ซีพีเดินเกมเพิ่มมูลค่าที่ดินแม็คโคร ชู8สาขาทำเลทอง-เพิ่มพท.

[syj]

ประชาชาติธุรกิจ
วันที่ 02 พฤษภาคม พ.ศ. 2556

ซีพีเดินเกมเพิ่มมูลค่าที่ดินแม็คโคร ชู8สาขาทำเลทอง-เพิ่มพท.เช่าตั้งกองทุนอสังหาฯ

updated: 02 พ.ค. 2556 เวลา 08:39:26 น.

ประชาชาติธุรกิจออนไลน์

เปิดขุมทรัพย์ "แม็คโคร" ที่ดิน 60 สาขา เป็นเจ้าของกว่า 50 แห่ง ล้วนตั้งอยู่ทำเลทอง "ซีพี" เตรียมส่งทีมสำรวจทั่วประเทศ หวังต่อยอดธุรกิจพัฒนาเป็นเชิงพาณิชย์-ตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ระดมทุน นักวิเคราะห์ชี้มูลค่ามหาศาล เหตุแม็คโครบันทึกบัญชีราคาที่ดินต่ำกว่าราคาประมินกรมธนารักษ์หลายเท่าตัว เดินหน้าเพิ่มมูลค่าธุรกิจค้าปลีกหลายแสนล้าน

บิ๊กดีลที่ซีพี หรือเครือเจริญโภคภัณฑ์ ในนามซีพี ออลล์ ทุ่มงบฯมหาศาลซื้อกิจการแม็คโครด้วยวงเงิน 1.89 แสนล้านบาท เพื่อต่อยอดธุรกิจค้าปลีก-อาหารของเครือ ทั้งในและต่างประเทศ ทำให้ยักษ์ใหญ่รายนี้มีธุรกิจครอบคลุมทั้ง

"ค้าปลีก-ค้าส่ง" และผงาดขึ้นเป็นค้าปลีกขนาดใหญ่เป็นอันดับ 3 ของเอเชีย ด้วยยอดขายรวม 3.13 แสนล้านบาท ซึ่งตลอดสัปดาห์ที่ผ่านมา ประธานเครือซีพี "ธนินท์ เจียรวนนท์" ได้ทยอยชี้แจงปมประเด็นที่หลาย ๆ คนสงสัย เพื่อสร้างความมั่นใจแก่นักลงทุนถึงความคุ้มค่าของดีลนี้ และแผนการต่อยอดธุรกิจและการซินเนอร์ยี่ระหว่างธุรกิจค้าปลีกในเครือ โดยเฉพาะเซเว่นอีเลฟเว่น และแม็คโคร

แกะรอยขุมทรัพย์ที่ดิน 59 แห่ง

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า นอกจากการซินเนอร์ยี่ในหลายด้าน ทั้งการประหยัดต่อขนาด (Economy of scale) อำนาจการต่อรอง ต้นทุนค่าขนส่ง ที่สำคัญคือการต่อยอดขยายธุรกิจค้าปลีกของซีพีสู่ตลาดโลกผ่านแบรนด์ "แม็คโคร" ที่ได้สิทธิ์เปิดใน 11 ประเทศในเอเชียแล้ว ขุมทรัพย์มหาศาลอีกอย่างหนึ่งที่ยังไม่ได้ถูกหยิบยกขึ้นมาพูดมากนัก คือ "ที่ดิน" เมื่อดูจำนวนสาขาของแม็คโครทั้ง 59 แห่ง ซึ่งในจำนวนนี้แม็คโครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินถึงกว่า 50 แห่ง โดยผู้บริหารแม็คโครระบุว่าจะเปิดอีก 1 สาขากลางเดือนหน้าที่จังหวัดตราด

ตรงนี้เองที่เป็นทรัพย์สินที่สำคัญของแม็คโครที่ซ่อนเร้นอยู่ ที่สามารถต่อยอดธุรกิจได้อีกมากมายในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นทางเลือกที่ซีพี ออลล์ จะนำมาดำเนินการจัดตั้ง "กองทุนอสังหาริมทรัพย์" เพื่อระดมทุนในอนาคต หรือการนำพื้นที่จำนวนมากที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์อย่างเต็มที่มาพัฒนาเป็นพื้นที่เช่าได้อีกมากมาย

หากดูจากทำเลที่ตั้งของแต่ละสาขาที่ล้วนตั้งอยู่บนทำเลทอง ติดถนนเส้นหลักจากรายงานประจำปี 2555 ของแม็คโครระบุว่า ณ สิ้นปี 2555 แม็คโครมีศูนย์จำหน่ายสินค้าภายใต้การบริหารงาน 57 สาขาทั่วประเทศ โดยมีพื้นที่ขายรวมประมาณ 443,000 ตารางเมตร โดยมีพื้นที่ขายเฉลี่ยตั้งแต่ 5,000-12,000 ตารางเมตรต่อสาขา

เปิดทำเลทอง 8 สาขา 230 ไร่

บทวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์ เอเชียพลัส จำกัด (มหาชน) ระบุว่า หากดูมาร์เก็ตแคปของสยามแม็คโครอยู่ที่ 1.8 แสนล้านบาท โดยมีสินทรัพย์รวม ณ สิ้นปี 2555 อยู่ที่เพียง 32,084.56 ล้านบาท แต่มีรายได้รวมถึง 114,955.85 ล้านบาท และสามารถทำกำไรสุทธิ 3,555.92 ล้านบาท นอกจากนี้ สิ่งที่ถือว่าเป็นทรัพย์สินที่สำคัญของแม็คโครที่ซ่อนเร้นอยู่ ก็คือที่ดิน ที่พบว่าแม็คโครมีการบันทึกบัญชีราคาที่ดินต่ำกว่าราคาประเมินของกรมธนารักษ์ค่อนข้างมาก

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ในจำนวนกว่า 50 สาขาที่แม็คโครถือครองอยู่นั้น พบว่ามีสาขาที่ถือเป็นไพรมแอเรียอยู่ 8 สาขา ซึ่งรวมแล้วคิดเป็นพื้นที่กว่า 230 ไร่ ซึ่งแม็คโครมีการบันทึกบัญชีราคาที่ดินไว้เพียง 1,594.8 ล้านบาท ขณะที่ราคาประเมินของกรมธนารักษ์อยู่ที่ 5,483 ล้านบาท ได้แก่ ลาดพร้าว (ข้างเดอะมอลล์ บางกะปิ), แจ้งวัฒนะ, ศรีนครินทร์, บางบอน, รังสิต ส่วนต่างจังหวัดก็มีหลัก ๆ อยู่ที่เชียงใหม่, โคราช และชลบุรี

ยกตัวอย่างสาขาลาดพร้าว ถือเป็นไพรมแอเรีย ตั้งอยู่บนย่านธุรกิจการค้า ใกล้กับจุดต่อรถประจำทาง รถตู้โดยสาร และห้างเดอะมอลล์ บางกะปิ ที่มีทราฟฟิกหนาแน่น เช่นเดียวกับแม็คโคร แจ้งวัฒนะ ถือเป็นย่านที่กำลังเจริญเติบโตจากการขยายตัวของเมืองและชุมชน มีโครงการหมู่บ้าน-คอนโดฯขึ้นเป็นจำนวนมาก รวมทั้งตั้งอยู่ใกล้กับศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ เมืองทองธานี รวมถึงศูนย์การค้าเซ็นทรัล ฯลฯ ล่าสุดที่เพิ่งเปิดตัวไป ก็คือโรงพยาบาลเวิลด์ เมดิคัล เซ็นเตอร์ ของกลุ่มเกษมราษฎร์ พร้อมกันนี้ยังมีรถไฟฟ้าสายสีชมพู มีนบุรี-ปากเกร็ด-แคราย มีแผนสร้างเสร็จภายในปี 2560

เตรียมสำรวจที่ดิน ต่อยอดธุรกิจ

แหล่งข่าวจากเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี) ระบุว่า สาขาของแม็คโครส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ระดับบีบวกถึงเอบวก ทั้งสาขาในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด ยกตัวอย่างแม็คโคร แจ้งวัฒนะ ฯลฯ ขณะเดียวกัน สาขาเกือบทั้งหมดล้วนเป็นขนาดใหญ่ เพื่อให้เหมาะสมกับธุรกิจที่เป็นลักษณะการซื้อขายเงินสดและบริการตัวเอง (Cash and carry) ทำให้ต้องการพื้นที่จอดรถเป็นบริเวณกว้าง และพื้นที่ดังกล่าวก็มีโอกาสอย่างมาก ที่จะต่อยอดด้านการบริหารจัดการพื้นที่เพื่อการพาณิชย์ เพื่อให้เกิดการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

แหล่งข่าวรายนี้ย้ำว่า ที่ผ่านมาแม็คโครยังไม่ได้ทำตรงนี้มากนัก อาทิ เพิ่มจำนวนร้านค้าเช่า ก็จะเป็นโอกาสสร้างรายได้อีกทาง หรือซีพีเองก็มีหน่วยธุรกิจที่หลากหลาย อย่างเชนร้านอาหาร ก็สามารถมาต่อยอดกันได้ทั้งหมด

"แม็คโครมีทำเลดี การบริหารจัดการดี ผู้บริหารดี และไม่มีคู่แข่ง ตอนนี้ทางเครือซีพีได้เตรียมสำรวจที่ดิน เพื่อประเมินราคาที่ดินใหม่อีกรอบ อันนี้เป็นมูลค่าที่ซ่อนอยู่ เพราะที่ดินซิ้อไว้นานหลายสิบปี แต่ตอนนี้ราคาเพิ่มมูลค่าขึ้นมาเยอะมาก ศึกษาเพื่อดูความเป็นไปได้ของการตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์"

แผนระยะยาวตั้งกองทุนอสังหาฯ

ด้านนายอาทิตย์ นันทวิทยา รองผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่ ธนาคารไทยพาณิชย์ ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินและหนึ่งในผู้จัดการวงเงินสินเชื่อร่วมของบริษัท ซีพี ออลล์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การให้วงเงินสินเชื่อจำนวน 1.65 แสนล้านบาท จากธนาคารพาณิชย์ที่ปล่อยร่วมกัน 7 แห่ง จะมีอายุเงินกู้ 1 ปี แต่อย่างไรก็ตาม แผนในอนาคตจะต้องมีการพิจารณาแผนปรับโครงสร้างทางการเงินของซีพี ออลล์ เพื่อให้เหมาะสมกับสถานการณ์ โดยจะคำนึงถึงการลดต้นทุนทางการเงิน ซึ่งหลักในการพิจารณาจะดูว่าหลาย ๆ ช่องทางของแหล่งระดมทุนที่นอกเหนือจากสินเชื่อ อาทิ อาจมีการจัดตั้งกองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และอื่น ๆ

สอดคล้องกับนายธนินท์ เจียรวนนท์ ประธานเครือซีพี เปิดเผยว่า มีแผนจะนำสินทรัพย์ของแม็คโครเสนอขายเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง โดยแม็คโครมีที่ดินจำนวนมาก ซึ่งเป็นการเช่าที่ดินเพียง 7 แห่งเท่านั้น

http://www.prachachat.net/news_detail.p ... catid=1103

[KimVi]

ข่าว ประชาชาติธุรกิจ มีความน่าเชื่อถือขึ้นอีกจมเลยครับ หลังให้ข่าวซื้อ MAKRO ชัดเจน ถูกต้อง ล่วงหน้า กว่า ผบห. แมคโคร ที่ตอนแรกออกมาปฏิเสธ ไม่มีใครติดต่อและไม่ติดต่อใคร

[Paul Octopus]

พยายามจะบอกว่าซื้อราคานี้คุ้มเหรอครับ ผมว่าที่ดินราคาแพงมันสะท้อนอยู่ใน location ที่ดี ทำให้ขายสินค้าได้มากอยู่แล้ว... เท่าที่ติดตามตั้งแต่ราคาหุ้นที่วิ่งไปแบบไม่มีเหตุ...การออกข่าววันที่ 1 เมษาว่าไม่มีการควบรวม ฯลฯ ..ผมว่าพวกเราโดยเฉพาะน้องใหม่ๆต้องคิดให้ดีๆนะครับถ้าจะเริ่มสนใจตัวนี้

[syj]

ปัญหาเรื่อง ธุรกิจหลัก (Core-Business) ของ Makro นี่ผมว่า
ทุกคนคงไม่สงสัยว่า ยอดเยี่ยม แน่นอน

ปัญหาคือการจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ ผบห. Makro ไม่เชี่ยวชาญ
ดีกว่า อย่างที่บอกว่า แค่ที่ดิน Makro ที่หาดใหญ่ นี่ข้างหน้าที่มี
มูลค่ามหาศาล ไม่ได้ใช้อะไรเลย ปล่อยว่างๆ มานานมากแล้ว

ที่จอดรถก็ไม่เคยเต็มครับ เพราะเตรียมพื้นที่ไว้ใหญ่มากๆ เกินกว่า
ขนาดของสาขาที่จะรับลูกค้าได้เสียอีก ...

คนมาช๊อปเยอะมาก ส่วนมาเป็นโชว์ห่วย ที่ซื้อที่ละมากๆ (มากจริงๆ)
ถามน้องพนักงานเช็คเอ้าท์ (Cashier) บอกเยอะทุกวัน ศ.ส.อา.และ จ.
น้องพนักงานบอกเคยเป็น ผจก.สาขา 7 มาก่อนที่ กทม. อุตส่าห์หนี
CPALL มา MAKRO เจอ Take-over อีก บอกตอนอยู่ 7 ทำงานวันละ
15 ชั่วโมง ไม่เคยได้ OT !!!!

ผมเคยผ่าน Makro สาขาแถวๆ ถ.นราธิวาสฯ คิดดูครับ ว่าสร้าง Condo
ตรงนั้น แล้วเหลือไว้ชั้นล่างทำ Makro จะขายได้เท่าไร!!! ยังคิดทำนั่นนี่
ได้อีกมาก มายหาก ได้คนที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ มาจัดการด้านนี้
ดูอย่าง CPN ซิ เขาแยกกันระหว่าง อสังหาฯ กับ Mall-Mgmt กับ Department Store
กับ Retailing ซึ่งดูเหมือนว่าจะเป็นเรื่องเดียวกัน แต่ที่จริงมันคนละเรื่อง

....

[AGILE]

ปัญหาเรื่อง ธุรกิจหลัก (Core-Business) ของ Makro นี่ผมว่า
ทุกคนคงไม่สงสัยว่า ยอดเยี่ยม แน่นอน

ปัญหาคือการจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ ผบห. Makro ไม่เชี่ยวชาญ
ดีกว่า อย่างที่บอกว่า แค่ที่ดิน Makro ที่หาดใหญ่ นี่ข้างหน้าที่มี
มูลค่ามหาศาล ไม่ได้ใช้อะไรเลย ปล่อยว่างๆ มานานมากแล้ว

ที่จอดรถก็ไม่เคยเต็มครับ เพราะเตรียมพื้นที่ไว้ใหญ่มากๆ เกินกว่า
ขนาดของสาขาที่จะรับลูกค้าได้เสียอีก ...

คนมาช๊อปเยอะมาก ส่วนมาเป็นโชว์ห่วย ที่ซื้อที่ละมากๆ (มากจริงๆ)
ถามน้องพนักงานเช็คเอ้าท์ (Cashier) บอกเยอะทุกวัน ศ.ส.อา.และ จ.
น้องพนักงานบอกเคยเป็น ผจก.สาขา 7 มาก่อนที่ กทม. อุตส่าห์หนี
CPALL มา MAKRO เจอ Take-over อีก บอกตอนอยู่ 7 ทำงานวันละ
15 ชั่วโมง ไม่เคยได้ OT !!!!

ผมเคยผ่าน Makro สาขาแถวๆ ถ.นราธิวาสฯ คิดดูครับ ว่าสร้าง Condo
ตรงนั้น แล้วเหลือไว้ชั้นล่างทำ Makro จะขายได้เท่าไร!!! ยังคิดทำนั่นนี่
ได้อีกมาก มายหาก ได้คนที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ มาจัดการด้านนี้
ดูอย่าง CPN ซิ เขาแยกกันระหว่าง อสังหาฯ กับ Mall-Mgmt กับ Department Store
กับ Retailing ซึ่งดูเหมือนว่าจะเป็นเรื่องเดียวกัน แต่ที่จริงมันคนละเรื่อง

....

MAKRO สาทร ถ.นราธิวาส เป็นที่เช่าครับ