จากข่าวอาจารย์จุฬาเตือนเรื่องการกู้ซื้อบ้าน
โพสต์แล้ว: พุธ ก.ย. 10, 2003 9:07 am
จากข่าวใน นสพ.กรุงเทพธุรกิจ ฉบับวันนี้ Section การเงิน อาจารย์ออกมากล่าวเตือนเรื่อง อัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านที่แต่ละธนาคารแข่งขันกันลดดอกเบี้ย โดยเสนออัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำมากในช่วงปีแรกๆ บางธนาคารเสนอที่ 0% เลยทีเดียว โดยอาจารย์กลัวว่าผู้บริโภคจะมีปัญหาในการผ่อนชำระหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาดอกเบี้ยต่ำในช่วงหลังจาก 3-4 ปีแรกที่ธนาคารเสนอดอกเบี้ยต่ำ
แต่จากประสบการณ์ในการกู้เงินของผมนั้น (เพิ่งกู้เงินไปซื้อบ้านเมื่อ 3 เดือนก่อน) พบว่าปัญหานี้ไม่น่ากลัวอย่างที่อาจารย์ท่านนั้นออกมาเตือน เนื่องจาก
1. การคิดจำนวนเงินผ่อนชำระของธนาคารนั้นจะคำนวณให้แต่ละงวดใกล้เคียงกัน หรือเท่ากันตลอดระยะเวลาในการผ่อน ไม่ใช่คิดจากอัตราดอกเบี้ย เช่น จำนวนเงินผ่อนต่องวดในช่วงดอกเบี้ย 0% และช่วงดอกเบี้ยปรกติที่ MLR นั้นจะใกล้เคียงกัน เพียงแต่ช่วงดอกเบี้ย 0% จะหักจากเงินต้นเต็มจำนวน แต่ช่วงที่มีดอกเบี้ย จะหักดอกเบี้ยก่อนแล้วจึงหักเงินต้น ดังนั้นภาระการผ่อนแต่ละงวดจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างผิดปรกติอย่างที่อาจารย์เข้าใจและเตือนมา
2. ถึงแม้อัตราดอกเบี้ย MLR ปัจจุบันนั้นต่ำมาก และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต อาจารย์ก็กลัวเรื่องการผ่อนชำระที่จะเพิ่มขึ้น แต่ข้อเท็จจริงแล้ว การคำนวณยอดผ่อนชำระนั้น ธนาคารจะคำนวณจากดอกเบี้ยที่สูงกว่าปัจจุบันประมาณ 1%-2% อยู่แล้ว ซึ่งถ้าคุณขอกู้ระยะเวลา 25 ปี ถ้าตลอดระยะเวลาอัตราดอกเบี้ยไม่เปลี่ยนแปลง คุณจะผ่อนชำระไม่ถึง 20 ปีครับ อีกทั้งในสัญญาเงินกู้ ธนาคารจะระบุจำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระที่แน่นอนครับ ดังนั้นถ้าอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น สิ่งที่เปลี่ยนแปลงคือ จำนวนเงินผ่อนจะเท่าเดิมแต่เงินต้นที่เหลือในงวดสุดท้ายจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากเงินต้นจะลดลงช้ากว่าเดิมจึงเหลือในงวดสุดท้ายมากครับ ซึ่งถึงตอนนั้นผมว่าธนาคารก็คงจะยืดอายุสัญญาให้ครับ เพราะจำนวนเงินกู้ที่เหลือเทียบกับมูลค่าบ้านแล้ว ถือว่าคุ้มกว่ามากครับ ความเสี่ยงก็น้อยแล้ว
จึงอยากจะเขียนมาเพื่อชี้แจงข้อเท็จจริงให้เพื่อนๆที่ไม่มีประสบการณ์ในการกู้เงินอ่านข่าวแล้วจะเข้าใจผิดครับ
แต่จากประสบการณ์ในการกู้เงินของผมนั้น (เพิ่งกู้เงินไปซื้อบ้านเมื่อ 3 เดือนก่อน) พบว่าปัญหานี้ไม่น่ากลัวอย่างที่อาจารย์ท่านนั้นออกมาเตือน เนื่องจาก
1. การคิดจำนวนเงินผ่อนชำระของธนาคารนั้นจะคำนวณให้แต่ละงวดใกล้เคียงกัน หรือเท่ากันตลอดระยะเวลาในการผ่อน ไม่ใช่คิดจากอัตราดอกเบี้ย เช่น จำนวนเงินผ่อนต่องวดในช่วงดอกเบี้ย 0% และช่วงดอกเบี้ยปรกติที่ MLR นั้นจะใกล้เคียงกัน เพียงแต่ช่วงดอกเบี้ย 0% จะหักจากเงินต้นเต็มจำนวน แต่ช่วงที่มีดอกเบี้ย จะหักดอกเบี้ยก่อนแล้วจึงหักเงินต้น ดังนั้นภาระการผ่อนแต่ละงวดจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างผิดปรกติอย่างที่อาจารย์เข้าใจและเตือนมา
2. ถึงแม้อัตราดอกเบี้ย MLR ปัจจุบันนั้นต่ำมาก และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต อาจารย์ก็กลัวเรื่องการผ่อนชำระที่จะเพิ่มขึ้น แต่ข้อเท็จจริงแล้ว การคำนวณยอดผ่อนชำระนั้น ธนาคารจะคำนวณจากดอกเบี้ยที่สูงกว่าปัจจุบันประมาณ 1%-2% อยู่แล้ว ซึ่งถ้าคุณขอกู้ระยะเวลา 25 ปี ถ้าตลอดระยะเวลาอัตราดอกเบี้ยไม่เปลี่ยนแปลง คุณจะผ่อนชำระไม่ถึง 20 ปีครับ อีกทั้งในสัญญาเงินกู้ ธนาคารจะระบุจำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระที่แน่นอนครับ ดังนั้นถ้าอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น สิ่งที่เปลี่ยนแปลงคือ จำนวนเงินผ่อนจะเท่าเดิมแต่เงินต้นที่เหลือในงวดสุดท้ายจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากเงินต้นจะลดลงช้ากว่าเดิมจึงเหลือในงวดสุดท้ายมากครับ ซึ่งถึงตอนนั้นผมว่าธนาคารก็คงจะยืดอายุสัญญาให้ครับ เพราะจำนวนเงินกู้ที่เหลือเทียบกับมูลค่าบ้านแล้ว ถือว่าคุ้มกว่ามากครับ ความเสี่ยงก็น้อยแล้ว
จึงอยากจะเขียนมาเพื่อชี้แจงข้อเท็จจริงให้เพื่อนๆที่ไม่มีประสบการณ์ในการกู้เงินอ่านข่าวแล้วจะเข้าใจผิดครับ