จากข่าวอาจารย์จุฬาเตือนเรื่องการกู้ซื้อบ้าน

[chatchai]

จากข่าวใน นสพ.กรุงเทพธุรกิจ ฉบับวันนี้ Section การเงิน อาจารย์ออกมากล่าวเตือนเรื่อง อัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านที่แต่ละธนาคารแข่งขันกันลดดอกเบี้ย โดยเสนออัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำมากในช่วงปีแรกๆ บางธนาคารเสนอที่ 0% เลยทีเดียว โดยอาจารย์กลัวว่าผู้บริโภคจะมีปัญหาในการผ่อนชำระหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาดอกเบี้ยต่ำในช่วงหลังจาก 3-4 ปีแรกที่ธนาคารเสนอดอกเบี้ยต่ำ

แต่จากประสบการณ์ในการกู้เงินของผมนั้น (เพิ่งกู้เงินไปซื้อบ้านเมื่อ 3 เดือนก่อน) พบว่าปัญหานี้ไม่น่ากลัวอย่างที่อาจารย์ท่านนั้นออกมาเตือน เนื่องจาก

1. การคิดจำนวนเงินผ่อนชำระของธนาคารนั้นจะคำนวณให้แต่ละงวดใกล้เคียงกัน หรือเท่ากันตลอดระยะเวลาในการผ่อน ไม่ใช่คิดจากอัตราดอกเบี้ย เช่น จำนวนเงินผ่อนต่องวดในช่วงดอกเบี้ย 0% และช่วงดอกเบี้ยปรกติที่ MLR นั้นจะใกล้เคียงกัน เพียงแต่ช่วงดอกเบี้ย 0% จะหักจากเงินต้นเต็มจำนวน แต่ช่วงที่มีดอกเบี้ย จะหักดอกเบี้ยก่อนแล้วจึงหักเงินต้น ดังนั้นภาระการผ่อนแต่ละงวดจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างผิดปรกติอย่างที่อาจารย์เข้าใจและเตือนมา

2. ถึงแม้อัตราดอกเบี้ย MLR ปัจจุบันนั้นต่ำมาก และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต อาจารย์ก็กลัวเรื่องการผ่อนชำระที่จะเพิ่มขึ้น แต่ข้อเท็จจริงแล้ว การคำนวณยอดผ่อนชำระนั้น ธนาคารจะคำนวณจากดอกเบี้ยที่สูงกว่าปัจจุบันประมาณ 1%-2% อยู่แล้ว ซึ่งถ้าคุณขอกู้ระยะเวลา 25 ปี ถ้าตลอดระยะเวลาอัตราดอกเบี้ยไม่เปลี่ยนแปลง คุณจะผ่อนชำระไม่ถึง 20 ปีครับ อีกทั้งในสัญญาเงินกู้ ธนาคารจะระบุจำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระที่แน่นอนครับ ดังนั้นถ้าอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น สิ่งที่เปลี่ยนแปลงคือ จำนวนเงินผ่อนจะเท่าเดิมแต่เงินต้นที่เหลือในงวดสุดท้ายจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากเงินต้นจะลดลงช้ากว่าเดิมจึงเหลือในงวดสุดท้ายมากครับ ซึ่งถึงตอนนั้นผมว่าธนาคารก็คงจะยืดอายุสัญญาให้ครับ เพราะจำนวนเงินกู้ที่เหลือเทียบกับมูลค่าบ้านแล้ว ถือว่าคุ้มกว่ามากครับ ความเสี่ยงก็น้อยแล้ว

จึงอยากจะเขียนมาเพื่อชี้แจงข้อเท็จจริงให้เพื่อนๆที่ไม่มีประสบการณ์ในการกู้เงินอ่านข่าวแล้วจะเข้าใจผิดครับ

[Mon money]

ผมมีประสบการณ์กับการกู้เงินซื้อบ้านครับ

ตอนทำสัญญากันก็คำนวณอย่างที่คุณฉัตรชัยว่านั่นแหละครับ แต่ประเด็นมันอยู่ที่ว่าเมื่อดอกเบี้ยขึ้นเงินต้นจะถูกจ่ายน้อยลง ทำให้ระยะเวลาผ่อนนานขึ้น

ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยสูงมากๆเมื่อ 4 - 5 ปีก่อนผมโดนขอให้จ่ายเพิ่มเพราะดอกเบี้ยไม่พอซะด้วยซ้ำ ผมปฎิเสธการเพิ่มการผ่อนเขาก็ว่าได้แต่ค่าดอกเบี้ยจะถูกเพิ่มไปรวมกับเงินต้นเสียดอกอีก เป็นการเพิ่มเงินต้น ตรงนี้ต่างหากเป็นเรื่องที่ต้องระวัง มีความเสี่ยงครับ อย่าวางใจ

[chatchai]

ผมว่าอัตราดอกเบี้ยสูงๆแบบในอดีตคงจะเกิดขึ้นยากนะครับ เพราะเศรษฐกิจคงไม่โตพรวดพลาดแบบอดีตแล้วครับ ระวังบ้างก็ดี แต่อย่ากลัวเกินไปครับ อาจจะทำให้เสียโอกาส

[CK]

คุณ chatchai ครับ ตอนนี้แบงก์กรุงเทพออกแคมเปญใหม่แล้ว
คือจ่ายตามจริงเลย ค่าผ่อนต่อเดือนจะเปลี่ยนแปลงไปตามดอก
เบี้ยที่ขึ้นหรือลง ซึ่งทำให้ลูกค้าที่เลือกใช้โปรแกรมนี้ต้องระวัง
เรื่องอัตราดอกเบี้ยอย่างมาก