ขอความเห็นพี่ๆๆ เกี่ยวกับ เซ็นทรัลครับ

[PaZZaHut]

บลจ.ทหารไทยเตรียมขายกองทุนอสังหาฯ ของกลุ่มเซ็นทรัลเดือนมิ.ย.-ก.ค.มูลค่า 1หมื่นลบ.

บลจ.ทหารไทยเตรียมขายกองทุนกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนาเดือนมิ.ย.-ก.ค. มูลค่า
สูงถึง 1 หมื่นล้านบาท คาดผลตอบแทน 6-7% มั่นใจว่าจะด้รับการตอบรับจากนักลงทุน
พร้อมมองตลาดกองทุนอสังหาฯที่เกี่ยวกับสำนักงาน โรงงานอุตสาหกรรม และช็อปปิ้ง
มอลล์ ยังมีโอกาสเติบโต
นายสุรเกียรติ วงศ์วาสิน เจ้าหน้าที่บริหารธุรกิจลูกค้ารายใหญ่ ธนาคารทหารไทย
จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในเดือนมิถุนายน-กรกฎาคม บลจ.ทหารไทยในฐานะผู้จัดการกองทุนจะ
เสนอขายหน่วยลงทุนกองทุนอสังหาฯของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งทรัพย์สินที่ซื้อ ได้แก่ เซ็นทรัล
พระราม 2 และเซ็นทรัลพระราม 3 ซึ่งมีมูลค่ากองทุน 1 หมื่นล้านบาท โดยคาดว่าผลตอบแทนจะ
อยู่ที่ 6-7%
นายสุรเกียรติ กล่าวว่า แนวโน้มผลตอบแทนของกองทุนดังกล่าวน่าจะเพิ่มขึ้นจากการ
กำหนดค่าเช่าพื้นที่ของบริษัทที่จะเพิ่มขึ้น ซึ่งกองทุนในลักษณะของช็อปปิ้ง มอลล์ ถือเป็นทาง
เลือกหนึ่งของนักลงทุนที่แตกต่างจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น โรงงาน เนื่องจากทรพัย์สิน
ที่นำมาเสนอขายกองทุนเป็นทรัพย์สินที่ลูกค้าสามารถจับต้องได้ และเห็นการเปลี่ยนแปลงได้ง่าย
นายสุรเกียรติ กล่าวว่า การลงทุนในอสังหาฯ ด้านสำนักงาน โรงงานอุตสาหกรรม และ
ด้านช็อปปิ้งส์มอลล์ ยังเติบโตสูง โดยเฉพาะสำนักงานให้เช่าซึ่งปัจจุบันมีค่าเช่าอยู่ในระดับที่สูง
และการก่อสร้างออฟฟิศให้เช่าต้องใช้เวลา 2-3 ปีทำให้การปรับเพิ่มค่าเช่าทำได้ง่าย
ด้านอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรม ถือว่ายังมีการเติบโตที่ดีจากภาครัฐ
ที่สนับสนุนการลงทุนจากต่างประเทศ ทำให้การเช่าพื้นที่โรงงานยังมีโอกาสขยายตัว
นายสุรเกียรติ กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์และโรงแรม อาจ
จะมีการเติบโตได้ยาก เนื่องจากปัจจุบันไทยยังได้รับผลกระทบจากสึนามิ การก่อการร้าย ทำให้
การเข้าพักโรงแรมชะลอตัวลง
ส่วนด้านเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ลูกค้าที่จะลงทุนในกองทุนจะต้องพิจารณาให้ดี เพราะ
หากเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นที่เน้นลูกค้าเข้าพักระยะสั้น และเป็นคู่แข่งกับโรงแรมก็จะได้รับผล
กระทบเหมือนกับโรงแรม

[ลุงขวด]

งานนี้ เป็น Property Fund ของ CPN........CPN จะได้ผลประโยชน์ ในการออก Property Fund กองนี้ ครับ........เห็นว่า ออก ล่า ช้าไป หนึ่งเดือน เป็นกองใหญ่มากทีเดียว........ผมยังไม่ได้อ่านรายละเอียด เลย

[PaZZaHut]

หากมองในแง่ที่เราซ์อกองทุน เหมือนเราไปเป็นเจ้าของ ห้าง

ขอมุมมองพี่ๆๆหน่อยครับ

บอกตรงๆๆครับ ดีใจที่พี่ลุงขวดมาตอบ แอบบปลื้มมากครับ

[woody]

โรงงานอุตสาหกรรมด้วยหรือครับนี่

[woody]

ด้านอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรม ถือว่ายังมีการเติบโตที่ดีจากภาครัฐ
ที่สนับสนุนการลงทุนจากต่างประเทศ ทำให้การเช่าพื้นที่โรงงานยังมีโอกาสขยายตัว

โรงงานวันนี้ได้ข่าวดีวิ่งขึ้นไปอีกแล้วนี่ครับ

[Invisible hand]

" จับต้องได้ " เลยทำให้รู้ว่าเซ็นทรัลพระราม 2 คนเดินน้อยไปหน่อยครับ

ถ้ากองทุนของ CPN ขายหมด ( ซึ่งคงต้องดึงนักลงทุนต่างชาติเข้ามาถือด้วย ) ก็น่าจะทำให้ตลาดรวมของกองทุนอสังหาฯ คึกคักมากขึ้นทีเดียวครับเพราะขนาดกองทุนใหญ่มาก

โดยรวมๆ สินทรัพย์ที่เอามาขายคือ central พระราม 2 และ 3 ก็เป็น asset ที่พอใช้ได้ครับแม้จะไม่ได้เป็น asset ที่ดีที่สุดของกลุ่ม Cpn ( ที่ดีที่สุดคงไม่เอามาขายและเหลือสัญญาเช่าไม่กี่ปี )

ที่ดินเซ็นทรัลพระราม 3 ทาง cpn เป็นเจ้าของครับ ส่วน พระราม 2 เป็นที่ดินเช่า สัญญาเช่ามีอายุ 30 ปีนับจาก ส.ค. 2538 โดยสามารถต่ออายุสัญญาได้ครั้งละ ไม่น้อยกว่า 15 ปี ก็คงไม่น่าห่วงมากนักสำหรับเรื่องสัญญาเพราะมี option การต่อสัญญาไว้

แต่ cpn ถือหุ้นในเซ็นทรัลพระราม 3 อยู่ 60% ผมจึงไม่แน่ใจว่าการ transfer เข้า prop fund จะทำยังไงครับ

ผมว่า key ของการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ กองนี้จะขึ้นกับว่าเราเชื่อว่าในระยะยาว Central พระราม 2 จะ work แค่ไหน เพราะปัจจุบันค่าเช่าพื้นที่เฉลียของพระราม 2 คือ 400 กว่าๆ ต่อ ตร. ม. นั้นต่ำกว่าศูนย์อื่นอยู่ ( ลาดพร้าว 1500 ปิ่นเกล้า 900 พระราม 3 600 ) ดังนั้นถ้าเรามองว่าอนาคตจะดีขึ้น ค่าเช่าก็น่าจะปรับขึ้นได้ ผลตอบแทนของกองทุนก็น่าจะเพิ่มขึ้นด้วยครับ

[woody]

พี่ IH ตอนนี้ถ้าจะยึดสาย Real Estate Developer ด้วยนี่ก็ได้เลยนะครับนี่ อ้อ เรื่องของ CPN เหมือนเคยอ่านเจอข่าวว่าเค้าคิดจะต่อยอดโครงการ Bangkok Dome อะไรประมาณนี้ที่เคยหยุดไปเมื่อหลายปีที่ผ่านมา ตรงพื้นที่บริเวณตรงข้ามแดนเนรมิตเก่านี่ครับ สงสัยจะเอามาแทนที่ๆ พี่ IH บอกว่าดีที่สุดแต่เหลือสัญญาอีกไม่กี่ปี แต่ก็คงต้องรอดูกันต่อไปว่าจะทำจริงหรือเปล่า

ปล. พี่ IH เป็นหนึ่งในบุคคลที่น่านับถือมากๆ สำหรับผมเลยครับ ติดตามความเห็นที่พี่ลงไว้ตลอด ทำให้ผมได้พัฒนาตัวเองขึ้นด้วย หวังว่าพี่จะเป็นต้นไม้ใหญ่ที่แข็งแกร่งและให้ร่มเงาแก่น้องๆ ต่อไปเรื่อยๆ นะครับ

[chatchai]

แค่สองสาขา พระราม 2 และพระราม 3 มูลค่าถึงหมื่นล้านเลยหรือครับ

สาขาพระราม 3 สมัยเปิดใหม่ๆ คนน้อยมากเหมือนกันครับ

รายได้ส่วนใหญ่ของศูนย์การค้าเป็นค่าเซ้ง หรือค่าเช่าครับ

[Muffin]

จริงๆ ตรงพระรามสอง คนเดินเยอะมากนะครับ
ร้านค้าน่าจะอยู่ได้สบาย
แล้วก็น่าจะได้ประโยชน์จากการที่มีหมู่บ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นมาก โดยที่ยังไม่มีที่ห้างใหญ่ขนาดนั้นนอกเหนือจาก Central มารองรับ รวมทั้ง Central ยังทำ สวนสาธารณะให้ด้วย ก็กลายเป็น destination ของคนย่านนั้นไปเลย

ส่วนพระรามสาม ผมยังลังเลอยู่ จริงๆแล้วตรงนั้นมี อยู่ในระยะที่ใกล้มากกับคอนโดระดับกลางและสูง แต่ตัวห้างไม่น่าเดินเท่าไหร่ และคนยังไม่เยอะเท่าที่ควรครับ
ต้องรอดูว่ามี Turn Over ของร้านค้าที่เช่าอยู่ มากน้อยแค่ไหน ถ้าไม่มีก็แปลว่าเขาอยู่ได้ คุณลองไปเดินถามๆดูสิครับ กับร้านค้าที่อยู่ในสำนักงาน ว่ายอดขายสู้สาขาอื่นได้ไหม ถ้าคนเช่าอยู่ได้ เซ็นทรัลก็อยู่ได้