กองทุนอสังหา ช่วงนี้น่าซื้อไหมครับ

[manjuce]

ผมเป็นมือใหม่มีความสนใจจะลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ มีข้อสงสัยดังนี้

1) เข้าใจว่าถ้าเล่นกองทุนอสังหาต้องเอาเงินไปลงทุนเป็นระยะยาวมาก (พอๆกับ ซื้อประกัน) เลยใช่ไหมครับ ถ้ามีความจำเป็นต้องใช้เงินจะทำอย่างไรครับ

2) ข้อนี้สำคัญคือ ตอนนี้มีกองทุนไหนน่าลงทุนบ้างครับ เอาแบบเงินปันผลดีพอประมาณ ความมั่นคงสูง ลงทุนระยะสั้น

3) เงินปันผลนี่อาจจะไม่ได้รับทุกปีใช่ไหมครับ

[Paul VI]

ลองเข้าไปดูข้อมูลในนี้ก่อนครับ

http://www.thaivi.com/webboard/viewtopi ... 1%A7%CB%D2

[Za-leng]

แค่อยากจะแนะนำให้ลองดูตัวนี้นะครับ

KTSV
http://www.ktb.co.th/images/news_promotion/KTSV.jpg

[chaitorn]

ผมไปเจอข้อมูลนี้ เห็นว่าเป็นข้อมูลที่น่าสนใจที่ทำให้เราสามารถค้นหาข้อมูลเบื้องต้นจากรายงานประจำปี หนังสือชี้ชวนของทุกกองทุนรวม รวมถึงกองทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วย ซึ่งจัดทำโดย กลต.

http://capital.sec.or.th/webapp/mrap/fi ... 3%D0%BA%BA

คิดว่าน่าจะเป็นประโยชน์สำหรับคนที่สนใจลงทุนในกองทุนครับ รวมถึงกองทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยครับ

[chaitorn]

มีบทความหนึ่งที่อาจเกี่ยวข้องกับการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และสอดคล้องกับภาวะการณ์เงินเฟ้อในปัจจุบันด้วย

http://www2.manager.co.th/Business/View ... 0000122732

ลงทุนอย่างไรในภาวะเงินเฟ้อ (Inflation Hedged Investment)

คอลัมน์ ชีพจรการลงทุน
บลจ.เอสซีบี ควอนท์

ความเสี่ยงอัตราเงินเฟ้อเป็นสิ่งที่เราควรพิจารณาอย่างจริงจังในปี 2010 ซึ่งเป็นผลมาจากการแก้ปัญหาเศรษฐกิจโลกถดถอยโดยการกระตุ้นการใช้จ่ายของรัฐบาลทั่วโลกและการอัดสภาพคล่องจำนวนมหาศาลเข้าไปในระบบการเงินการลงทุนโดยธนาคารกลางต่างๆตั้งแต่ปี 2008 ต่อเนื่องมาจนถึง ปี 2009 ความเสี่ยงเงินเฟ้อมักจะถูกมองข้ามเสมอ แต่มีความสำคัญอย่างมากสำหรับผู้ที่มีรายได้คงที่ และผู้สูงอายุหรือผู้ที่เกษียณแล้วที่ไม่สามารถมีรายได้จากการทำงานได้อีกแต่ต้องอาศัยดอกผลจากเงินออมเพื่อการดำรงชีพ

หากนักลงทุนไม่มีกลยุทธ์การลงทุนหรือวิธีการจัดสรรเงินเพื่อป้องกันหรือลดความเสี่ยงเงินเฟ้อ ความมั่งคั่งหรือเงินออมสะสมจะมีมูลค่าน้อยลงจากความเสี่ยงเงินเฟ้อที่เกิดขึ้นในแต่ละปี ตัวอย่างเช่น หากเกิดภาวะเงินเฟ้อเฉลี่ย 4 เปอร์เซ็นต์ต่อปี เป็นเวลา 20 ปี เงิน 100 บาทจะมีมูลค่าลดลงเกือบครึ่งหากเก็บเงินอยู่ในเงินฝากออมทรัพย์ หรืออีกนัยหนึ่งคือเงิน 100 บาท ณ วันนี้จะซื้อของที่มีมูลค่าได้เพียง 50 บาทเท่านั้นหากเจ้าของเงินไม่สามารถลดหรือหักล้างความเสี่ยงเงินเฟ้อได้

ตัวอย่างของการลงทุนเพื่อจุดประสงค์ Inflation Hedging ได้แก่

1.จัดสรรเงินเพื่อลงทุนในตราสารทุน
หากจุดประสงค์ในการลงทุนเพื่อรักษามูลค่าของเงินที่มีไม่ให้ด้อยค่าลงเนื่องจากเงินเฟ้อ การลงทุนในหุ้นเป็นสิ่งที่จำเป็นเนื่องจากในระยะยาวแล้ว อย่างน้อยๆ มูลค่าตราสารทุนจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามเงินเฟ้อ อย่างไรก็ดี กลุ่มอุตสาหกรรมที่เหมาะสมควรเป็นธุรกิจที่มีรายได้จากสินค้าที่เป็นองค์ประกอบสำคัญของเงินเฟ้อ ได้แก่
- หุ้นในกลุ่มพลังงานต้นน้ำ (Upstream Producer) อย่างเช่น น้ำมันและถ่านหิน
- หุ้นในกลุ่มสินค้าเกษตรหรืออาหาร

ความคาดหวังของผู้ลงทุนในการถือหุ้นดังกล่าวคือ เมื่อไรก็ตามที่พลังงานหรือสินค้าเกษตรและอาหารมีราคาสูงขึ้น ผลการดำเนินงานของบริษัทก็น่าที่จะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น และนำไปสู่กำไรของผู้ถือหุ้นที่มากขึ้นในรูปของเงินปันผล และ ส่วนเพิ่มมูลค่าหุ้นจากต้นทุนซื้อ (Dividend and Capital Gain)

2.ลงทุนในสินค้าโภคภัณฑ์
โดยธรรมชาติแล้ว สินค้าโภคภัณฑ์ อาทิเช่น ทองคำและน้ำมันเป็นสินทรัพย์ที่มีคุณสมบัติช่วยลดความเสี่ยงเงินเฟ้อ การลงทุนในรูปแบบนี้จะแตกต่างกับการลงทุนในหุ้นที่เป็นการลงทุนตรงในสินค้าโภคภัณฑ์นั้นๆ ดังนั้นความเสี่ยงในแง่ของการบริหารหรือภาวะการแข่งขันทางธุรกิจจึงไม่มี สำหรับนักลงทุนไทย สามารถลงทุนได้โดยผ่านกองทุนรวมที่ลงทุนในสินทรัพย์ดังกล่าวซึ่งอาจจะลงทุนในสินทรัพย์ใดสินทรัพย์หนึ่งโดยตรง หรือในดัชนีของกลุ่มสินค้าโภคภัณฑ์ก็ได้ ที่สำคัญนักลงทุนควรเลือกกองทุนที่มีการป้องกันความเสี่ยงในเรื่องของอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศในสัดส่วนที่มากพอสมควรไว้ด้วย (80%-100%)

3.อสังหาริมทรัพย์หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์อีกประเภทหนึ่งที่นักลงทุนนิยมซื้อเพื่อลดความเสี่ยงทางด้านเงินเฟ้อ อสังหาริมทรัพย์มีลักษณะสำคัญหนึ่งที่คล้ายกับสินค้าโภคภัณฑ์คือที่ดินซึ่งเป็นทรัพยากรที่มีอยู่จำกัด ดังนั้น ราคาที่ดินหรือค่าเช่าจึงมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในระยะยาว อย่างไรก็ดี คอนโดมิเนียมอาจจะไม่ใช่การลงทุนที่ดีนักสำหรับวัตถุประสงค์นี้ เนื่องจากแนวโน้มของราคาที่ส่วนใหญ่มักจะลดลงและไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินสำหรับผู้ซื้อ

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นอีกรูปแบบหนึ่งที่ลงทุนเพื่อผลตอบแทนในรูปของค่าเช่า กองทุนรวมดังกล่าวมีข้อดีคือนักลงทุนสามารถลงทุนได้ด้วยเงินจำนวนน้อยและสามารถกระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆซึ่งทำได้ยากหากต้องการลงทุนโดยตรง อาทิเช่น สนามบิน ห้างสรรพสินค้า หรือโกดังเก็บสินค้า

4.ลงทุนในกองทุนรวมตลาดเงินแทนที่การฝากออมทรัพย์กับธนาคารพาณิชย์
กรณีนี้อาจจะไม่เกี่ยวกับเงินเฟ้อโดยตรงนัก แต่เป็นการบริหารเงินสดเพื่อผลตอบแทนที่มากขึ้นและประหยัดภาษีเพื่อชดเชยกับเงินเฟ้อมากกว่า โดยทั่วไป เงินสดของคนส่วนใหญ่มักจะฝากเก็บไว้ในบัญชีออมทรัพย์ นักลงทุนควรใช้ประโยชน์จากกองทุนรวมตลาดเงินที่ได้รับการยกเว้นภาษีจากผลตอบแทนที่ได้ ซึ่งแตกต่างกับเงินฝากธนาคารที่ดอกเบี้ยรับที่ได้จะถูกหักภาษี ข้อดีของกองทุนรวมอีกอย่างคือโดยทั่วไปอัตราผลตอบแทนที่ได้รับมักจะมากกว่าดอกเบี้ยออมทรัพย์และยังสามารถเลือกรูปแบบต่างๆได้อีกด้วย อาทิเช่น กองทุนรวมที่เป็นพันธบัตรรัฐบาลระยะสั้น 100 เปอร์เซ็นต์หรือมีหุ้นกู้เอกชนระยะสั้นผสมถ้าสามารถรับความเสี่ยงเครดิตได้ เป็นต้น

Treasury Inflation Protected Securities (TIPS)
TIPS เป็นตราสารหนี้ประเภทหนึ่งที่จะมีการคืนเงินต้นโดยผู้ออกเมื่อครบกำหนดไถ่ถอน และมีการจ่ายดอกเบี้ยในช่วงเวลาหนึ่งๆที่กำหนดไว้ในตราสาร อาทิเช่น ทุกๆ 3 หรือ 6 เดือน แต่ความต่างระหว่าง TIPS และตราสารหนี้ทั่วไปได้แก่ ตราสารหนี้จะจ่ายดอกเบี้ยที่คงที่ตลอดอายุตราสาร หรือแปรผันตามดอกเบี้ยอ้างอิง แต่ TIPS จะจ่ายดอกเบี้ยที่แปรผันตามอัตราเงินเฟ้ออ้างอิงที่กำหนด ดังนั้น หากในช่วงที่อัตราเงินเฟ้อเพิ่มสูงขึ้น ผู้ถือ TIPS ก็จะได้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้น แต่ในทางกลับกัน หากเงินเฟ้อลดลงหรือติดลบ ดอกเบี้ยที่นักลงทุนได้รับก็จะลดลงเช่นกัน

ดังนั้น TIPS จึงเป็นเครื่องมือทางการเงินที่น่าจะใช้ป้องกันความเสี่ยงเงินเฟ้อได้ใกล้เคียงที่สุด น่าเสียดายที่นักลงทุนไทยส่วนใหญ่ยังไม่สามารถเข้าถึงการลงทุนประเภทนี้ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนรายย่อย แต่เชื่อว่าในไม่ช้า น่าจะมีบริษัทจัดการกองทุนนำเอาตราสารประเภทนี้ออกมาจำหน่ายในรูปของกองทุนรวมซึ่งน่าจะได้รับความนิยมสูง

[chaitorn]

http://www.stock2morrow.com/showthread.php?t=18099

เงินเฟ้อ ธ.ค. 3% รับเศรษฐกิจดี มองปี 53 โต 7.5%
นายยรรยง พวงราช ปลัดกระทรวงพาณิชย์ เปิดเผยถึงดัชนีราคาผู้บริโภคทั่วไป หรืออัตราเงินเฟ้อ
เดือนธันวาคม 2553 ว่า เท่ากับ 108.92 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนสูงขึ้น 3% ถือว่าเป็นอัตรา
การขยายตัวในระดับที่เหมาะสมกับเสถียรภาพทางเศรษฐกิจของไทย คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยปี 2553
จะขยายตัว 7.5% โดยปัจจัยหลักมาจากการสูงขึ้นของดัชนีหมวดอาหารและเครื่องดื่มสูงขึ้น 5.65 ได้รับผล
กระทบจากดัชนีหมวดข้าว แป้ง และ ผลิตภัณฑ์จากแป้งสูงขึ้น 8.3% เนื้อสัตว์ต่าง ๆ สูงขึ้น 4%

กองอสังหาฯ มาร์เก็ตแคปปี'53 พุ่ง 24%
ปี 2553 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มาร์เก็ตแคปเพิ่ม 24% ราคาหน่วยขยับ-กองทุนใหม่เข้าตลาด 4 กองทุน ระดมทุน 5,871 ล้านบาท

รายงานข่าวจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า ณ วันที่ 30 ธ.ค.2553 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (มาร์เก็ตแคป) ทั้งสิ้น 82,137.64 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2552 จำนวน 16,378.85 ล้านบาท หรือ 24.90% ซึ่งมีมาร์เก็ตแคป 65,758.79 ล้านบาท

[chaitorn]

แล้วความเสี่ยงของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างไร
ลองอ่านบทความนี้อาจให้คำตอบได้ครับ

ความเสี่ยงของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดย ดร นิเวศน์


ความเสี่ยงของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดย ดร นิเวศน์
นักลงทุนที่รักความปลอดภัย แต่อยากได้ผลตอบแทนที่ดีมักจะมองหา กองทุนอสังหาริมทรัพย์ เหตุผล ก็คือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเจ้าของหรือถือสิทธิการเช่าระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ที่มักจะมีรายได้อยู่แล้ว รายได้ที่ได้ก็มักเป็นรายได้ที่ค่อนข้างจะ “แน่นอน” เพราะมักเป็นรายได้ค่าเช่า “ระยะยาว” ลูกค้าที่มาเช่าก็มักจะ “อยู่ยาว” และที่สำคัญ กำไรที่อสังหาริมทรัพย์ทำได้นั้น จะส่งต่อให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนโดยไม่ต้องเสียภาษี คิดแล้วเป็นผลตอบแทนปีละประมาณ 7-8% หรือมากกว่านั้น และนี่เป็นผลตอบแทนในปีแรกๆ เท่านั้น อนาคตค่าเช่าอาจจะปรับเพิ่มขึ้นและผลตอบแทนก็อาจจะสูงขึ้น ฟังดูแล้วมีแต่เรื่องดีๆ ความเสี่ยงในการลงทุนต่ำกว่าหุ้นมาก ขณะที่ผลตอบแทนดูเหมือนจะพอๆ กัน แต่ผมเองก็ยังมีข้อที่ยังไม่ค่อยแน่ใจตามประสา Value Investor ที่ไม่ยอมเชื่ออะไรง่ายๆ และต้องระมัดระวัง โดยเฉพาะกับอะไรที่ “ดีเกินไป” ข้อสังเกตและความคิดของผม ก็คือ

หนึ่ง ถ้ามันดีมากจริงๆ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทำไมเอาทรัพย์สินมาขายให้กองทุน เก็บเอาไว้ “กินเอง” ไม่ดีกว่าหรือ อย่างไรก็ตาม ข้อนี้ก็มีข้อโต้เถียงได้ว่า เจ้าของอาจจะต้องการเงินเพื่อเอาไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการใหม่ และไม่อยากจะกู้เงินมากเกินไป นอกจากนั้น การขายเข้ากองทุนทำให้ไม่ต้องเสียภาษีนิติบุคคล ซึ่งทำให้โครงการมีมูลค่าเพิ่มขึ้น เหนือสิ่งอื่นใดเจ้าของก็มักจะยังตามไปถือหน่วยลงทุนประมาณ 30% ซึ่งเป็นการแสดงให้เห็นว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นการลงทุนที่ดีจริง และที่เขาขายนั้นก็เพราะต้องการสิทธิประโยชน์ด้านภาษีและเรื่องของการระดมเงินเป็นหลัก ไม่ใช่การขายเพื่อทำกำไรกับคนที่เข้ามาถือหน่วยลงทุน ในความเห็นของผม ผมคิดว่าข้อโต้เถียงนั้นก็มีเหตุผล อย่างไรก็ตาม มันก็อาจจะมีหลายโครงการเช่นกันที่เจ้าของโครงการนั้น ขายโครงการในราคาที่สูงเกินกว่าที่ควรเป็นให้กับคนถือหน่วยลงทุน โดยวิธีการที่ซับซ้อนและผู้บริหารกองทุนก็ "ตามไม่ทัน"

สอง เจ้าของโครงการนั้น หลังจากที่ขายโครงการเข้ากองทุนแล้ว เขาก็ยังเป็นผู้จัดการทรัพย์สินนั้นอยู่โดยมีสัญญาผูกพันยาวนาน หลายๆ โครงการ เจ้าของโครงการก็เป็นผู้เช่าหลักเอง ดังนั้น มันก็มีสิ่งที่เรียกว่า Conflict of Interest หรือผลประโยชน์ทับซ้อนหรือขัดแย้งกัน นั่นคือ ในฐานะที่เป็นผู้บริหาร เขาควรที่จะเรียกค่าเช่าให้สูง เพื่อให้กองทุนมีกำไรมาก แต่ในฐานะผู้เช่า เขาก็ต้องการเช่าในราคาที่ต่ำ โดยธรรมชาติ เขาก็จะต้องดูว่าผลประโยชน์ทางไหนจะมากกว่า โดยทั่วไป ผมคิดว่าผลประโยชน์ในแง่ของการเป็นผู้เช่าจะสูงกว่าผลประโยชน์ที่เป็นเจ้าของหน่วยลงทุนเพียง 30% ดังนั้น ความเสี่ยงของผู้ถือหน่วยลงทุน ก็คือ หลังจากที่สัญญาเช่ารอบแรกที่มักจะต้อง “ยุติธรรม” กับกองทุน หมดลง การต่อสัญญาใหม่นั้นผมก็ไม่ใคร่แน่ใจว่าทุกอย่างยังเหมือนเดิมหรือไม่

สาม สัญญาเช่ารอบแรกตอนขายโครงการให้กับกองทุนนั้น เจ้าของโครงการก็มักจะต้องทำให้มันดูดีมาก เช่น มีคนเช่าค่อนข้างเต็ม รายได้จากค่าเช่าค่อนข้างดี ซึ่งจะทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนได้ผลตอบแทนถึง 7-8% ขึ้นไป และถ้าโครงการทำไม่ได้ในปีแรกๆ บ่อยครั้งเจ้าของโครงการยังมีการ “รับประกันรายได้ขั้นต่ำ” จำนวนหนึ่งเพื่อที่จะทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนมั่นใจ อย่างน้อยเป็นระยะเวลา 2-3 ปี ว่า จะได้ผลตอบแทนอยู่บ้างถ้าโครงการทำรายได้ไม่เป็นไปตามที่คาด ด้วยเหตุนี้ นักลงทุนที่มักไม่มองอะไรไกลๆ ก็จะสบายใจและยอมควักเงินซื้อหน่วยลงทุนนั้นในราคาที่อาจจะสูงเกินไป

สี่ กองทุนอสังหาริมทรัพย์จำนวนไม่น้อยเป็นสัญญาเช่าระยะยาว หรือที่เรียกว่าเป็นการ “เซ้ง” ในช่วงที่สัญญายังอยู่ ผลตอบแทนก็มักจะค่อนข้างดี แต่เมื่อหมดสัญญาเซ้งซึ่งอาจจะอีก 15-20 ปี ทรัพย์สินนั้นก็จะต้องตกเป็นของเจ้าของที่ดินเดิม มูลค่าของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็หมดลงหรือเหลือน้อยมาก และแม้ว่าจะมีคำปลอบใจว่าอาจจะต่อสัญญาได้ แต่การต่อสัญญานั้น ก็คงต้องจ่ายค่าเซ้งใหม่ซึ่งจะเป็นเงินมหาศาล ดังนั้น การได้ต่อสัญญาจึงมีความหมายน้อยมาก ความเสี่ยงเรื่องนี้ก็เช่นกัน เป็นเรื่องที่ยังอยู่ไกล ดังนั้น นักลงทุนหลายคนก็มักจะไม่ค่อยสนใจ แต่สำหรับ Value Investor แล้ว เราสนใจ เพราะที่ดินนั้น ถ้าเป็นของเราหรือของกองทุน ยิ่งเวลาผ่านไปมูลค่ากลับมากขึ้น แต่ถ้าเป็นสัญญาเซ้งยิ่งนาน มูลค่าหรือราคากลับลดลงจนเป็นศูนย์เมื่อหมดสัญญา

ห้า ในช่วงที่มีการขายโครงการเข้ากองทุนนั้น หลายๆ โครงการเป็นโครงการที่ค่อนข้างใหม่ ดังนั้น ความจำเป็นที่จะต้องซ่อมแซมตัวอาคารและโครงสร้างต่างๆ นั้นจะมีน้อยมาก นั่นทำให้กำไรของโครงการหรือกองทุนจะมีมากกว่าปกติ และดังนั้น ราคาโครงการก็สามารถตั้งไว้สูงได้ โดยที่ทำให้ผู้ซื้อหน่วยลงทุนยังได้ผลตอบแทนปีละ 7-8% แต่กำไรนี้จะยั่งยืนหรือไม่ก็ยังไม่แน่ใจหากว่าในเวลาต่อมาโครงการจะต้องเริ่มมีการตกแต่งหรือซ่อมแซมอาคารใหม่ อย่างไรก็ตาม ก็มีข้อโต้แย้งว่า เมื่อเวลาผ่านไป ค่าเช่าก็อาจจะเพิ่มขึ้น ดังนั้น กำไรก็จะยังคงเดิมหรือเพิ่มขึ้นได้ ประเด็นนี้ เรายังไม่ทราบ เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดยังค่อนข้างใหม่ เวลาเท่านั้นที่จะบอก

หก ความเสี่ยงทางด้านการตลาด นั่นคือ จำนวนคนเช่าและราคาค่าเช่านั้น แม้ว่าบางโครงการเช่น โครงการห้างสรรพสินค้าที่มีชื่อเสียงอาจจะมีความเสี่ยงน้อย แต่หลายๆ โครงการก็ต้องถือว่ามีความเสี่ยงพอสมควรทีเดียว ประเด็น ก็คือ โครงการที่เขาจะนำมาขายเข้ากองทุนนั้น เขาก็จะต้องเอาโครงการหรือทรัพย์สินที่มีคนเช่าเต็ม หรือค่อนข้างเต็มและได้ค่าเช่าค่อนข้างจะดีอยู่แล้วมาขาย ซึ่งจะทำให้เขาขายได้ในราคาที่ดี แต่ใครจะไปรู้ว่าอนาคตนั้นจะดีต่อไปหรือไม่ โดยเฉพาะเมื่อสัญญาเช่าหมดลง เหนือสิ่งอื่นใด นี่ก็อาจจะคล้ายๆ กับหุ้น IPO หรือหุ้นเข้าตลาดใหม่ ๆ ที่เจ้าของ “แต่งตัว” หรือทำให้กำไรของบริษัทดูดีผิดปกติ เพื่อจะได้นำมาขายให้คนอื่นในราคาที่สูงเกินพื้นฐานเหมือนกัน ดังนั้น ก่อนที่จะซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ต้องดูให้แน่ใจว่าอนาคตของทรัพย์สินจะหาคนเช่าได้แน่นอนในราคาที่ไม่ลดลง

สุดท้ายก็คือความเสี่ยงอื่นๆ โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สิน ว่า จะมีโอกาสที่ทรัพย์สินจะถูกรอนสิทธิหรือไม่ รวมถึงการแข่งขันทางธุรกิจจากโครงการอื่นๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคตและถ้ามีจะกระทบกับทรัพย์สินของกองทุนอย่างรุนแรงได้ เหล่านี้เป็นตัวอย่างที่ผมพอจะนึกออก แต่ที่จริงแล้ว ยังอาจจะมีอะไรต่างๆ ที่เรายังนึกไม่ถึง อย่าลืมว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเรื่องที่ยังค่อนข้างใหม่ ดังนั้น ความเสี่ยงจึงมากกว่าหลักทรัพย์อย่างอื่น ว่าที่จริงเมื่อเร็วๆ นี้ ก็มีกองทุนหนึ่งที่เกิดปัญหาขึ้นมาแล้ว และผมคิดว่ามันคงไม่ใช่ปัญหาสุดท้าย ข้อสรุปของผม ก็คือ ถ้าจะซื้อ เราควรซื้อกองทุนอสังหาฯ ที่เราเข้าใจธุรกิจของโครงการจริงๆ และถ้าจะให้ดีเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเอง ไม่ใช่สัญญาเช่าระยะยาว

from http://www.bangkokbiznews.com/home/deta ... รัพย์.html

[chaitorn]

ความนิยมของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศที่พัฒนาแล้วเป็นอย่างไร

หาความรู้ได้จากบทความนี้ครับ เป็นบทความเก่าตั้งแต่ปี 2547 นะครับ ข้อมูลบางส่วนต้อง update เพิ่มเติมด้วยครับ

http://www.moneychannel.co.th/MoneyChan ... fault.aspx

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ : ถ้าแยกเป็นกลุ่มหลักทรัพย์เสริมด้วยบทวิเคราะห์ช่วยกระตุ้นสภาพคล่องได้

นายมาริษ ท่าราบ กรรมการผู้จัดการบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) และนายกสมาคมบริษัทหลักทรัพย์จัดการลงทุน (บลจ.) กล่าวว่า ในต่างประเทศการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมอย่างมาก และมีขึ้นมานานหลายสิบปีแล้ว อย่างในสหรัฐฯ มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จะทะเบียนกับคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ของสหรัฐฯ และจดทะเบียนอยู่ในตลาดหุ้นนิวยอร์กถึง 190 กองทุน คิดเป็นมูลค่าประมาณ 13.6 ล้านล้านบาท และมีอีก 800 กองทุนที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ขณะที่ในออสเตรเลียก็มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 60 กองทุน คิดเป็นมูลค่าประมาณ 4.7 ล้านล้านบาท

สำหรับในประเทศไทยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพิ่งจะถือกำเนิดมาได้ประมาณ 4 ปี หลังเกิดวิกฤติเศรษฐกิจและเกิดปัญหาสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPA) จากอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่สร้างไม่เสร็จ ทำให้มีการมองหาช่องทางของการระดมทุนที่สะดวกและรวดเร็วเพื่อนำมาแก้ปัญหาที่เกิดขึ้น จนในที่สุดได้พัฒนามาเป็นรูปแบบของการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอยู่ในปัจจุบันมีทั้งหมด 16 กองทุน คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 5.6 หมื่นล้านบาท หรือ 0.9% ของมูลค่ารวมของหลักทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

ทั้งนี้สินทรัพย์ของกองทุนจะมีทั้งการซื้อและการเช่าทรัพย์สินในรูปแบบต่าง ๆ ทั้งอาคารสำนักงาน Serviced Apartment หอพัก สนามบิน และศูนย์การค้า สามารถสร้างผลตอบแทนได้ 5 - 9% ต่อปี ขึ้นอยู่กับรายได้จากค่าเช่าใช้พื้นที่และกำไรจากมูลค่าของสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น

ข้อดีของการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมือนกับการไปซื้ออสังหาริมทรัพย์เองโดยตรงคือ ราคาที่ดินส่วนใหญ่จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ อยู่เสมอ โดยเฉพาะหากอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดี และมีผู้เช่าเข้าใช้พื้นที่ตลอดเวลา แต่การลงทุนผ่านกองทุนจะไม่ต้องใช้เงินสูงเท่ากับการซื้ออสังหาริมทรัพย์เองโดยตรง

ส่วนประเด็นเรื่องสภาพคล่องของการซื้อขายหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น นายมาริษบอกว่า หน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีมูลค่ารวมกันไม่แพ้กลุ่มหลักทรัพย์บางกลุ่ม ดังนั้น จึงอยากที่จะเห็นการแยกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ออกมาเป็นกลุ่มหลักทรัพย์กลุ่มหนึ่ง และมีการทำบทวิเคราะห์เสริมเข้ามา เพื่อช่วยให้หน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นที่สนใจของนักลงทุนมากขึ้น

[chaitorn]

free hold หรือ lease hold เป็นอย่างไร แถมบางกองทุน มีทั้ง lease hold ก่อน 30 ปี ต่อจากเมื่อครบกำหนดก็ยังมี Option เพื่อเลือกซื้อเป็น free hold ในอนาคต โดยกำหนดราคาซื้อไว้ชัดเจน หรือจะใช้ option เพื่อเป็น lease hold ต่ออีก 30 ปี แล้วซื้อเป็น free hold ในอนาคตได้อีกโดยกำหนดราคาซื้อไว้ชัดเจนอีกเช่นกัน เช่น กองทุนอสังหาริมทรัพย์ Goldpf ที่บริหารโดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมกสิกรไทย เป็นต้น เงื่อนไขเป็นได้ทั้ง lease hold และ Free hold พร้อมกัน แต่อาศัยเครื่องมือทางการเงินเข้าช่วยด้วยครับ

สำหรับข้อมูลรายละเอียดก็ติดตามอ่านกันดูครับ :lol:

เป็นการสัมภาษณ์ไว้ตั้งแต่ปี 2550 แต่น่าจะยังเป็นประโยชน์ในการศึกษาทำความเข้าใจได้ครับ



อ่านข้อดีและข้อเสียเพิ่มเติมได้ตามนี้ครับ มาจากคนที่กำกับโดยตรงคือผู้บริหาร กลต.ที่ให้สัมภาษณ์ไว้ในอดีตครับ เป็นข้อมูลที่น่าสนใจอีกเช่นกันครับ

http://www.sec.or.th/internetradio/insi ... ioId=00010

รายการ Inside ก.ล.ต.

(ประจำวันพุธที่ 28 กุมภาพันธ์ 2550)
บทสัมภาษณ์

คุณมาดาสิรี สุนทรโยธิน
ผู้ช่วยผู้อำนวยการ ฝ่ายกำกับธุรกิจจัดการลงทุน
สำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.




















"ถ้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไปลงทุนในสิทธิการให้เช่า
ก็หมายความว่า กองทุนจะสามารถหาผลประโยชน์
จากอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ภายในช่วงระยะเวลาที่เช่าเท่านั้น"





"ถ้าซื้อหน่วยไปแล้วมีความจำเป็นที่จะต้องใช้เงิน ก็สามารถ
ที่จะไปซื้อขายเปลี่ยนมือหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ได้"







"ราคาที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์
จะขึ้นอยู่กับความต้องการซื้อ ความต้องการขายในตลาด
และราคาก็อาจจะสูงกว่าหรือต่ำกว่าตอน IPO ก็ได้"












ผู้ดำเนินรายการ : ก.ล.ต. มีความเกี่ยวข้องอย่างไรกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คะ

คุณมาดาสิรี : ก.ล.ต. ไม่ได้กำกับดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่จะเกี่ยวข้องในฐานะที่ ก.ล.ต. กำกับดูแลกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งก็คือกองทุนรวมประเภทหนึ่งที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ ก.ล.ต. แต่ก่อนอื่นคงต้องขออธิบายก่อนว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะอย่างไร ถ้าเทียบกับกองทุนรวมทั่วไปที่เราคุ้นเคยกันอยู่แล้ว กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะมีความแตกต่างทั้งในด้านทรัพย์สินที่กองทุนรวมไปลงทุน และในด้านของรายได้ที่กองทุนรวมได้รับจากการลงทุน คือถ้าเป็นกองทุนรวมทั่วไปก็จะนำไปลงทุนในหุ้น พันธบัตร หรือตราสารหนี้ต่าง ๆ และรายได้ที่กองทุนรวมทั่วไปได้รับนั้นก็จะอยู่ในรูปของกำไรจากการซื้อขายหลักทรัพย์ เงินปันผล หรือดอกเบี้ยต่าง ๆ

แต่ถ้าเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะไปลงทุนในอาคาร ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ พอลงทุนแล้วก็จะนำอสังหาริมทรัพย์นั้นออกให้เช่า โดยจะได้รับรายได้จากการให้เช่า และระหว่างการดำเนินงานถ้ากองทุนรวมมีรายได้หลังจากที่หักค่าใช้จ่ายแล้วก็จะเป็นกำไรของกองทุนรวม ซึ่งปัจจุบันเกณฑ์กำหนดว่าถ้ากองทุนรวมมีกำไร จะต้องมีการจ่ายคืนในรูปของเงินปันผล ไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิ ดังนั้น ก.ล.ต. จะกำกับดูแลในเรื่องของการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงการจัดการกองทุนรวมประเภทอื่น ๆ ด้วย

ผู้ดำเนินรายการ : ก.ล.ต. กำกับดูแลกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในเรื่องใดบ้างคะ

คุณมาดาสิรี : ก็มีหลายเรื่องนะคะ เรื่องแรกก็คือ เรื่องอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมไปลงทุน คือเราจะกำหนดหลักเกณฑ์สำหรับบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ. ) ที่จัดตั้งกองทุนรวม อย่างเช่น จะต้องมีการวิเคราะห์ความเหมาะสมความเป็นไปได้ในการลงทุน ต้องดูว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีข้อพิพาทอยู่หรือไม่ มีทางเข้าออกที่ดีเหมาะสมตามสภาพของอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ หรืออสังหาริมทรัพย์นั้นสร้างเสร็จหรือยัง โดยเกณฑ์ระบุว่าต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จอย่างน้อย 80% ซึ่งเรื่องนี้มีเจตนารมณ์ว่า ไม่ต้องการให้กองทุนรวมต้องเข้าไปรับความเสี่ยงจากการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์

เรื่องที่สอง ก็คือเรื่องการเปิดเผยข้อมูล เพราะในปัจจุบันจะมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อยู่ 2 แบบ แบบแรก ก็คือจะระบุไว้แล้วว่าเมื่อระดมทุนได้แล้วจะนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใด และแบบที่ 2 คืออาจจะอยู่ระหว่างการเจรจา ตอนที่เสนอขายนั้นอาจจะยังไม่สามารถเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนได้

ซึ่งถ้าเป็นแบบแรก ก็จะมีข้อดีสำหรับผู้ลงทุนมาก เพราะว่าตอนที่ บลจ.เสนอขายหน่วยลงทุนและมีการแจกหนังสือชี้ชวน จะต้องมีการเปิดเผยข้อมูลทุกอย่างที่สำคัญเกี่ยวกับตัวอสังหาริมทรัพย์นั้น ตั้งแต่ชื่อ ที่ตั้ง ประเภทการใช้งาน อัตราการเช่าย้อนหลัง (ถ้ามี) รวมถึงนโยบายในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้น รายละเอียดการทำประกันภัย และเมื่อลงทุนแล้วจะมีการบริหารจัดการอย่างไร รวมถึงเรื่องค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องด้วย

ส่วนเรื่องที่สาม ที่เราให้ความสำคัญก็คือเรื่องราคาเพื่อให้มั่นใจว่าราคาที่กองทุนรวมจะเข้าไปซื้อ เช่า (หรือจำหน่าย) เป็นราคาที่เหมาะสมจริง ๆ จึงมีการกำหนดให้กองทุนจะต้องมีผู้ประเมินราคาทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานเข้ามาประเมินราคาก่อน และราคาที่ซื้อขายหรือจำหน่ายนั้นก็จะต้องอ้างอิงกับราคาประเมินดังกล่าว

เรื่องสุดท้ายที่เราให้ความสำคัญก็คือเรื่องขอบเขตการดำเนินงานของกองทุนว่ามีวัตถุประสงค์ที่จะให้กองทุนลงทุนระยะยาว ไม่ได้มีลักษณะเป็น developer คือไม่ใช่ว่ากองทุนเข้าไปซื้อที่ดิน เพื่อก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์และขายออกนะคะ แต่สิ่งที่เราต้องการก็คือ กองทุนไปลงทุนและก็หารายได้จากการให้เช่าและมีรายได้ประจำเข้ามา อย่างเช่น ไปลงทุนในโรงแรม เราก็จะไม่ให้กองทุนเป็นผู้ประกอบการโรงแรมเอง แต่กองทุนจะต้องให้เช่ากับผู้ประกอบการอื่น และกองทุนรวมก็จะได้รับค่าเช่าเป็นผลตอบแทนจากผู้ประกอบการโรงแรมนั้น ซึ่งก็จะเป็น 4 เรื่องหลัก ๆ ที่เราให้ความสำคัญ

ผู้ดำเนินรายการ : กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดได้บ้างคะ

คุณมาดาสิรี : มีหลากหลายประเภท ตั้งแต่อาคารสำนักงาน serviced apartment หรือโรงงานให้เช่า เมื่อลงทุนแล้วกองทุนก็จะต้องบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่งก็จะมีงานที่เกี่ยวข้องอีกมากมาย อย่างเช่น การหาผู้เช่า การเก็บค่าเช่า และการดูแลรักษาความสะอาด และความปลอดภัยต่าง ๆ ซึ่งเป็นงานประจำวัน โดยปกติ บลจ. ก็จะว่าจ้างบริษัทที่รับบริหารอาคาร ซึ่งมีความเชี่ยวชาญทางด้านนี้โดยเฉพาะมาทำหน้าที่แทน และก็รับค่าธรรมเนียมจากกองทุนรวมไป

ผู้ดำเนินรายการ : รูปแบบการลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีกี่รูปแบบ และแต่ละรูปแบบนั้นมีความแตกต่างกันอย่างไรคะ

คุณมาดาสิรี : โดยทั่วไปรูปแบบการลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะสามารถจำแนกได้เป็น 2 รูปแบบ


รูปแบบแรก จะเป็นลักษณะที่กองทุนรวมนั้นไปซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วก็มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น (ภาษาอังกฤษจะใช้คำว่า “Free Hold”) เช่น ซื้ออาคาร โดยทั่วไปพอเราซื้ออสังหาริมทรัพย์และบริหารจัดการไปสักระยะหนึ่ง และถึงเวลาที่กองทุนจะต้องเลิกหรือว่ามีเหตุที่จะต้องจำหน่ายออก กองทุนก็จะสามารถจำหน่ายอสังหาทรัพย์นั้นได้ ซึ่งผู้ถือหน่วยก็จะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจากตัวอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วย

รูปแบบที่ 2 จะเป็นลักษณะที่กองทุนไปลงทุนในสิทธิการเช่า หรือที่เรียกว่า การไปเซ้ง (“Lease Hold”) ซึ่งถ้าเป็นรูปแบบนี้ ณ วันที่กองทุนรวมลงทุน กองทุนจะต้องจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าให้กับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเข้าใจว่ารูปแบบนี้เกิดจากการที่เจ้าของที่ดินซึ่งมีที่ดินอยู่ในศูนย์กลางธุรกิจ หรืออยู่ในทำเลดี ๆ ก็จะไม่ค่อยอยากจะขายที่ดินออกมา จึงจะทำในลักษณะให้เช่าที่ดิน และก็ให้ developer นั้นมาเช่าและก็ไปสร้างอาคาร พอหมดระยะเวลาการเช่าแล้วเจ้าของอาคารก็จะต้องส่งมอบตัวอาคารนั้นให้แก่เจ้าของที่ดิน หรือแล้วแต่จะตกลงกันว่าจะเป็นอย่างไร เพราะฉะนั้น ถ้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไปลงทุนในสิทธิการให้เช่าก็หมายความว่า กองทุนจะสามารถหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ภายในช่วงระยะเวลาที่เช่าเท่านั้น ก็คือพอหมดระยะเวลาการเช่าก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยไม่สามารถจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างในแบบแรก ดังนั้น สิ่งที่ผู้ลงทุนจะได้รับก็จะรวมอยู่ในเงินปันผลที่ได้รับในระหว่างทาง ส่วนมูลค่าของสิทธิการเช่านั้นก็จะลดลงเรื่อย ๆ ตามระยะเวลาการเช่าที่เหลืออยู่ ซึ่งพอถึงวันที่ครบกำหนดการเช่าแล้ว มูลค่าของหน่วยลงทุนก็จะเหลือศูนย์บาท แต่ก็ต้องคิดย้อนไปว่าระหว่างทางที่เราลงทุนไปเราก็จะได้รับผลตอบแทนมาในรูปของเงินปันผล อันนี้ก็จะเป็นเรื่องที่มีความแตกต่างกันซึ่งผู้ลงทุนควรจะต้องเข้าใจ

ผู้ดำเนินรายการ : ความน่าสนใจของกองทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ตรงไหนคะ

คุณมาดาสิรี : ประการแรก ถ้าเทียบกับการที่ผู้ลงทุนต้องการที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สักชิ้น ก็เป็นที่ทราบกันดีว่าจะต้องใช้เงินจำนวนมาก แต่ถ้าเป็นกรณีที่เราลงทุนโดยการซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เรามีเงินเท่าไร เราก็สามารถกันเงินบางส่วนออกมาลงทุนได้ โดยไม่ต้องใช้เงินจำนวนมาก และที่สำคัญก็คือเรามีมืออาชีพ ที่มีความชำนาญทางด้านนี้เข้ามาช่วยบริหารให้ ตั้งแต่การเลือกคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์ การดูแลอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น

ประการที่ 2 คือ ความมีสภาพคล่อง เทียบกันดูว่า ถ้าเกิดเราเป็นเจ้าของตึก มีเหตุที่เราจะต้องใช้เงิน หรือต้องจำหน่ายตึกออกไปคงไม่ใช่เรื่องง่าย และจะมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวข้องมากมาย แต่ถ้าเป็นกรณีที่ไปซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ตามหลักเกณฑ์กำหนดว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งก็หมายความว่าถ้าซื้อหน่วยไปแล้วมีความจำเป็นที่จะต้องใช้เงิน ก็สามารถที่จะไปซื้อขายเปลี่ยนมือหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ได้ แต่อย่างไรก็ดี มีอีกเรื่องหนึ่งที่อยากให้ผู้ลงทุนตระหนักไว้ ก็คือเรื่องของสภาพคล่องค่ะ เพราะการซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ก็เหมือนกับการซื้อขายหุ้นทั่วไป จะขึ้นอยู่กับความต้องการซื้อ ความต้องการขายในตลาดนั้น ๆ ราคาที่ซื้อขายก็อาจจะมากกว่า หรืออาจจะน้อยกว่าราคาที่เสนอขายครั้งแรกก็เป็นได้

ส่วนประการสุดท้ายที่น่าจะสนใจก็คือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะมีข้อจำกัดว่า จะต้องจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ลงทุน อันนี้ก็จะถือว่าเป็นโอกาสที่ผู้ถือหน่วยลงทุนจะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอ

ผู้ดำเนินรายการ : ผู้ลงทุนที่สนใจจะลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะต้องเริ่มพิจารณาในเรื่องใดก่อนดีคะ

คุณมาดาสิรี : ควรจะเริ่มจากการศึกษาข้อมูล คือพอได้รับหนังสือชี้ชวนมาก็ควรที่จะดูรายละเอียดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนไปลงทุน โดยเริ่มตั้งแต่ว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์อะไร มีรายละเอียดอย่างไร มีอัตราการเช่าอย่างไร มีการกระจายผู้เช่ามากน้อยแค่ไหน เพราะว่าเรื่องนี้จะกระทบต่อรายได้ที่กองทุนรวมจะได้รับ

ประการที่สอง ก็คือต้องเข้าใจความเสี่ยงของการลงทุนประเภทนี้ อย่างที่เรียนนะคะว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างจากกองทุนรวมที่เราคุ้นเคยกัน ความเสี่ยงที่เข้ามาเกี่ยวข้องก็จะมีความแตกต่างกัน ที่สำคัญก็คือความเสี่ยงที่เกิดจากภาวะการแข่งขันของความต้องการใช้พื้นที่ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนไปลงทุนและให้เช่านั้น ถ้าความต้องการใช้พื้นที่มีน้อยลง นอกจากนี้ กองทุนยังได้รับผลกระทบจากหลาย ๆ เรื่อง ทั้งในเรื่องของเศรษฐกิจโดยรวม และความเสี่ยงในเรื่องของภัยพิบัติ ก็อาจจะมีผลกระทบต่อตัวอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งตรงนี้เราก็มีหลักเกณฑ์กำหนดให้มีการทำประกันภัยไว้ เพื่อป้องกันความเสี่ยงในส่วนนี้

อีกเรื่องหนึ่งก็คือ จะต้องเข้าใจธรรมชาติของการลงทุนที่ได้เรียนไปว่า การลงทุนมี 2 รูปแบบ คือการที่ไปซื้อ หรือการไปลงทุนในสิทธิการเช่า สุดท้ายก็เป็นเรื่องของความเข้าใจคือ อยากให้ผู้ลงทุนเข้าใจว่าการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นการลงทุนระยะยาว และเราจะได้รับผลตอบแทนในลักษณะที่มีกระแสรายได้เข้ามา ผู้ลงทุนก็ควรพิจารณาว่ายอมรับผลตอบแทนและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องได้หรือไม่

ขอเสริมอีกนิดในเรื่องค่าใช้จ่ายของกองทุน เพราะว่ากองอสังหาริมทรัพย์จะมีคนที่เข้ามาเกี่ยวข้องมากเป็นพิเศษจากกองทุนรวมทั่วไป ตั้งแต่มีผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้ามาดูแลอาคาร ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับการติดต่อซื้อขาย ค่านายหน้าต่าง ๆ ค่าดูแลรักษาอสังหาริมทรัพย์ ค่าที่ปรึกษาต่าง ๆ เป็นต้น ซึ่งประเด็นนี้เนื่องจากในปัจจุบันไม่ได้มีการกำกับดูแลว่า ค่าใช้จ่ายใดบ้างที่ บลจ. จัดเก็บมากไปหรือน้อยไป ก.ล.ต. ไม่ได้กำกับดูแลในลักษณะนั้น แต่จะใช้วิธีให้ว่า บลจ. ต้องเปิดเผยข้อมูลที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เกี่ยวกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไว้ในหนังสือชี้ชวน ซึ่งตรงนี้ก็อยากจะให้ผู้ลงทุนให้ความสนใจหนังสือชี้ชวนค่ะ



ผู้ดำเนินรายการ : ถ้าผู้ลงทุนสนใจจะซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำอย่างไรบ้างคะ

คุณมาดาสิรี : นักลงทุนสามารถซื้อหน่วยลงทุนตอนเสนอขายครั้งแรก (IPO) เพราะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทุนรวมแบบปิด ซึ่งโดยปกติจะเสนอขายครั้งแรกครั้งเดียว ยกเว้นจะมีการเพิ่มทุนในภายหลัง และเมื่อเสนอขายแล้ว บลจ. ก็จะไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน ถ้าผู้ลงทุนต้องการที่จะไปซื้อขายแลกเปลี่ยนหน่วยลงทุนก็ต้องไปซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ อย่างที่เรียนเมื่อสักครู่นะคะว่า ราคาที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์จะขึ้นอยู่กับความต้องการซื้อ ความต้องการขายในตลาดและราคาก็อาจจะสูงกว่าหรือต่ำกว่าตอน IPO ก็ได้ ผู้ลงทุนจึงมีทางเลือก 2 ทาง ว่าจะซื้อตอน IPO หรือซื้อตอนไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แล้วก็ได้

ผู้ดำเนินรายการ : เมื่อช่วงปลายปี 2549 ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการในการตั้งสำรอง 30% ซึ่งตรงนี้จะมีผลกระทบต่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อย่างไรบ้างคะ

คุณมาดาสิรี : สำหรับกองทุนที่มีการจัดตั้งไปแล้วก็คงไม่ได้มีผลกระทบอะไร แต่สำหรับกองทุนที่มีแผนการที่จะจัดตั้งภายในปีนี้ ก็อาจจะกระทบบ้างเพราะว่าส่วนหนึ่งก็จะเป็นกองทุนที่ บลจ. มีกลุ่มเป้าหมายที่ผู้ลงทุนไทยและผู้ลงทุนต่างชาติ ซึ่งก็อาจจะกระทบในส่วนที่เป็นผู้ลงทุนต่างชาติเท่านั้น ถ้าหากเป็นกองทุนที่ บลจ. มีแผนที่จะจัดตั้งและก็เน้นกลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้ลงทุนไทย คิดว่าไม่มีปัญหาอะไรกับเรื่องนี้

ผู้ดำเนินรายการ : เราได้รับทราบรายละเอียดเกี่ยวกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กันไปแล้วนะคะ ตั้งแต่บทบาทหน้าที่ของ ก.ล.ต. ประเด็นต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และที่สำคัญก่อนจะตัดสินใจลงทุนจะต้องศึกษาข้อมูลก่อนการลงทุน และก็จะต้องรู้จักหลักการกระจายความเสี่ยงด้วยนะคะ

วันนี้ต้องขอขอบคุณแขกรับเชิญของเราค่ะ คุณมาดาสิรี สุนทรโยธิน ขอบคุณมากค่ะ

คุณมาดาสิรี : สวัสดีค่ะ

[chaitorn]

เมื่อประเภทของการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกัน เวลาจะคำนวณผลตอบแทนเชิงเปรียบเทียบเบื้องต้นเพื่อปรับฐานการคิดก่อนควรทำอย่างไร


บทความนี้ได้วิเคราะห์ ข้อแตกต่างเวลาในการคำนวณผลตอบแทน ระหว่าง Free Hold กับ Lease hold ไว้อย่างน่าสนใจครับ

lease hold ดูเหมือนผลตอบแทนระยะสั้นจะสูง แต่ในความเป็นจริง ต้องคำนวณเงินต้นที่เป็นต้นทุนจ่ายคืนในแต่ละปีเข้าไปด้วย

Free hold ผลตอบแทนระยะสั้นดูเหมือนจะต่ำ แต่ความเป็นจริง อาจจะสูงในอนาคต เพราะแม้จะได้ผลตอบแทนในช่วงแรกจะต่ำ แต่จะได้ผลตอบแทนในอนาคตที่มาจาก 2 ส่วนคือ หากถือต่อไประยะยาวก็จะได้ผลตอบแทนจากค่าเช่าสม่ำเสมอไปตลอดรวมถึงการปรับค่าเช่า หากภาวะเศรษฐกิจเอื้ออำนวย รวมถึงในอนาคตหากต้องขายตึกออกไป ก็ยังได้ส่วนต่างของ Capital ทั้งตัวตึกและที่ดินที่ซื้อตามราคาประเมินในอนาคตด้วย เท่ากับส่วนของเงินต้นมีโอกาสลุ้นว่ามีราคาประเมินที่สูงกว่า และขายได้สูงกว่าตอนซื้อมาก็ได้

ก็ขึ้นอยู่กับผู้ลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนระยะแรกให้มากไว้กอ่น แม้ผลตอบแทนในระยะยาวจะมีความเสี่ยงที่มูลค่าถดถอยลงได้ หรือค่อยทะยอยลดลงเรื่อย ๆ ในอนาคต

หรือ ต้องการผลตอบแทนระยะแรกน้อย ๆ แล้วค่อย ๆ เพิ่มขึ้นในอนาคตซึ่งเกิดจากโอกาสได้รับผลตอบแทนสูงขึ้น 2 ต่อ จาก ค่าเช่าที่ทะยอยปรับเพิ่มขึ้น พร้อมกับมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาวที่ปรับเพิ่มขึ้นตามเงินเฟ้อ โดยเฉพาะพวกกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่อยู่ในความต้องการที่สูงขึ้นเรื่อย ๆ ในอนาคต

ลองอ่านดูครับ น่าสนใจดีครับ


จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2193 18 ก.พ. - 21 ก.พ. 2550






ชำแหละความเสี่ยงกองทุนอสังหาฯ ก.ล.ต.เล็งแยกประเภทกันนักลงทุนสับสน
ผู้เชี่ยวชาญกองทุนอสังหาฯแนะนักลงทุนอย่างลิงโลดผลตอบแทนที่โชว์ เผยกองทุนอสังหาฯแบบซื้อสิทธิการเช่า ไส้ในมีเงินต้นแฝงมาด้วย ซึ่งเปรียบเหมือนผู้ประกอบการกู้ยืมจากประชาชนโดยตรง ขณะที่ผู้ให้กู้ไม่รู้ตัว เผยมีความเสี่ยงกว่าหุ้นกู้ ซึ่งมีเรตติ้ง ขณะที่กองทุนอสังหาฯอย่างดีก็แค่ค้ำประกันเงินต้น 3 ปี ด้านก.ล.ต.เล็งแยกประเภทกองทุนให้ชัดเจน ขณะที่รับมีนักลงทุนร้องเรียนมาเป็นระยะ





นางสุพิน มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์แลงลาซาน (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ"ว่า หากเทียบความเสี่ยงจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ประเภทคือ แบบ Lease Hold(ซื้อสิทธิการเช่ามาบริหาร) และแบบ Free Hold (ซื้อสังหาริมทรัพย์มาเป็นเจ้าของ) นั้นถ้าพิจารณาดูข้อจำกัดของความเสี่ยงแล้ว กองทุนประเภท Lease Hold จะมีความเสี่ยงมากกว่า ที่เห็นชัดที่สุดคือ เรื่องของข้อจำกัดในด้านอายุสัญญาเช่าที่สั้นเพียง 30 ปี เท่านั้น (ตามกฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกรมที่ดิน) ซึ่งไม่เท่ากับอายุของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ซึ่งบางแห่งมีอายุ 70-100 ปี ทำให้เมื่ออายุสัญญาเช่าน้อยต้นทุนของผู้ลงทุนก็จะสูงตามไปด้วย


ยกตัวอย่าง เช่น มีเงินลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้ 100 บาท ซึ่งกองทุนนี้เป็นแบบ Lease Hold อายุสัญญา 30 ปี ทำให้ผู้ลงทุนมีต้นทุนเฉลี่ย 3.33 % ต่อปี แต่หากผู้ลงทุนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มาอายุสัญญาเช่า 100 ปี ผู้ลงทุนมีต้นทุนเฉลี่ย 1 % ต่อปีเท่านั้น

นอกจากนี้ในด้านผลตอบแทนจากการลงทุน หรือรีเทิร์นที่ออกมานั้นสำหรับกองทุนประเภท Lease Hold ถึงแม้ว่าจะจ่ายผลตอบแทนที่สูงกว่า แบบ Free Hold แต่ได้มีการรวมในส่วนการลดลงของเงินลงทุน(เงินต้น)ต่อปีเข้าไป ด้วย ยกตัวอย่าง ผลตอบแทนจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 10 % ต่อปี แต่เมื่อหักต้นทุน 3.33 % ต่อปีแล้ว ดังนั้นจะเท่ากับผลตอบแทนในการลงทุนที่นักลงทุนได้รับจริงคือ 6-7 % ต่อปี ซึ่งจะเท่ากับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Free Hold ที่ผลตอบแทนอยู่ที่ 6-7 % ต่อปี เช่นกัน จึงทำให้นักลงทุนที่ไม่ค่อยมีความรู้ในการลงทุนก็คิดว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Lease Hold นั้น ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าแบบ Free Hold


อย่างไรก็ตามการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภท Lease Hold นั้นทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์( ก.ล.ต.) ก็ได้มีมาตรการป้องกันความเสี่ยงที่จะเกิดกับผู้ลงทุน อาทิ เรื่องของการประกันสินทรัพย์ การตีมูลค่าของสินทรัพย์ที่มีผู้เชี่ยวชาญมาตีมูลค่า ผู้บริหารและผู้จัดการกองทุน นอกจากนี้ยังมีเรื่องมูลค่าสินทรัพย์จะต้องมากกว่า 500 ล้านบาท ขึ้นไป อายุกองทุนขั้นต่ำจะต้องมากกว่า 1 ปี เป็นต้น


นางสุพินกล่าวต่อว่า ในปี 2549 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยส่วนใหญ่รูปแบบสิทธิการเช่า ถึงแม้ว่าจะมีความเสี่ยงเรื่องของอายุสัญญาที่สั้นแต่หากดูทิศทางการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ยังไม่ได้อยู่ในช่วงซบเซาสำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้หากเทียบผลตอบแทนจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยแต่ละประเภทที่เป็นแบบ Free Hold คือ 1.อาคารสำนักงานเฉลี่ยผลตอบแทนอยู่ที่ 6-8 % ต่อปี 2.อพาทเม้นท์เฉลี่ยผลตอบแทนอยู่ที่ 7-9 % ต่อปี 3. ห้างสรรพสินค้า และโรงแรม ประมาณ 8-12 %ต่อปี 4.โรงงาน 10-15 % ต่อปี โดยผลตอบแทนที่นักลงทุนได้รับจะเป็นไปตามความเสี่ยงของอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือ สินทรัพย์ประเภทโรงงาน มีความเสี่ยงมากที่สุด เนื่องจากโอกาสที่จะแปลงเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นนั้นยากมากเนื่องจากไม่ได้อยู่ในย่านใจกลางเมือง และโอกาสที่จะหาผู้เช่าต่อก็ยากเช่นกัน แต่โอกาสที่ที่ผู้เช่าจะย้ายฐานการผลิตไปประเทศอื่นๆจะง่ายกว่า


ส่วนห้างสรรพสินค้าความเสี่ยงของรายได้ขึ้นอยู่กับรูปแบบการดำเนินชีวิต(Lift Style) ของคนและความกระตือลือล้นของเจ้าของต่อการเปลี่ยนแปลงให้ทันตาม Lift Style และค่าการบริหารจัดการต่อพื้นทีที่สูงกว่าอาคารสำนักงานและอพาทเม้นท์ เพราะมีโอกาสเข้าออกของผู้เช่าสูงกว่าด้วย ขณะที่อพาทเม้นท์นั้นมีความเสี่ยงมากกว่าอาคารสำนักงานตรงที่ระยะเวลาการเช่าตามสัญญากำหนด 1 ปี แต่ผู้เช่าจะเช่าต่อเนื่อง ได้อีก 2-3 ปี ส่วนอาคารสำนักงานสัญญาเช่า อายุ 3 ปี และมีโอกาสต่อได้เป็น 6-9 ปี เพื่อให้คุ้มกับการลงทุนสถานที่


นายสมพร บุรินทราธิกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโส บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม(บลจ.)เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) คาดว่าในปี 2550 การออกกองทุนรวมอสังริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะเป็นในรูปแบบสิทธิการเช่าเกือบทั้งสิ้น โดยตั้งแต่มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีเพียง 6 กองทุนเท่านั้นที่กองทุนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ คิดเป็นมูลค่าการระดมทุนครั้งแรก 9,450 ล้านบาท ส่วนกองทุนที่มีสิทธิการเช่า 7 กองทุน 35,630 ล้านบาท คิดเป็น 79 % ของมูลค่ารวม ซึ่งการตั้งกองทุนแบบสิทธิการเช่าอาจจะทำให้ผู้ลงทุนเรียนรู้การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีโอกาสเจ็บตับสูง ซึ่งผลที่ได้อาจจะไม่เป็นอย่างที่ตั้งใจไว้


ทั้งนี้จุดประสงค์ของผู้ออกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบสิทธิการเช่านั้นก็เพื่อไฟแนนซ์ซิ่ง(ระดมทุน)มากกว่า โดยที่ใช้ทรัพย์สินที่นำมาจัดตั้งกองทุนนั้นไม่ต่างจากรูปแบบการกู้ยืมจากประชาชน การลงทุนแบบนี้เป็นเหมือนการลงทุนกึ่งตราสารหนี้ และถือว่าแย่กว่าตราสารหนี้ด้วย โดยเหตุผล 3 ข้อคือ 1.ผู้ให้กู้ไม่รู้ว่าเป็นการให้กู้ 2.ผลตอบแทนที่ได้ก็ไม่แน่นอน ถึงแม้จะมีการระบุไว้ในหนังสือชี้ชวนที่คาดว่าจะให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 7-8 % ต่อปี ก็ไม่มีการค้ำประกัน หรือหากค้ำประกันก็เพียง 2-3 ปีแรกเท่านั้น และที่สำคัญคือเป็นการกู้ยืมที่ไม่รู้ว่าจะได้เงินต้นคืนเมื่อไหร่ เพราะแนวโน้มที่จะไม่ได้คืนเงินต้นมีสูง เนื่องจากมูลค่ากองทุนจะลดลงทุกๆปีตามระยะเวลาการเช่าคงเหลือ ขณะที่การลงทุนในตราสารหนี้ยังได้รับเงินลงทุนที่แน่นอนกว่า


นายประเวช องอาจสิทธิกุล ผู้ช่วยเลขาธิการอาวุโส สำหนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) กล่าวว่า สำหรับปัญหาของความเข้าใจผิดของนักลงทุนต่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในด้านผลตอบแทนที่ได้ หรือความคาดหวังจากการลงทุนในสินทรัพย์ถึงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ นั้นทาง ก.ล.ต.กำลังรวบรวมข้อร้องเรียนว่ามีมากน้อยแค่ไหนและมีเรื่องที่จะต้องเร่งแก้ไขกฎเกณฑ์สำหรับการออกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือไม่


ทั้งนี้หากมีปัญหาต่อความเข้าใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีอยู่ 2 ประเภท คือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอสังหาฯแบบสิทธิการเช่า(Lease Hold) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอสังหาฯแบบซื้อสินทรัพย์มาเป็นเจ้าของ(Free Hold) ซึ่งหากนักลงทุนเกิดความเข้าใจผิดต่อผลตอบแทนจากการลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ประเภทนี้ แนวทางกว้างๆในเบื้องต้นที่ก.ล.ต.อาจจะทำคือ การแยกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 2 ประเภทนี้ออกจากกันเพื่อไม่ให้นักลงทุนเกิดความเข้าใจต่อการลงทุนและคาดหวังผลตอบแทนจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยการเปลี่ยนชื่อกองทุน ทั้ง 2 รูปแบบให้ชัดเจน


อย่างไรก็ตามยอมรับว่า ที่ผ่านมามีนักลงทุนร้องเรียนต่อการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ อย่างต่อเนื่อง แต่ในส่วนของนักลงทุนนั้น จะต้องไม่ละเลยในการทำความเข้าใจต่อการลงทุนโดยการอ่านหนังสือชี้ชวน ซึ่งในหนังสือชี้ชวนจะอธิบายละเอียดพอสมควรอยู่แล้ว ถึงรูปแบบของการลงทุนและผลตอบแทนจากการลงทุน ดังนั้นหากมีข้อร้องเรียนจากนักลงทุนโดยที่นักลงทุนไม่อ่านในหนังสือชี้ชวน ทาง ก.ล.ต.ก็ไม่สามารถช่วยเหลือได้


นายประเวชกล่าวต่อว่า ยอมรับว่าในปี 2549 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่ออกส่วนใหญ่จะเป็นแบบ Lease Hold และผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Lease Hold ส่วนใหญ่จะรวมเงินต้นเข้าไปด้วยอยู่เสมอ ฉะนั้นนักลงทุนจะต้องทำความเข้าใจด้วยว่าผลตอบแทนที่ได้รับนั้นยังไม่ใช่ดอกเบี้ยทั้งหมด ฉะนั้นบางครั้งจึงทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์อาจจะต่ำกว่าการลงทุนในตราสารหนี้ได้


นอกจากนี้หากมองว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Lease Hold เหมือนเป็นการกู้เงินจากประชาชนโดยตรง ซึ่งหากเป็นแบบนั้นผู้ลงทุนคงไม่สนใจเข้าลงทุน เพราะว่าความเสี่ยงในกองทุนรวมอสังหาฯแบบนี้จะมีมากกว่า ขณะที่การปล่อยกู้ยังมีดอกเบี้ยและเงินต้นที่แน่นอน แต่อยากให้มองการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นเสมือนการลงทุนอีกประเภทหนึ่งมากกว่า

[chaitorn]

http://portal.settrade.com/blog/sopawad ... /03/25/548

อีกบทความหนึ่งที่น่าสนใจครับ

โดย คุณโสภาวดี เลิศมนัสชัย
เลขาธิการคณะกรรมการกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ หรือ กบข.

25 มี.ค. 2552

ผู้เขียนขอเสนอทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจในภาวะที่เศรษฐกิจถดถอย อัตราดอกเบี้ยต่ำ คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ที่เปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยต้นทุนที่ต่ำกว่า และมีความคล่องตัวมากกว่าการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จริงๆ ซึ่งลักษณะของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะมีลักษณะที่คล้ายกับ Real Estate Investment Trust (REIT) ในต่างประเทศนั้นเอง




กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรานับว่าเป็นช่วงของการเริ่มต้นเท่านั้น เพราะเกิดขึ้นในปี 2546 โดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม(บลจ.) จะระดมเงินจากนักลงทุนไปลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพสูง เช่น อาคารสำนักงานย่านใจกลางเมือง โรงงาน โรงแรม ห้างสรรพสินค้า อพาร์ทเม้นท์ หรือหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ตามที่กฏหมายกำหนด และปัจจุบันบลจ.ต่างๆ ที่จัดตั้งกองทุนดังกล่าวนิยมนำเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เหมือนหุ้นตัวหนึ่ง ทั้งนี้ก็เพื่อเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อขาย และเพื่อเพิ่มโอกาสให้กับผู้ลงทุนที่พลาดการลงทุนในช่วงที่ระดมเงินครั้งแรกหรือในช่วง IPO แต่ยังคงสนใจลงทุนในกองทุนดังกล่าวเพราะให้อัตราผลตอบแทนที่สม่ำเสมอจากเงินปันผลที่กำหนดจ่ายไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิประจำปี




ผู้เขียนมีข้อมูลที่น่าสนใจมาแบ่งปันคือ สถิติอัตราผลตอบแทนโดยเฉลี่ยในรูปเงินปันผลของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ 5 อันดับแรกจากจำนวน 21 กองทุนของไทยนั้นสูงถึงร้อยละ 12 เมื่อเทียบกับอัตราเงินฝากในปัจจุบันที่อยู่ในระดับร้อยละ 0.5- 1.75 หรือ ผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 1 ปีที่ร้อยละ 2 เท่านั้น ไม่เพียงเท่านี้นะคะนักลงทุนยังมีโอกาสได้รับกำไรส่วนเกินทุนหรือ Capital Gain ที่เกิดจากการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ อีกด้วย




ด้วยความนิยมที่มีต่อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งปัจจุบันมีทั้งหมด 21 กองทุน มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดหรือ Market Capitalization รวมกว่า 50,000 ล้านบาท (ณ 2 มี.ค.2552) ส่งผลให้ตลาดหลักทรัพย์ฯ กำหนดแยกกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ออกจากหมวดธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Property Development : PROP) ในวันที่ 30 มีนาคม 2552 นี้ ซึ่งจะทำให้เราสามารถเห็นภาพรวมของกองทุนดังกล่าว รวมถึงการวิเคราะห์ เปรียบเทียบ ตลอดจนการหาข้อมูลได้สะดวกและง่ายมากยิ่งขึ้น



ดังนั้นการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของไทยนับว่าเป็นทางเลือกที่ดีและน่าสนใจ เพราะมีโอกาสที่จะเติบโตได้อีกมากหากเปรียบเทียบกับในต่างประเทศที่ REIT หรือ Property Fund ได้รับความนิยมและมีมูลค่าตลาดสูงมาก ยกตัวอย่างประเทศญี่ปุ่นที่มีมูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท หรือสิงคโปร์ที่มีมูลค่ากว่า 6 แสนล้านบาท หลายๆ ครั้งเวลาที่ผู้เขียนพบกับนักลงทุน มักได้รับคำถามว่า ยังสนใจลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ และมีความเข้าใจถึงวงจรเศรษฐกิจที่มีผลต่อตลาดทุนไทย แต่ยังขาดความมั่นใจว่าจะลงทุนในหุ้นตัวไหนที่ปลอดภัยและได้ผลตอบแทนที่ดี การเลือกลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ผู้เชี่ยวชาญการลงทุนหรือนักวิเคราะห์สำนักต่างๆ มักจะมีการแนะนำกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ติดอยู่ในพอร์ตการลงทุนเสมอ ดังนั้น ผู้เขียนขอให้นักลงทุนทำการบ้านและพิจารณาข้อมูลสถิติที่ผู้เขียนนำมาเสนอนี้ประกอบด้วย

[chaitorn]

พัฒนาการล่าสุดที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เพื่อลดความเสี่ยงของ Port ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์แบบเดิม ที่ลงทุนแยกตามประเภทของสินทรัพย์เฉพาะอย่างชัดเจน

มีโอกาสได้เห็นการจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ที่เหมือนกับประเทศที่พัฒนาแล้วอื่น ๆ ครับ เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันก็มีความหลากหลายมากขึ้น

ซึ่งหากจัดตั้งได้ ก็จะแก้ไขปัญหาเรื่องสภาพคล่องการซื้อขายได้ระดับหนึ่ง

ก.ล.ต.ไฟเขียวจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์


นายธีระชัย ภูวนาถนรานุบาล เลขาธิการ คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์(ก.ล.ต.)กล่าวภายหลังการประชุมคณะกรรมการ ก.ล.ต.ในการประชุมครั้งที่ 13/2553 ประจำเดือน ต.ค.ว่า คณะกรรมการได้อนุมัติหลักการในการจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) ซึ่งจะเป็นทางเลือกการลงทุนรูปแบบใหม่ และเป็นการพัฒนาโครงสร้างการระดมทุนและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นไปตามแนวทางสากลที่นิยมใช้กันในต่างประเทศ

หลักการในการกำกับดูแล REIT จะสอดคล้องกับแนวปฏิบัติของ REIT ในต่างประเทศ ซึ่งมีความยืดหยุ่นกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) เช่น สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท โดยต้องมีวัตถุประสงค์ที่จะจัดหาผลประโยชน์เพื่อให้ได้ค่าเช่า แต่ต้องไม่เป็นการเช่าเพื่อทำธุรกิจที่ไม่เหมาะสมหรือผิดกฎหมาย สามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้นจาก 10% เป็น 50% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ผ่อนคลายข้อจำกัดในการถือหน่วยของบุคคลใดบุคคลหนึ่งมากขึ้นจากไม่เกิน 1 ใน 3 เป็นไม่เกิน 50% เพื่อไม่ให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งมีอำนาจเบ็ดเสร็จในการกำหนดนโยบาย

ทั้งนี้ การกำกับดูแล REIT จะมีลักษณะทำนองเดียวกับการกำกับดูแลบริษัทจดทะเบียน เช่น ต้องมีการกำกับดูแลกิจการที่ดี มีกรรมการอิสระ มีเกณฑ์ที่ให้สิทธิผู้ถือใบทรัสต์คล้ายผู้ถือหุ้น เช่น การทำรายการที่เกี่ยวโยงกันต้องได้รับมติเห็นชอบจากที่ประชุมผู้ถือใบทรัสต์

ความพิเศษของ REIT อีกประการหนึ่ง คือ บริษัทที่มีความชำนาญด้านการลงทุนและการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความพร้อมในการจัดการ REIT สามารถขอรับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. เพื่อบริหารจัดการ REIT ได้ด้วย ทั้งนี้ ก.ล.ต. อยู่ระหว่างหารือกับกรมสรรพากรที่จะให้รูปแบบการจัดเก็บภาษีเกี่ยวกับธุรกรรม REIT ใกล้เคียงกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด

นายธีระชัย กล่าวว่า REIT จะเป็นทางเลือกการลงทุนใหม่ที่น่าสนใจสำหรับผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเป็นวิธีที่ทำให้ไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากเหมือนกับการลงทุนโดยตรง และมีข้อจำกัดน้อยกว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากโครงสร้าง REIT มีความเป็นสากลและมีความยืดหยุ่นในการลงทุนและบริหารจัดการมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้น ในอนาคตท้ายที่สุดจึงไม่ควรมีการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต่อไป แต่เพื่อให้บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิมมีเวลาระยะหนึ่งในการปรับตัว คณะกรรมการ ก.ล.ต. จึงได้กำหนดนโยบายให้ บลจ. ยังคงสามารถยื่นขอจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ใหม่ได้ และให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถเพิ่มทุนเพื่อซื้อทรัพย์สินใหม่ได้อีก 1 ปีนับจากวันที่ประกาศมีผลใช้บังคับ ทั้งนี้ จะเปิดโอกาสให้มีการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็น REIT ได้ โดยจะได้ประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในประเด็นภาระภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ต่อไป

[chaitorn]

แล้วรูปแบบธุรกรรม Reit ในอนาคตจะมีรูปแบบใด

คุณ วิษณุ โฆสิษกุล
จากข่าวหุ้น ให้ความเห็นไว้ดังนี้ครับ

ถึงเวลาที่จะชม ก็ต้องชมอย่างแรง เพราะนวัตกรรมอย่างนี้ มักจะมีคนให้ความสำคัญต่ำ ไม่เหมือนเรื่องหวือหวาอื่นๆ ทั้งที่โดยความลึกซึ้งแล้ว มีผลสะเทือนในระยะยาวมาก

มาตรการล่าสุดของ คณะกรรมการ ก.ล.ต. ในเรื่องการจัดตั้งและจัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) ในวงการตลาดทุนเรียกกันสั้นๆ ว่า REIT หรือ REITs เป็นก้าวใหม่ของตลาดทุน และตลาดอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะ “ยิงปืนนัดเดียวได้นกหลายตัว” กันเลยทีเดียว

ในทางตรงเป็นการแก้ปัญหาการหลบเลี่ยงภาษีของบรรดาเจ้าของโครงการที่ต้องการเงินชาวบ้าน แต่ไม่อยากเสียภาษี ด้วยการแอบอยู่หลังกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ บลจ. บริหารให้อย่างเงียบเชียบในลักษณะ “อีแอบ” มายาวนานลงไปได้เสียที จะได้เลิกลับๆ ล่อๆ เสียที แถมรัฐก็ยังมีรายได้จากภาษีเพิ่มเติมขึ้นมาอีกมาก

ส่วนในทางอ้อม ถือเป็นการสร้างเงื่อนไขจูงใจให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการเติบโตด้วย “เงินของคนอื่น” ทำตัวให้มีอารยธรรมกับใครๆ เขาด้วยการแต่งตัวเข้าเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์โดยเร็ว เพราะคนที่จะต้องทรัสต์หรือทรัสตีนี้ได้ จะต้องเป็นบริษัทจดทะเบียนเท่านั้น
ส่วนที่เสียของมาตรการนี้ก็มีเพียง บลจ. ทั้งหลายนั่นแหละที่จะต้องเสียผลประโยชน์จากเรื่องนี้ไปอักโขทีเดียว

เนื่องจากจากนี้ไป บจ. ทั้งหลายสามารถที่จะ “ขายตรง” ให้กับมหาชนได้โดยตรงเพื่อก่อตั้งทรัสต์หรือทรัสตีขึ้นมา เพราะฐานะของทรัสต์แบบ REITs นั้น จะแตกต่างอย่างชัดเจนจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบเดิมๆ เว้นเสียแต่ในกรณีที่เจ้าของโครงการที่ไม่มีความพร้อม ก็ยังอาจจะพึ่งพารูปแบบของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไปก่อน

ที่มาของนวัตกรรมของ ก.ล.ต. ในเรื่องนี้ ดูเหมือน ก.ล.ต. ในฐานะผู้กำกับดูแลกฎระเบียบของตลาดทุน จะเหนียมอายอยู่พอสมควร จึงอธิบายเสียยาวเหยียดว่าที่มาที่ไปของร่างกติกาในการตั้ง REITs ครั้งใหม่นี้ ว่าเกิดจากอะไร และมีเป้าหมายอะไร ซึ่งแม้จะมีข้อมูลมากมายน่าเบื่อหน่ายอยู่บ้างสำหรับคนไม่ค่อยจะรู้เรื่อง แต่ก็ถือเป็นข้อดีเพราะจะทำให้เกิดความโปร่งใสของการดำเนินการว่า เป็นไปตามเจตจำนงร่วมของวงการตลาดทุน เพราะคือการสร้างสรรค์อนาคตที่ดีกว่าในปัจจุบัน

รูปแบบและโมเดลในการก่อตั้ง REITs ของไทยนี้ ถอดแบบออกมาจากสิงคโปร์ จะเรียกว่าสิงคโปร์โมเดลก็ว่าได้ แต่ก็ถือว่า ก.ล.ต. ก็ได้เตรียมความพร้อมเรื่องนี้เอาไว้ล่วงหน้ามาพอสมควรแล้ว ไม่ได้ลุกลี้ลุกลนตามประสาร้อนวิชาแต่อย่างใด เพราะมีการออกกฎหมายทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุนเอาไว้ก่อนนานแล้ว

REITs ของสิงคโปร์ ถือเป็นธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จเป็นอย่างดีรองลงมาจากญี่ปุ่น แม้จะเพิ่งลงรากมาได้ไม่นานนับแต่ พ.ศ. 2545 นี้เอง ปัจจุบันมี REITs จำนวน 21 กองทุน โดยทุกกองทุนจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ โดยมีมูลค่าตามราคาตลาดประมาณ 25,721 ล้านเหรียญดอลลาร์สิงคโปร์ (ประมาณ 6 แสนล้านบาท) และทรัสตี ซึ่งเป็นผู้ดูแลกองทรัสต์ เพื่อประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุน ถูกกำหนดเงื่อนไขว่าสามารถจัดตั้งและบริหาร REIT ได้เพียงแห่งเดียวเท่านั้น เพื่อให้ทุ่มเททรัพยากรในการบริหารจัดการอย่างเต็มที่ และป้องกันไม่ให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์

ข้อกำหนดนี้ ทำให้ทรัสตีของ REIT ในสิงคโปร์ถูกเงื่อนไขบังคับให้จำต้องเร่งทำงานเพิ่มขนาดด้วยการซื้อทรัพย์สินเพิ่มเข้ามาเรื่อยๆ เพื่อจะมีผลตอบแทนที่ดีขึ้น

รูปแบบของ REITs ที่ถือว่าเป็นมาตรฐานของวงการเงินทั่วไปนั้น แบ่งออกเป็น 3 ประเภทคือ

- equity REITs ซื้อเพื่อถืออสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่า ผลตอบแทน และส่วนต่างราคา ถือเป็นรูปแบบที่นิยมกันมากที่สุด ของไทยเราในชั้นแรกก็จะใช้รูปแบบนี้เป็นหลัก

- mortgage REITs ปล่อยสินเชื่อให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์หรือซื้อตราสารหนี้บริษัทอสังหาริมทรัพย์โดยหวังรายได้จากอัตราดอกเบี้ย มีความเสี่ยงแบบเดียวกับการถือหุ้นกู้หรือพันธบัตรทั่วไป

- hybrid REITs สร้างรายได้จากหลายรูปแบบทั้งอย่างแรกและสองผสมกัน อาจจะเป็นแบบทั้งทรัสต์แบบเปิด หรือปิดก็ได้ แล้วอายุของทรัสต์ก็อาจจะสั้นหรือยาวนานได้เช่นกันอย่างยืดหยุ่น

ถึงแม้ว่าพัฒนาการของตลาดทุนไทย ยังคงต้องการให้มีแค่ REITsแบบแรกเท่านั้น แต่เงื่อนไขเบื้องต้นที่เปิดช่องให้ทรัสต์มีการถือครองสัดส่วนโดยเจ้าของโครงการหรือบริษัทได้ ไม่เกิน 50% ซึ่งเปิดช่องให้ผ่อนคลายมากขึ้น กับการทำให้ทุกอย่างขึ้นมาบนโต๊ะ ภายใต้กรอบที่ชัดเจนขึ้นคือ แปลงเป้าหมายของทรัสต์จากแนวทางเดิมคือ คำแนะนำควรทำอะไรบ้าง (Positive Lists) เป็นสร้างข้อห้าม (Negative Lists) เพื่อกำหนดกรอบให้ชัดเจนมากขึ้น อันไหนไม่ห้ามก็ทำได้เลย เพียงแค่ ก.ล.ต. พิจารณาให้ผ่านได้ ก็จัดการไปได้เลย ไม่ต้องมาเสียเวลาไต่ถามทีหลังอีก ก็ถือเป็นโอกาสที่เปิดกว้างสำหรับขาขึ้นของกองทุนอสังหาริมทรัพย์รูปใหม่

ไม่ชมแรงๆ ตอนนี้ จะให้ชมทีหลัง ก็สายเกินไป

[chaitorn]

ไปเจอข้อมูลนี้ คิดว่าน่าจะเป็นประโยชน์ในการศึกษาเปรียบเทียบกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดครับ

ข้อมูลรายละเอียดทั้งหมด มาจากเวปของ กลต. เอง ตามนี้
http://www.sec.or.th/asset/Content_0000 ... 54&lang=th

สำหรับ รายละเอียดเบื้องต้นของแต่ละกองทุน สามารถ download เป็น Excel ได้ตามนี้ครับ

http://www.sec.or.th/asset/Comparative_PFPO.xls

[chaitorn]

ผลตอบแทนและความเสี่ยงของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างไร

หาข้อมูลจากการประมวลความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ ตลอดจนการประมวลผลตอบแทนแยกตามรายกองทุนได้ตามนี้ครับ

http://www.thaiappraisal.org/thai/stand ... dard10.php

ให้ข้อมูลการประเมินผลตอบแทนที่น่าสนใจครับ น่าจะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ที่สนใจจะลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อย่างมากครับ :lol:

[chaitorn]

เปรียบเทียบผลตอบแทนที่คาดหวัง ระหว่าง หุ้น ตราสารหนี้ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ เงินฝาก

http://www.bangkokbiznews.com/home/deta ... B8%81.html

ปัจจุบันถ้าทิ้งเงินไว้ใน “บัญชีออมทรัพย์” ก็ได้ดอกเบี้ยเพียง 0.2-1.5% จะขยับไป “ฝากประจำ 1 ปี” ก็ได้เพิ่มมาอีกนิด 0.65-1.60%

มองไป “พันธบัตรรัฐบาล” อายุ 1 ปี ได้ผลตอบแทน 1.61% หรือจะข้ามไปลงทุน “พันธบัตรเกาหลีใต้” อายุ 1 ปี ก็ได้ผลตอบแทนใกล้เคียงกัน 1.85%

แต่ย้อนกลับมาดูผลตอบแทน “เงินปันผล” ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในปีฉลูที่ผ่านมากันบ้าง ในส่วนของ “กองประเภทกรรมสิทธิ์ (FREE HOLD)” ให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลตั้งแต่ 5.6 - 8.4% เป็นผลตอบแทนล้วนๆ ไม่เกี่ยวกับเงินต้นแต่ประการใด

ส่วน “กองประเภทสิทธิการเช่า (LEASE HOLD)” ก็จ่ายผลตอบแทนเงินปันผลตั้งแต่ 7.4 - 10.2% ลองหักส่วนเงินต้นออกไปแบบเส้นตรง 30 ปี ก็ยังเหลือเป็นปันผลให้กับนักลงทุน 4.1 - 6.9% เลยทีเดียว

นี่คืออีกทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้มีเงินออม ที่ Fundamentals สัปดาห์นี้ จะพานักลงทุนผู้มีเงินออมมาทำความรู้จักกันอีกสักครั้ง

@เงินปันผลดีสม่ำเสมอ

“วรวรรณ ธาราภูมิ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.บัวหลวง ในฐานะนายกสมาคมบริษัทจัดการลงทุน (AIMC) บอกว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับผู้ที่มองหาแหล่งรายได้ประจำเพราะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีการจ่ายค่าเช่าออกมาในรูปของเงินปันผลที่สม่ำเสมอเช่นเดียวกันโดยเฉลี่ยประมาณ 7-8% สูงกว่าผลตอบแทนจากการลงทุนในตราสารหนี้ค่อนข้างมาก จึงทำให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้รับความสนใจจากนักลงทุนเพิ่มมากขึ้นตามลำดับ ดังจะเห็นได้จากการเติบโตของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาจากปี 2546 ที่มีเพียง 2 กองทุน มีสินทรัพย์สุทธิ 1,979.03 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 26 กองทุน ณ สิ้นปี 2552 มีมูลค่าสินทรัพย์สุทธิรวมกันประมาณ 78,753.92 ล้านบาท แบ่งเป็นกองทุนประเภท FREE HOLD 14 กองทุน และกองทุนประเภท LEASE HOLD อีก 12 กองทุน

โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในระบบให้อัตราเงินปันผลเฉลี่ย 7-8% อย่างสม่ำเสมอซึ่งถือว่าเป็นอัตราผลตอบแทนเมื่อเทียบกับความเสี่ยงแล้วน่าสนใจทีเดียว เพราะจากข้อมูลปัจจุบันพบว่าการลงทุนในหุ้นให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 12% กองทุนอสังหาริมทรัพย์ 8% หุ้นกู้เอกชนอายุ 5 ปี 5.75% พันธบัตรรัฐบาลอายุ 5 ปี 4.0% เงินฝากประจำ 1 ปี 1.0% และเงินฝากออมทรัพย์ 0.5% จึงไม่น่าแปลกใจว่าทำไมนักลงทุนจึงสนใจมาลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้นตามลำดับโดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนสถาบันที่มองเห็นประโยชน์ตรงนี้


“เป็นเรื่องที่น่าเสียดายเพราะปัจจุบันนักลงทุนรายย่อยยังเข้ามาใช้ประโยชน์จากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่มากนักทั้งที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือที่สร้างขึ้นมาเพื่อประโยชน์ของนักลงทุนรายย่อยที่ต้องการผลตอบแทนในลักษณะเดียวกันกับการไปสร้างอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเองเพื่อหวังผลตอบแทนจากรายได้ค่าเช่าที่สม่ำเสมอเข้ามาในระยะ ยาว แต่อาจจะมีเงินทุนจำกัดไม่มีเวลาจะไปหาอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีเวลาจะไปหาผู้เช่าที่มีคุณภาพมาเช่า ไม่มีเวลาจะมาคอยดูแลซ่อมแซมหรือบริหารจัดการ ก็มาร่วมลงทุนผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์แทน แต่ตัวเลขนักลงทุนที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันมีเพียง 24,000 ราย คิดเป็น 1.6% ของจำนวนนักลงทุนในกองทุนรวมทั้งหมด และส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนสถาบันด้วย ถือเป็นเรื่องที่น่าเสียดายอย่างมาก”@ลงทุนได้ทั้ง FREE HOLD & LEASE HOLD

“ธีรพันธุ์ จิตตาลาน” กรรมการผู้จัดการ บลจ.นครหลวงไทย บอกว่า เมื่อพูดถึงกองทุนอสังหาริมทรัพย์แล้วนักลงทุนมักจะพุ่งความสนใจไปที่กองประเภท FREE HOLD มากกว่า LEASE HOLD เพราะเหมือนเข้าไปถือกรรมสิทธิ์มีส่วนร่วมเป็นเจ้าของน่าจะดีกว่ากองประเภท LEASE HOLD อีกทั้งผลตอบแทนที่ได้รับก็เป็นผลตอบแทนจากค่าเช่าล้วนๆ ไม่มีส่วนของเงินต้นเข้ามาเกี่ยวข้องน่าจะดีกว่า ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ยังไม่ถูกต้องนัก นักลงทุนที่สนใจจะลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์โดยหวังผลตอบแทนจากค่าเช่าในระยะยาวที่จ่ายคืนในรูปของเงินปันผลให้กับนักลงทุนนั้น สามารถที่จะลงทุนได้ทั้งกองประเภท FREE HOLD และ LEASE HOLD เพราะตอบโจทย์ในเรื่องผลตอบแทนในระยะยาวที่สม่ำเสมอได้เช่นเดียวกัน

ในส่วนของกองประเภท FREE HOLD ไม่ค่อยมีปัญหาตรงไปตรงมาและนักลงทุนส่วนใหญ่เข้าใจว่าได้เงินปันผลเต็มๆ ส่วนเงินต้นก็ไปรอลุ้นเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นออกไปในอนาคต ถ้าขายได้กำไรก็มีกำไรจาก CAPITAL GAIN ในทางตรงข้ามถ้าขายขาดทุนผู้ลงทุนก็อาจเกิดผลขาดทุนจาก CAPITAL LOSS ได้เช่นกัน สำหรับกองประเภท FREE HOLD

ส่วนกองประเภท LEASE HOLD ที่ผลตอบแทนจะรวมส่วนของเงินต้นเพื่อคืนผู้ถือหน่วยมาด้วยตลอดอายุโครงการนั้น ซึ่งนักลงทุนบางส่วนอาจจะไม่ชอบแต่ถ้าพิจารณาดูดีๆ สมมติโครงการ 30 ปี คิดง่ายๆ คืนเงินต้นแบบเส้นตรงเฉลี่ยปีละ 3.3% นั่นหมายถึงผลตอบแทนเงินปันผลของกองประเภท LEASE HOLD จะรวมเงินต้นไว้ด้วย 3.3% ในกรณีที่กองทุนจ่ายปันผลปีละ 8% ก็เป็นเงินปันผล 4.7% และเงินต้นอีก 3.3% ดูเหมือนผลตอบแทนที่ได้จริงๆ น้อยแค่ 4.7% เอง แต่ 4.7% นี้ก็ยังมากกว่าดอกเบี้ยเงินฝากประมาณ 4 เท่า ทำไมจะไม่น่าสนใจลงทุน

“แต่นักลงทุนต้องไม่ลืมว่าจะเป็นผลตอบแทนบนเงินต้นที่ทยอยลดลงเช่นกัน นั่นหมายความว่าโดยภาพรวมของผลตอบแทนเงินปันผล 4.7% นั้น จะคิดบนเงินต้นที่ลดลงตามลำดับ ในปีที่ 1 คิดบนเงินต้น 100 บาท ก็เป็นผลตอบแทน 4.7% แต่ในปีที่ 2 จะเป็น 4.7% บนเงินต้น 96.7 บาท หรือเป็นผลตอบแทน 4.86% เพิ่มขึ้นจากปีแรกแล้วก็จะเป็นไปในลักษณะนี้ในปีถัดๆ ไปเช่นกัน ในมุมกลับก็จะเป็นอัตราผลตอบแทนที่เพิ่มสูงขึ้นตลอดอายุโครงการ ดังนั้นในแง่ของผลตอบแทนเงินปันผลที่สม่ำเสมอในระยะยาวแล้ว กองประเภท FREE HOLD และ LEASE HOLD ไม่แตกต่างกัน จะลงทุนแบบไหนก็ได้”

@ ควรมีมุมมองการลงทุนที่ถูกต้อง

วรวรรณ แนะนำว่า นักลงทุนที่สนใจจะลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์อยากให้คิดเหมือนเราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จริงมากกว่าเป็นการลงทุนโดยหวังผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในระยะยาวเป็นหลัก เหมือนตัวเองไปมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อจะซื้อลงทุนแล้วปล่อยเช่าต่อเพื่อหวังกินค่าเช่าในระยะยาว แต่นักลงทุนอาจจะมีข้อจำกัดในหลายๆ เรื่อง เช่น เงินทุนที่จำกัดทำให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการไม่ได้ หรือซื้อได้ก็ต้องมาดูแลหาผู้เช่าที่มีคุณภาพมีการบริหารจัดการที่ดี ต้องคอยมาตามเก็บค่าเช่า คอยดูแลอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้เช่า และต้องคอยดูแลบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์ให้อยู่ในสภาพที่ดีเพื่อที่จะได้มีโอกาสในการปรับขึ้นค่าเช่า หรือมีโอกาสขายต่อในราคาที่ดี เป็นต้น การลงทุนผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็มีแนวคิดเช่นเดียวกันเพียงแต่นักลงทุนมาลงทุนผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์โดยมีผู้จัดการกองทุนเป็นคนที่จะคอยดูแลในเรื่องต่างๆ ให้อีกครั้งหนึ่ง

โดยนักลงทุนก็ยังคงต้องเริ่มต้นคิดในลักษณะเดียวกันว่าอยากจะลงทุนเพื่อหวังผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในระยะยาวจากค่าเช่าที่จะจ่ายคืนมาในรูปของผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีการจ่ายเงินปันผลตั้งแต่ปีละ 1 ครั้ง ปีละ 2 ครั้ง ทุก 6 เดือน หรือปีละ 4 ครั้ง จ่ายทุกไตรมาสให้เลือกลงทุนได้ในปัจจุบัน จึงถือเป็นแหล่งรายได้ที่ดีสำหรับผู้ที่มองหารายได้ที่สม่ำเสมอเอาไว้ใช้

“แต่ถ้าจะมาลงทุนเพื่อหวังกำไรในระยะสั้นน่าจะไปเลือกทางเลือกการลงทุนอื่นเพื่อลงทุนจะเหมาะสมกว่า เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์ปกติมีสภาพคล่องน้อยอยู่แล้ว ส่วนใหญ่มีราคาซื้อขายที่ต่ำกว่ามูลค่าสินทรัพย์สุทธิของกองทุนด้วยซึ่งอาจจะไม่เหมาะกับการลงทุนระยะสั้น แต่ถ้าเป็นนักลงทุนระยะยาวชอบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เมื่อราคาตลาดซื้อขายแบบมีส่วนลด (DISCOUNT) ตัวเองมีหน่วยลงทุนเดิมอยู่แล้วก็สามารถเข้ามาทยอยซื้อเพิ่มในตลาดรองเพื่อเพิ่มผลตอบแทนให้กับตัวเองก็ได้ เพราะนักลงทุนสถาบันก็ทำในลักษณะเดียวกันนี้”


@ นักลงทุนสถาบันชอบลงทุน

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ถือเป็น “การลงทุนทางเลือก (ALTERNATIVE INVESTMENT)” ที่ได้รับความนิยมมากในหมู่นักลงทุนสถาบันเพราะเป็นแหล่งลงทุนที่สามารถสร้างกระแสเงินสดในระยะยาวที่สม่ำเสมอให้กับพอร์ตการลงทุนได้เป็นอย่างดี จึงไม่น่าแปลกใจว่าจะมีนักลงทุนสถาบันเข้ามาลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนไม่น้อยเช่นกัน หนึ่งในนั้นก็คือ “ธนาคารออมสิน” และ “กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.)”

ในมุมมองของ “ดร.ธัชพล กาญจนกูล” รองผู้อำนวยการ กลุ่มบริหารเงิน ธนาคารออมสิน มองว่า การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการลงทุนทางเลือกที่น่าสนใจแต่ก็ต้องเลือกโปรดักท์ที่เหมาะสมเพื่อจะลงทุนด้วย เป็นไปได้ก็อยากจะลงทุนในกองประเภท FREE HOLD ที่อยู่ในทำเลที่ดี แต่ปัจจุบันจะหากองประเภท FREE HOLD เพื่อลงทุนก็ไม่ง่ายนักเพราะของดีที่เจ้าของยอมขายก็คงมีไม่มากเช่นกัน กองทุนประเภท LEASE HOLD จึงเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ แต่กองทุนที่ออมสินจะลงทุนได้นั้นหากเป็นกองทุนประเภท จะต้องมีการการันตีผลตอบแทนขั้นต่ำให้ระยะหนึ่ง เช่น 5 ปี จึงจะลงทุนได้ นอกจากนี้เมื่อกองทุนครบอายุโครงการ 30 ปี จะต้องขยายอายุโครงการต่อไปอีก 10 -20 ปี ด้วย จึงจะสามารถลงทุนได้

“เพราะกองทุนประเภท LEASE HOLD นี้ หากเจอช่วงวงจรอสังหาริมทรัพย์ขาลงกินเวลาประมาณ 7 ปี เข้าไปสักครั้ง ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้ตลอดอายุโครงการไม่มีทางส่งมอบให้กับผู้ลงทุนได้อย่างแน่นอน จึงต้องมีการต่ออายุโครงการออกไปอีก 10 -20 ปี เพื่อจะได้รับผลตอบแทนตามที่คาดหวัง นี่เป็นกลยุทธ์การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารออมสิน”

เช่นเดียวกับ “โสภาวดี เลิศมนัสชัย” เลขาธิการคณะกรรมการ กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.) ที่ยอมรับว่า หนึ่งในแผนงานการลงทุนของ กบข.ในปี 2553 นี้ก็คือ การมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อจะลงทุนเพิ่มทั้งที่เป็นการลงทุนโดยตรงหรือลงทุนทางอ้อมผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพราะปัจจุบัน กบข.เองก็มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 รูปแบบอยู่แล้ว ในช่วงที่เศรษฐกิจดีค่าเช่าก็จะปรับตัวสูงขึ้นตามแนวโน้มของเงินเฟ้อที่จะสูงขึ้น การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นการลงทุนที่ต่อสู้กับเงินเฟ้อได้เป็นอย่างดี โดยในปีนี้กำลังมองไปที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมหรือดีพาร์ทเมนต์สโตร์ รวมถึงกองทุนอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่จะมีออกมาด้วย

@ราคาตลาดต่ำกว่าเอ็นเอวีคือโอกาสลงทุน

ปัญหาหนึ่งของกองทุนอสังหาริมทรัพย์คือสภาพคล่องในตลาดรองที่มีน้อย และส่วนใหญ่ราคาตลาดจะซื้อขายในราคาที่มีส่วนลด (DISCOUNT) จากมูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย (NAV) ที่แท้จริง จนทำให้นักลงทุนหลายคนไม่กล้าลงทุนแม้ว่าผลตอบแทนจะดีจริงแต่เมื่อถึงเวลาต้องใช้เงินกลับต้องมาขายขาดทุนในตลาด

อย่างไรก็ตามวรวรรณ กลับมองว่า การที่ราคาตลาดซื้อขายในราคาที่มีส่วนลด (DISCOUNT) จากมูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย (NAV) ที่แท้จริงนั้นเป็นโอกาสที่ดีในการลงทุนสำหรับนักลงทุนที่เข้าใจ มองการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์เหมือนการลงทุนในตราสารหนี้ที่หวังผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในระยะยาว และการที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่มีสภาพคล่องในตลาดก็สะท้อนข้อเท็จจริงหนึ่งว่า “เป็นการลงทุนที่ดี” นักลงทุนเมื่อลงทุนแล้วก็จะซื้อเก็บไว้กินปันผลในระยะยาวจริงๆ จึงไม่มีความจำเป็นต้องมาขายในตลาดรองทำให้สภาพคล่องในตลาดรองมีไม่มากดังที่เห็น

“แม้แนวโน้มดอกเบี้ยจะมีโอกาสปรับตัวขึ้นในช่วงกลางปี 2553 ก็ตาม ผลตอบแทนของตราสารหนี้ก็จะขึ้นมาไม่เท่ากับผลตอบแทนจากเงินปันผลของกองทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่ดี ปัจจุบันผลตอบแทนตราสารหนี้อยู่ประมาณ 1% กว่า ดอกเบี้ยจะต้องปรับขึ้นมามากเท่าไรจึงจะได้ผลตอบแทนเท่ากับเงินปันผลของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน”

หากมองกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนในลักษณะเช่นนี้แล้วก็ถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ลงทุน เพราะราคากองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายกันในตลาดรอง ส่วนใหญ่จะเทรดที่ราคาที่มีส่วนลด จากมูลค่าสินทรัพย์สุทธิที่แท้จริงของกองทุนเป็นส่วนใหญ่

“นั่นหมายความว่าถ้านักลงทุนสามารถลงทุนได้ที่ราคาที่มีส่วนลด อัตราเงินปันผลที่ได้ก็จะสูงขึ้นด้วยเช่นกัน โดยนักลงทุนที่สนใจอาจจะไปซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดรองโดยมองเป็นการลงทุนในลักษณะเดียวกับตราสารหนี้ที่จะให้ผลตอบแทนเงินปันผลในระยะยาวที่ดีกว่าก็สามารถทำได้เช่นกัน แต่ถ้าจะไปซื้อเพื่อหวังผลตอบแทนในลักษณะเดียวกับการลงทุนในหุ้นคงไม่แนะนำ ถ้าจะหวังผลตอบแทนลักษณะนั้นแนะนำให้ไปลงทุนในหุ้นโดยตรงจะตอบโจทย์มากกว่า”

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 26 กองทุน หากใช้ราคาพาร์ที่ 10 บาท เป็นเกณฑ์ ปัจจุบันราคาที่ซื้อขายในตลาดรองจะต่ำกว่าราคาพาร์เป็นส่วนใหญ่ ซึ่งในความเป็นจริงแล้วกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในอุตสาหกรรมมีมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) สูงกว่าราคาพาร์ทุกกองทุนมากบ้างน้อยบ้างตามประเภทของกองทุน นี่ยังไม่นับรวมเงินปันผลที่แต่ละกองทุนมีการจ่ายปันผลออกมาอย่างสม่ำเสมอทุกปีแม้ในปีที่มีวิกฤติเศรษฐกิจก็ตาม ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของการเป็นเครื่องมือการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอให้กับผู้ลงทุนในระยะยาวได้เป็นอย่างดี ส่วนราคาตลาดเป็นอีกเรื่องหนึ่งซึ่งบางครั้งการเคลื่อนไหวก็ขึ้นกับจิตวิทยาของตลาดด้วยเช่นกัน

“ดังนั้นการที่ราคาตลาดต่ำกว่าราคาพาร์ไม่ได้แสดงว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ดีหรือไม่มีความสามารถในการจ่ายเงินปันผลแต่ประการใด จึงอยากให้นักลงทุนแยกแยะในส่วนนี้ด้วย”

เช่นเดียวกับธีรพันธุ์ ที่มองว่า ปัจจุบันผลตอบแทนจากดอกเบี้ยเงินฝากและพันธบัตรรัฐบาลค่อนข้างต่ำ ถ้าต้องการผลตอบแทนมากกว่านั้นก็อาจจะต้องขยับไปลงทุนในหุ้นกู้ ซึ่งหุ้นกู้ที่มีเครดิตเรทติ้งที่ดีให้ลงทุนได้ก็มีไม่มากนัก แล้วผลตอบแทนโดยเปรียบเทียบก็ยังสู้ผลตอบแทนจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ดี แต่นักลงทุนไทยก็แปลกแนะนำให้ไปลงทุนในหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับเงินปันผลที่ดีและมีโอกาสกำไรจากส่วนต่างมูลค่าเงินลงทุน (CAPITAL GAIN) ที่สูงขึ้น ก็ไม่ชอบไม่กล้าที่จะลงทุน แต่พอเป็นหุ้นกู้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์บริษัทเดียวกันนั้นกลับกล้าที่จะไปลงทุน ทั้งๆ ที่เป็นบริษัทเดียวกัน

“กองทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนโดยเปรียบเทียบดีกว่าแต่กลับไม่สนใจมาลงทุน อย่างกองทุนประเภท LEASE HOLD บางกองมีการรับประกันผลตอบแทนขั้นต่ำ 6% ให้หักเงินต้น 3.3% ก็ยังเหลือผลตอบแทนตั้ง 2.7% สูงกว่าเงินฝากออมทรัพย์เกือบ 3 เท่า แถมยังมีอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นแหล่งรายได้ค่าเช่าหนุนหลังเห็นๆ ทำไมจึงไม่มาลงทุน ยิ่งไปซื้อในตลาดรองที่ราคาส่วนลดผลตอบแทนที่ได้ก็จะสูงขึ้นไปอีก เพราะเป็นผลตอบแทนที่ราคาลงทุนที่ต่ำกว่าราคาพาร์และเอ็นเอวีของกองทุน นักลงทุนที่เข้าใจก็จะไปซื้อเพิ่มในตลาดรองเพื่อลงทุน แต่ของที่ดีบางครั้งก็ไม่มีคนนำมาขายเพราะเขาซื้อแล้วเก็บกินยาวเลย”

ใครที่กำลังมองหาช่องทางลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดีเมื่อเทียบกับความเสี่ยง อย่างน้อยให้ “เหนือกว่าตราสารหนี้” และ “ดีกว่าเงินฝาก” พร้อม “ต่อสู้เงินเฟ้อ” ได้ด้วย เชื่อว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นทางเลือกการลงทุนที่ตอบโจทย์คุณได้อย่างแน่นอน

[rakoilnaka]

ความรู้สึกส่วนตัว ผมว่ากองทุนอสังหาช่วง 3-5 ปีแรกยังน่าสนใจ ค่าเช่าก็น่าจะได้ประมาณ 7-8% แต่ไม่น่าจะเกิน 10% หลายกองก็รับประกันรายได้ด้วย แต่หลังจาก 5 ปี ไม่รู้ว่าค่าซ่อมแซมอาคารจะมีผลมากน้อยแค่ไหน แต่ถ้าเทียบกับฝากเงินก็น่าจะดีกว่ามั้ง

[chaitorn]

rakoilnaka

ความรู้สึกส่วนตัว ผมว่ากองทุนอสังหาช่วง 3-5 ปีแรกยังน่าสนใจ ค่าเช่าก็น่าจะได้ประมาณ 7-8% แต่ไม่น่าจะเกิน 10% หลายกองก็รับประกันรายได้ด้วย แต่หลังจาก 5 ปี ไม่รู้ว่าค่าซ่อมแซมอาคารจะมีผลมากน้อยแค่ไหน แต่ถ้าเทียบกับฝากเงินก็น่าจะดีกว่ามั้ง

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ต้องแยกลักษณะของกองทุนให้ออก ว่าเป็น Free hold หรือ Lease hold

ถ้าเป็นแบบ Lease hold นั้น กำไรที่ได้จะมาจากค่าเช่าเพียงเอย่างเดียว เนื่องจากเมื่อหมดอายุสิทธิการเช่า มูลค่าของสินทรัพย์ที่ถือจะเป็น 0% จึงเปรียบเหมือน ผู้ออกกองทุนต้องการจะระดมเงินในลักษณะคล้ายหุ้นกู้ แต่แทนที่จะจ่ายเฉพาะดอกเบี้ย แล้วจ่ายเงินต้นคืนตอนท้าย ก็จ่ายแบบ Amortization คือ ทะยอยจ่ายเงินต้นพร้อมกันไปกับดอกเบี้ยไปตลอดอายุของสิทธิการเช่า

แต่หากเป็นแบบ Free hold แล้ว นอกจากจะได้กำไรที่มาจากการเช่าแล้ว สิ่งที่น่าสนใจที่สุด ก็คือ capital gain ในระยะยาวที่เกิดจากมูลค่าของสินทรัพย์ โดยเฉพาะราคาที่ดินในระยะยาวที่มีแนวโน้มที่ปรับราคาสูงขึ้น ตามลักษณะของที่ดินที่มีจำกัด โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ใน Prime Aeria หรือที่ดินที่มีโอกาสพัฒนาสูง เนื่องจากมีระบบสาธารูปโภคที่ดี เช่น ใกล้กับรถไฟฟ้า เป็นต้น

ดังนั้น การมองกองทุนอสังหาริมทรัพย์ แบบ freehold จึงเปรียบเสมือนว่า เราไปหาที่อยู่อาศัย ตึกเช่า เป็นของตนเองแล้ว เราก็ก็เก็บเกี่ยวค่าเช่านั้นไปตลอด และจุดสำคัญ เราไม่มีค่าใช้จ่ายของหนี้เงินกู้อีกด้วย เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์กู้ยืมเงินไม่ได้เป็นต้น ทำให้ผู้ลงทุนไม่ต้องเผชิญกับ Financial risk เป็นต้น

ลองอ่านบทความนี้เพิ่มเติมนะครับ ได้ประโยชน์มากเลยครับ

http://www.thaihomeonline.com/homeguide.php?id=000173

การซื้อบ้านเป็นการลงทุนจริงหรือ

บางคนซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง แต่ก็มีจำนวนไม่น้อย ที่เลือกซื้อบ้านเพื่อการลงทุน แต่การซื้อบ้านจะช่วยทำกำไรให้คุณได้จริงหรือ

ผู้คนจำนวนหนึ่งที่มองการซื้อบ้าน เป็น "การลงทุน" ประเภทหนึ่ง รวมไปถึงการเก็งกำไร ถ้าเป็นกรณีนี้จะต้องพิจารณามากเป็นพิเศษ โดยต้องศึกษาว่า แถวไหนให้ผลตอบแทนดี และต่อไปราคาจะขึ้นมากหรือไม่ เป็นประเด็นสำคัญในการลงทุน กล่าวคือ ในการลงทุนบ้านหรือในอสังหาริมทรัพย์จะต้องพิจารณาผลตอบแทน 2 ส่วน

1. ผลตอบแทนในช่วงที่เราถือครอง

พิจารณาจาก "ค่าเช่าสุทธิ" ที่ได้รับต่อปี ซึ่งไม่ควรต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารหรือดอกเบี้ยของพันธบัตรรัฐบาล ไม่งั้นก็ไปฝากเงินแบงก์หรือซื้อพันธบัตรรัฐบาลดีกว่า (Return on Investment)

เช่น ซื้อบ้านหลังหนึ่งมาในราคา 1,000,000 บาท แล้วต้องสำรวจดูว่าปล่อยให้เช่าได้เท่าใด สมมติเดือนละ 10,000 บาท ปีหนึ่งก็ได้เต็มที่ 120,000 บาท แต่ถ้าหักช่วงที่บ้านไม่มีคนเช่าบ้างสัก 1-2 เดือน (ตามรายงานการสำรวจวิจัยต่าง ๆ เขาเรียกว่า อัตราว่าง หรือ Vacancy Rate เพราะบางทีอาจจำเป็นต้องศึกษาจากรายงานเหล่านั้นในเว็บไซด์ต่างๆ เพราะถ้าเราสำรวจเองอาจไม่ทราบตัวเลขต่างๆ ก็ได้)

และยังต้องหักค่าใช้จ่าย เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ดังนั้น หากหักค่าใช้จ่ายด้วยคงเหลือสุทธิสัก 80,000 บาท ก็เทียบกับเงินซื้อมาได้ผลตอบแทน 8% ต่อปี (80,000 บาท เทียบกับ 1,000,000 บาท) ก็ไปเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากหรือพันธบัตรรัฐบาลดู แต่บางคนเขาก็ไปเทียบกับดอกเบี้ยเงินกู้ครับ เพราะบางทีไปกู้เงินมาซื้อดอกเบี้ยแค่ 4-5% แต่ค่าเช่าได้ถึง 8% อย่างว่า ก็เลยมีคนไปกู้แบงก์แล้วปล่อยเช่า แล้วยังมีเงินเหลืออีก และที่สำคัญยังมีส่วนต่างเมื่อขายอีก



2. ผลตอบแทนจากส่วนต่างของราคาอสังหาริมทรัพย์เมื่อขายเทียบกับราคาซื้อมา

หรือเรียกได้ว่า Return of Investment ยกตัวอย่างหากซื้อบ้านมาในราคา 1,000,000 บาท และในอีก 5 ปีข้างหน้า ขายต่อได้ 1,500,000 บาท ก็จะทำกำไรได้อีก เรื่องนี้เป็นประเด็นสำคัญที่ต้องคาดการณ์อนาคต ถึงแนวโน้มของราคาอสังหาริมทรัพย์หรือวัฎจักรอสังหาริมทรัพย์ (Property Cycle) ว่าบ้านประเภทใด ระดับราคาใด ทำเลใด จะมีแนวโน้มดี แถวไหนจะรุ่ง แถวไหนจะริ่ง เป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ราคาขึ้นได้มากน้อย

หลักการง่ายๆ ของการลงทุน หรือการเก็งกำไร ก็คือ ต้องซื้อให้ถูก และขายแพง ซึ่งทุกคนทราบดี แต่เมื่อไรจะราคาถูก (และควรซื้อไว้) เมื่อไรราคาแพง (และควรขายทำกำไร) เป็นเรื่องใหญ่ที่ต้องศึกษาภาวะตลาดและคาดการณ์ถึงแนวโน้มในอนาคตว่าจะรุ่ง หรือริ่งครับ (เสียดายที่วันนี้คงไม่ได้มีโอกาสพูดถึง Property Cycle) ไม่ใช่ไปซื้อในขณะที่ราคาแพงแล้วเอาไว้ขายตอนราคาถูก

โดยหลักแล้วการซื้อเพื่อการลงทุน มักจะซื้อในช่วงที่ราคาตกต่ำ ซึ่งมักจะเป็นช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำ เช่น นักลงทุนต่างชาติ แห่มาซื้อทรัพย์สินในบ้านเราในช่วงนั้นกันมาก และนำมาขายต่อทำกำไรในช่วงเศรษฐกิจดี สมัยท่านอดีตนายกทักษิณฯ ช่วงปี 2545-2547 ซึ่งราคาเพิ่มขึ้นมาก เป็นต้น
ขณะเดียวกันการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เศรษฐกิจ “บูม” ไม่ใช่ว่าจะซื้อไม่ได้ โดยเฉพาะหากเราซื้อในราคาถูก (ต่ำกว่าราคาตลาด) เช่น ทรัพย์ธนาคารฯ ช่วงลดราคา ถ้าพิจารณาในแง่การลงทุนแล้วเราก็สามารถซื้อได้ทำกำไรได้

เช่น บ้านหลังหนึ่ง ราคาตลาดควรเป็น 1,000,000 บาท แต่เจ้าของบอกขายเพียง 700,000 บาท และหากเราเทียบว่าเงิน 700,000 บาทที่อยู่ในธนาคารฯ ฝากธนาคารไว้ 5 ปี ถ้าอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 5% ก็จะเป็นเงินเพียง 893,397 บาท แต่ถ้าหากเราซื้อบ้านคาดว่าในอีก 5 ปีข้างหน้า ราคาตลาดจะเพิ่มเป็น 1,200,000 บาท กรณีนี้เราก็ควรจะซื้อ เพราะได้ผลตอบแทนมากกว่าฝากธนาคารมาก เป็นต้น

การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ เป็นเหตุผลสำคัญที่นักลงทุนจำนวนมากชอบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะที่ผ่านมาในบ้านเราส่วนใหญ่แล้วราคาอสังหาริมทรัพย์มีแต่ขึ้นกับขึ้น เว้นแต่ในช่วงวิกฤติปี 2540-2542 ที่ราคาตกลง

แต่จริงๆ เป็นเพราะว่าเราทำตัวเองแทนที่จะปล่อยให้มีการเพิ่มขึ้นไปตามธรรมชาติจากความต้องการใช้ที่แท้จริง แต่เรากลับมีการเก็งกำไรกันมากเกินไป ซึ่งการเก็งกำไรไม่ใช่ความต้องการที่จะใช้จริง เลยทำให้เกิดปัญหาราคาสูงเกินจริงไปช่วงปี 2537-2539







ที่มาของข้อมูล:
http://www.thaihomemaster.com/showinfor ... 13&ID=1509

[chaitorn]

ประเด็นของ การถือครองอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold ซึ่งได้ประโยชน์จาก capital gain ในการลงทุนตามข้อความนี้

หลักการง่ายๆ ของการลงทุน หรือการเก็งกำไร ก็คือ ต้องซื้อให้ถูก และขายแพง ซึ่งทุกคนทราบดี แต่เมื่อไรจะราคาถูก (และควรซื้อไว้) เมื่อไรราคาแพง (และควรขายทำกำไร) เป็นเรื่องใหญ่ที่ต้องศึกษาภาวะตลาดและคาดการณ์ถึงแนวโน้มในอนาคตว่าจะรุ่ง หรือริ่งครับ (เสียดายที่วันนี้คงไม่ได้มีโอกาสพูดถึง Property Cycle) ไม่ใช่ไปซื้อในขณะที่ราคาแพงแล้วเอาไว้ขายตอนราคาถูก

Key driver ที่สำคัญ จึงอยู่ที่การลงทุนหรือเก็งกำไรนั้น อยู่ตรงวัฏจักรช่วงใด

อ่านเพิ่มเติมได้จากบทความนี้ครับ
การประมาณการวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ของไทย: ปัจจัยใดเป็นตัวกำหนด?

(An Estimation of Real Estate Cycle: What are the Determined Factors?)







ไฟล์http://www.econ.nida.ac.th/people/facul ... %B9%8C.doc

อีกบทความหนึ่งที่เป็นของฝรั่งครับ

Asia Pacific Property Cycle Monitor
http://www.irei.com/uploads/marketresea ... dfในรูปแบบ html

[chaitorn]

ขอปรับข้อความครับ
1. การประมาณการวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ของไทย: ปัจจัยใดเป็นตัวกำหนด?

(An Estimation of Real Estate Cycle: What are the Determined Factors?)


http://www.econ.nida.ac.th/people/facul ... %B9%8C.doc

2.Asia Pacific Property Cycle Monitor

http://www.irei.com/uploads/marketresea ... yCycle.pdf

[NAI-A SIKHIU]

ขอบคุณครับ คุณ chaitorn สำหรับข้อมูลดีๆ ขอถามว่ากองอสังหา ยกตัวอย่าง tfund ถ้าแปลงเป็น riet จะมีผลทำให้ปันผลเพิ่มขึ้นหรือเปล่าครับ

[chaitorn]

คุณ NAI-A SIKHIU

ขอบคุณครับ คุณ chaitorn สำหรับข้อมูลดีๆ ขอถามว่ากองอสังหา ยกตัวอย่าง tfund ถ้าแปลงเป็น riet จะมีผลทำให้ปันผลเพิ่มขึ้นหรือเปล่าครับ

ต้องแยก เป็น 2 เรื่องครับ
1. ตอนแปลงจาก กองทุนอสังหาริมทรัพย์ปกติ ไปเป็น real estate trust fund เหมือนในต่างประเทศ นั้น ผลตอบแทนควรจะใกล้เคียงกันครับ ตอนนี้อยู่ระหว่างการตกลงในเรื่องภาษี ที่เกิดขึ้น ของรายได้ค่าเช่า และการจ่ายปันผล

2. แต่ในอนาคตเมื่อมีการแปลงเสร็จแล้ว จะมีความแตกต่างในเชิงของผลการดำเนินงานอย่างน้อย 3 เรื่องใหญ่ ๆ ด้วยกันคือ

3.1 การบริหารงาน จากเดิม จะเน้นเชิง stucture finance กล่าวคือ เราให้ fund manager ซึ่งชำนาญเรื่อง finance เป็นตัวแทนในการบริหารกองทุน เหมือนกองทุนรวมหุ้น ส่วนการบริหารงานในด้านอสังหาริมทรัพย์ เราจ้าง Outsocing ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นตัวแทนการจำหน่ายพื้นที่ การบริหารอสังหาริมทรัพย์ภายใน และเรื่องอื่น ๆ แต่ กองทุนใหม่นั้น จะบริหารงานโดยผู้ชำนาญการด้านอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งมีโอกาสที่จะบริหารงานให้เกิดมูลค่าเพิ่มของรายได้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพมากขึ้น

3.2 การเติบโตในอดีตนั้น กองทุนส่วนใหญ่จะเติบโตจากภายใน กล่าวคือ จะเติบโตจากอัตราค่าเช่าพืนที่เดิมที่สูงขึ้นตามภาวะตลาด และการบริหารอัตราการเช่าพื้นที่เดิม ไม่ให้เกิดพื้นที่ว่าง มีเพียงบางกองทุนที่อาศัยการเพิ่มทุนเพื่อเพิ่มพืนที่การเช่ากับเจ้าของเดิม แต่กองทุนใหม่นั้น มีโอกาสที่จะเติบโตจากการขยายกิจการทั้งภายในและภายนอก ขึ้นอยู่กับโอกาสการลงทุนต่างๆ อาจจะมีการขยายกิจการ Diversify ได้มากขึ้น โดยเพิ่มพื้นที่เช่าจากเจ้าของเดิม หรืออาจจะเพิ่มพื้นที่เช่าจากกิจการอื่นได้ด้วย ซึ่งทำให้กระจายความเสี่ยงการลงทุน แทนที่จะกระจุกตัวอยู่ที่ Portfolio การลงทุนพิ้นที่ใด พื้นที่หนึ่งโดยเฉพาะ

3.3 รูปแบบของ Financial structure จะแตกต่างจากเดิมได้ กล่าวคือ สามารถจะเพิ่มทุนเหมือนเดิม หรืออาจจะกู้เงินมาเพื่อขยายกิจการได้ ทั้งหมดอยู่ที่ต้นทุนเงินที่จะสามารถเพิ่มผลตอบแทนการเติบโตในอนาคต

ทั้งหมด ก็นำมาซึ่งความเสี่ยง ซึ่งต้องวิเคราะห์ความสามารถในการเพิ่มรายได้และกำไรในอนาคต และนำมาซึ่งความเสี่ยงที่แตกต่างจากเดิมมากขึ้น

ปันผลที่เกิดขึ้นในอนาคต ก็อาจได้รับผลกระทบทั้งบวกคือมีโอกาสเพิ่มขึ้น และลบหากบริหารงานผิดพลาดทำให้มีความเสี่ยงและผลตอบแทนที่สูงขึ้นกว่าแบบเดิม ขึ้นอยู่กับวิธีการบริหารงานที่ได้เปิดโอกาสให้มีการบริหารขอบเขตของธุรกิจที่กว้างขวางขึ้น การบริหารการเงินที่หลากหลายขึ้น และความสามารถของผู้บริหารโครงการที่มีความเชี่ยวชาญและรักษาประโยชน์ให้กับผู้ถือหุ้นในหน่วยลงทุนมากน้อยเพียงใดครับ :lol:

[chaitorn]

อยากให้อ่านบทความนี้ดูครับ แล้วจะรู้ว่า ทำไมจึงควรมีการพัฒนา Property fund แบบเดิม มาเป็น real estate trust fund เหมือนในต่างประเทศครับ

ความเห็นในบทความนี้ ต้องอ่านด้วยความรอบคอบระมัดระวัง สุดท้ายเราต้องเป็นผู้ตัดสินใจเองครับ

เป็นบทความเมื่อปี 2550 แต่ก็มีหลายประเด็นที่น่าสนใจครับ

โดย สุจินดา มหสุภาชัย

นักลงทุนรายย่อยที่เคยคาดหวังจะใช้ property fund เป็นช่องทางการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาวนั้น อาจต้องลองคิดใหม่ เพราะหลักการการลงทุนของกองทุนที่มีในไทยนั้น ยังมีปัญหาในแง่เป้าหมายการลงทุน ซึ่งก็ยังไม่แน่ว่าผลตอบแทนที่ได้จะคุ้มเสียหรือเปล่า

เป็นปัญหามานานในเรื่องความไม่ชัดเจนของหลักการการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ property fund ที่ปัจจุบันมักนิยมจ่ายเงินลงทุนซื้อหาความหวังในอนาคตที่จะมาพร้อมกับกระแสรายได้รูปค่าเช่าพื้นที่ระยะยาว 20-30 ปี โดยการจัดตั้งกองทุนแบบ Leasehold

แถมยังมีให้ได้ยินอยู่บ่อยครั้งทั้งในเวทีการแถลงข่าวเปิดตัวกองทุน หรือบนเวทีโรดโชว์เพื่อเสนอขายหน่วยลงทุนนั้น ที่วิธีการนำเสนอบางอย่างอาจทำให้นักลงทุนที่ไม่ค่อยจะสันทัดกับหลักการในกองทุนประเภท leasehold นี้ เกิดความไขว้เขวได้ว่า พวกเขากำลังจะมีโอกาสได้เป็นเจ้าของโครงการพัฒนาอสังหาฯ กันแล้ว (อ่าน : Property Fund คืออะไร?)

จู่ๆ เพิ่งจะเมื่อเดือนที่ผ่านมานี้ หน่วยลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ที่เคยเน้นจุดขายเรื่องผลตอบแทนที่ดี เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ชอบการลงทุนระยะยาวนั้น กำลังจะกลายเป็นของที่ต้องเพิ่มระดับความถี่ในการซื้อขาย เปลี่ยนมือ เพราะเวลานี้บรรดาโบรกเกอร์และผู้บริหารจัดการกองทุนจากค่ายต่างๆ กำลังคิดหาทุกวิธีที่จะช่วยเสริมสภาพคล่องให้แก่ผู้ซื้อขายหน่วยลงทุนบนกระดานหุ้น ด้วยหวังว่าเมื่อสร้างความถี่ในการเปลี่ยนมือได้แล้ว ก็น่าจะดึงดูดให้ราคาของหน่วยลงทุนนี้พลิกฟื้นขึ้นมาได้ หลังจากที่ก่อนหน้านี้ได้ร่วงลงโดยไม่มีทีท่าว่าจะฟื้นตัวขึ้นได้ในเร็ววันนี้

ในสายตาของผู้ที่มีประสบการณ์ทั้งในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และภาคการเงิน อย่าง สมภพ บุรินทราธิกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสแห่งค่าย บลจ.เอ็มเอฟซี นั้น ได้มองท่าทีความพยายามแบบนี้ด้วยความห่วงใย

โดยเขาเริ่มต้นอธิบายลักษณะการลงทุนของหน่วยลงทุนกองทุนอสังหาฯ ว่า แม้ลักษณะบางอย่างอาจดูคล้ายคลึงกับหุ้น หรือ equity เหตุเพราะหน่วยลงทุนแบบนี้สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือกันได้จากที่มีสภาพ คล่องอยู่ในระดับหนึ่ง และในความหมายทางฝั่งอเมริกานั้น สภาพคล่องการซื้อขายหน่วยลงทุนในกลุ่ม lease นี้จะมีได้ภายในระยะเวลา 2-3 ปี

แต่กระนั้นก็ตาม หน่วยลงทุนนี้ยังมีอีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญ นั่นก็คือ การให้ผลตอบแทนในรูปปันผลรายปีที่ดียิ่ง และมีความแน่นอนมากกว่าเงินปันผลที่ลงทุนในหุ้น เพราะรายได้ปันผลของกองทุนฯ เกิดจากการเจรจากันล่วงหน้า ราคาหน่วยลงทุนจึงมักจะไม่พุ่งขึ้นอย่างหวือหวาเหมือนเช่นราคาหุ้นที่ซื้อขายในตลาดโดยทั่วๆ ไป เมื่อธรรมชาติเป็นเช่นนี้แล้ว เขาก็ยังสงสัยว่าจะทำให้หน่วยลงทุนนี้เป็นเหมือนหุ้นได้อย่างไร

"หลักการ property fund บ้านเรานี่เพี้ยนไปหมด คนก็ยังเข้าใจผิดกันมากว่าการ ลงทุนใน property fund นั้นคืออะไร แถมตอนนี้ก็ยังมีความพยายามที่จะทำให้หน่วยลงทุนนี้เป็นเหมือนหุ้นกันอีกแล้ว" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสจากเอ็มเอฟซีให้ความเห็นกับ "ผู้จัดการ"

เมื่อถามถึงพฤติกรรมการลงทุนของต่างชาติในกองทุนกลุ่ม leasehold สมภพ ไม่ปฏิเสธว่าส่วนใหญ่ไม่ค่อยนิยมถือนานเกินกว่า 2-3 ปี เมื่อใดก็ตามที่หน่วยลงทุนในตลาดเริ่มปรับตัวขึ้น กองทุนจากต่างชาติก็มักจะทยอยตัดขายหน่วยลงทุนที่ถือครองไว้ออกมา

เพราะเป็นอันรู้กันดีว่า การลงทุนในกองทุนประเภทนี้ยิ่งถือยาวก็ยิ่งเสี่ยง ว่าราคาหน่วยลงทุนจะลดลงเรื่อยๆ ตามระยะเวลาสิทธิการให้เช่าพื้นที่ที่ลดลงนั่นเอง

อาจเป็นเรื่องที่ต้องยอมรับความจริงกันอยู่อย่างว่าในคอนเซ็ปต์การจัดตั้งกองทุนอสังหาฯ และเป้าหมายการลงทุนของกองทุนฯ ที่ตั้งกันในเมืองไทยนั้น ยังอาจมีหลายประเด็นที่แตกต่างจากกองทุนอสังหาฯ ในต่างประเทศ

โดยสิ่งแรกที่เห็นได้อย่างชัดเจนคือความนิยมของรูปแบบการจัดตั้งกองทุน ตัวอย่างแห่งความแตกต่างนี้ อาจดูได้จากภาพรวมกองทุนที่มีในพอร์ตของ Morley ค่ายผู้ให้บริการบริหารจัดการกองทุนอสังหาฯ หมายเลข 1 แห่งอังกฤษ ซึ่งมีมูลค่าพอร์ตการลงทุนรวมกันกว่า 2.07 แสนล้านบาท หรือ 44 พันล้านยูโร ที่แม้จะมีการจัดตั้งกองทุนหลากหลายรูปแบบ เพื่อให้บริการทั้งนักลงทุนรายใหญ่และรายย่อย แต่โดยหลักๆ แล้วส่วนใหญ่ก็มักจะมุ่งเน้นที่การลงทุนตามสไตล์กองทุนในแบบ freehold

โดยเป้าหมายใหญ่ของกองทุน free-hold นี้ จะมุ่งไปสู่การเลือกซื้อตัวอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เพียงแต่จะต้องมีรายได้จากค่าเช่าพื้นที่ติดตัวมา แต่ยังต้องเป็นได้ทั้งคุณภาพ และมีขีดความสามารถในการขยายดอกขยายผลเพิ่มเติมให้แก่มูลค่าเงินต้นของนักลงทุนได้อีกในอนาคต

เช่นเดียวกับ The Charities ค่ายผู้ให้บริการรายเดียวของอังกฤษ ที่ทำหน้าที่บริหารจัดการกองทุนอสังหาฯ ให้แก่มูลนิธิหรือองค์กรการกุศลทั่วทั้งสหราชอาณาจักร ซึ่งภาพรวมรายได้ค่าเช่าและขนาดของอสังหาฯ ในแต่ละกองทุนที่มีนั้น อาจไม่ได้ใหญ่โตโอ่อ่าหรือมหึมาอย่างในค่าย Morley แต่สิ่งที่มีไม่ต่าง คือ รูปแบบกองทุนที่กำลังขยายตัวมากกว่า 42 กอง ของค่าย The Charities นั้น จะเน้นการจัดตั้งกองทุนแบบ freehold เป็นหลัก ส่วน leasehold อาจพอจะมีให้เห็นอยู่บ้าง แต่ก็ถือว่าน้อยมากคือแค่ไม่เกิน 3 กอง

ภาพนี้ดูจะสอดคล้องได้ดีกับความเห็น ของสมภพที่บอกว่า กองทุนอสังหาฯ ในไทยที่มีอยู่ปัจจุบัน ไม่อาจถือได้ว่าเป็นกองทุนฯ ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อการซื้ออสังหาฯ อันเป็นหลักการใหญ่ในการลงทุน แต่เป็นแค่การจัดตั้งกองทุนฯ ที่ระดมทุนซื้อสิทธิการเช่าพื้นที่ในอสังหาฯ มาจากเจ้าของอสังหาฯ และกองทุนแบบนี้ก็ไม่อาจพูดได้ว่า พวกเราเป็นเจ้าของอสังหาฯ ด้านราคาซื้อขายสินทรัพย์ให้กองทุนฯ สมภพ บอกว่ามีราคาแพงอย่างยิ่ง

"หากตอนนี้คุณถามผมว่าควรซื้อหุ้นตัวบริษัท หรือซื้อหน่วยลงทุน Property Fund ของบริษัทนั้นดี ผมแนะนำให้คุณซื้อหุ้นไปเลยดีกว่า ที่ทำกันตอนนี้มันไม่ใช่การซื้อตัวอสังหาฯ เพราะเจ้าของเดิมเขาก็ไม่ยอมขายให้ แล้วจะไปบอกว่า คุณเป็นเจ้าของอสังหาฯ นั้นได้ยังไง"

"ราคาขายสิทธิการเช่า เจ้าของเดิมก็ขายแพงมาก ถ้าอยากรู้ว่ามันมายังไง ก็มีวิธีที่เขาใช้กัน มันก็ง่ายๆ ว่า ถ้ามูลค่าโครงการ 1,000 ล้าน เจ้าของเคยได้ค่าเช่า 18% ก็หมายความว่ารายได้มีปีละ 180 ล้านบาท แต่พอถึงเวลาขาย เขาก็ดูว่าดอกเบี้ยในตลาด พันธบัตรรัฐบาลตอนนี้ให้กันเท่าไรแล้วก็บวกส่วนต่างขึ้นไปให้อีก

หากกองทุนคิดว่าควรได้ 8% เขาก็เอารายได้ที่เคยมีปีละ 180 ล้าน มาหาร 8% ราคาขายก็จะออกมา 2,500 ล้านบาท หักต้นทุนโครงการแล้วยังมีกำไรอีก 1,500 ล้านบาท ก็โอนกลับไปบริษัทแม่ แถมยังได้เข้ามาถือหน่วยอีก 1 ใน 3 ตามที่ ก.ล.ต.กำหนด โดย แต่ละปีกองทุนก็ยังต้องจ่ายเงินให้เขาบริหารโครงการกันอีก รายได้ตรงนี้ก็โอนกลับไปที่ตัวบริษัทแม่เขาอีก ผมถึงให้คุณไปซื้อหุ้นดีกว่าหน่วยลงทุนไง" สมภพแนะนำไว้แบบนี้ (อ่าน : ลักษณะกองทุนรวมอสังหาฯ ตามเกณฑ์ ก.ล.ต.)

ในประเด็นการคำนวณผลตอบแทนต่อความเสี่ยงในการลงทุนนั้น ก็ยังถือเป็นอีกปัญหาหนึ่งที่มี เพราะสมภพบอกว่าที่ต่างประเทศเขาไม่ทำกันแบบนี้ แต่จะใช้วิธีคำนวณที่อิงกับหลักการที่เกี่ยวกับความเสี่ยงโดยธรรมชาติในการทำธุรกิจของอสังหาฯ แต่ละประเภท ที่อาจเกิดขึ้นได้จากระดับความเสี่ยงของความเปลี่ยนแปลงทางด้านปัจจัยต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนแปลงในวัฏจักรวงการ การทำธุรกิจของตัว หรือเกิดจากความอ่อนไหวจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ หรือแนวโน้มความเปลี่ยนแปลงในเชิงกายภาพต่างๆ เช่น การเกิดขึ้นของเมืองใหม่ๆ

โดยแนวโน้มการเกิดขึ้นของเมืองใหม่ๆ นี้ มักจะเป็นอีกปัจจัยอันสำคัญที่ก่อปัญหาความเสี่ยงของความโดดเด่นในการหารายได้ค่าเช่าอสังหาฯ ซึ่งไม่ว่าที่ใดในโลกนั้น มักจะทำผลงานได้ดีต่อเนื่องแค่ภายในช่วงเวลาระหว่าง 10-15 ปีแรก มาตรฐานเรื่องระยะเวลาการลงทุนของกองทุนอสังหาฯ ที่ยาวสุดนั้น จึงมักกำหนดกันไม่เกินไปจากนี้

"ถ้าคุณถามผมว่าหลักการมันผิดตรงไหน ผมก็บอกได้ว่ามันผิดมาตั้งแต่วันแรกที่ไปคิดว่านักลงทุนต้องการผลตอบแทนแค่ 8% คุณจะไปรู้ได้ยังไงว่าจริงๆ นักลงทุนต้องการเท่าไรที่เขาจะคิดว่ามันจะ cover ความเสี่ยงได้จริงๆ เพราะพวกนักลงทุนเองเองก็ไม่รู้ไม่เข้าใจหรอกว่า quality ของ underwrite asset ที่แต่ละกองทุนจะไปซื้อมามันคืออะไร ขณะที่แต่ละกองก็ลงใน asset ที่ไม่เหมือนกัน ความเสี่ยงมันย่อมมีไม่เท่ากันด้วย

อย่างกองที่ 1 ลงใน industrial leasing กอง 2 ลงใน residential กอง 3 ลงในสนามบิน แล้วบอกว่าให้ spread 2.5 หรือ 3 เท่ากันหมดนี่ผมว่าหลักการมันผิดแล้วนะ เพราะ underwrite asset แต่ละกองมันต่างกัน คุณภาพหรือความเสี่ยงของ underwrite asset มันก็จะเป็นคนละเรื่องกันด้วย อย่างคุณลงใน industrial leasing นี่ความเสี่ยงสูงสุดเลยนะ คนในวงการอสังหาฯ รู้กันดี แล้วคุณจะให้นักลงทุนรับเท่ากันทุกกองเลยหรือ ข้อเท็จจริงมันเป็นแบบนี้

พวกฝรั่งยังมาถามผมว่า industrial ลงกันเข้าไปได้ยังไง 8% ถ้าให้เขาลงอย่างน้อย ต้องได้ 13-14% เพราะคนที่ลงในกอง lease แบบนี้อยากได้ผลตอบแทนเร็ว หากคุณคิดว่าอยากลงทุน 8 ปี ตามผลตอบแทน 8% คุณก็ยังต้องใช้เวลาตั้ง 9.5 ปี จึงจะได้คืนเงินต้นอย่างเดียว

มันมีเหตุผลว่าระยะเวลาการเช่ามันสั้น ยิ่งอยู่นานมูลค่าสิทธิการเช่ามันจะลดลง จะหาใครมาซื้อต่อก็หายาก เพราะคนซื้อต่อก็ว่าไม่คุ้ม จะปิดกองทุนก็ทำไม่ได้อีก นักลงทุนจะไปไหนก็ไม่ได้

แล้วผมบอกให้นะว่าหากยังขืนลงกันแบบนี้ ไม่มีโอกาสเลยว่านักลงทุนจะได้เงินต้นคืน เพราะเงินต้นของกองทุน lease มันไม่อยู่ที่ตัวอสังหาฯ เหมือน freehold แต่มันจะไปจมอยู่ในสิทธิการเช่าที่จะขายใครก็ไม่ได้ ปัญหาของเรา คือ คนในภาคอสังหาฯ ไม่ได้เป็นคนมาจับกองทุนอสังหาฯ แต่เราใช้คนจากภาค finance หลักการมันถึงได้เพี้ยนไปขนาดนี้" กรรมการผู้จัดการอาวุโสจากค่ายเอ็มเอฟซี ให้ภาพทิ้งท้ายไว้แบบนี้

ทั้งนี้ประเทศไทยมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แล้วทั้งสิ้น 13 กอง โดยมีมูลค่าตลาดรวมกันราว 41,100 ล้านบาท แต่ยังอีก 2-3 กองทุนที่คาดว่าจะเปิดตัวตามมาภายในปีนี้ โดยแต่ละกองทุนจะมีมูลค่าสินทรัพย์ราว 2,000-3,000 ล้านบาท แต่ยังมีดีลไซส์ใหญ่มูลค่าอีกกว่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งอยู่ระหว่างการเจรจา อย่างไรก็ตาม ยังมีการคาดหมายกันด้วยว่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้านี้ ขนาดของกองทุนอสังหาฯ ในประเทศไทยจะขยายตัวใหญ่ได้ถึงราว 3 แสนล้านบาท

ที่มา : นิตยสารผู้จัดการ (มีนาคม 2550)

[NAI-A SIKHIU]

ขอบคุณครับ แสดงว่าหลังการแปลงเป็น reit มีโอกาสที่จะให้ปันผลสูงกว่าเก่า ผมเข้าใจถูกไหมครับ

[chaitorn]

ขอบคุณครับ แสดงว่าหลังการแปลงเป็น reit มีโอกาสที่จะให้ปันผลสูงกว่าเก่า ผมเข้าใจถูกไหมครับ

ในระยะยาว เมื่อกระบวนการและวิธีการเปลี่ยน เราก็มีโอกาสคาดหวังผลการดำเนินงานที่ดีกว่าและมีโอกาสได้ปันผลที่สูงกว่าเก่าครับ ซึ่งมาจากการคาดหวังการเติบโตที่สูงกว่าแบบเดิมครับ

[chaitorn]

ทำไมถึงคิดว่ากองใหม่จะมีโอกาสดีกว่ากองทุนแบบเก่า และคาดว่าจะดีกว่าอย่างไร อ่านได้จากบทความนี้ครับ

http://link.newfundstoday.com/%e0%b8%88 ... b8%b2.html

นับจากนี้อีกไม่นานนัก “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1)” หนึ่งในทางเลือกการลงทุนที่ได้รับความนิยมจากผู้ลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนที่ สม่ำเสมอในระยะยาวกำลังจะกลายเป็น “อดีต” และจะถูกเข้ามาแทนที่ด้วย “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT)” แทนในอนาคตอันใกล้นี้ แต่เพื่อให้บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิมมีเวลาในการปรับตัว ทางด้าน สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ หรือ ก.ล.ต. ก็ยังอนุญาตให้ บลจ.สามารถยื่นขอจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ใหม่ได้ และให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เดิมสามารถเพิ่มทุนเพื่อซื้อทรัพย์สินใหม่ ได้อีก “1 ปี” นับจากวันที่ประกาศมีผลใช้บังคับ ซึ่งคาดว่าน่าจะเริ่มได้ในต้นปี 2554 นี้ พร้อมกันนี้ก็เปิดโอกาสให้มีการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็น REIT ได้ด้วยเช่นกัน

จุดเปลี่ยน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

ก.ล.ต.อนุญาตให้จัดตั้ง REIT เกี่ยวกับเรื่องนี้ ธีระชัย ภูวนาถนรานุบาล เลขาธิการ ก.ล.ต. บอกว่า คณะกรรมการได้อนุมัติหลักการในการจัดตั้ง กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) ซึ่งจะเป็นทางเลือกการลงทุนรูปแบบใหม่ และเป็นการพัฒนาโครงสร้างการระดมทุนและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นไป ตามแนวทางสากลที่นิยมใช้กันในต่างประเทศ โดยหลักการในการกำกับดูแล REIT จะสอดคล้องกับแนวปฏิบัติของ REIT ในต่างประเทศ ซึ่งมีความยืดหยุ่นกว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) เช่น สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท โดยต้องมีวัตถุประสงค์ที่จะจัดหาผลประโยชน์เพื่อให้ได้ค่าเช่า แต่ต้องไม่เป็นการเช่าเพื่อทำธุรกิจที่ไม่เหมาะสมหรือผิดกฎหมาย สามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้นจาก 10% เป็น 50% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ผ่อนคลายข้อจำกัดในการถือหน่วยของบุคคลใดบุคคลหนึ่งมากขึ้นจากไม่เกิน 1 ใน 3 เป็น “ไม่เกิน 50%” เพื่อไม่ให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งมีอำนาจเบ็ดเสร็จในการกำหนดนโยบาย

ทั้งนี้ การกำกับดูแล REIT จะมีลักษณะทำนองเดียวกับการกำกับดูแลบริษัทจดทะเบียน เช่น การทำรายการได้มาหรือจำหน่ายไปของอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าที่มีขนาด รายการตั้งแต่ 30% ของมูลค่าทรัพย์สินของกองทรัสต์ และการทำรายการกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง จะทำได้ต่อเมื่อได้รับมติเสียงข้างมากจากผู้ถือใบทรัสต์ รวมทั้ง REIT Manager จะต้องมีกรรมการอิสระไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนกรรมการทั้งหมดและไม่น้อยกว่า 3 คน เพื่อเป็นปากเป็นเสียงรักษาสิทธิแทนผู้ถือใบทรัสต์ รวมทั้ง ก.ล.ต. จะกำหนดให้ REIT manager บริหารกองทรัสต์ได้เพียงกองเดียว เพื่อให้มั่นใจว่าจะทุ่มเทให้แก่กองทรัสต์นั้นและไม่มีความขัดแย้งทางผล ประโยชน์ที่อาจทำให้ผู้ถือใบทรัสต์ได้รับความเสียหาย ยกเว้นกรณีที่แสดงได้ว่าการบริหารกองทรัสต์อื่นไม่ทำให้เกิดความขัดแย้งทาง ผลประโยชน์ ความพิเศษของ REIT อีกประการหนึ่ง คือ บริษัทที่มีความชำนาญด้านการลงทุนและการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มี ความพร้อมในการจัดการ REIT สามารถขอรับความเห็นชอบจาก สำนักงาน ก.ล.ต.เพื่อบริหารจัดการ REIT ได้ด้วย ทั้งนี้ REIT จะเป็นทางเลือกการลงทุนใหม่ที่น่าสนใจสำหรับผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเป็นวิธีที่ทำให้ไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากเหมือนกับการลงทุนโดยตรงและมี ข้อจำกัดน้อยกว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากโครงสร้าง REIT มีความเป็นสากลและมีความยืดหยุ่นในการลงทุนและบริหารจัดการมากกว่ากองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ในอนาคตท้ายที่สุดจึงไม่ควรมีการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) อีกต่อไป

รู้จัก REIT

จารุ พรรณ อินทรรุ่ง” ผู้อำนวยการ ฝ่ายงานเลขาธิการ สำนักงาน ก.ล.ต. อธิบายว่า REIT มีคุณสมบัติที่โดดเด่นและแตกต่างจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งในด้านรูป แบบการลงทุนและการบริหารจัดการ แม้ว่าจะมีวัตถุประสงค์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เหมือนกันก็ตาม โดยโครงสร้างการระดมทุนและการลงทุนของ REIT เป็นไปตามแนวทางสากลและไม่มีภาระภาษีที่ลักลั่นกับการลงทุนในอสังหาริม ทรัพย์โดยตรง จึงทำให้การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งทางตรง และทางอ้อม เกิดความเท่าเทียมกันโดยหลักเกณฑ์การลงทุนและการบริหารจัดการ REIT จะมีความยืดหยุ่น เปิดกว้าง และเป็นมาตรฐานจึงทำให้มีแนวโน้มว่าผู้ลงทุนน่าจะได้รับผลตอบแทนที่ดี โดย REIT มีลักษณะเป็น กองทรัสต์ (ไม่ใช่นิติบุคคลเหมือนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์) โดยมีทรัสตี ซึ่งมีสิทธิตามกฎหมายเหนือกองทรัสต์ในฐานะเป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือมีสิทธิ เหนือทรัพย์สิน ซึ่งมี 2 ประเภท ได้แก่

ทรัสตีที่ทำหน้าที่เป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของ REIT มีหน้าที่เก็บรักษาทรัพย์สินและดูแลการจัดการ REIT ให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์
ทรัสตีที่เป็น REIT Manager ทำหน้าที่ขออนุมัติจัดตั้ง REIT ต่อสำนักงาน ก.ล.ต. และมีหน้าที่จัดการ REIT รวมทั้งเป็นผู้ออกใบทรัสต์จำหน่ายให้แก่ผู้ลงทุน และนำเงินที่ได้ไปจัดตั้งกองทรัสต์และนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่อไป
นอกจากนี้ผู้ลงทุนหรือผู้ถือใบทรัสต์ยังได้ประโยชน์จากการที่ REIT สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่นำออกให้เช่าได้ทุกประเภท แต่ต้องไม่มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ผู้เช่าดำเนินธุรกิจที่ผิดกฎหมาย หรือธุรกิจที่ไม่เหมาะสมบางประเภท และอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ REIT ลงทุนจะต้องสร้างเสร็จแล้วและพร้อมที่จะนำออกหาประโยชน์ ขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บางประเภทเท่า นั้นและสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จหรืออาจไม่พร้อมนำออกไปหาผลประโยชน์ ด้วยคุณสมบัติเฉพาะตัวของ REIT ที่กล่าวมาทั้งหมดนี้ จะเป็นปัจจัยเกื้อหนุนให้ REIT เติบโตได้อย่างรวดเร็วเช่นเดียวกับในต่างประเทศ

REIT มาตรฐานสากล - ROE มีแนวโน้มดีขึ้น

เกี่ยวกับเรื่องนี้ โชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้อำนวยการ บลจ.ไทยพาณิชย์ บอกว่า ปัจจุบันรูปแบบของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกจะใช้รูปแบบของ REIT แต่ที่ประเทศไทยต้องใช้รูปแบบของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) เพราะในช่วงนั้นประเทศไทยยังไม่มี พ.ร.บ.ทรัสต์ ในขณะที่ประเทศอื่นกองทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่ ภายใต้ พ.ร.บ.ทรัสต์ แต่ตอนนั้นประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายดังกล่าวใช้แต่ภาครัฐต้องการส่งเสริมให้ แข่งขันกับต่างชาติได้แม้ว่าในตอนนั้นประเทศไทยยังไม่มี พ.ร.บ.ทรัสต์เลย ก็จึงตัดสินใจให้ออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้โดยอยู่ภายใต้ พรบ.หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ผ่านรูปแบบของ กองทุนรวม แทนจึงออกมาเป็น กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งการที่ทางสำนักงาน ก.ล.ต.มีแนวทางในการจัดตั้ง REIT ขึ้นมาแทนที่กอง 1 นั้น ถือเป็นเรื่องที่ดีและเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่ง เพราะการที่ประเทศไทยมี REIT จะทำให้เราเหมือนชาวโลก ทำให้ REIT ไทยมีความสามารถในการแข่งขันเท่าเทียมกับชาติอื่นๆ REIT ที่มีคุณภาพก็จะมีคุณภาพที่ทัดเทียมกันกับประเทศอื่นๆ นักลงทุนทั่วโลกก็จะมองเห็น REIT ประเทศไทยดีพอๆ กับ REIT ของประเทศอื่น

บทบาทของ บลจ.ที่เปลี่ยนไป

ชวินดา หาญรัตนกูล รองกรรมการผู้จัดการ สายงานกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทุนส่วนบุคคล บลจ.กรุงไทย ยอมรับว่า รูปแบบของ REIT จะทำให้บทบาทของ บลจ.เปลี่ยนแปลงไปซึ่งถือเป็นประเด็นที่สำคัญเรื่องหนึ่งทีเดียว ผู้จัดการกองทุน ในบทบาทของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) จะเป็น “ผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์” แต่ในอนาคตเมื่อกลายเป็นรูปแบบของ REIT ผู้ทำหน้าที่นี้จะกลายเป็น REIT Manager ในรูปแบบเดิม REIT Manager คือ บลจ. แต่ในรูปแบบใหม่ของ REIT ทางสำนักงาน ก.ล.ต.เปิดกว้างขึ้นให้ใครก็ได้ที่มีระบบรองรับมาเป็น REIT Manager

นอกจาก บลจ.แล้ว ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็อาจจะมีโอกาสเข้ามาทำหน้าที่นี้ได้เช่นกัน แต่ต้องมีบุคลากรที่มีความเชี่ยวชาญมีความเข้าใจ มีระบบที่รองรับได้ใบอนุญาตจากสำนักงาน ก.ล.ต.ให้ถูกต้องตามกฎกติกา เมื่อมีระบบรองรับที่จะทำ REIT ได้หรือไม่นั้น ทางสำนักงาน ก.ล.ต.ก็คงขอเข้าไปตรวจอีกครั้งหนึ่ง แต่ผู้ที่จะเข้ามาเป็น REIT Manager ก็จะเปิดกว้างขึ้น ใครมีทุนจดทะเบียนประมาณ 10 ล้านบาท ก็อาจเข้ามามีส่วนร่วมในตลาดนี้ได้เช่นกัน เจ้าของทรัพย์สิน ก็ทำเองได้เช่นกัน ถ้ามีความพร้อม

สภาพคล่อง-ผลตอบแทนไม่ต่างจากเดิม

อย่างไรก็ตาม ในเรื่องของสภาพคล่องในตลาดรองนั้น REIT ก็ไม่ต่างอะไรกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์กอง 1 โดยชวินดา บอกว่า ผู้จัดการกองทุนต่างเห็นตรงกันว่าเป็นเรื่องของขนาดกอง REIT ในการจัดตั้งกองทุนด้วย ถ้า REIT มีขนาดเล็กสภาพคล่องก็จะน้อย แต่ถ้า REIT มีขนาดใหญ่เพียงพอสภาพคล่องในตลาดรองก็จะดีขึ้นตามลำดับ ไม่ต่างอะไรกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ใน ปัจจุบัน REIT จึงไม่ตอบโจทย์เรื่องสภาพคล่อง ถ้ากองเล็กสภาพคล่องก็น้อยไปด้วย ถ้ากองใหญ่ก็จะมีสภาพคล่องมากขึ้น คือ ขนาดของ REIT ทางสำนักงาน ก.ล.ต.ไม่เปลี่ยนขั้นต่ำที่ 500 ล้านบาท ถ้าระดมทุนไม่ได้ตามนั้นก็จัดตั้ง REIT ไม่ได้เช่นกัน

ในส่วนของผลตอบแทน ของ REIT กับกอง 1 นั้น อาจจะไม่ได้แตกต่างกันมากนัก เพราะกอง1 ที่ไม่ได้ลงทุนต่อแล้วโอนมาเป็น REIT ผลตอบแทนก็จะใกล้เคียงกันไม่แตกต่างกันมาก แต่ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของ REIT จะมีค่าใช้จ่ายมากขึ้นจากเดิมที่เป็นกอง 1 เคยได้ประโยชน์จากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประโยชน์ตรงนั้นก็จะไม่ได้ ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ก็จะเพิ่มขึ้น เวลาซื้อขายประโยชน์ที่ด้อยลงของ REIT คือภาษีในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ด้อยลงตามที่สำนักงาน ก.ล.ต.ชี้แจงมา เช่น ภาษีโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะจะหายไป พอหายไปเวลาซื้อขายทรัพย์สินจะมีผลกระทบต่อค่าใช้จ่ายของ REIT ทันที จากเดิมที่กอง 1 ได้ประโยชน์ตรงนี้ ดังนั้นนักลงทุนบางส่วนผลประโยชน์ก็น่าจะลดลงบางส่วนก็น่าจะเหมือนเดิม แต่ในส่วนของนักลงทุนรายย่อยประโยชน์ที่เคยได้รับเข้าใจว่าไม่น่าจะเปลี่ยน แปลงไปจากเดิมแต่ประการใด

REIT ก่อหนี้ได้-เปิดโอกาสลงทุนกว้างขึ้น

วินดา ยังบอกอีกว่า การกู้ยืมเงิน เป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องอธิบายให้นักลงทุนเข้าใจว่ากอง REIT ไม่ใช่กอง 1 เพราะ REIT มีหนี้ได้ไม่ใช่ปลอดหนี้ไม่มีภาระเหมือนกอง 1 เมื่อ REIT มีหนี้ได้นักลงทุนจึงควรจะมอง REIT ให้คล้ายกับหุ้นมากขึ้นว่ามีการกู้ได้เหมือนกับบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ แต่ข้อดีของการกู้เงินบางส่วนได้นั้น จะทำให้ ROE สูงขึ้น แต่ก็มีความเสี่ยงสูงขึ้นเช่นเดียวกัน เวลา REIT จะไปกู้ต้องขอผู้ถือหน่วย การไล่เบี้ยก็ตามปกติคือต้องไปจ่ายคืนหนี้ก่อนหากมีปัญหาอะไรขึ้นมา ดังนั้น REIT ก็ต้องมีการสำรองเงินไว้จ่ายหนี้ด้วยเช่นกัน ในบางครั้งอาจจะจ่ายผลตอบแทนผู้ถือหน่วยไม่ได้เพราะต้องไปคืนหนี้ก่อน กรณีแบบนี้ก็จะเกิดขึ้นแล้ว ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ที่ REIT จะลงทุนนั้นจะอยู่บนความผันผวนไม่ได้ ไม่เป็นประโยชน์และไม่ดี แต่ควรจะเป็นทรัพย์สินที่มี “รายได้ชัดเจนและสม่ำเสมอ” แต่ทรัพย์สินที่ไม่แข็งแกร่งตอบโจทย์นี้ไม่ได้เพราะเมื่อไรที่อุตสาหกรรม หรือเศรษฐกิจผันผวนขึ้นมา ทรัพย์สินบางอย่างมีความอ่อนไหวมากและมีผลกระทบมากเช่นกัน

การที่สำนัก งาน ก.ล.ต.เปิดโอกาสให้ REIT กู้ได้ไม่เกิน 50% นั้น ไม่จำเป็นต้องใช้เต็มเพดานอาจจะไม่ใช่ก็ได้แล้วแต่ แต่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจจะใช้ก็ได้เพราะเขามีความเชี่ยวชาญในการกู้ แต่ถ้าเป็น บลจ.อาจจะไม่ได้คิดเช่นนั้น เพราะชินกับการได้เงินแล้วไม่มีภาระหนี้สบายใจกว่ากัน ดังนั้นโครงสร้างการกู้ยืมของแต่ละ REIT คงขึ้นกับการออกแบบมาว่าจะเป็นเช่นไรในแต่ละ REIT มากกว่า

การจัดตั้ง REIT ก็น่าจะเร็วขึ้นเพราะสำนักงาน ก.ล.ต.ไม่ต้องมาดูรายละเอียดของทรัพย์สินมากเท่าเหมือนกอง 1 ดูในรายละเอียดน้อยลง คนที่จะจัดตั้งต้องรับผิดชอบตัวเองมากขึ้น การจัดตั้งอาจใช้กระบวนการที่สั้นลงในการขออนุมัติ จากเดิมประมาณ 3 - 4 เดือน เร็วสุดแต่ทุกอย่างต้องนิ่ง REIT น่าจะทำได้เร็วกว่านั้น นอกจากนี้ REIT จะเปิดโอกาสการลงทุนให้กว้างขึ้นซึ่งหากเป็นรูปแบบของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) จะทำไม่ได้ เช่น สนามกอล์ฟมีรายได้แต่โครงสร้างส่วนใหญ่เป็นที่ดินเปล่าแต่เป็นที่ดินที่ สามารถหาประโยชน์ได้ ก.ล.ต.นับว่าเป็นทรัพย์สินที่หาผลประโยชน์ได้ก็น่าจะเอาทำกอง REIT ได้ ในขณะที่กอง 1 ทำไม่ได้ หรือที่ดินเปล่าให้เช่าเอาไปหาผลประโยชน์ให้เขาจอดรถให้สร้างตึกทำมาหากินก็ น่าจะทำได้ก็จะมีความหลากหลายมากขึ้น เป็นต้น

ทั้งหมดนี้คือเรื่องราวของ REIT ที่กำลังจะก้าวขึ้นมาแทนที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ที่นักลงทุนน่าจะใช้ทำความรู้จักและคุ้นเคยเอาไว้แต่เบื้องต้นเพื่อประโยชน์ในการตัดสินใจลงทุนของตัวเองในอนาคตอันใกล้นี้

[NAI-A SIKHIU]

ขอบคุณมากครับ

[thaloengsak]

Good Topic!

[navapon]

ครม.หนุนใช้ทรัสต์ทำธุรกรรมในตลาดทุน
money channel
Posted on Tuesday, February 15, 2011

นายวัชระ กรรณิการ์ รองโฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรี บอกว่า ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบมาตรการภาษี เพื่อสนับสนุนการใช้ทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน ซึ่ง ทรัสต์ ถือเป็นตราสารทางการเงินที่ผู้ก่อตั้งทรัสต์ (ทรัสตี้) ได้สัญญาว่าจะให้ผลประโยชน์ที่เกิดขึ้นจากการครอบครองสินทรัพย์ แก่บุคคลอื่น โดย ครม.ได้อนุมัติหลักการร่างพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากรว่า ด้วยการยกเว้นรัษฎากร ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ และให้ส่งสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจพิจารณา เพื่อการปรับปรุงกฎหมายรองรับพ.ร.บ. ทรัสต์ เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน ซึ่งการดำเนินการดังกล่าวจะช่วยป้องกันการเกิดภาระภาษีซ้ำซ้อนและช่วยสนับสนุนการใช้ทรัสต์ เพื่อธุรกรรมในตลาดทุนมากขึ้น

ทั้งนี้จะมีการยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ให้แก่ผู้ก่อตั้งทรัสต์ และ ทรัสต์ สำหรับเงินได้รายรับ รวมไปถึงจะมีการยกเว้นภาษีในการทำตราสาร อันเนื่องมาจากการโอนหรือก่อทรัพยสิทธิหรือสิทธิใด ๆ ตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ด้วย

นอกจากนี้ยังยกเว้นภาษีเงินได้ให้แก่ ทรัสตี้ สำหรับเงินได้จากกองทรัสต์ แต่ไม่รวมถึงค่าธรรมเนียม หรือผลประโยชน์อื่นใดที่ทรัสตี้ได้รับจากการให้บริการเป็นทรัสตี้ตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ และยังยกเว้นภาษีเงินได้ สำหรับเงินชดเชยเงินปันผล หรือเงินปันผลที่ได้จากบริษัทที่ตั้งขึ้นตามกฎหมาย ให้แก่ ผู้ก่อตั้งทรัสต์ และ ผู้ได้รับประโยชน์ แต่ผู้ได้รับประโยชน์ต้องยอมให้ทรัสตีหักภาษี ณ ที่จ่าย ในอัตรา 10% ของเงินชดเชยเงินปันผลที่ได้รับ

Posted on Tuesday, February 15, 2011 (Archive on Wednesday, March 02, 2011)
Posted by wasittee Contributed by wasittee