ปรึกษาเกี่ยวกับ การจัดตั้งกองทุน reit

[อาราบิก้า]

เรียนถามผู้รู้และทุกท่าน เกี่ยวกับข่าวประเด็นนี้ครับ ว่าจะมีผลกระทบกับ ผู้ถือหน่วยลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์มากน้อยแค่ไหนครับ ส่วนตัวกังวลกับข่าวนี้มาก เพราะผมลงทุนใน property fund ในส่วนของ asset/ stock and mutual fund 100% ของพอร์ตครับ

"กลต.ไฟเขียวตั้งกองทุนREIT
11 ตุลาคม 2553 เวลา 17:07 น. | เปิดอ่าน 131 |  ความคิดเห็น 0
ก.ล.ต.อนุญาตให้จัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)

นายธีระชัย  ภูวนาถนรานุบาล เลขาธิการ ก.ล.ต. กล่าวภายหลังการประชุมคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ในการประชุมครั้งที่ 13/2553 ประจำเดือนต.ค.ว่า คณะกรรมการได้อนุมัติหลักการในการจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) ซึ่งจะเป็นทางเลือกการลงทุนรูปแบบใหม่และเป็นการพัฒนาโครงสร้างการระดมทุนและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นไปตามแนวทางสากลที่นิยมใช้กันในต่างประเทศ

หลักการในการกำกับดูแล REIT จะสอดคล้องกับแนวปฏิบัติของ REIT ในต่างประเทศ ซึ่งมีความยืดหยุ่นกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) เช่น สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท โดยต้องมีวัตถุประสงค์ที่จะจัดหาผลประโยชน์เพื่อให้ได้ค่าเช่า แต่ต้องไม่เป็นการเช่าเพื่อทำธุรกิจที่ไม่เหมาะสมหรือผิดกฎหมาย  สามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้นจาก 10% เป็น 50% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ  ผ่อนคลายข้อจำกัดในการถือหน่วยของบุคคลใดบุคคลหนึ่งมากขึ้นจากไม่เกิน 1 ใน 3 เป็นไม่เกิน 50% เพื่อไม่ให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งมีอำนาจเบ็ดเสร็จในการกำหนดนโยบาย  

ทั้งนี้ การกำกับดูแล REIT จะมีลักษณะทำนองเดียวกับการกำกับดูแลบริษัทจดทะเบียน เช่น ต้องมีการกำกับดูแลกิจการที่ดี  มีกรรมการอิสระ มีเกณฑ์ที่ให้สิทธิผู้ถือใบทรัสต์คล้ายผู้ถือหุ้น เช่น การทำรายการที่เกี่ยวโยงกันต้องได้รับมติเห็นชอบจากที่ประชุมผู้ถือใบทรัสต์  

ความพิเศษของ REIT อีกประการหนึ่ง คือ บริษัทที่มีความชำนาญด้านการลงทุนและการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความพร้อมในการจัดการ REIT สามารถขอรับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. เพื่อบริหารจัดการ REIT ได้ด้วย  ทั้งนี้ ก.ล.ต. อยู่ระหว่างหารือกับกรมสรรพากรที่จะให้รูปแบบการจัดเก็บภาษีเกี่ยวกับธุรกรรม REIT ใกล้เคียงกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด  

นายธีระชัย กล่าวเพิ่มว่า REIT จะเป็นทางเลือกการลงทุนใหม่ที่น่าสนใจสำหรับผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเป็นวิธีที่ทำให้ไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากเหมือนกับการลงทุนโดยตรง และมีข้อจำกัดน้อยกว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  เนื่องจากโครงสร้าง REIT มีความเป็นสากลและมีความยืดหยุ่นในการลงทุนและบริหารจัดการมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ในอนาคตท้ายที่สุดจึงไม่ควรมีการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต่อไป แต่เพื่อให้บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิมมีเวลาระยะหนึ่งในการปรับตัว

คณะกรรมการ ก.ล.ต. จึงได้กำหนดนโยบายให้ บลจ. ยังคงสามารถยื่นขอจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ใหม่ได้ และให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถเพิ่มทุนเพื่อซื้อทรัพย์สินใหม่ได้อีก 1 ปีนับจากวันที่ประกาศมีผลใช้บังคับ ทั้งนี้ จะเปิดโอกาสให้มีการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็น REIT ได้ โดยจะได้ประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในประเด็นภาระภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ต่อไป"

[Proxity]

ถ้ามีพวก REIT ที่ลงทุนต่างประเทศนี่ จะน่าสนใจมากเลย
โดยเฉพาะช่วงนี้ที่ค่าเงินบาทแข็ง..เอาเงินไทยไปซื้อที่ดินต่างประเทศเพื่อเก็บค่าเช่า โดยเฉพาะถ้าเป็น Freehold ..

[KriangL]

เรียนถามผู้รู้และทุกท่าน เกี่ยวกับข่าวประเด็นนี้ครับ ว่าจะมีผลกระทบกับ ผู้ถือหน่วยลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์มากน้อยแค่ไหนครับ ส่วนตัวกังวลกับข่าวนี้มาก เพราะผมลงทุนใน property fund ในส่วนของ asset/ stock and mutual fund 100% ของพอร์ตครับ

ดูว่า property fund ที่ถืออยู่จะเป็นเป็น REIT อยู่หรือเปล่าซึ่งต้องเรียกประชุมผู้ถือหน่วย เข้าใจว่าถ้าเป็น REIT สิทธิประโยชน์ที่เคยไม่ต้องเสียภาษีจะหายไป

[ถุงเงินเก่า]

คำถาม REIT ของคุณอาราบิก้า เนื่องจากไม่ใช่ผู้รู้จริง ดังนั้นคำตอบของผมจะเป็นในความน่าจะ ซึ่งอาจจะไม่ถูกต้องนะครับ เรื่องกระทบต้องกระทบอยู่แล้วล่ะ  เพราะในข่าวก็บอกไว้ว่าจะเพิ่มทุนโดยใช้กฎเก่าได้อีกหนึ่งปี ถ้ายังคงเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เหมือนเดิมก็เพิ่มทุนไม่ได้สิ ดังนั้น ทุกกองฯ น่าจะเปลี่ยนไปเป็นกองทรัสต์หมด โดยใช้กฎที่ประกาศออกมาตอนนี้คือ
พระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. ๒๕๕๐
ประกาศคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ กค. ๑๒/๒๕๕๑ เรื่อง การพิจารณาทางปกครองตามพระราชบัญญัติสัญญาซื้อขายล่วงหน้า พ.ศ. ๒๕๔๖ และพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. ๒๕๕๐
ประกาศคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ กข. ๘/๒๕๕๒ เรื่อง การกำหนดประเภทธุรกรรมในตลาดทุนที่ให้ใช้ทรัสต์ได้
ประกาศคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ กค. ๒๓/๒๕๕๒ เรื่อง การเปิดเผยข้อมูลข่าวสารตามพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. ๒๕๕๐
ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ว่าด้วยการให้ความเห็นชอบผู้สอบบัญชีของกองทรัสต์ที่เสนอขายใบทรัสต์ต่อผู้ ลงทุนในต่างประเทศ พ.ศ. ๒๕๕๓
ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สข. ๔/๒๕๕๓ เรื่อง รายการในสัญญาก่อตั้งทรัสต์
จริง ๆ อยากจะเปรียบเทียบกับกฎของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ด้วย แต่กฎที่เกี่ยวข้องซึ่ง กลต. ประกาศออกมาโดยใช้อำนาจตามพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๓๕ มีมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2540 และได้มีการแก้ไขมาโดยตลอด รวมคร่าว ๆ เท่าที่หามีจำนวนเกือบร้อยฉบับ ซึ่งมากจนลำบากเกินไปที่ผมจะอ่านทั้งหมดและทำความเข้าใจ ส่วนที่หลายคนกังวลเรื่องภาษี ตอนนี้ต้องรอ กลต. ไปคุยกับกรมสรรพากร เพื่อให้ออกพระราชกฤษฎีกายกเว้นภาษีเหมือนกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ครับ

[syj]

ผมไม่ทราบ รายละเอียด แต่ว่ากันตรงๆ ผมไม่ชอบ
ของเดิมๆ ไม่กู้ หรือกู้น้อยๆ ปลอดภัยกว่าแยะ ...
ทำไมผมต้องแบ่งกำไร ไปจ่ายดอกเบี้ยด้วย
ในเมื่อ ผมไม่ต้องการกู้เงินที่ดอกแพง และมี
เงินเก็บในธนาคารได้ดอกน้อย ... เอาเงินสดมา
ลง กองอสังหาฯ หวังปันผล แต่ดันเอาปันผลส่วน
หนึ่งไปจ่ายดอก ... ตลกไหมครับ ...

ในภาวะเศรษฐกิจดีๆ คงไม่มีปัญหาและดีเสียอีก
Leverage ได้ ... แต่ในยามแย่หละครับ กำไรที่ได้
อาจต้องจ่ายดอกเสียมากหรือจ่้ายจนหมดถ้ากู้มากๆ
แล้วผมจะได้ผลตอบแทนจากอะไร แต่พวกผู้บริหาร
กองทุนมีแต่ได้กับได้ เพราะได้มากขึ้นจาก % ของ
Asset ... แย่มาก ครับ ถ้าเปลี่ยนเป็น REIT ผมก็ต้อง
พิจารณาให้รอบคอบ ว่าจะซื้อหรือไม่ซื้อ ...
ที่ผ่านมาผมก็ถูกหลอกให้ซื้อกองอสังหาฯ แย่ๆ เพราะ
ไม่มีความรู้อะไรเลย พอเสียเงินถึงเริ่มศึกษาอย่างจริงจัง
จนพอรู้บ้าง ...

[KentaII]

ผมไม่แน่ใจว่า ในกรณีที่มีการกู้ ค่า fee ที่ผบห. REIT จะได้ นี้คิดจาdเฉพาะส่วน Equity หรือว่ารวมทั้ง Asset ครับ เพราะไม่งั้น REIT จะเหมือนมี conflict of interest กับการกู้เงิน?