ธุรกิจอพาร์ทเม้นต์

[preeda_mark]

ไปกันใหญ่แล้ว pm. คือส่งข้อความเป็นการส่วนตัว

[Warantact]

อ่อ เห็นแล้ว ไอตัว pm ตรงท้ายเรปนี่ใช่ไหม ไม่เคยลองใช้ เดี๋ยวลองใส่ตัวเองก่อน

[@bangkok]

ขอโทษครับ พานอกเรื่องเลย

[Warantact]

pm ไปเรียบร้อยแล้วครับ

[somsak77]

หวัดดีคับ พี่ ปรีดา และ พี่ bellfet

ผมกำลังจะลงมือทำอพาร์ทเม้นท์ ปลายปีนี้ ทำเลคือ ใกล้มหาวิทยาลัย ประมาณ 300 เมตร จึงเข้ามาหาข้อมูลแล้วเจอ กระทู้นี้  อยากให้พี่ๆ ช่วยวิเคราะห์หน่อยครับดังนี้

1. สถาปนิก ประเมินราคา ราวๆ 26 ล้าน มีเงินสด 10 ล้าน กู้ 16ล้าน  พี่คิดว่าคุ้มมั้ยครับ (คิดค่าเช่าที่ 3200  จำนวน 91 ห้อง)

2. อยากทราบการวางแผนภาษีอย่างละเอียด ว่าควรทำในรูปแบบไหนดี ระหว่าง บุคคลธรรมดา คณะบุคคล หรือ จดสิทธิเก็บกิน  ตอนนี้ผมหาข้อมูลเรื่องนี้เยอะมาก แต่ยังตัดสินใจไม่ถูกเลยจะใช้วิธีไหนดี

[yumyai]

มาใหม่ค่ะ  เข้ามาอ่านแล้วรู้สึกได้ประโยชน์มากมาย  ชอบการตอบของทุกท่านเลยนะคะ

รบกวนถามหน่อยนะคะ  คือกำลังสร้างอยู่อีกประมาณ 5 เดือนน่าจะเสร็จ  5 ชั้น 28 ห้อง กะว่าห้องละ 4000 x 20 ห้อง กับ 4500 x 8 ห้อง  รายได้รวมถ้าเต็ม 100% ก็จะอยู่ที่ 116,000 บาท  แต่น่าจะคิดที่ 80% มากกว่า คงเหลื่อประมาณ 92,800  หักค่าใช้จ่ายต่อเดือนประมาณที่ 20,000 บาท  น่าจะเหลือเบ็ดเสร็จ 72,000 บาท  นอกจากรายจ่ายที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว  มีกู้ธนาคารมาทำ  เสียดอกเบี้ยเดือนละ 80000 บาท  ด้วยค่ะ

ก่อสร้างบนที่ดินของตัวเองชื่อตัวเอง  กู้ชื่อตัวเอง  ขออนุญาติชื่อตัวเองหมด

คำถามคือ  ควรทำรูปแบบภาษีแบบไหนค่ะ คือตัวเองทำงานประจำรายได้ประมาณ 80,000 บาทต่อเดือน  ทีนี้ถ้ารวมรายได้กับที่อพาร์ทเมนแล้ว คงเสียภาษีน่าดูชม   เพราะรายได้ที่ได้มาจากอพาร์ทเมนเอามาผ่อนแบงค์ก็ไม่เหลืออะไรแล้วจริงไม๊คะ   เคยปรึกษาบางคนเขาว่าทำเป็นบุคคลธรรมดา  แล้วใช้วิธีหักตามจริง  ไม่ทราบว่าดอกเบี้ยธนาคาร  ค่าก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายต่างๆ  จะนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายได้ไม๊คะ  เพราะหักเหมา 30% คงไม่ไหว แต่ถ้าจะทำเป็นหสม  ก็ต้องมานั่งจดจำนองกับแบงค์ใหม่  เหมือน refinance หนะค่ะ  เลยไม่อยากทำ  รบกวนผู้สันทัดกรณีช่วยแนะนำหน่อยนะคะ

[preeda_mark]

จากตัวเลขที่เห็นทำแล้วไม่มีกำไรจะทำไปทำไมครับ นึกถึงค่าใช้จ่ายแฝง ที่ยังไม่เห็นอีก ค่าขยะ ค่าตำรวจ ซ่อมอื่นๆ อีก ดอกเบี้ยเดือนละ 80000 แล้วคุณจะมีเงินไปจ่ายต้นเหรอ ธุรกิจมันต้องเลี้ยงตัวมันเองได้ หากคิดเอาเงินตัวเองมาโปะ ผมว่าทบทวนใหม่ครับ (ผมเห็นที่ขายกิจการเพราะรายรับไม่เป็นอย่างที่คิด ค่าใช้จ่ายไม่ต่ำอย่างที่หวัง ท้ายสุดก็ต้องขายเพราะสู้ดอกเบี้ยไม่ไหว)

แต่ก่อสร้างไปแล้ว ก็แนะนำให้ไปจดเป็นบริษัทให้ถูกต้องแล้วนำค่าก่อสร้างมาหักค่าเสื่อมเอา เข้าระบบไปเลย

[yumyai]

คืองี้คะ คุณ Preeda_mark  ที่ทำเนียะก็เป็นแบบว่าชั้น 1 ทำเป็นบ้ายอยู่เอง  ชั้น 2-5 ให้เช่า  ไม่หวังรายได้อะไร  ถือว่ามีบ้านอยู่ด้วยให้เช่าด้วย  เพราะก็ยังมีเงินเดือนประจำเอาไว้กินใช้  กะว่าผ่อนแบงค์หมดเมื่อไหร่ก็พอดีกันกับเลิกทำงานประจำ  จะได้เอารายได้จากค่าห้องมาใช้จ่าย  

แก้ไขนิดนึงนะคะ  ผ่อนแบงค์เดือนละ 80000 เนี่ยะ  รวมตันและดอกแล้วค่ะ

คิดว่าถ้าทำภาษีในแบบบุคคลธรรมดา  พอไหวไม๊คะ

[[v]]

[quote="yumyai"]คืองี้คะ คุณ Preeda_mark

[Belffet]

[quote="yumyai"]คืองี้คะ คุณ Preeda_mark

[Gloleng]

แอบมาฟังด้วยคนค่ะ
อ่านแล้วน่าสนใจมากเลยค่ะอยากทำ ฮ่าๆๆๆๆแต่ตอนนี้ฝันก่อนดีกว่าเรียนหนูก็ยังเรียนม่ายจบเลยเปิดพอร์ตหุ้นก็ยังเปิดไม่ได้ ฮ่าๆๆ เด็กไปมะเนี่ยคิดการใหญ่แล้วแต่ตัวเท่ามด

[jo7393]

ทำอพาร์ทเม้นท์ วางระบบภาษีดีๆนะครับ
ต้องวางระบบไว้ตั้งแต่ก่อนก่อสร้างด้วยจึงจะรัดกุมนะครับ
หากคิดทำแบบรุ่นเก่า เช่น แจ้งจำนวนห้องน้อย แจ้งมีคนพักน้อย แล้วค่อยจ่ายใต้โต๊ะ ได้ไม่คุ้มเสียนะครับ สรรพากรเข้าสำรวจดูถึงห้องก็มีมาแล้วนะครับ
ค่าเช่ารายได้อสังหา หากคำนวณแบบเหมา กักค่าใช้จ่ายได้แค่ 30% นะครับ
รายได้ค่าเช่าสังหา ก็หักค่าใช้จ่ายได้แค่ 10%
หากเลือกลงรายได้เป็นค่าเช่าอสังหา ก็จะเจอภาษีโรงเรือน อีก 12.5% นะครับ
ทุกวันนี้คู่แข่งของอพาร์ทเม้นท์ คือ คอนโดลุมพินีครับ ลูกค้าผมหลายคน ย้ายออกไปซื้อคอนโดเพราะผ่อนแพงกว่าไม่มากครับ

[jo7393]

สมมติ นะครับ อพาร์ทเม้น 100 ห้องรายได้ค่าเช่า 4000 บ คนอยู่ 80%
=80*4000*12 เดือน =รายได้ต่อปี  3,840,000
หากเป็น หสม ไม่จดทะเบียน และเสียภาษีแบบเหมาจ่ายนะครับ
ภาษีโรงเรือน =3,840,000*12.5%=480,000
ภาษีเงินได้ =3,840,000*70%(หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาจ่ายได้ 30%)=2,688,000 หักค่าลดหย่อนได้ 30,000 =2,658,000
คำนวณในตารางภาษี 1ล้านแรก เสีย 135,000
ส่วนที่เหลือเสียอีก 30% = (2,658,000-1,000,000)*30%=497,400
lสรุปภาษีเงินได้ = 632,400
lสรุป รายจ่ายสำหรับภาษีทั้งโรงเรือนและภาษีเงินได้=1,112,400
จะเห็นได้ว่าเงินได้หลังจากเสียภาษีจะเหลือเพียง 2,727,600
โดยที่ยังไม่ได้หักค่าใช้จ่ายรายเดือนนะครับ
ค่าแม่บ้าน 7000 ค่าธุรการ 8000 ค่ารปภ 2กะ 20,000
หากเจ้าของดูแลเองต้องตีเป็นเงินเดือนด้วยไหมครับตีแบบถูกๆแค่ 10,000
ค่าไฟฟ้าส่วนกลาง ค่าขยะรายเดือน แค่ 5,000 ก็พอครับ
เท่ากับค่าใช้จ่ายต่อเดือน ประมาณ 50,000 * 12 เดือน=600,000
คงเหลือ 2,727,600-600,000=2,127,600

ลองมาดูการลงทุนครับ

[jo7393]

ด้านการลงทุน การที่จะได้ค่าเช่า 4000 ต่อเดือน แสดงว่า ห้องต้องไม่เล็กไปกว่า28 ตรม จะต้องมีแอร์ทุกห้อง จะต้องมีอินเตอร์เนทไฮสปีดให้ลูกค้าเลือกใช้ จะต้องมีกล้องวงจรปิด และคีการ์ด มีลิฟท์
ทำเลต้องดีพอควร ที่ดินในการก่อสร้างต้องประมาณ 220 ตรวา เป็นอย่างน้อย
ซึ่งราคาที่ดินเพื่อการนี้น่าจะมีราคาตั้งแต่ ตรวาละ 70,000-100,000
คิดที่ราคาถูกสุดนะครับ220*70,000=15,400,000
การก่อสร้าง บนเนื้อที่ 220 วาให้ได้ 100 ห้อง ห้องละ 28 ตรม แสดงว่าต้องสร้างสูงประมาน 6ชั้น  
220 ตรวา  ร่นซ้าย ขวา หน้าหลังแล้ว จะเหลือ พท ก่อสร้างประมาณ160 ตรวา หรือประมาณ  640 ตรม *6 ชั้น=3,840 ตรม
ค่าก่อสร้างคิดแค่ ตรมละ 6,500 ก็พอ ไม่รูจะหามีไหมสมัยนี้
ค่าก่อสร้าง  xประมาณ 25ล้าน ยังไม่รวม หม้อแปลงไฟหน้าตึก และสายเมน เข้าตึก ประมาณ 1.5 ล้าน ค่าแอร์ 10000*100 ตัว อีกประมาณ 1ล้าน
เฟอร์นิเจอร์คิดห้องละ 10,000 ก็พอครับ เอาแบบถูกๆ ก็อีก 1ล้าน
ลิฟท์ และปั๊มน้ำ สำหรับอพาร์ทเม้นท์ รวมกันประมาณ 2 ล้าน
ค่าใบอนุญาตก่อสร้าง ต้องมีใต้โต็ะแน่นอนครับ
เบ็ดเตล็ด ต่างๆ อีกประมาณ 1.5 ล้าน
รวมแล้วก็ประมาณ 32 ล้าน ครับ
ที่คิดแบบนี้เป็นการคิดแบบประหยัดนะครับ
ยังมีเรื่องกล้องวงจรและ ตู้่โทรศัพท์สาขา และอินเตอร์เนทอีกก็ ประมาณ 3 แสน ถือว่าอยู่ในเบ็ดเตล็ด ละกัน  หากทำได้ตามนี้ถือว่าประหยัดงบได้สุดๆแล้ว

ลงทุน 32 ล้าน เทียบกับรายได้หลังหักภาษีและค่าใช้จ่าย  ลองคำนวณดูว่าคุ้มไหมครับ

[jo7393]

อ้อ ที่บอกว่า 32ล้านยังไม่รวมที่ดินอีกประมาณ 15ล้านนะครับ
รวมแล้ว ทุนก็จะประมาณ 47 ล้านครับ กับรายได้ต่อปี ประมาณ 2ล้าน
โดยที่ต้องหาลูกค้าให้ได้ 80% ตลอดเวลาถึงแม้เปิดตึกไปสัก 3-4 ปี ตึกเริ่มเก่าลูกค้าเริ่มย้ายไปอยู่ตึกที่สร้างใหม่ก็ตามนะครับ

[jo7393]

เรียนถามพี่ปรีดาว่า
จากที่พี่คำนวณปัจจุบันผลตอบแทนยังถึง7-8%  ไหมครับ
หมายถึงเสียภาษีแบบถูกต้องนะครับ
ของผมทำแบบหักจ่ายจริงครับ ไม่ได้เสียแบบหักเหมาครับ

[rajchawatd]

ผมทำคล้ายกัน ครับ แต่เป็นบ้าน &ที่ดิน ให้เช่า เพราะชอบที่ทำสัญญา 6 เดือน หรือ 1 ปี ไปเลย ปัญหาจุกจิกเขารับผิดชอบเองไปเลย
จุดสำคัญคือ ซื้อบ้าน&ทีดิน ที่มีคนเช่าทันที มีรายได้ทันที
เรามีอิสสระ ด้านเวลาเต็มที่ มองหาการลงทุนใหม่ๆ ได้
แถมโฉนด ก็เป็นของเรา ทำ OD กับ bank ไว้สำรอง ไม่ใช้ก็ไม่เสียดอก
ผมทำมาราว 10 ปี เชื่อว่ามาถูกทางแล้ว
[email protected]
งามวงศ์วาน & แคราย

[jo7393]

ผมทำคล้ายกัน ครับ แต่เป็นบ้าน &ที่ดิน ให้เช่า เพราะชอบที่ทำสัญญา 6 เดือน หรือ 1 ปี ไปเลย ปัญหาจุกจิกเขารับผิดชอบเองไปเลย
จุดสำคัญคือ ซื้อบ้าน&ทีดิน ที่มีคนเช่าทันที มีรายได้ทันที
เรามีอิสสระ ด้านเวลาเต็มที่ มองหาการลงทุนใหม่ๆ ได้
แถมโฉนด ก็เป็นของเรา ทำ OD กับ bank ไว้สำรอง ไม่ใช้ก็ไม่เสียดอก
ผมทำมาราว 10 ปี เชื่อว่ามาถูกทางแล้ว
[email protected]
งามวงศ์วาน & แคราย

อพาร์ทเม้นท์ที่ผมทำก็ทำสัญญา 1 ปี เหมือนกันครับแต่ยังมีปัญหาจุกจิก งานซ่อมต้องมีช่างคอยดู ผมเองก็ทำเป็นระบบ ซื้อบริการรักษาความสะอาดจาก บ.แม่บ้าน ซึ่งนานๆครั้งจะมีหัวหน้าแม่บ้านมาตรวจ  ซื้อบริการรักษาความปลอดภัยจาก บ.รปภ ซึ่งเขาจะมีสายตรวจมาคอยตรวจให้  จ้างธุรการดูแล ทุกอย่าง แต่ละเดือนจะยุ่งหน่อยก็ตอนธุรการส่งเงินมาให้ทุกวัน ในช่วงเก็บเงินครับ แต่ยุ่งแบบนี้ชอบครับ    :D

[Paul VI]

โทษนะครับ พอดี ช่วงนี้ ข่าวอพาร์ตเมนท์ กำลังดัง อย่างที่ บางบัวทอง ที่เกิดระเบิดแบบนี้

ถ้าทำประกันไว้ แล้ว อย่างนี้ ประกัน จะจ่ายหรือเปล่าครับ ขอความรู้หน่อยครับ

แต่เห็นแล้ว หวาดเสียวเลย เรารับคนเช่ามา แล้วเราจะตรวจตรา เค้าได้ทุกห้องไปตลอดเลยหรือ  :?:

[jo7393]

[quote="Paul VI"]โทษนะครับ พอดี ช่วงนี้ ข่าวอพาร์ตเมนท์ กำลังดัง อย่างที่ บางบัวทอง ที่เกิดระเบิดแบบนี้

ถ้าทำประกันไว้ แล้ว อย่างนี้ ประกัน จะจ่ายหรือเปล่าครับ ขอความรู้หน่อยครับ

แต่เห็นแล้ว หวาดเสียวเลย เรารับคนเช่ามา แล้วเราจะตรวจตรา เค้าได้ทุกห้องไปตลอดเลยหรือ

[porzilla]

อยู่ต่างจังหวัดครับ เคยคิดจะทำหอพัก อพาร์ทเม้น ไปตระเวณดูหลายที่มากๆ ไม่ว่าสร้างเองหรือซื้อต่อ ก็มีต้นทุนสูง ส่วนรายได้ประมาณ 7-8เปอเซน(กรณีที่ห้องเต็ม) มีเงินสด35เปอเซน คิดจะกู้อีก65เปอเซน กะจะกู้30ปี(เอาสูงสุดที่จะกู้ได้ ผมอายุไม่ถึง30 แบงค์ให้กู้ได้30ปี) เพื่อลดความเสี่ยง คือจ่ายดอกแพงแต่เอาชัวร์ กินชัวร์กินนาน คือตอนนั้นคิดว่าถ้าทำไปซักระยะนึง 5ปี-10ปี แล้วขายต่อได้ราคาก็จะขายมันเป็นที่ดิน อาคาร ที่เป็นสินทรัพย์ มีมูลค่าเพิ่ม แค่พอถูไถจ่ายดอกเบี้ยแบงค์ได้ก็พอ แต่มาคิดอีกที การถูไถจากการจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้เดือนละ89000 เงินต้น13ล้าน 30ปี ไม่หมูเลย รายได้ที่คาดว่าจะได้กรณีห้องเต็ม 130000ต่อเดือน รายได้แฝง ค่าน้ำค่าไฟ ค่าเน็ต 20000-40000 ค่าใช้จ่ายแฝง ภาษีต่างๆ ค่าเสื่อม ค่าซ่อมบำรุง ค่ารีโนเวตสิ่งปลูกสร้าง 20000-40000 ปัญหามันอยู่ตรงรายได้ค่าเช่านี่แหล่ะครับ คำนวนในกรณีที่ห้องเต็ม แต่ในความเป็นจริงผมว่าไม่มีทางที่จะเต็มตลอดเวลา 5ปีแรก ตึกใหม่ๆห้องใหม่ๆ อาจจะเต็ม แต่หลังจากนั้นอาจมีคู่แข่งใหม่ๆเกิดขึ้นตลอดเวลา ตึกใหม่กว่า สวยกว่า ถูกกว่าตัดราคากันไปกันมาแถมผมต้องผ่อนแบงค์ตั้ง30ปี (มีเงินลงทุนแค่35เปอเซนประมาณ7ล้าน แถมอยู่ในหุ้นถ้าจะทำต้องขายหุ้นเพราะมีเงินอยู่ก้อนเดียว เงินปันผลประมาณ7เปอเซนกว่า) เลยตัดสินใจล้มเลิกไป พอได้มาอ่านสิ่งที่พี่ๆให้ความรู้ ก็มีกิเลส อยากทำมั่งอีกแล้ว เลยมาขอแชร์กับพี่ๆครับว่าผมคิดอะไรตกหล่น อะไรไปหรือป่าว ช่วยแนะนำด้วยครับ ผมคิดว่าผมไม่เข้าใจใน key success factor เลย แถมกลัวความเสี่ยงในการลงสินทรัพย์ถาวรมากๆด้วย

อีกเรื่องคือสนใจจะเปิดรีสอร์ทพักรายวัน(เหมือนม่านรูด แต่ สะอาด ปลอดภัย มีทีวีแอร์ เฟอร์ครบ เป็นเหมือนรีสอร์ทหลังๆ) ที่ต่างจังหวัด ไม่ทราบว่ามีใครเคยทำบ้างไหม หรือพี่ๆจะแนะนำไรได้มั่งหรือป่าว เกี่ยวกับธุรกิจ ภาษี การก่อสร้าง หรือกฎหมายต่างๆที่เกี่ยวข้องก็ได้ครับ
ปล.ผมเป็นแก้วที่ไม่มีน้ำรอความรู้จากพี่ๆอยู่นะครับ

[jo7393]

เรื่องที่ว่าเปิดแล้วห้องเต็ม 5ปี ความคิดนี้เสี่ยงมากครับ
อัตราการเช่า ผมว่า 2ปีแรกคิดอย่างมาก90% ครับ
หลังจากนั้น 80% ต้องเป็นกรณีที่ค่าเช่าแข่งขันกับเจ้าอื่นได้นะครับ พอเลย 5ปี ต้องดูว่าเรามีการปรับปรุงอย่างสม่ำเสมอไหม ไม่อย่างนั้นค่าเช่าต้องลดราคาครับ แต่หากปรับปรุงก็ต้องเผื่อเงินสำหรับการนี้ด้วยนะครับ
สรุป อยู่ในหุ้นดีกว่าครับ หากลงทุนหุ้นอย่างถูกทางนะครับ มากคนก็มากความครับ ปัญหาจุกจิกมีมาตลอด น่าเบื่อมากครับ

[rakoilnaka]

เท่าที่อ่านผมมองว่า ธุรกิจอพาร์ทเมนท์ ค่าใช้จ่ายโดยเฉพาะภาษีค่อนข้างเยอะเทียบกับรายได้ ถ้าไม่ใช่ที่ดินของตนเองที่ทำเลดีหน่อย ผมว่ายากที่จะคุ้มเหมือนกัน ผมไม่เข้าใจว่าภาษีโรงเรือนทำไมเก็บเยอะขนาดนั้น มันดูจะซ้ำซ้อนกับภาษีรายได้นะ

[tharntawun]

ขอติดตามอ่านและศึกษาพี่ ๆ ด้วยคนนะครับ

ผมสนใจธุรกิจนี้มาก และพยายามหาความรู้อยู่เรื่อย ๆ

ขอบคุณพี่ ๆ ที่ได้แชร์สิ่งดี ๆ มาให้ได้อ่านนะครับ

ด้วยจิตคารวะ

[chada]

ขอบคุณที่แบ่งปันประสบการณ์นะคะ