คอนโดตอนนี้ยังกับหุ้นที่แตกพาร์เพื่อปั่นเลยครับ

[เจก]

สวัสดีครับ

ผมเพิ่งโอนคอนโดของผมไป ตอนซื้อไปนั้นก็ตกตารางเมตรละ 8 หมื่นปลายๆครับซึ่งผมว่าค่อนข้างแพงเกินไปมากครับ แต่มีความจำเป็นต้องซื้อไว้อยู่ เลยอยากเอาความรู้ที่ผมลอง observe ตลาดคอนโดในช่วงนี้มาแชร์ครับ เผื่อมีใครสนใจอยากลงทุน จะได้นำไปพิจารณา

ช่วงนี้เห็นมีคอนโดที่พยายามที่จะ position ตัวเองให้เป็น luxury ราคาเปิดตัวต่อตารางเมตรนั้นแพงเหลือเกิน แสนสามแสนสี่ก็มี เพราะฉะนั้นโครงการก็เลยลดขนาดห้องให้เหลือแค่ 30-40 ตารางเมตรสำหรับ 1 ห้องนอน จุดนี้เนี่ย ผมเลยสังเกตว่าเหมือนพวกหุ้นปั่นเลย ที่แตกพาร์มาเพื่อให้รายย่อยรู้สึกว่าสามารถซื้อหุ้นได้เยอะ ราคายังไม่แพง เสร็จแล้วราคาก็ลงไปกองอยู่กับพื้นอยู่ดีตอนสุดท้าย

อีกอย่างนึง ผมว่าขนาดห้องที่เล็กขนาดนั้นแล้วกั้นเป็นหนึ่งห้องนอน ผมว่ามันอึดอัดนะครับ ขนาดยูนิตผม 54 ตรม. ผมว่ายังเล็กเลย หนึ่งห้องนอนผมว่าถ้าจะจับผู้เช่า luxury จริงๆ ควรจะขนาด 60 ตรม. ขึ้นไปครับ เพราะคนที่เขายอมจ่ายค่าเช่าระดับ 700-1,100 บาท ต่อ ตารางเมตร ต่อ เดือน นั้น คงไม่อยากอยู่อารมณ์หอนักศึกษาครับ

และิีอีกอย่าง ตอนนี้ที่คอนโดผม ขนาดที่ว่าตารางเมตรนึงเกือบๆแสน yield ที่ได้กันหักทุกอย่างแล้วน่าจะแค่ประมาณ 5% กว่าๆ เท่านั้นเอง ทั้งๆที่ location ก็เป็นแหล่งของผู้เช่าชาวต่างชาติอยู่แล้ว ซึ่งเป็นลูกค้าหลักในการเช่าคอนโดราคาสูงของกรุงเทพ

ผมขอเขียนเท่านี้ก่อนแล้วกันครับ ยังไงเห็นด้วย ไม่เห็นด้วย ก็มาแลกเปลี่ยนกันได้ครับ

เจก

[chode]

พอดีประเทศเรา ฝรั่ง ญี่ปุ่นเข้ามาทำงานกันง่าย จึงเข้ามากันเยอะ เลยดึงราคาคอนโดในเมืองให้สูงผืดปกตินะครับ

[hot]

คนส่วนใหญ่ดูทำเลอย่างเดียวไม่ได้ดูวิธีการสร้าง กับวัสดุ ด้วยนะผมว่า เช่นผนังใช้อิฐแดง อิฐมวลเบา  ผนังเบา  พวกนี้ก็เป็นต้นทุน
ที่แตกต่างกัน  แต่ราคาบางที่ก็คิดเท่ากัน  ตึกสูง กลาง  ต้นทุน
การสร้างไม่เท่ากัน แต่ราคาขายเท่าหรือใกล้กัน  ผมว่า
แปลกดี  แต่ตึกส่วนใหญ่ที่สร้างตอนนี้เป็นพื้นpoทีชั่น กันหมดแล้วละ
อยู่ที่ออกแบบ แบบไหนกัน    ไม่ทราบคนที่รับโอนไปแล้วทราบหรือไม่  ว่าจะไม่สามารถเจาะพื้น ได้ตามใจชอบ  เขามีบอกไหมคับ

[เจก]

เรื่องก่อสร้างนั้น ผมไม่ค่อยมีความรู้เหมือนกัน แต่เห็นส่วนใหญ่ก็ห้ามเจาะทั้งพื้นและกำแพงอยู่แล้วครับ

ผนังเบานี่ผมเกลียดมากเลยครับ เห็นเดี๋ยวนี้เกือบทุกคอนโดระดับกลางๆถึงล่าง (ซึ่งระดับกลางบางที่ก็ปาเข้าไป ตรม.ละเกือบแสนเหมือนกัน) ใช้กั้นห้องนอน กับ ห้องนั่งเล่น ซึ่งผมเคยไปค้างห้องเพื่อนผม ขนาดเสียงกรนยังลอดออกมาเลยครับ จะแขวนทีวีก็ไม่ได้ กลัวมันจะถล่มลงมาอีก

เรื่อง location ก็อีกอย่าง บางที่ก็โฆษณาว่ากลางเมือง แต่เป็นกลางเมืองในเขตที่ผมว่าไม่ค่อยน่าอยู่ แต่ผมว่านั่นคงเป็นแค่ความรู้สึกผมเฉยๆ

รถไฟฟ้าก็เหมือนกัน อย่างในต่างประเทศ คอนโดไหนที่ใกล้สถานีมากๆ จะโทรมเร็ว ต้องห่างมานิดนึงถึงจะดี (ไม่ได้เชียร์คอนโดของผมนะ ยอมรับว่าที่ที่ผมซื้อก็ห่างไปหน่อย ไปหลบอยู่ในรูเลย) ไม่ทราบเหมือนกันว่าทำไม

เจก

[hot]

โครงการไหนคับ  เขาบริหารดีไหม

[MarginofSafety]

เท่าที่ผมทราบนะครับอิฐมวลเบากันความร้อนและเสียงได้ดีกว่าอิฐมอญ (อิฐแดง)
และสามารถเจาะแขวนทีวีได้แต่ต้องใช้พุกโลหะครับ

ส่วนตัวคิดว่าเลือกซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้าเพื่ออยู่อาศัยเอง แบบ value
1. ติด MRT ดีกว่า BTS
ถ้าเห็นคนเดินทางโดย BTS ช่วงชม.เร่งด่วนแล้วจะหนาว
มีรอ 2-3 ขบวน ห้ามขึ้นชานชลาก็มี ถือว่า BTS ยังบริหารจัดการได้ไม่ดี :lol:
2. อยู่นอกเมืองออกมาหน่อย
ยอมเสียเวลาเดินทางมากขึ้นซัก 10-20 นาที
แลกกับขนาดห้องที่ใหญ่ขึ้นและค่าใช้จ่ายต่างๆเช่นค่าส่วนกลางที่ถูกลง
รวมทั้งเดินทางออก ตจว. ได้สะดวก คล่องตัวกว่า
3. อยู่ในระยะที่เดินได้ (แต่ไม่เปลี่ยว)
เพื่อลดความพลุกพล่าน และราคาจะถูกกว่าติดเลยพอสมควรครับ
เดินเร็วๆ ไปกลับ เป็นการออกกำลังกายที่ดี  :lol:

ปล. ความคิดเห็นส่วนตัว

[hot]

ขนาดเสียงกรนยังลอดออกมาเลยครับ

ผนังเบา  น่าจะเอาอยู่ในการลดระดับเสียง นี่คับแปลกจัง
ที่เสียงทะลุออกมาได้

[เจก]

ไม่ทราบเหมือนกันครับ แต่ห้องเพื่อนผม เวลาเปิดทีวีในห้องนั่งเล่น ก็ได้ยินในห้องนอนนะครับ

หรือไม่ก็อาจจะเป็นประตูก็ได้ ประตูเบามากครับ ไม่รู้ทำมาจากกระดาษรึเปล่า

แต่คอนโดของเพื่อนผมก็ถูกกว่าที่ผมซื้อ คุณภาพก็น่าจะลดลั่นกันไป (แต่ก็แพงอยู่ดี เทียบกับ location กับของที่ได้)

เจก

[hot]

ผมเห็นบางที่  สร้างอาคารเป็นกระจกเขียวบ้าง  กระจกสะท้อนแสงบ้าง

แต่ดูจากแสงที่จ้าน่าดู  แล้วไม่รู้ว่าอาคารต้องใช้แอร์ขนาดไหนเนี่ย

[MO101]

คอนโดราคาแพง คงมีแต่ชาวต่างชาติที่เช่าไหวนะครับ
ชาวต่างชาติพวกนี้เวลาเช่าค่าเช่าสามารถเบิกได้
ผิดกับคนไทยเบิกค่าเช่าไม่ได้ กำลังซื้อจึงน้อยกว่าครับ
คอนโด 35 ตรม ค่าเช่านี่เดือนละหมื่นกว่าๆ หาคนไทยเช่าได้ยากมากครับ
คงอีกไม่นานฟองสบู่คงจะแตก

[เจก]

ขอให้ฟองสบู่คอนโดอย่าเพิ่งแตกเลยครับ อยากให้เป็นแบบค่อยๆซาลงมากกว่า เพราะกลัวว่าถ้าลงมามาก เดี๋ยวเดือดร้อนผมต้องเก็บอีกห้อง ไม่มีเงินลงทุนในหุ้นพอดี เพราะถ้า yield สัก 9-10% นี่ก็น่าสนใจเพราะถ้า yield ขนาดนั้น คงน่าจะหวัง capital gain ไปได้ด้วยในตัว

แต่ในความรู้สึกผม พวกคอนโดที่แพง ใน location แพง ยังไงก็ไม่กระทบมากเท่าคอนโดระดับกลางในทำเลเมืองชั้นในนะครับ ผมว่าถ้าฟองสบู่แตกจริง พวกคอนโด 35-40 ตรม. ที่อยู่รัชดา ลาดพร้าว ตากสิน พระราม 9 น่าจะโดนหนักสุดครับ เพราะแถวนั้นห้องเช่าราคาถูกมีมาก ต่างชาติน้อย และทำเลแถวนั้นจะอยู่ใจกลางเมืองก็จริง แต่เป็นกลางเมืองที่ไม่ค่อยน่าเดินครับ หลังสวน ชิดลม สุขุมวิท (1-63) สาทร สีลม น่าเดินกว่ามากครับ คนอยู่คอนโดโดยปกติแล้วจะใช้เวลาอยู่ในที่อาศัยน้อยกว่าคนอยู่บ้านเดี่ยวมากครับ เวลาส่วนนึงของเวลาพักผ่อนก็จะเป็นเวลาที่เดินแถวๆคอนโดนั่นแหละครับ

เจก

[san]

ขอให้ฟองสบู่คอนโดอย่าเพิ่งแตกเลยครับ อยากให้เป็นแบบค่อยๆซาลงมากกว่า เพราะกลัวว่าถ้าลงมามาก เดี๋ยวเดือดร้อนผมต้องเก็บอีกห้อง ไม่มีเงินลงทุนในหุ้นพอดี เพราะถ้า yield สัก 9-10% นี่ก็น่าสนใจเพราะถ้า yield ขนาดนั้น คงน่าจะหวัง capital gain ไปได้ด้วยในตัว

แต่ในความรู้สึกผม พวกคอนโดที่แพง ใน location แพง ยังไงก็ไม่กระทบมากเท่าคอนโดระดับกลางในทำเลเมืองชั้นในนะครับ ผมว่าถ้าฟองสบู่แตกจริง พวกคอนโด 35-40 ตรม. ที่อยู่รัชดา ลาดพร้าว ตากสิน พระราม 9 น่าจะโดนหนักสุดครับ เพราะแถวนั้นห้องเช่าราคาถูกมีมาก ต่างชาติน้อย และทำเลแถวนั้นจะอยู่ใจกลางเมืองก็จริง แต่เป็นกลางเมืองที่ไม่ค่อยน่าเดินครับ หลังสวน ชิดลม สุขุมวิท (1-63) สาทร สีลม น่าเดินกว่ามากครับ คนอยู่คอนโดโดยปกติแล้วจะใช้เวลาอยู่ในที่อาศัยน้อยกว่าคนอยู่บ้านเดี่ยวมากครับ เวลาส่วนนึงของเวลาพักผ่อนก็จะเป็นเวลาที่เดินแถวๆคอนโดนั่นแหละครับ

เจก

ปีที่แล้ว คอนโด  ในเมือง  ปล่อยเช่า  ยากเหมือนกัน  ต้องลดราคา  
บางครั้งต้องเลือกปล่อยราคาต่ำหน่อยแต่ว่าขอให้จำนวนเดือนของการปล่อยเช่านานๆก็ได้มากกว่า ราคาสูง  แต่ปล่อยเช่าได้ไม่นาน
เดี๋ยวนี้คอนโดเยอะ  ต่อให้ในเมือง  ถ้าปล่อยเช่าตั้งราคาสูงมากไปสำหรับคนไทย ไม่ค่อยเอากัน  
ถ้าซื้อแล้วอยู่ ก็น่าจะคุ้ม
แต่ถ้ากะซื้อแล้วปล่อยเช่า  ยิ่งถ้าซื้อป้ายแดง  ไม่น่าคุ้ม  เอามาซื้อหุ้นดีๆ  ดีกว่าเยอะ
ถ้าราคาลงมา  สบู่แตก  หลายคนที่ชอบซื้อตุนคงยิ้ม  เพราะว่าซื้อไว้ปล่อยเช่า
คิดดูอีกที  ปล่อยเช่า คอนโด  ก็ดี  ไม่มีภาษีโรงเรือน  ไม่มีภาษีเงินได้  เพราะว่าหมกเม็ดไง  อิอิอิ  
เพื่อนเขาทำอพาร์ทเมน มันหนียากหน่อย ภาษีนะ  แต่ว่าเก็บเอาค่าเนตต่อเดือนก็ได้โขอยู่
เคยเห็นอาแป่ะเลย 60 แล้ว  แกรับซื้อหมดเกือบทั้งชั้น  ใครขายแกรับซื้อหมด  ใจกลางเมือง แกเอาไว้ปล่อยเช่า  แกสบายเลย   นั่งๆนอนๆ  เพราะว่าคนที่เก็บตังให้แกนะ  อายุ แค่ ไม่เกิน 30 มั๊ง  ยังปิ๊งๆอยู่เลย  

เมียแกนะ ไม่ใช่ลูก

[san]

อีกอย่าง
คอนโด หรือว่า อพาร์ทเมนต์ที่เพื่อนทำ
มีข้อดี คือ  ราคามันเพิ่มขึ้นทุกวัน  ราคาสินทรัพย์นะ  ถ้าได้ใช้ ก็กำไรตรงนี้แหล่ะครับ
หลายคนมารวยตอนแก่ เพราะว่า ที่ดินที่ตัวเองเก็บไว้นั้น  ราคามันขึ้นสูงมากเมื่อผ่านไปหลายสิบปี
20 ปีก่อน ราคาคอนโดแถวราชเทวี ไม่กี่แสน
เดี๋ยวนี้ คอนโดตัวเดิม ราคาหลายล้านอยู่
ได้ทั้งค่าเช่า  ได้ทั้งราคาที่มันเพิ่มขึ้นจองมันเอง  อืมมมม

สงสัยต้องหาคนมาช่วยเก็บค่าเช่าดีกว่า
ตอนนี้เริ่มไม่มีแรงครับ
555

[เจก]

อยากเสริมอีกอย่างครับ ถ้าคอนโดไม่ดีจริง ส่วนมากจะเน่าครับ แล้วราคาขายต่อหรือเช่านั้นจะลดลงไปครับ คอนโดแถวราชเทวีบางแห่งเมื่อก่อนถูกก็จริงแต่เดี๋ยวนี้ขายกันเทียบกับโครงการใหม่ๆไม่ได้เลยครับ

เจก