ระวังบริษัทใดที่มีการลงทุนใน Property Fund

[chatchai]

ผมเข้าใจว่า Property Fund เป็นกลยุทธอย่างหนึ่งในการที่จะช่วยลดยอดหนี้ในงบดุล (Off Balance Sheet)

เช่น บริษัท A มีโครงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครงการหนึ่ง มูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท ปรกติก็อาจจะ ลงทุนด้วยเงินบริษัท 500 ล้านบาท กู้สถาบันการเงิน 1,000 ล้านบาท

งบดุลก็จะมีการเปลี่ยนแปลงดังนี้

เงินสดลด 500 ล้านบาท
สินทรัพย์ถาวรเพิ่ม 1,500 ล้านบาท

สินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้น 1,000 ล้านบาท

หนี้สินเพิ่ม 1,000 ล้านบาท

หนี้สินรวมและส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่ม 1,000 ล้านบาท


ถ้าเดิมบริษัทมีหนี้อยู่ 2,000 ล้านบาท ส่วนผุ้ถือหุ้น 1,000 ล้านบาท
บริษัทก็จะมีหนี้เป็น 3,000 ล้านบาท แต่ทุนเท่าเดิมที่ 1,000 ล้านบาท อัตราส่วนหนี้ต่อหุ้นก็เป็น 3 เท่า


แต่ถ้าบริษัทจัดตั้ง Property Fund ขึ้นลงทุนแทน มีมูลค่ากองทุน 1,500 ล้านบาท เข้าซื้อสินทรัพย์ถาวรของโครงการ

โดยขายหน่วยลงทุนให้บริษัท 500 ล้านบาท และสถาบันการเงิน 1,000 ล้านบาท

งบดุลบริษัทก็จะเปลี่ยนแปลงแค่

เงินสดลด 500 ล้านบาท และเพิ่มเงินลงทุนในกองทุนรวม 500 ล้านบาท

สินทรัพย์รวม หนี้สินรวม และส่วนผู้ถือหุ้นจะเท่าเดิม ดังนั้นอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนก็จะเท่าเดิม

ถ้า Property Fund นั้นเป็นกองทุนเหมือนอย่างที่นักลงทุนรายย่อยทั่วไปเข้าใจก็คงไม่มีอะไร แต่สถาบันการเงินจะลงทุนซื้อหน่วยเงินลงทุนที่ไม่มีความแน่นอนในเรื่องผลตอบแทนหรือ คำตอบคงไม่

จริงๆแล้ว Property Fund ที่ขายหน่วยให้สถาบันการเงินนั้นก็คือการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินนั่นแหละครับ เพราะ

1. หน่วยลงทุนที่สถาบันการเงินซื้อนั้นจะไม่เหมือนกับหน่วยลงทุนที่บริษัทซื้อ คือ หน่วยของสถาบันการเงินถือจะมีการกำหนดผลตอบแทนในรูปเงินปันผล (จริงๆแล้วก็คือดอกเบี้ยนั่นแหละ) โดยอิงกับอัตราดอกเบี้ย MLR รวมทั้งมีการกำหนดระยะเวลาและราคาในการขายหน่วยลงทุนคืนแก่กองทุน (ซึ่งก็คือการคืนเงินต้นนั่นเอง)

2. มีการค้ำประกันให้แก่หน่วยลงทุนเฉพาะที่สถาบันการเงินถือ (ซึ่งก็เหมือนกับการกู้ยืมเงินทั่วไป)

นอกจากผลประโยชน์จากการแต่งงบดุลให้ดูดีแล้ว บริษัทยังคงได้รับการลดหย่อนภาษีอีกด้วยครับ

จริงๆแล้ว Property Fund นั่นทางการออกกฏเกณฑ์มาเพื่อให้จัดตั้งกองทุนมาซื้อโครงการที่มีปัญหาในช่วงวิกฤต แต่เนื่องจากกฎเกณฑ์ต่างๆไม่รัดกุม ผู้ประกอบการโดยการแนะนำของ บลจ.ทั้งหลาย จึงจัดตั้งกองทุนเข้าซื้อโครงการดีๆทั้งหลาย เพื่อตบแต่งงบดุล และหลบเลี่ยงภาษี

[นักดูดาว]

ขอบคุณมากครับ

แล้วมองในแง่ผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนที่เข้าซื้อแล้วเป็นไงบ้างครับ ผมว่าน่าสนใจ แต่ยังไม่เห็นกองไหนที่ได้ดอกเบี้ย เอ้ย.. เงินปันผลอิง MLR เลยนะครับ

[นักดูดาว]

ขอถามเรื่อง off balance sheet อีกเรื่องครับ

พี่ฉัตรชัยได้ดูงบของ SCAN หรือเปล่าครับ การทำหุ้นกู้ securitized มีข้อควรระวังอย่างไรบ้างครับ

[chatchai]

กองทุนที่ผมว่าจะเป็น Property Fund Type 2 ครับ

กองทุนประเภทที่ว่าจะไม่ขายให้กับนักลงทุนรายย่อยทั่วไปนะครับ ขายแต่สถาบันการเงิน จริงๆก็คือกู้จากสถาบันการเงินนั่นแหละครับ

การขายในวงจำกัด ทำให้บริษัทประหยัดค่าใช้จ่ายและขั้นตอนได้มากครับ มีผู้ถือหน่วยเพียงไม่กี่ราย ก็แค่บริษัทและสถาบันการเงินไม่กี่แห่งที่ปล่อยกู้ จัดการง่ายครับ ขั้นตอนก็คล้ายกับการขออนุมัติสินเชื่อ เพียงแต่มี บลจ.เข้ามาเกี่ยวข้องเพิ่ม

[ลูกอิสาน]

ขอบคุณมากครับพี่ฉัตรชัย
ผมก็สงสัยมานานครับ เพิ่งเข้าใจวันนี้นี่เอง
คงเป็นเครื่องมือทางการเงินอีกรูปแบบนึงครับ
ถ้านำไปใช้ในทางที่ดี ก็เป็นประโยชน์กับบริษัทครับ
แต่หากนำไปใช้ในทางไม่ดี ก็ตรวจสอบได้ยากครับ

จำได้ว่าบริษัทที่มี property fund ในตลาดคือ MBK และ CPN ครับ

[Boring Stock Lover]

ขอบคุณครับ เรื่องนี้ก็ยังไม่เคยเข้าใจ

กลุ่มที่มีการใช้ Property Fund

กลุ่มที่ดินส่วนใหญ่
กลุ่มโรงแรม
กลุ่มค้าปลีก

ไม่แน่ใจกับกลุ่มโรงพยาบาลว่ามีการใช้หรือไม่

[Meeja]

ขอบคุณครับ
พอดีหุ้นที่ถืออยู่ (เยอะ) ก็มีกองทุนอย่างนี้อยู่เหมือนกัน

ผมว่าถ้าลดภาษีได้ ทำให้งบดูดี ก็เป็นเรื่องที่ดีในการทำไม่ใช่หรือครับ
เพราะจะเป็นดอกหรือปันผลหรือเงินต้นหรือเงินลงทุนก็เบี้ยวธนาคารไม่ได้อยู่แล้ว?

[คัดท้าย]

ขอบคุณมากครับ

[sirivajj]

ขอบคุณสำหรับความรู้ที่เอามาแนะนำให้มากเลยครับ


อยากรบกวนเพื่อนๆ ที่มีความรู้ด้วยว่า มีบริษัทฯ ไหนอีกบ้าง
ที่เป็นแบบกรณีดังกล่าว นอกเหนือจาก MBK กับ CPN นะครับ ?

[MO101]

ขอบคุณมากครับ ได้ความรู้อีกแล้ว

[Stock Broker]

เข้ามาขอบคุณด้วยคนครับ

[นักดูดาว]

CI มีกองทุน BKKCP และ N-PARK มี BOAAPF
ทั้งสองขายหน่วยให้รายย่อยครับ

[chatchai]

แน่นอนครับเรื่องการประหยัดภาษีได้ เป็นเรื่องดีสำหรับผู้ถือหุ้นที่จะได้กำไรเพิ่ม แต่ประเทศชาติเสียประโยชน์จากการได้รับภาษีที่น้อยลง

และเป็นข้อเสียสำหรับนักลงทุนรายย่อยที่ไม่รู้รายละเอียดเรื่องนี้ การวิเคราะห์บริษัทอาจผิดพลาดได้ครับ

[โป้ง]

Thank you ครับ

[เพื่อน ไม่ได้ล็อกอิน]

CI มีกองทุน BKKCP และ N-PARK มี BOAAPF
ทั้งสองขายหน่วยให้รายย่อยครับ

คุณนาวดูดั๊ก ครับ BKKCP กับ BOAAPF เป็นกองทุนรวมหุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายให้ประชาชนทั่วไปนิครับ
คนที่ถือกองทุน2ตัวนี้ คงลงทุนเพื่อหวังผลกำไรจากการปล่อยเช่าอาคารในกิจการของเค้าเป็นหลักมั้งครับ ไม่น่าจะเหมือนที่คุณฉัตรชัยกล่าวถึงนะครับ
หรือว่าผมเข้าใจอะไรผิดไปรึปล่าวครับ

[ขงเบ้ง]

ขอบคุณ

[Athens]

BKKCP มีตึกชาญอิสระ1 และ 2 หารายได้โดยการเก็บค่าเช่าพื้นที่โดยมีเจ้าของตึกเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ แบ่งขายให้ประชาชนโดยราคา
IPO ตอนแรก 10 บาท ตอนนี้เหลือ 8.2-8.4 ราคานิ่งมาที่ราคานี้สามสี่เดือนแล้ว วันๆแทบไม่มีการซื้อขาย อย่างมากก็หนึ่งรายการ ผู้ที่นิยมเล่นยาว จะสมใจมาก เพราะได้ถือแบบยาววววววววว เพราะราคาไม่ขยับไปไหนเลย มีปันผลทุกสามเดือนด้วยอัตราอันน้อยนิดแบบต้องตีลังกาคิดว่าคุ้มหรือเปล่า จะขายทิ้งพี่ทั่นก็ไม่มีใครซื้อ ส่วนคนอยากซื้อให้อึดอัดหัวใจเล่นก็ไม่มีคนขายให้เพราะต่างก็ติดดอยอยากขายที่ราคาสูงๆทั้งนั้น เพราะส่วนใหญ่ติดมาตั้งแต่ IPO แล้วราคาก็ร่วงมาตลอดจนมาหยุดที่ราคาปัจจุบัน สภาพคล่องแทบไม่มี ดีที่ยังมีปันผล ดังนั้นหุ้นตัวนี้เหมาะกับนักลงทุนที่เป็นโรคหัวใจ เพราะไม่ต้องคอยตกใจกับราคาที่ขึ้นๆลงๆของหุ้น เพราะให้ตายเหอะมันไม่ไปไหนไกลเกินบาทนึงจริงๆ และเหมาะสำหรับคนมักน้อย เพราะท่านจะได้ปันผลกระจิดริด ไม่เหมาะสำหรับ DSMer เพราะท่านจะขายและซื้อคืนไม่ได้

[ch_army]

อ่านดูแล้วงงแฮะ พี่ chatchai ครับ การออก bond แบบนี้เนี่ย บริษัทออกส่วนหนึ่งอย่างตัวอย่างที่พี่ให้ไว้คือ 500 ล้าน เนี่ยก็บันทึกเปลี่ยนรายการจากเงินสดไปเป็นการลงทุน 500 ล้าน แต่เงินอีก 1000 ล้านที่ได้จากการขาย bond จะเอาไปบันทึกที่ไหนครับไม่ใช่ใส่ในช่องเงินสดหรือ และ bond ก็ลงเป็นเงินกู้ระยะยาวไป หากไม่ใช่แบบนี้แล้วเค้าบันทึกบัญชีในงบดุลยังไงอ่ะครับ

[HI.ผมเอง]

ขอบคุณครับ

[ต.หยวนเปียว]

ขอบคุณครับ

[Stock Broker]

จริงๆแล้ว Property Fund ที่ขายหน่วยให้สถาบันการเงินนั้นก็คือการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินนั่นแหละครับ เพราะ

1. หน่วยลงทุนที่สถาบันการเงินซื้อนั้นจะไม่เหมือนกับหน่วยลงทุนที่บริษัทซื้อ คือ หน่วยของสถาบันการเงินถือจะมีการกำหนดผลตอบแทนในรูปเงินปันผล (จริงๆแล้วก็คือดอกเบี้ยนั่นแหละ) โดยอิงกับอัตราดอกเบี้ย MLR รวมทั้งมีการกำหนดระยะเวลาและราคาในการขายหน่วยลงทุนคืนแก่กองทุน (ซึ่งก็คือการคืนเงินต้นนั่นเอง)

2. มีการค้ำประกันให้แก่หน่วยลงทุนเฉพาะที่สถาบันการเงินถือ (ซึ่งก็เหมือนกับการกู้ยืมเงินทั่วไป)

พี่ฉัตรชัยครับ เงื่อนไขการค้ำประกันเป็นอย่างไรครับ แล้วตามกฎหมายใครเป็นผู้ค้ำประกันและจัดการกองทุนครับ

ผมอ่านแล้วเหมือนกับว่า ตัวบริษัทเองก็มีฐานะเป็นแค่ผู้ถือหน่วยลงทุนแค่นั้นเอง ถูกต้องมั้ยครับ

นอกจากผลประโยชน์จากการแต่งงบดุลให้ดูดีแล้ว บริษัทยังคงได้รับการลดหย่อนภาษีอีกด้วยครับ

อยากทราบเงื่อนไขของสิทธิประโยชน์ทางภาษีเพิ่มเติมสักหน่อยครับ

[ch_army]

อ๋อ พออ่านดูอีกทีก็พอเข้าใจแล้วครับว่าเงินที่ได้มาไปอยู่ในตัว Bond นั่นเองซึ่งก็เท่ากับว่า bond นั้นๆเป็นผู้ออกทุนให้ไปก่อสร้างตึก หรืออะไรก็แล้วแต่ ใช่ไหมครับ

แล้วอย่างนี้ในงบการเงิน หรือหมายเหตุประกอบงบจะมีลงเป็นรายละเอียดไว้ไหมครับในหมวดการลงทุน

[นายขโมย]

มี ticon อีกบ.ครับ พึ่งตั้งกองทุน

[Stock Broker]

อันนี้ก็อปมาจาก Value Bull ของท่าน I.H. ครับ (สำหรับแฟนๆ TICON โดยเฉพาะ)

http://www.bbznet.com/scripts3/view.php ... r=numtopic