รบกวนถามน้อง yoyo เกี่ยวกับมุมมองการลงทุนครับ

[green-orange]

ขอถามคุณ yoyo เกี่ยวกับหุ้นอสังหาหน่อยครับว่า หุ้นกลุ่มนี้เราต้องดูอะไรบ้างครับ และความเสี่ยงของหุ้นกล่มนี้เราต้องระวังอะไรบ้าง

ขอบคุณครับ

[Blueblood]

[quote="sai"]ที่สำคัญที่สุดผมคิดว่า คือ ความเด็ดขาด และ แน่วแน่ของโยด้วยนะครับ ผมว่าหลายหลายคนก็อาจจะประเมิณ

[phoncu]

อ่านแล้ว อึ้ง ทิ้ง เสียวจริงๆ  ขอบคุณสำหรับคำตอบดีๆครับ คุณโย    :shock:  :shock:

[yoyo]

ขอถามคุณ yoyo เกี่ยวกับหุ้นอสังหาหน่อยครับว่า หุ้นกลุ่มนี้เราต้องดูอะไรบ้างครับ และความเสี่ยงของหุ้นกล่มนี้เราต้องระวังอะไรบ้าง

ขอบคุณครับ

ถ้ามองภาพรวมหุ้นอสังหานี่ไม่ว่าอะไรก็กระทบไปหมดเลยครับ
- ความเชื่อมั่น
- การเมือง
- Sale Season
- ดอกเบี้ย
- ภาวะเศรษฐกิจ
ฯลฯ


ผมก็ไม่ได้ดูละเอียดอะไรขนาดนั้นหรอกครับ อาศัยฟังเอาจากผู้บริหารกลุ่มอสังหาในตลาดหลายๆคนมารวมๆกัน แล้วก็เชื่อๆเค้าไปเลย เน้นในการวิเคราะห์เป็นรายตัวมากกว่า

การวิเคราะห์รายตัวก็ดู
- Product mix ของใครเป็นอย่างไร ... ผมเชื่อว่าคอนโดจะเป็นตลาดที่สามารถเติบโตได้ในระยะยาวมาทดแทนแนวราบ เพราะฉะนั้น LH ซึ่งอ่อนในเรื่องสูง ก็จะเสียเปรียบ LPN นี่เน้นคอนโดก็จะสบายหน่อย ... แต่อย่างไรก็ตามผมอาจจะมอง Trend ผิด เพราะฉะนั้นคนที่ถนัดทั้ง 2 product ก็จะเป็นหุ้นที่ถือสบายใจกว่าหน่อย เช่น ap spali ส่วน ps ที่เป็นเซียนแนวราบตอนนี้ก็มุ่งเน้นมาทำแนวสูงเพิ่มขึ้น ซึ่งผลงานก็ทำได้ดีอาจจะเข้าข่ายกลุ่มที่เก่ง 2 product ได้เหมือนกัน

- Backlog เยอะหรือน้อย เยอะหน่อยก็สบายใจได้นาน อันนี้สะท้อนผลงานที่ทำมาได้ในอดีตที่เพิ่งผ่านมา แต่จะส่งผลในอนาคต 1-3 ปี แล้วแต่ว่าเป็นแนวสูงหรือแนวราบ
- Pre-sale เป็นตัวบอกผลงานในปัจจุบัน ว่าแนวโน้มเป็นยังไง
- Margin เนื่องจากเพิ่งประกาศไม่ต่อมาตราการภาษี ทำให้ NPM ของบริษัทในตลาดทั้งปีนี้น่าจะลดลงประมาณ 2.25-3% (3% นี่คิดเต็มปี ส่วน 2.25% นี่หักออก 1 ไตรมาส เพราะ Q1 ยังคงได้รับลดภาษีอยู่) เพราะฉะนั้นบริษัทที่ NPM น้อยจะได้รับผลกระทบมากกว่า

ยกตัวเลขให้เห็นชัด... สมมติหุ้น A มี NPM ปี 52 อยู่ที่ 10% ถ้าปี 53 รายได้เท่าเดิม อัตรากำไรเท่าเดิม NPM จะลดจาก 10% เหลือ 7% หรือกำไรจะลดลง 30% แต่ถ้าหุ้น B มี NPM ปี 52 อยู่ 25% ปี 53 NPM จะเหลือ 22% กำไรจะลดลง 12% ในตลาดพวกรายใหญ่ส่วนมาก NPM ก็อยู่ในช่วง 10 ปลายๆ ถึง 20 (จะมี siri ที่ npm น้อยกว่าเพื่อน ตรงนี้ก็จะเหนื่อยหน่อย) อสังหารายกลางรายเล็ก npm มักจะอยู่ที่ประมาณ 8-15% พวกนี้กำไรก็จะโดนกระทบมากหน่อย .....

ปีที่แล้ว Demand ดูเหมือนจะหดในช่วงต้นปี แต่แล้วสิ้นปีก็บวกมาได้นิดหน่อย ในขณะที่ Supply ออกมาน้อย

ปีที่ Demand น่าจะโตมาจากปีที่แล้ว ขณะเดียวกัน Supply ก็ออกมาเยอะเหมือนกัน การแข่งขันในปีนี้คงแรงกว่าปีที่แล้ว ตลาดยังคงเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่ดี ซึ่งจะสามารถแย่ง Share ของผู้ประกอบการรายกลางและเล็กได้ ทำให้รายใหญ่น่าจะยังมี Growth ในแง่ยอดขายอยู่

[green-orange]

ขอบคุณมากครับ คุณโยโย่ ผมต้องลองศึกษากลุ่มนี้หน่อยซะแล้ว เผือมีโอกาสได้ซื้อตอนวิกฤตรอบถัดไป เก่งสมคำล่ำลือที่มี่เล่าให้ฟัง

[HENDRIX]

สวัสดดีคุณ yoyo ครับ   ผมเป็นแฟนประจำ blog yoyoway

กำลังรอคุณ yoyo เขียนต่อเรื่องนี้ครับ  ไม่ทราบว่าลืมหรือยัง  

แล้วก็ต้องระวังการอ่านหนังสือพิมพ์ด้วยครับ อ่านแล้วอย่าไปเชื่อทั้งหมด เพราะจุดผิดๆนี่เพียบเลยครับพี่น้อง... ผมจะเอาตัวอย่างการใช้ตรรกะ ผิดๆมาให้อ่านกันอีกทีนะครับ...

[green-orange]

อยากให้คุณโยโย่เขียนบทความในบล็อคเรือ่งการวิเคราะห์งบหน่อยอะ แบบว่าเป็น case study อ่ะ พวกมือใหม่อย่างผมจะได้ความรู้มาใช้หน่อยเป็นทานครับ

[sakana_sushi]

ผมเห็นแวบที่โฆษณา money channel ออกอากาศ 1 มีนาคม
ใช่พี่โยป่ะครับ เพราะไม่ไ่ด้ใส่แว่น แต่ผมว่าใช่พี่โย นา

ผมตอนนี้ไล่อ่านกระทู้อยู่ครับ ผมมีเรื่องจะถามเยอะเหมือนกัน ตอนนี้ขอไล่อ่านก่อน ติดตามพี่โยมานานแล้วครับ  :P

[picklife]

- Margin เนื่องจากเพิ่งประกาศไม่ต่อมาตราการภาษี ทำให้ NPM ของบริษัทในตลาดทั้งปีนี้น่าจะลดลงประมาณ 2.25-3% (3% นี่คิดเต็มปี ส่วน 2.25% นี่หักออก 1 ไตรมาส เพราะ Q1 ยังคงได้รับลดภาษีอยู่) เพราะฉะนั้นบริษัทที่ NPM น้อยจะได้รับผลกระทบมากกว่า

ยกตัวเลขให้เห็นชัด...
สมมติหุ้น A มี NPM ปี 52 อยู่ที่ 10% ถ้าปี 53 รายได้เท่าเดิม อัตรากำไรเท่าเดิม NPM จะลดจาก 10% เหลือ 7% หรือกำไรจะลดลง 30%

แต่ถ้าหุ้น B มี NPM ปี 52 อยู่ 25% ปี 53 NPM จะเหลือ 22% กำไรจะลดลง 12%

ไม่เข้าใจครับ? ลดลง3% ทำไมเอามาลบละครับ?
ไม่คุณหรอครับ
A 10%*0.97=9.7%
B 25%*0.97=24.25%

ช่วยสอยด้วยครับ.....ขอบคุณครับ

[sai]

ไม่เข้าใจครับ? ลดลง3% ทำไมเอามาลบละครับ?
ไม่คุณหรอครับ
A 10%*0.97=9.7%
B 25%*0.97=24.25%

ช่วยสอยด้วยครับ.....ขอบคุณครับ

คิดจากยอดรายได้ลดลง 3 % ครับ  ไม่ใชอัตรากำไรสุทธิลดลง  3%

[yoyo]

ไม่เข้าใจครับ? ลดลง3% ทำไมเอามาลบละครับ?
ไม่คุณหรอครับ
A 10%*0.97=9.7%
B 25%*0.97=24.25%

ช่วยสอยด้วยครับ.....ขอบคุณครับ

ดูตัวเลขเห็นภาพกว่าครับ
มีตัวอย่าง 2 ตัว บริษัทแรก npm สูง กับ npm ต่ำ...
- จะเห็นว่า npm ของทั้ง 2 บริษัทจะลดลง 2.94% ซึ่งผมปัดขึ้นเป็น 3% ซะเลขกลมๆดี
- บริษัทแรกกำไรลดจาก 25.2 เหลือ 22.26 หรือลดลง 11.67%
- บริษัทที่สองกำไรลดจาก 11.2 เหลือ 8.26 หรือลดลง 26.25%
ชัดเจนมั๊ยครับ  :D

[yoyo]

[quote="HENDRIX"]สวัสดดีคุณ yoyo ครับ

[yoyo]

อยากให้คุณโยโย่เขียนบทความในบล็อคเรือ่งการวิเคราะห์งบหน่อยอะ แบบว่าเป็น case study อ่ะ พวกมือใหม่อย่างผมจะได้ความรู้มาใช้หน่อยเป็นทานครับ

เขียนไว้ใน Blog ไปแล้วครับ

Wednesday, September 09, 2009
สัญญาณจากงบการเงิน

ลองไปหาอ่านดู

[dome@perth]

ไม่เข้าใจครับ? ลดลง3% ทำไมเอามาลบละครับ?
ไม่คุณหรอครับ
A 10%*0.97=9.7%
B 25%*0.97=24.25%

ช่วยสอยด้วยครับ.....ขอบคุณครับ

A: ลงทุน 100 เดิมกำไรสุทธิ 10 ลดกำไร 3  บาท คิดเป็น % ลดกำไรลดลง เท่ากับ 3/10= 30%

B:ลงทุน 100 เดิมกำไรสุทธิ 25 ลดกำไร 3  บาท คิดเป็น % ลดกำไรลดลง เท่ากับ 3/25= 12%

ปล. อย่าคิดลึกครับ

[picklife]

ดูตัวเลขเห็นภาพกว่าครับ
มีตัวอย่าง 2 ตัว บริษัทแรก npm สูง กับ npm ต่ำ...
- จะเห็นว่า npm ของทั้ง 2 บริษัทจะลดลง 2.94% ซึ่งผมปัดขึ้นเป็น 3% ซะเลขกลมๆดี
- บริษัทแรกกำไรลดจาก 25.2 เหลือ 22.26 หรือลดลง 11.67%
- บริษัทที่สองกำไรลดจาก 11.2 เหลือ 8.26 หรือลดลง 26.25%
ชัดเจนมั๊ยครับ

[yoyo]

[quote="sakana_sushi"]ผมเห็นแวบที่โฆษณา money channel ออกอากาศ 1 มีนาคม
ใช่พี่โยป่ะครับ เพราะไม่ไ่ด้ใส่แว่น แต่ผมว่าใช่พี่โย นา

ผมตอนนี้ไล่อ่านกระทู้อยู่ครับ ผมมีเรื่องจะถามเยอะเหมือนกัน ตอนนี้ขอไล่อ่านก่อน ติดตามพี่โยมานานแล้วครับ

[yoyo]

ดูตัวเลขเห็นภาพกว่าครับ
มีตัวอย่าง 2 ตัว บริษัทแรก npm สูง กับ npm ต่ำ...
- จะเห็นว่า npm ของทั้ง 2 บริษัทจะลดลง 2.94% ซึ่งผมปัดขึ้นเป็น 3% ซะเลขกลมๆดี
- บริษัทแรกกำไรลดจาก 25.2 เหลือ 22.26 หรือลดลง 11.67%
- บริษัทที่สองกำไรลดจาก 11.2 เหลือ 8.26 หรือลดลง 26.25%
ชัดเจนมั๊ยครับ

[nun08]

ถ้ามองภาพรวมหุ้นอสังหานี่ไม่ว่าอะไรก็กระทบไปหมดเลยครับ
- ความเชื่อมั่น
- การเมือง
- Sale Season
- ดอกเบี้ย
- ภาวะเศรษฐกิจ
ฯลฯ


ผมก็ไม่ได้ดูละเอียดอะไรขนาดนั้นหรอกครับ อาศัยฟังเอาจากผู้บริหารกลุ่มอสังหาในตลาดหลายๆคนมารวมๆกัน แล้วก็เชื่อๆเค้าไปเลย เน้นในการวิเคราะห์เป็นรายตัวมากกว่า

การวิเคราะห์รายตัวก็ดู
- Product mix ของใครเป็นอย่างไร ... ผมเชื่อว่าคอนโดจะเป็นตลาดที่สามารถเติบโตได้ในระยะยาวมาทดแทนแนวราบ เพราะฉะนั้น LH ซึ่งอ่อนในเรื่องสูง ก็จะเสียเปรียบ LPN นี่เน้นคอนโดก็จะสบายหน่อย ... แต่อย่างไรก็ตามผมอาจจะมอง Trend ผิด เพราะฉะนั้นคนที่ถนัดทั้ง 2 product ก็จะเป็นหุ้นที่ถือสบายใจกว่าหน่อย เช่น ap spali ส่วน ps ที่เป็นเซียนแนวราบตอนนี้ก็มุ่งเน้นมาทำแนวสูงเพิ่มขึ้น ซึ่งผลงานก็ทำได้ดีอาจจะเข้าข่ายกลุ่มที่เก่ง 2 product ได้เหมือนกัน

- Backlog เยอะหรือน้อย เยอะหน่อยก็สบายใจได้นาน อันนี้สะท้อนผลงานที่ทำมาได้ในอดีตที่เพิ่งผ่านมา แต่จะส่งผลในอนาคต 1-3 ปี แล้วแต่ว่าเป็นแนวสูงหรือแนวราบ
- Pre-sale เป็นตัวบอกผลงานในปัจจุบัน ว่าแนวโน้มเป็นยังไง
- Margin เนื่องจากเพิ่งประกาศไม่ต่อมาตราการภาษี ทำให้ NPM ของบริษัทในตลาดทั้งปีนี้น่าจะลดลงประมาณ 2.25-3% (3% นี่คิดเต็มปี ส่วน 2.25% นี่หักออก 1 ไตรมาส เพราะ Q1 ยังคงได้รับลดภาษีอยู่) เพราะฉะนั้นบริษัทที่ NPM น้อยจะได้รับผลกระทบมากกว่า

ยกตัวเลขให้เห็นชัด... สมมติหุ้น A มี NPM ปี 52 อยู่ที่ 10% ถ้าปี 53 รายได้เท่าเดิม อัตรากำไรเท่าเดิม NPM จะลดจาก 10% เหลือ 7% หรือกำไรจะลดลง 30% แต่ถ้าหุ้น B มี NPM ปี 52 อยู่ 25% ปี 53 NPM จะเหลือ 22% กำไรจะลดลง 12% ในตลาดพวกรายใหญ่ส่วนมาก NPM ก็อยู่ในช่วง 10 ปลายๆ ถึง 20 (จะมี siri ที่ npm น้อยกว่าเพื่อน ตรงนี้ก็จะเหนื่อยหน่อย) อสังหารายกลางรายเล็ก npm มักจะอยู่ที่ประมาณ 8-15% พวกนี้กำไรก็จะโดนกระทบมากหน่อย .....

ปีที่แล้ว Demand ดูเหมือนจะหดในช่วงต้นปี แต่แล้วสิ้นปีก็บวกมาได้นิดหน่อย ในขณะที่ Supply ออกมาน้อย

ปีที่ Demand น่าจะโตมาจากปีที่แล้ว ขณะเดียวกัน Supply ก็ออกมาเยอะเหมือนกัน การแข่งขันในปีนี้คงแรงกว่าปีที่แล้ว ตลาดยังคงเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่ดี ซึ่งจะสามารถแย่ง Share ของผู้ประกอบการรายกลางและเล็กได้ ทำให้รายใหญ่น่าจะยังมี Growth ในแง่ยอดขายอยู่

                       :D   ขอบคุณครับพี่โย ....

[wasan_yu]

วันที่ 1 มีนาคม 53 คุณyoyo ออกรายการ HARD TOPIC บ่ายโมงใช่ไหมครับ
ผมไม่พลาดฟังแน่ครับ   :lol:  ขอรบกวนถามคุณyoyo ขอความเห็นหุ้นKCE  ครับ

[neo_potato_Th]

มีบันทึกคลิป ดูย้อนหลังได้รึเปล่าครับ  ??

[yoyo]

[quote="wasan_yu"]วันที่ 1 มีนาคม 53 คุณyoyo ออกรายการ HARD TOPIC บ่ายโมงใช่ไหมครับ
ผมไม่พลาดฟังแน่ครับ

[wasan_yu]

ขอบคุณครับ

[picklife]

อ่านหนังสือของดร.นิเวศน์ ท่านเขียนผลกำไรขาดทุนในแต่ละปีของท่านด้วย เปรียบเทียบกับSETindexดูแล้วเห็นอะไรขึ้นเยอะเลยครับ....คุณyoyoสนใจจะเขียนผลการลงทุนย้อนหลัง8ปีให้พวกเราได้เห้นบ้างไหมครับ....ถือว่าจะได้เป็นเป็นวิทยธารและแรงบันดาลใจครับ

[vi_tal signs]

พี่โยฯ ครับ

อยากทราบแนวคิดหน่อยครับ  ตอนที่เกิด crisis ขึ้น  นี่สมมติถ้าเป็นผมตอนนี้
คงคิดว่าหากราคาเริ่มดาวน์ ลงแรกๆ  ถ้าพื้นฐานไม่เปลี่ยน  คงซื้อเพิ่มหรือไม่ก็
ถือไว้   แต่เคยอ่านของพี่โย บอกว่า port หายไป เกือบ 50%  ไม่ทราบว่าตอน
นั้นสิ่งที่เกิดในใจพี่คือ  พี่คิดอย่างไรครับ  มีความตระหนก และรับมือกับมันอย่างไร

[yoyo]

อ่านหนังสือของดร.นิเวศน์ ท่านเขียนผลกำไรขาดทุนในแต่ละปีของท่านด้วย เปรียบเทียบกับSETindexดูแล้วเห็นอะไรขึ้นเยอะเลยครับ....คุณyoyoสนใจจะเขียนผลการลงทุนย้อนหลัง8ปีให้พวกเราได้เห้นบ้างไหมครับ....ถือว่าจะได้เป็นเป็นวิทยธารและแรงบันดาลใจครับ

เคยเขียนไว้ในกระทู้สรุปผลตอบแทนในห้องรวมแล้วแหละครับ ไม่อยากเอามา replay อีกรอบ เหมือนขี้อวดยังไม่รู้

[yoyo]

[quote="vi_tal  signs"]พี่โยฯ ครับ

อยากทราบแนวคิดหน่อยครับ

[picklife]

เคยเขียนไว้ในกระทู้สรุปผลตอบแทนในห้องรวมแล้วแหละครับ ไม่อยากเอามา replay อีกรอบ เหมือนขี้อวดยังไม่รู้

ในนั้นมีทุกปีหรอครับ อันนี้ผมไม่รู้แฮ๊ะ......

แต่แหมม ห้องนี้เป็นห้องคุณyoyoนะครับคงไม่มีใครว่าหรอกครับ
ผมว่าดีด้วยซ้ำครับ ห้องนี้จะได้มีเรื่องราวของคุณyoyoครบครันนะครับ

[aviruthp]

อยากดูรายการที่คุณโยโยไปออกจังครับ บ้านผมไฟดับตอนนั้นพอดีจะมีวิธีใหนที่จะดูได้ย้อนหลังได้บ้าง

[phoncu]

คุณโยคิดยังกับคำพูดของ  buffet ที่พูดใน cnbc เมื่อคืนก่อน ว่าเค้ามีต้องมี cash 20billion เอาไว้เสมอเป็นเหมือนมาตรฐานของเค้า (yardstick) เพราะเค้าบอกว่าไม่มีอะไรแน่นอนในโลกของ finance  ตลาดอาจจะปิดไปเป็นเดือนๆเหมือนในปี 1914 ก็ได้

แล้วถ้าผมจำไม่ผิด buffet เคยพูดไว้ว่า เราต้องมี cash ไว้ในระดับที่เหมาะสมเพื่อที่เราจะได้กำหนดชะตาชีวิตตนเองได้

ในฐานะที่ผมเห็นคุณโยถือหุ้น 100% ตลอดเวลา +ซัด margin อยู่เรื่อยๆ  คุณโยคิดยังไงกับความคิด buffet ครับ

ps ในมุมมองผม buffet ค่อนข้างได้เปรียบเราเพราะว่าเค้าเป็นเจ้าของบริษัท insurance ที่มี float เยอะมากเข้าใจว่า หลายสิบ billion เลย    :twisted:

[picklife]

[quote="phoncu"]คุณโยคิดยังกับคำพูดของ