ขอคำแนะนำค่ะ เรื่องขายอสังหาริมทรัำพย์ เอาเงินมาลงทุนในหุ้น

[aarongibsonus]

พอดีแอบสิงสถิตหาในความรู้ในห้องนี้มานานแล้วค่ะ
วันนี้ได้ฤกษ์มีเรื่องจะขอคำแนะนำจากพี่ๆผู้มีประสบการณ์ค่ััะ

เกริ่นก่อนพอดีตอนนี้อายุ 23 ปี และกำลังจะเรียนจบปริญญาตรีมีนาคมนี้คะ
ได้ศึกษาการลงทุนแบบ Value investment มาเกือบ 3 ปีแล้ว
แต่ตอนนั้นมีความจำเป็นในการใช้เงินประกอบกับไม่มีความรู้เพียงพอ
ทำให้ไม่มีเงินเก็บไปลงทุนคะ  แลก็ยังไม่มีความมั่นใจที่จะเข้าไปลงทุนในตลาดทุนคะ

ตอนนี้ใกล้จะเรียนจบแล้ว คุณแม่ก็ใ้ห้ความไว้วางใจฟังความคิดเห็นของดิฉันมากขึ้นคะ  
ตอนนี้คุณแม่มีคอนโดอยู่ 3 แห่ง อยู่ทำเลดังนี้คะ

1.คอนโดโครงการ เอพี ลาดพร้าว 34  ตอนนี้มีคนเช่าสัญญา 1 ปี เดือน ละ 15000 บาทก็เอาเงินจากผู้เช่าไปผ่อนธนาคารคะ
ค้างผ่อนธนาคารอยู่อีกราวๆ 2 ล้านคะ ถ้าขายตอนนี้ก็ึคงเหลือเงินอยู่ประมาณ 8 แสน- 1 ล้านคะ

2.คอนโดโครงการ LPN ตรง สุขุมวิท 21 ตอนนี้มีคนเช่าทำสัญญา 6 เดือน เดือนละ 15000 คะ พื้นที่ตรงนี้ปล่อยเช่ายากมากคะ
ไม่รู้ว่าเพราะคุณแม่ตกแต่งห้องใส่เฟอร์บิวอินเข้าไปเยอะ แล้วทำให้ห้องดูแคบลง คนมาดูเลยไม่ชอบ หรือไม่ก็มีคู่แข่งซื้อทิ้งไว้ปล่อยให้เช่าเยอะ
เพราะปีที่แล้วปล่อยห้องว่างมาเกือบปีคะ และต้องผ่อนคืนธนาคารเดือนละ 18000
ค้างผ่อน อีก ราวๆ 1,900,000 บาท ถ้าขายตอนนี้คงเหลือเงินอยู่ประมาณ 7-9 แสนคะ

3.คอนโดสุขุมวิท 52 คอนโดตรงนี้ อาศัยอยู่เอง ไม่ค้างผ่อน ถ้าขายก็ึคงได้ราวๆ 3 ล้านคะ และแม่กำลังยื่นกู้ธนาคาร
เพื่อขอเงินออกมาหมุนธุรกิจส่วนตัวจำนวน 1 ล้านบาทคะ และประเด็นอยู่ที่ ตอนนี้เศรษฐกิจไม่ค่อยดี
คนไม่ค่อยจับจ่าย ตัวธุรกิจไม่จำกัดเฉพาะกลุ่ม สินค้าที่มีขายกันเยอะ มีคู่แข่งเยอะคะ
ปีที่แล้วขาดทุนเยอะมากคะ กับธุรกิจตัวนี้  2 ปี่ก่อน ยอดขายต่อเดือน 3 แสน แต่ตั้งแต่มีเรื่องเศรษฐกิจ+การเมือง
ยอดขายก็ลดลงเหลือเดือนละ 130000-150000 คะ กำไรก็เหลือนิดหน่อย ไม่พอกับรายจ่ายคะเพราะค่าเช่าที่แพงมากๆคะ
จริงๆก็อยากจะให้แม่เลิกขายแล้วกับไปอยู่บ้านที่ชนบท แล้ว อาจจะขายคอนโดบางแห่งทิ้งเอาเงินมาลงทุนในหุ้นแทนคะ
แต่ติดอยู่ตรงที่สัญญาร้านยังค้างอยู่อีก 2 ปีคะ เจ้าของเค้าห้ามปล่อยเซ้งต่อ คุณแม่คิดว่าถ้าไม่ทำต่อก็เหมือนกับทิ้งเงิน
ค่าต่อสัญญา 6 แสนทิ้งไปเลยคะ แต่ถ้าทำธุรกิจต่อแล้วยอดขายไม่เพิ่มก็กลัวว่าเงินที่เอาออกมาจะสูญคะ
และข้อดีของการกลับไปอยู่บ้านเกิด คือค่าครองชีพต่ำคะ พืชผักสวนครัวก็ปลูกเองในครอบครัว
ข้าวก็ไม่ต้องซื้อเพราะครอบครัวที่บ้านเกิดทำการเกษตร ปลูกข้าวเองคะ วันหนึ่งคงใช้เงินไม่เกิน 50 บาทคะ

อสังหาริมทรัพย์พวกนี้คือสินทรัพย์ที่คุณแม่หามาจนอายุใกล้จะย่าง 50 แล้วคะ
ใจหนึ่งก็อยากจะให้ท่านไปพักผ่อนอยู่ที่บ้านเกิดเพราะมาทำงานอยู่ในกรุงเทพเกือบจะ 30 ปีแล้วคะ

ดิฉันไม่หวังต้องได้กำไรเป็นกอบเป็นกำจากตลาดหุ้นแต่ขอตั้งเป้าปีละ
10% ก็พอแล้วคะ อาจจะลงทุนในหุ้นปันผล ที่จ่ายปันผลสม่ำเสมอทุกปี
และงบการเงินดี กำไรสม่ำเสมอหรือเพิ่มขึ้นทุกปีคะ

เรื่องอาจจะยาวหน่อย พี่ๆมีความคิดอย่างไรบ้างคะ ถ้าหากพี่ๆอยู่ในสถาณการณ์นี้
คำถามที่ 1 ควรเก็บคอนโดไว้แล้วใช้เงินจากคนเช่าไปผ่อนจ่ายธนาคารดีไหมคะ ?
คำถามที่ 2 หรือว่าขายทิ้งทั้งหมด แล้วเอาเงินมาแบ่งส่วน  คร่าวๆนะคะ เอามาลงทุนในหุ้นปันผล 60%  ฝากประจำหรือกองทุน อีก 15% เอาไว้เป็นเงินเย็น อีก 25% คะ
คำถามที่ 3 หากแนะนำให้ขายบางแห่ง ควรขายที่ไหนก่อนดี ทำเลตรงไหนน่าเก็บไว้มากกว่ากันคะ?

ส่วนตัวดิฉันก็คงทำงานบริษัทคะ  และคาดว่ารายไ้ด้ต่อเดือนคงอยู่ที่ 25000-35000 คะ (มีความสามารถภาษาอังกฤษและญี่ปุ่นในเกณฑ์ดี)
และก็คงแบ่งเงินจากเงินเดือนไปออมในหุ้นพื้นฐานดีอีกเช่นกันคะ

ขอบคุณมากๆๆๆคะ ปี 2010 ขอให้นักลงทุนทุกท่าน สุขภาพแข็งแรง พอร์ตโตยิ่งขึ้น เงินทองไหลมาเทมา ยิ่งๆขึ้นไปคะ

[Suysak]

ตามความเห็นผมนะครับ

- ธุรกิจที่ทำอยู่ถ้ามองแล้วว่า อนาคตอย่างไรก็ไม่ดี ไม่มีทางขยายและเพิ่มยอด ก็ตัดทิ้งไปเลยดีกว่าครับ ยอมเสียค่ากินเปล่าไป ดีกว่าเอาคอนโดที่ไม่มีภาระ มาสร้างหนี้เพิ่ม


- ถ้าคุณแม่กลับไปอยู่บ้าน น้องอาจย้ายมาอยู่ lpn ที่หาคนเช่ายากก็ได้ครับ ส่วนคอนโดที่อยู่มาก่อนก็ปล่อยเช่าไป ดูจากราคาแล้วน่าจะห้องใหญ่ และอยู่เส้นสุขุมวิท คงหาคนเช่าได้

- คอนโดที่มีคนเช่าอยู่แล้วก็ปล่อยเช่าไปเถอะครับ เพราะเท่าที่เล่ามาคงไม่มีหนี้อื่น นอกจากคอนโด และต้องการเงินหมุนในธุรกิจ

- น้องก็ทำงานไปเรื่่อยๆ เอาเงินค่าเช่า กับเงินเดือนที่เหลือบางส่วน มาลงหุ้น แบบเงินเย็นๆ ดีกว่า

- ถ้าต้องการ yield จากหุ้นที่ 10% ลองดูพวกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ครับ เช่น TFUND ,CPNRF, SIRIPF ก็น่าจะได้ yield ราว 7-10%

ถ้ายังไม่คุ้นตลาดหุ้นอย่าเพิ่งลงทุนเลยครับ ค่อยเริ่มไปทีละเล็กน้อยดีกว่า สะสมทบต้นไปเรื่อย คอนโดที่มันสร้างเงินอยู่แล้วก็ให้มันสร้างไป ธุรกิจถ้าขาดทุนก็เลิก ใจเย็นๆ อายุยังน้อย มีความสามารถ ยังไงก็รวยครับ



เอาตามแบบ ลุงโกศล มังกรโบราณครับ
1. ต้องมีรายได้จาก ดอกเบี้ยเงินฝาก
2. มีรายได้จากค่าเช่า
3. มีรายได้จากเงินปันผลในหุ้น

[frontosa]

แปลว่า

1.โครงการ เอพี ลาดพร้าว 34 ราคาขายตอนนี้จะประมาณ
  2,900,000 ค่าเช่าต่อเดือน  15,000
  ดังนั้น ผลตอบแทนเท่ากับ 6.2% ถ้ามีคนเช่าตลอด 12 เดือน
  โดยเราจะต้องหักค่าส่วนกลางออกอีกประมาณ 1 เดือนของค่าเช่า
  และมักจะต้องเสียเวลาหาคนเช่าใหม่
  สรุป คิดคร่าวๆให้ 1 ปี ได้รายได้ประมาณ 10 เดือน
  ผลตอบแทนจะอยู่ที่แค่ 5.17% เท่านั้นเอง
  แทบไม่พอค่าดอกเบี้ย ยกเว้นถ้าราคาอสังหาที่ถือครองสูงขึ้นอย่า  
  รวดเร็ว
  แต่แถวลาดพร้าว ยังไม่น่าจะราคาขึ้นเร็วนัก เนื่องจากยังพอหาที่ดิน
  เพื่อขึ้นโครงการใหม่ได้

2. ส่วน LPN สุขุมวิท 21 นี่ คงไม่ต้องคิด เนื่องจากค่าเช่าไม่พอค่าใช้  
   จ่ายด้วยซ้ำ
   ขายเลยครับ ถ้าราคาได้ราคาตลาด

3. ส่วนบ้านอยู่เอง ไม่ต้องเอาไปกู้หรอก ขายข้อสองไปก่อน ได้เงินให้
  คุณแม่เอาไปใช้กับกิจการ แต่ต้องดูกิจการด้วย

  ส่วนโครงการแรก ก็ยังไม่ค่อยคุ้มแต่ก็พอโอเค ไม่เสี่ยงมาก ดูๆไปก่อนก็ได้ ลองลงทุนหุ้นดูเล็กๆน้อยๆก่อน ถ้าดีค่อยหาโอกาสปล่อยโครงการแรกก็ได้

[กาละมัง]

คนที่จะตอบได้ดี คือ ตัวคุณ aarongibsonus  เองครับ

ปี 2009  มีนักลงทุนทำกำไรได้ระหว่าง  10%-400%   แล้วคุณทำได้เท่าไร  ด้วยความเชื่อมั่นอย่างไร

โดยทั่วไปการลงทุนในอสังหาจะให้ผลตอบแทนประมาณ 5%-8%  การลงทุนในหุ้นน่าจะได้มากกว่าในระยะยาว

เชื่อว่าคุณก็จะเลือกขายอสังหา มาลงทุนในหุ้น  ถ้าคุณตีแตกแล้ว

[กาละมัง]

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นอกจากรายได้ค่าเช่า  คุณaarongibsonus  ก็ต้องประเมินราคาขาย condo ในอนาคตด้วยถูกไหมครับ  ว่าจะมีโอกาสเติบโตของราคาเป็นอย่างไรก่อนตัดสินใจขาย

[tn143]

เก่งจัง อายุ 23 ก็คิดเรื่องลงทุนแล้ว

ถ้าเป็นผม จะเริ่มจากหา  ผลตอบแทนจากเงินลงทุน แยกกันก่อน
ขอให้คิดที่ราคาซื้อ ตัดเรื่องดอกเบี้ย และราคาตลาดไปก่อน เพราะลดความมึนงง

1. คอนโด 1. ตีว่าซื้อมา 3 ล้าน (จริงๆคงถูกกว่านั้น)
ได้ผลตอบแทน 15k/เดือน = 180k ต่อปี = 6%

แสดงว่า ถ้าจะกู้ ต้องเสียดอก ไม่เกิน 6 ถ้าเกิน 6 ควรรีบคืนเงินธนาคาร
แนวโน้มดีมีคนเช่า คอนโดนี้ น่าจะดีแน่ๆ ควรเก็บไว้ ดอกเบี้ยสูงก็ควรแก้ไข
หาเงินกู้ดอกต่ำ แม้แต่ญาติพี่น้อง ถ้าได้ดอก 5% โดยมีหลักทรัพย์ค้ำ ก็น่าจะยินดีปล่อยกู้

ทั้งนี้ ยังไม่นับผลได้จาก capital gain เมื่อคุณผ่อน(โดยผู้เช่า)จนครบ

2. คอนโด2 คิดเหมือนกัน ราคาซื้อใกล้กัน หา irr ก่อน สมมุติว่า 6 เหมือนกัน
แต่ว่า แนวโน้มไม่ดี ห้องว่างบ่อย อย่างนี้ irr เชื่อไม่ได้ การขาย อาจจะเป็นทางเลือกที่ดี

3. คอนโด3 ของตัวเอง อยู่เอง แต่ก็ลองใส่ ค่าเช่าที่นี่ลงไปด้วย
เพราะเป็นค่าเสียโอกาส เอาไว้เทียบกัน สมมุติว่า ได้ 10% และคนต่อคิวแย่งเช่า
คุณจะได้ย้ายไปอยู่คอนโด 2.แทน แล้วปล่อย 3.ให้เช่า

4.กิจการที่ว่า ก็เหมือนกัน แต่คำนวนยากกว่า ถ้าประมาณผลตอบแทนได้แล้ว
ค่อยคิดว่า จะกู้หรือไม่ กู้ 7 ต้องทำได้ 7ขึ้นไป ไม่งั้นไม่ต้องกู้ มันกินทุน

เมื่อมี irr ทั้งหมดแล้ว ก็หันมาดูตลาดหุ้น ว่าคุณจะได้มากกว่า หรือไม่
เช่น ซื้อหุ้น ได้ปันผล 5% แยกส่วน capital gain ไว้เช่นกัน
ถ้าจะเทียบก็ต้องเอาราคา  capital gain คอนโดมาเทียบกัน

[blueplanet]

คอนโด ที่ให้เช่า ทั้ง 2 ห้อง ราคาประมาณ ห้องละ 3 ล้าน
ถ้า เช่า ได้ 15000 บาทต่อเดือน ต่อ 3 ล้าน ประมาณ 6% ต่อปี
หัก ค่าส่วนกลางประมาณ 10% โอกาสที่มีคนเช่าประมาณ 80%
สรุป 6%x.9x.8=4.32% ต่ำมาก อาจจะมีความหวัง เรื่องราคาที่สูง
ขึ้น ซึ่งไม่มีใครรู้ แล้วแต่ดวง
ขายหมดทั้ง 2 ห้อง
ห้องที่อยู่ ถ้า คุณแม่ กลับบ้าน ตจว ก็ขายไปครับ
ถ้าคุณอยู่ กทม เช่า อาพาร์ตเม้นอยู่คุ้มกว่า
อย่าเก็บอสังหาไว้ ไม่คุ้ม ด้วยประการทั้งปวง
โดยเฉพาะ คอนโด เพราะมีค่าเสื่อม
การลงทุนในหุ้น ถ้าเลือกหุ้นถูก จะมีอัตรกำไรมากกว่า 10%
โดยเฉลี่ย หุ้นเป็นการลงทุนที่ดีที่สุด ถ้ารู้จริง

[Belffet]

ผมอยากให้เดินทางสายกลางนะครับ

เลือกที่ที่ให้ผลตอบแทนดีที่สุดเก็บไว้ก่อน 1 แห่ง

ขายคอนโดตัวที่คิดว่าไม่น่าให้ผลตอบแทนที่ดีออกไป

แบ่งเงินออกเป็นสองกองให้ชัดเจน เงินที่ใช้ลงทุนอสังหา กับเงินที่ใช้ลงทุนในหุ้น ค่อยๆทำไปเพื่อดูว่าเราชอบลงทุนแบบไหนมากกว่ากัน

อสังหากับหุ้นต่างมีข้อดีของตัวมันเองนะครับ หุ้นจะ subjective กว่าแต่ดูแลรักษาง่ายกว่า ในขณะที่อสังหานั้นเราหา fair value ได้ง่ายกว่า และการหา margin of safety ก็จะง่ายกว่าการลงทุนในหุ้นครับ

"กำไรเมื่อซื้อ ไม่ใช่เมื่อขาย" กฎทองข้อนี้ใช้กับอสังหาง่ายกว่าหุ้นนะครับ

[aarongibsonus]

ขอบคุณมากๆคะ สำหรับคำแนะนำดีๆ

ข้อมูลเพิ่มเติม เพิ่งสอบถามคุณแม่มาเมื่อกี้คะ

1. คอนโดตรงลาดพร้าว กู้ธนาคารมา 2 ล้าน กู้กับธนาคารเอกชนอยู่คะ ดอกเบี้ยปีแรก 2 % ปีที่ 2 MLR-1 อาจจะเพิ่มเป็น 5-7%  
ระยะผ่อนเวลา 15 ปี
เหตุผลที่ควรจะเก็บไว้ ทำเลดีคะ เป็นแหล่งคนทำงานเยอะ ปล่อยเช่าง่าย ส่วนตัวคิดว่าพื้นที่ตรงลาดพร้าวราคายังขยับเพิ่ม อีกอย่างคอนโดนี้ ใกล้ MRT คะ

เหตุผลที่ควรจะขาย ผ่อนธนาคารดอกเบี้ยแพงมาก เพราะเป็นธนาคารเอกชน ต้องเสียดอกเบี้ยเฉลี่ย ราวๆ 70000-90000 บาท ต่อปี

2. คอนโดตรงอโศก 4 ปีที่ผ่านมา เสียดอกเบี้ยให้ธนาคารเฉลี่ย 4.875% ตอนนี้ดอกเบี้ยอยู่ที่ ปีละ 4.5% คะ ระยะผ่อนเวลา 15 ปี

เหตุผลที่ควรจะเก็บไว้ ทำเลดี ย่านธุรกิจ คนต่างชาติเยอะ ใกล้ Airport link สถานีใหญ่มักกะสัน ซึ่งกำลังจะเปิดเร็วๆนี้ ในช่วงเศรษฐกิจดีๆ ราคาเช่าอยู่ที่
20000-25000 มีห้างสรรพสินค้าใหม่ใกล้จะเปิดติดบีทีเอส อโศก

เหตุผลที่ควรจะขาย คนส่วนใหญ่ซื้อไว้เพื่อให้คนต่างชาติเช่า ทำให้เกิดการแข่งขันการปล่อยห้องเช่าในยามเศรษฐกิจตกต่ำสูงคะ

3.คอนโดตรงสุขุมวิท 52 ถ้าปล่อยเช่า แล้วได้ เดือนละ 15000 ก็ึคงไม่ค่อยคุ้มคะ เพราะเทียบกับเงินลงทุน 3 ล้านแล้วได้ประมาณปีละ 5% คะ
เพราะต้องหักค่าส่วนกลางหรือบางทีถ้าใช้เอเจนซี่หาผู้เช่า ก็ต้องเสียค่า คอมมิชชั่น อีกคะ

กลางเดือนนี้จะลองทดสอบฝีมือตัวเองในตลาดทุนก่อนคะ คงเริ่มที่เงินไม่มากนักคะ เพราะเศรษฐกิจ+การเมืองยังไม่มั่นคงคะ
ส่วนอสังหาริมทรัพย์ก็ึคงรอดูลาดเลาเศรษฐกิจก่อนคะ ปล่อยตอนเศรษฐกิจดีๆคงได้ราคามากกว่านี้คะ
จริงๆพยายามปล่อยตรงคอนโดตรงสุขุมวิท 21 ตั้งแต่ปีก่อน แต่ปล่อยในราคาที่ต้องการไม่ได้ เลยยังไม่ได้ปล่อยคะ

เดี๋ยวขอไปคิดเลข เรื่อง capital gain ตามที่คุณ tn143 แนะนำก่อนนะคะ เพราะงงมากๆตัวเลขเยอะ
แต่ยังไงคิดว่าหากสามารถลงทุนในหุ้นให้ได้ผลตอบแทนปีละ 10% ก็มากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้วคะ

[vivitawin]

"การเปลี่ยนแปลง" คือ "ความเสี่ยง"

"ความเสี่ยง" ลดได้ด้วย "ความรู้"

จากที่คุณ เกริ่นมา

เกริ่นก่อนพอดีตอนนี้อายุ 23 ปี และกำลังจะเรียนจบปริญญาตรีมีนาคมนี้คะ
ได้ศึกษาการลงทุนแบบ Value investment มาเกือบ 3 ปีแล้ว
แต่ตอนนั้นมีความจำเป็นในการใช้เงินประกอบกับไม่มีความรู้เพียงพอ
ทำให้ไม่มีเงินเก็บไปลงทุนคะ  แลก็ยังไม่มีความมั่นใจที่จะเข้าไปลงทุนในตลาดทุนคะ

อายุยังน้อยครับ ไม่ต้องรีบกระโดด ทั้งตัว มาในตลาดหุ้น หรอกครับ
แม้ว่าจะศึกษาการลงทุนแบบ Value มาแล้วก็ตาม แต่การลงเงินจริง
มันต่างกันมากครับ ทฤษฏีกับปฏิบัติมันไม่เหมือนกันซะทีเดียว (คนที่เรียนได้เกียรตินิยมส่วนใหญ่ไม่ใช่คนที่ประสบความสำเร็จอย่างเกียรตินิยม)

ผมว่าเรียนจบมาทำงาน แล้วประหยัด เอาเงินที่ได้จากเงินเดือน
แรงงาน หยาดเหงื่อ ของคุณเองเอาไปลงทุนในหุ้นแบบ value ที่คุณศึกษามาเกือบ 3 ปี

ลองดูอย่างต่ำสัก 3 ปี ว่าผลเป็นอย่างไรบ้าง
หลังจากนั้น ถ้าคิดว่าถูกทางแล้ว ก็ค่อยๆเติมเงินจากที่อื่น
ถ้ายังผิดทาง ก็อย่าเติมเงินจากแหล่งอื่น ให้ใช้เงินเดือนตัวเองไปก่อน
แม้ระยะเวลาตรงนี้ จะดูเหมือนได้เงินน้อย เพราะลงเงินน้อย แต่สิ่งที่ได้แน่ๆคือ ประสบการณ์จริงครับ

ใจจริงอยากแนะนำว่า
เอารายได้จากเงินเดือนส่วนนึง ไปเรียนต่อโท MBA เศรษฐศาสตร์ หรือ
การเงิน ก็จะดีมากเลย เหลือจริงๆ ค่อยมาซื้อหุ้น
เพราะการเรียนโทต่อด้านนี้เป็นการทำให้เรารู้จักธุรกิจเศรษฐกิจกว้างขึ้นครับ

โอกาสในตลาดหุ้นมีอยู่เสมอ ครับไม่ต้องรีบ
ถ้าไม่พร้อม อย่าลงเต็มตัว ตลาดหุ้นมันไม่ได้หอมหวานเสมอไป
บางครั้งมันทั้งขมทั้งเหม็นแต่ต้องกลืนมันให้ลง
อีกอย่าง จำนวนคนแพ้ในตลาดหุ้นมากกว่าคนชนะมากนะครับ

[aarongibsonus]

[quote="vivitawin"]"การเปลี่ยนแปลง" คือ "ความเสี่ยง"

"ความเสี่ยง" ลดได้ด้วย "ความรู้"

จากที่คุณ เกริ่นมา

[quote]เกริ่นก่อนพอดีตอนนี้อายุ 23 ปี และกำลังจะเรียนจบปริญญาตรีมีนาคมนี้คะ
ได้ศึกษาการลงทุนแบบ Value investment มาเกือบ 3 ปีแล้ว
แต่ตอนนั้นมีความจำเป็นในการใช้เงินประกอบกับไม่มีความรู้เพียงพอ
ทำให้ไม่มีเงินเก็บไปลงทุนคะ

[vi_tal signs]

นับถือเลยครับ อายุ 23 ผมยังเดินซื้อของเล่นที่สะพานเหล็กอยู่เลย    :oops:

[aarongibsonus]

[quote="vi_tal  signs"]นับถือเลยครับ อายุ 23 ผมยังเดินซื้อของเล่นที่สะพานเหล็กอยู่เลย

[vi_tal signs]

ดีนะครับที่หลุดกรอบวัยรุ่นทั่วๆไปออกมาได้

จะได้ถึง financial freedom ได้เร็ว

ผมว่าวัยรุ่นสมัยนี้มีสิ่งที่ต้องใช้จ่ายเยอะมาก

(พูดเหมือนแก่  ผมจะ 25 ขวบ เดือนหน้าแล้วครับ)  :oops:  :oops:

[aarongibsonus]

[quote="vi_tal  signs"]ดีนะครับที่หลุดกรอบวัยรุ่นทั่วๆไปออกมาได้

จะได้ถึง financial freedom ได้เร็ว

ผมว่าวัยรุ่นสมัยนี้มีสิ่งที่ต้องใช้จ่ายเยอะมาก

(พูดเหมือนแก่

[nun08]

[quote="aarongibsonus"][quote="vi_tal

[chatchai]

ยอดขายก็ลดลงเหลือเดือนละ 130000-150000 คะ กำไรก็เหลือนิดหน่อย ไม่พอกับรายจ่ายคะเพราะค่าเช่าที่แพงมากๆคะ

อ่านจากประโยคนี้แล้วงงครับ

เพราะถ้ากิจการมีกำไรนิดหน่อย

[ลูกอิสาน]

อ่านจากประโยคนี้แล้วงงครับ

เพราะถ้ากิจการมีกำไรนิดหน่อย

[chatchai]

ผมว่าคอนโดมิเนียมให้เช่า  คงเป็นการลงทุนที่ไม่ค่อยดีนักในภาวะปัจจุบันนี้

เนื่องจากคอนโด สร้างใหม่ขึ้นอยู่เรื่อยๆ

และคอนโดที่ผมมีให้เช่าอยู่  เมื่อสามสี่ปีก่อนแถบไม่มีห้องว่างให้เช่า  แต่ปัจจุบันมีเหลือห้องว่างเกือบสิบห้อง

ทั้งๆที่ทำเลดี  มีสถานีรถไฟฟ้าอยู่หน้าโครงการ  ขึ้นรถไฟฟ้าเพียง 2 สถานีก็ถึงสยาม

[akekarat]

ถ้าเงินทุนยังไม่เยอะ อย่าเพิ่งเอา "เวลา" อันมีค่า มาให้ความสำคัญกับการ "ลงทุนในหุ้น" ดีกว่ามั๊ยครับ
ทำงานบริษัทที่ทำไปก่อน ทุ่มเวลาให้เต็มที่กับงานที่ทำเพื่อให้เจริญก้าวหน้าเร็วที่สุด
และนำเงินส่วนเก็บที่เหลือจากค่าใช้จ่ายหลังหักเงินเดือนแล้ว มาค่อย ๆ ลงทุนไปทีละนิดทีละหน่อย ศึกษาไปเรื่อย ๆ

อย่าไปเสียดายเลยครับ ตลาดหุ้นมีขึ้นมีลง ไม่มีเร็วไม่มีช้าหรอกครับ
คุณเข้ามาตอนนี้ คุณก็บอกเสียดายจัง น่าจะเริ่มเร็วกว่านี้หน่อย
ถ้าเร็วกว่านี้หน่อยที่คุณว่า หมายถึงต้นปี 51 คุณก็จะเจอหายนะในตลาดหุ้น
หรือถ้าเร็วกว่านั้นอีกซักต้นปี 47 คุณก็เจ๊งเหมือนกัน .... อย่ารีบร้อนเลยครับ

เอาเวลาที่มี ไปตั้งใจทำงานดีกว่า เพราะผลตอบแทน "จากการทำงาน" ตอนนี้มากกว่าผลตอบแทน "จากการลงทุน" เยอะครับ
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขณะที่คุณยังเป็นมือใหม่ในตลาดหุ้น และอยู่ในช่วงสภาวะแทกซี่ก็เล่นหุ้นแบบนี้ อย่ามองอะไรง่ายเกินไปครับ

สำหรับคำแนะนำ (ในกรณีถ้าผมเป็นคุณ)

คอนโดทั้ง 3 ที่ ให้คุณย้ายไปอยู่ที่ ๆ รู้สึกว่าสะดวกต่อการทำงานและชีวิตประจำวันมากที่สุด
ส่วนอีก 2 ห้องที่เหลือ ขายทิ้งครับ เพราะไม่เห็นห้องไหนจะสร้างกระแสเงินสดบวกให้คุณได้เลย
ยกตัวอย่างเช่นห้องที่ 1 ค่าเช่าอาจจะพอดีตัวกับเงินผ่อนธนาคาร คุณอาจจะคิดว่าเก็บไว้เป็นทรัพย์สิน
แต่ในฐานะที่คุณมีความรู้ด้านเศรษฐศาตร์ ผมบอกว่าคุณกำลังขาดทุน เพราะถ้าคุณขายห้องนี้ทิ้งซะ คุณจะมีเงินเหลือ 0.8-1.0 ล้าน
ซึ่งสามารถสร้างรายได้แบบ risk free ให้คุณได้อย่างน้อยปีละ 5 หมื่นบาท ... นี่คือเงินที่คุณขาดทุนในเชิงเศรษฐศาสตร์สำหรับคอนโดหลังที่ 1

ส่วนหลังที่ 2 ไม่ต้องพูดถึง ... ขายทิ้งไปให้เร็วที่สุด หรือถ้าสามารถย้ายมาอยู่ได้โดยไม่ลำบาก ก็ควรทำ

หลังที่ 3 ในกรณีที่คุณคิดจะอยู่ ก็แล้วไป แต่ถ้าคุณย้ายไปได้ ก็ลองคิดแบบที่อธิบายไปในหลังที่ 1

[dragonrider]

มีคอนโดให้เช่าอยู่บ้างเหมือนกันครับ ขอแนะนำให้ขาย
Grand Park View Asok ครับ ที่หาคนเช่าไม่ได้ เรื่องการแต่งห้องอาจเป็น
เหตุผลหนึ่ง แต่ไม่ใช่สาเหตุใหญ่ครับ มีหลายเหตุผลเอาเรื่องทำเลก่อน

-ทำเลเป็นเรื่องสำคัญ ผิวเผินอาจดูเหมือนดี แต่ห่างจาก BTS และ MRT สุขุมวิท
800 เมตร ห่าง MRT เพชรบุรี 600 เมตร ไม่ใกล้เลยนะครับ อย่างมากที่สุด
ไม่ควรเกิน 300 เมตร จากการวิจัย เพื่อนเป็น R&D ให้ Noble อยู่

ถ้าเป็นชาวต่างชาติที่ต้องอาศัยรถไฟฟ้าเป็นหลัก ไป-กลับ เกีอบ 2 กิโลแล้ว
หากอยู่เอง มีรถไม่ต้องพูดถึงครับ เดินเร็วกว่า รถติดตั้งแต่ 8 โมงเช้า ถึง
ทุ่ม สองทุ่ม ก็ยังติด ครับ

-สองสามปีก่อนหาคนเช่าไม่ยาก เพราะ demand over supply มาก ตอนนี้
supply แซง demand ไปเรียบร้อยแล้ว คอนโดแนวรถไฟฟ้า มีให้เลือกแทบ
ทุก สถานี Low rise or High rise มีตั้งแต่ เกรด C ถึง เกรด A ห่างรถไฟฟ้า
เพียง 200 เมตร หรือ มีทางเชื่อมไปรถไฟฟ้าก็มี หรือ ออกจากประตูคอนโด
เจอบันได้รถไฟฟ้าก็มีอีก

-นอกจากคู่แข่งที่ทำเลดีกว่าแล้ว ยังมีคู่แข่งในอาคารเดียวกันอีก คาดว่าของน้องน่าจะ
เป็นห้อง Studio ทั้ง อาคารมี 481 ยูนิต ไม่ทราบว่ามี Studio กี่ยูนิต สมมุติ
ว่ามีสัก 100 ยูนิต ห้องเราอยู่ชั้นไหน ทิศอะไร แต่งห้องอย่างไร ล้วนแล้ว
แต่มีผลกับคนเช่าทั้งนั้น ถึงแม้ราคาถูกกว่าห้องอื่นก็ไม่ได้หมายความว่า
จะได้คนเช่า ถ้า fur น้อยกว่า แต่งห้องธรรมดา view ไม่ดี ไม่สวย ก็หาคน
เช่าได้ยาก

ถ้าขายได้กำไร ถึงแม้ไม่มาก ก็น่าจะปล่อยนะผมว่า โดยเฉพาะ เป็นการกู้
แบงค์ด้วย ลดภาระลงเยอะเลย ถ้าขายแล้ว ผมเชื่อว่าน้องและ แม่จะสบายใจ
ขึ้นเยอะเลย

[tn143]

เรื่อง irr ที่พูดถึงเป็นหลักเบื้องต้นในการลงทุน
ให้เห็นภาพเปรียบเทียบโดยเฉพาะธุรกิจที่ต่างกัน
ที่นี้ เมื่อเป็นกิจการที่ทำไปแล้ว ลองลงลึกรายละเอียดอีกหน่อยนึง

ข้อดี อสังหา คือ คุณสามารถเอาไปเป็นหลักทรัพย์ กู้เงินคนอื่นมาลงทุนได้
อย่างที่ คิดออกมา irr6% จาก"เงินสด" 3ล้าน
แต่อย่าลืมว่า เงินทุนของคุณจริงๆเป็นเพียงเงินดาวน์
ถ้าจะคิดให้ละเอียด เพราะเป็นกิจการที่ทำมาแล้ว กู้มาแล้ว
ลองทำประมาณการ ให้ชัดขึ้น

ผมอยากได้ราคาซื้อ เงินดาวจริง มากกว่า
แต่ว่าประมาณจากตรงนี้ดูก่อนก็ได้ คุณน้องไปทำexelต่อ
สมมุติ คอนโด1. ผมซื้อต่อจากคุณน้องวันนี้ ราคาซื้อ ซื้อมา 3 ล้าน
ผ่อนธนาคารต่อ เหมือนเดิม

ปีที่1 จ่ายเงินสด 1 ล้านบาท มีคนเช่า ตลอด ผ่อนต่ออีก 11 ปี?
ปีที่ 12 ผ่อนหมด ผมจะได้คอนโด ราคาซื้อ 3 ล้าน เป็นของผมเอง
คิดเป็นผลตอบแทน 3m/1m = 300%12ปี = เฉลี่ย 25% ต่อปี
ยังไม่รวม captital gain
(คอนโด 2 เมื่อราคาเช่า ไม่พอค่างวด คุณก็ใส่เงินคุณลงไป 3พันเป็นต้นทุน)

ถ้าเป็นหุ้น เงินสด 1 ล้าน
คิดเฉพาะ ปันผล 7% ทบต้น 12 ปี จะได้ 210%  เฉลี่ย 17%ต่อปี
ยังไม่รวม captital gain

จะเห็นได้ว่า "ถ้าเป็นไปตามสมมุติฐาน" คอนโด 1 จะให้ผลตอบแทนที่ดีมาก
ความเสี่ยงก็น้อยกว่าตลาดหุ้น โดยเฉพาะถ้าคุณซื้อเมื่อหลายปีก่อน จะถูกยิ่งกว่านี้

ทั้งหุ้น และคอนโด เหมือนกันตรงที่ ถ้าคุณคิดว่าแนวโน้มเปลี่ยน
หุ้นจะตก หรือฟองสบู่คอนโดจะแตก หรือคอนโดทำเลไม่ดี ไม่มีอนาคต
คุณต้องหาจังหวะขาย รับ capital gain

[green-orange]

[quote="vivitawin"]"การเปลี่ยนแปลง" คือ "ความเสี่ยง"

"ความเสี่ยง" ลดได้ด้วย "ความรู้"

จากที่คุณ เกริ่นมา

[quote]เกริ่นก่อนพอดีตอนนี้อายุ 23 ปี และกำลังจะเรียนจบปริญญาตรีมีนาคมนี้คะ
ได้ศึกษาการลงทุนแบบ Value investment มาเกือบ 3 ปีแล้ว
แต่ตอนนั้นมีความจำเป็นในการใช้เงินประกอบกับไม่มีความรู้เพียงพอ
ทำให้ไม่มีเงินเก็บไปลงทุนคะ

[aarongibsonus]

อ่านจากประโยคนี้แล้วงงครับ

เพราะถ้ากิจการมีกำไรนิดหน่อย

[aarongibsonus]

[quote="tn143"]เรื่อง irr ที่พูดถึงเป็นหลักเบื้องต้นในการลงทุน
ให้เห็นภาพเปรียบเทียบโดยเฉพาะธุรกิจที่ต่างกัน
ที่นี้ เมื่อเป็นกิจการที่ทำไปแล้ว ลองลงลึกรายละเอียดอีกหน่อยนึง

ข้อดี อสังหา คือ คุณสามารถเอาไปเป็นหลักทรัพย์ กู้เงินคนอื่นมาลงทุนได้
อย่างที่ คิดออกมา irr6% จาก"เงินสด" 3ล้าน
แต่อย่าลืมว่า เงินทุนของคุณจริงๆเป็นเพียงเงินดาวน์
ถ้าจะคิดให้ละเอียด เพราะเป็นกิจการที่ทำมาแล้ว กู้มาแล้ว
ลองทำประมาณการ ให้ชัดขึ้น

ผมอยากได้ราคาซื้อ เงินดาวจริง มากกว่า
แต่ว่าประมาณจากตรงนี้ดูก่อนก็ได้ คุณน้องไปทำexelต่อ
สมมุติ คอนโด1. ผมซื้อต่อจากคุณน้องวันนี้ ราคาซื้อ ซื้อมา 3 ล้าน
ผ่อนธนาคารต่อ เหมือนเดิม

ปีที่1 จ่ายเงินสด 1 ล้านบาท มีคนเช่า ตลอด ผ่อนต่ออีก 11 ปี?
ปีที่ 12 ผ่อนหมด ผมจะได้คอนโด ราคาซื้อ 3 ล้าน เป็นของผมเอง
คิดเป็นผลตอบแทน 3m/1m = 300%12ปี = เฉลี่ย 25% ต่อปี
ยังไม่รวม captital gain
(คอนโด 2 เมื่อราคาเช่า ไม่พอค่างวด คุณก็ใส่เงินคุณลงไป 3พันเป็นต้นทุน)

ถ้าเป็นหุ้น เงินสด 1 ล้าน
คิดเฉพาะ ปันผล 7% ทบต้น 12 ปี จะได้ 210%

[aarongibsonus]

ขอบคุณทุกๆความคิดเห็นมากๆคะ ทั้งที่เตือนสติเรื่องการลงทุน
และช่วยแนะนำเรื่องการจัดการอสังหาริมทรัพย์

คาดว่า น่าจะขายคอนโดตรงอโศกออกไปให้เร็วที่สุดคะ เพราะอยู่เองก็คงจะไม่ไปอยู่คะ เพราะมีซินแสจีนแนะนำไม่ให้คุณแม่อยู่คะ และคุณแม่ก็เชื่อเรื่องฮวงจุ้ยและดวงคะ อีกอย่างตรงนี้เดินทางค่อนข้างลำบาก ให้เดินไปกลับจากรถไฟฟ้าทุกวันก็คงจะไม่ไหวคะ ใช้บริการพี่วิน ก็แอบอันตรายคะ เพราะรถแถวนั้นเยอะ

ส่วนที่จะเก็บไว้ก็น่าจะเป็นคอนโดตรงลาดพร้าวคะ ส่วนตรงสุขุมวิท 52 คงจะขายทิ้งเมื่อคุณแม่ตัดสินใจย้ายกลับไปอยู่ บ้านที่ ต่างจังหวัดคะ

ส่วนเรื่องการลงทุน ดิฉันคงจะศึกษาให้มากกว่านี้จริงๆคะ และเริ่มด้วยเงินจำนวนเล็กน้อยก่อน จริงแล้วสนใจหุ้นปันผลพวก csl, epco, spack, ait แต่พีอีก็สูงมาก และก็กลัวว่า อดีตการจ่ายปันผลที่รุ่งโรจน์ ไม่ได้การันตีอนาคต คะ
หุ้นอสังหา p/e และ p/b ต่ำกว่าธุรกิจด้านอื่นๆ ก็จริง แต่ไม่น่าจะเข้าข่ายวีไอ เท่าไหร่ เพราะต้องเล่นเร็วขายเร็วเมื่อหุ้นขึ้น
สนใจหุ้นเดินเรือ psl เพราะปันผลงาม ก็ดันเป็นขาลงของธุรกิจเดินเรือ รายได้ปีที่แล้วก็ดันเกิดจากการขายเรือเก่าอีก มาคิดอีกทีตอนนี้ก็ยังไม่เจอหุ้นตัวที่แบบมั่นใจ ฝากอนาคต ยังไงก็จะพยายามใจเย็นๆค่า ศึกษาวิเคราะห์งบการเงิน แนวโน้ม นโยบายบริษัท และตัวผู้บริหาร ของหุ้นรายตัว ให้มากกว่านี้ ถ้าวันดีคืนดีหุ้นตกลงมาต่ำกว่าพื้นฐาน จะได้มีเงินเย็นไว้เข้าซื้อคะ

[กล้วยไม้ขาว]

เวลาคิดผลตอบแทนจากคอนโดที่แท้จริงจะมี Leverage นะครับ

คอนโดแห่งแรกลงเงินดาวน์ไปเท่าไหร่ครับ

ผลตอบแทนต่อปี = (ค่าเช่าต่อ - เงินผ่อนธนาคารต่อปี)*(1 - อัตราห้องว่างต่อปี) / เงินดาวน์

จะคล้าย ๆ กับเราใช้มาจิ้นนะครับ

ดังนั้นผมเห็นว่าควรคำนวณผลตอบแทนของคอนโดใหม่ก่อนนะครับ อันไหนติดลบ หรือขาดทุนก็ขายเุถอะครับ

เพราะ Leverage ถ้ากำไรก็กำไรเยอะ ถ้าขาดทุนก็ขาดทุนเยอะ

จากที่ให้ข้อมูลมาผมมีความเห็นว่าอย่างนี้นะ

คอนโดแรกหาคนเช่าง่ายกำไรสูง เก็บไว้ก่อนครับ เอาไว้ขายเมื่ออยากเลิกทำ หรือคิดว่าหาคนเช่ายากแล้วก็ค่อยขาย

คอนโดที่สองขาดทุน ผมคิดว่าคอนโดนี้ซื้อเพื่อลงทุน ในเมื่อขาดทุนก็ควรขาย

คอนโดที่สามอยู่เองต่อไป

เอาเงินที่ได้กำไรจากคอนโดที่สองไปต่อธุรกิจถ้าแม่อยากทำต่อ
แล้วเริ่มลงทุนด้วยเงินน้อย ๆ ก่อนครับ
เพราะในการลงทุน ใจ สำคัญมาก ถึงจะมีหลักการดีแต่ถ้าใจไม่หนักแน่นก็ขาดทุนครับ

การลงทุนก็เป็น ปัจจัตตัง ไม่ลองเองไม่รู้หรอกครับ  :D

[sakkaphan]

ผมก็กำลังจะขายคอนโดแล้วเอาเงินมาลงทุนในหุ้นเนื่องจากคิดแล้วว่าผลตอบแทนดีกว่า เหตุผลง่ายๆแต่ทำได้จริงมั้ยไม่รู้แต่ผมรับความเสี่ยงได้ต้องลอง :lol:

ปล. ผม 21 ผมเด็กสุด  :P  :P   :lol:  :lol:  :lol:

[killyz]

[quote="sakkaphan"]ผมก็กำลังจะขายคอนโดแล้วเอาเงินมาลงทุนในหุ้นเนื่องจากคิดแล้วว่าผลตอบแทนดีกว่า เหตุผลง่ายๆแต่ทำได้จริงมั้ยไม่รู้แต่ผมรับความเสี่ยงได้ต้องลอง :lol:

ปล. ผม 21 ผมเด็กสุด

[picklife]

ก่อนอื่นต้องบอกว่าเจ้สุดยอดมากๆครับ....มาสอนจระเข้ว่ายน้ำดีกว่าเรา อิอิ

1.คอนโดโครงการ เอพี ลาดพร้าว 34  ตอนนี้มีคนเช่าสัญญา 1 ปี เดือน ละ 15000 บาทก็เอาเงินจากผู้เช่าไปผ่อนธนาคารคะ
ค้างผ่อนธนาคารอยู่อีกราวๆ 2 ล้านคะ ถ้าขายตอนนี้ก็ึคงเหลือเงินอยู่ประมาณ 8 แสน- 1 ล้านคะ
Ans-คิดตัวเลขกลมๆนะครับรายละเอียดลองคิดเองนะครับเอาแนวคิดไปมูลค่าคอนโดน่าจะ3ล้าน
กำไรค่าเช่า1.8แสน*0.9(เพราะไม่มีทางคนเช่าจะเต็มทุกเดือน)=1.62
มูลค่าเงินลงทุน1ล้าน
ค่าดอกสมมุติ5% ก็ปีละ1แสนบาท/ปี
ราคาคอนโดขึ้นสมมุติ5% ก็ปีละ1แสนบาท/ต่อปี
(คอนโดจะราคาขึ้นเรื่อยๆ แต่ไม่ควรถือเกิน30ปีเสี่ยงต่อการถือซาก)
ดังนั้น ROA=162000/3000000=5.4%ต่อปี
แต่ ROE=162000/1000000=16.2%ต่อปี
ปล.ลองปรับตัวเลขดูนะครับเพราะผมไม่รู้ดอก และอัตราการเติบโตของคอนโดเพราะในแต่ละที่ก็ต่างกันไปแต่สามารถหาได้ครับ


ซึ่งสรุปนะครับวิเคราห์แบบนี้กับทุกตัวและประเมินเทียบกับการลงทุนในตลาดครับ ในตลาดเท่าๆที่ผมดูคือ10%ต่อปีถือว่าปกติครับ ไม่มากไปไม่น้อยไป
ส่วนคอนโดสมุติได้16.2%เหมือนกับที่ผมร่างไว้....อะไรจะน่าสนใจกว่าครับ
อันนี้ตอบไม่ได้ครับ ขึ้นอยู่กับศัยภาพของนักลงทุน

หากคุณประสบการณ์เป็น0 ผมอาจเลือกคอนโด แล้วเอาเงินส่วนอื่นมาลงทุนเก็บเกี่ยวความรู้ซัก1-2ปีเพื่อเพิ่มความมั่นใจ

หากประสบการณ์5-10ปี อาจคนละครึ่ง คอยโดครึ่งหนึ่ง(เอาชัวร์) และลงทุนครึ่งหนึ่ง แล้วแต่นะครับ

หรือบางคนที่เป็นกูรู...เหรือเทพTVI แกคงลงทุนในหุ้นหมดหากเงินแกไม่มาก แต่หากเงินแกมากๆ แกอาจจะแบ่งมากระจายความเสี่ยงก็ได้.....

ซึ่งก่อนอื่นต้องวิเคราะห์ออกมาก่อน จะได้มีข้อมูลในการตัดสินใจครับ อิอิ

โอเชไปละเจ้....เดี่ยวจระเข้กัด อิอิ