รบกวนถามน้อง yoyo เกี่ยวกับมุมมองการลงทุนครับ

[burengnong]

มีกระทู้ของพี่โจและพี่นริศแล้วแต่ยังไม่มีกระทู้ของน้อง yoyo เลยซึ่งผมคิดว่าน้องโยก็นับเป็นอีกคนหนึ่งของ VI ที่มีไอเดียดีๆ มีมุมมองที่น่าสนใจคนหนึ่งในเวป thaivi แห่งนี้ จึงคิดว่าน่าจะเปิดกระทู้ไว้ซักกระทู้หนึ่งไว้ให้ VI ทั้งเก่าและใหม่ได้เรียนรู้ทั้งไอเดียและข้อคิด มุมมองเกี่ยวกับหุ้นและการลงทุน ซึ่งผมได้ติดตามอ่านเวปบล๊อกน้อง yoyo ตลอดชอบมากๆครับและได้นำมาใช้เป็นประโยชน์ในการลงทุน

ยังไงก็รบกวน MOD ย้ายเอาไปไว้ในคลังกระทู้คุณค่าได้ไหมครับ

และไหนๆก็เปิดประเด็นแล้วก็ขอถามน้อง yoyo เลยก็แล้วกันครับเกี่ยวกับมีมุมมองยังไงกับหุ้นสองตัวนี้คือ GC, PM ครับ

[PERFECT LUCKY]

มารอฟังตวยคนครับ อ้ายหมอ burengnong สุดหล่อ

น้องโย สิงห์วังชา มีอาวุธหลากหลาย มีไม้ตาย พิฆาตหุ้นอยู่เสมอ อิอิ

[sai]

ย้ายมาห้อง คลังกระทู้คุณค่าแล้ว เข้ามานั่งรอน้องโยด้วยคนครับ  :lol:

[centrady]

โหหหห สุดยอดไปเลยครับมารอฟังความรู้ครับ  

[holidaytours]

ผมว่าน้อง yoyo มีคนชอบพอสมควรนะ พูดดีอะ

[dome@perth]

เข้ามารออ่านครับ

[SEHJU]

พี่โยงานเข้า !!!!  เซียนท่านอื่นระวังให้ดีครับ

มารอฟังครับ

[newbie_12]

มารอฟังด้วยคนครับ

[Dekfaifah]

ต่อคิวฟังด้วยคนครับ พยายามเข้าตามอ่านใน Blog แต่พี่เค้าไม่ค่อยเขียนต่อเท่าไหร่  งานนี้ต้องมีเรื่องดีๆ เล่าสู่กันฟังแน่ๆ

[somwatee]

มารอด้วยครับ...

[uncleBE]

ฝากเนื้อฝากตัวด้วยนะครับ
ผมได้รู้จักวีไอครั้งแรกก็จากข้อเขียนของคุณโยในบล็อกเมื่อสามเดือนที่ผ่านมา
ผมพิมพ์ออกมาทั้งหมด เย็บรวมเล่มอย่างดี และอ่านซ้ำไปซ้ำมาจนถึงทุกวันนี้
ขอฝากตัวเป็นศิษย์ด้วยเลยละกันครับ


ขอถามคำถามแรกในอีกหลายๆ คำถามที่จะตามมา
คุณโยมีมุมมองเกี่ยวกับการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อย่างไรบ้างครับ
มีข้อดี ข้อเสีย ข้อควรระวังอะไร  เพราะ ดร.นิเวศน์ย้ำหนักหนาว่าเป็นหุ้นวัฏจักร ต้องระวังให้ดี
แต่ช่วงนี้ได้รับอานิสงส์จากการอัดฉีดเม็ดเงินและนโยบายลดหย่อนภาษีของรัฐบาล ซึ่งน่าจะต่อไปอีกอย่างน้อย 1 ปี
ผมมองว่าเป็นโอกาส แต่ก็ยังไม่มั่นใจเพราะความรู้และประสบการณ์เกี่ยวกับการลงทุนในหุ้นของผมแค่ 3 เดือนกว่าๆ เอง

ขอบคุณครับ

[SoLid_frOg]

ดีครับ

มีกระทู้ดี ๆ ให้อ่านเพิ่มขึ้นอีกกระทู้นึงแล้ว  :D

[<< New >>]

ปูเสื่อรอฟังอยู่ครับ

[kewin]

คุณ yoyo ช่วยสอนวิธีการดู property fund หน่อยครับ
ว่าดูอย่างไรว่าตัวไหนน่าจะดีกว่ากันเพราะว่าแต่ละตัวก็เก็บค่าเช่า
เหมือนกัน ก็ไม่น่ามีตัวไหนโดดเด่นกว่ากัน
และเรื่องการบันทึกบัญชีของ prop fund จะนำค่าเสื่อมราคา
ไปนับเป็นรายได้จริงหรือครับ

[kewin]

คุณ yoyo มอง snc ว่าเป็นไงบ้างครับ หลังจากที่บริษัทสะดุดไปหลายไตรมาส

[vi_tal signs]

พี่โย  เคยตอบคำถามผมหลังไมค์   ซะยาวเลย


 :oops:

[yoyo]

เห็นกระทู้มาพักนึงแล้วแหละครับ.. แกล้งทำเป็นไม่เห็นอยู่  :lol:
เพราะว่าผมรู้จักหุ้นอยู่ไม่กี่ตัวเท่านั้นเอง แถมยังไม่ค่อยจะขยันทำการบ้านเพิ่มเท่าไหร่ กลัวว่าเดี๋ยวคนเข้ามาถามแล้วก็ได้แต่ตอบว่า "ไม่รู้ครับ ไม่ได้ตามตัวนี้" ซะเป็นส่วนใหญ่ ถามหุ้นรายตัวนี่ต้องไปทางพี่ลูกอีสานพี่ naris เลยครับ คู่นั้นเข้าขั้นเทพไปแล้ว ดูกันเป็นหลักร้อยตัว ผมนี่ดูอยู่ไม่กี่ 10 ตัวเท่านั้นเอง

เอางี้มั๊ยครับ ผมเองถนัดตอบคำถามเป็นแนวคิด เป็นหลักการลงทุนซะมากกว่าตอบหุ้นรายตัว ถ้าถามมาเป็นหุ้นรายตัวแล้วผมไม่รู้เรื่องนี้ผมขอข้ามเลยนะครับ

อย่างที่พี่ burengnong ถามมาเรื่อง GC กับ PM
นี่ผมเองก็ไม่ได้รู้ลึกอะไรมากครับ เพียงแค่ GC เคยไปประชุมผู้ถือหุ้นมา กับไปฟัง oppday มาหลายครั้ง ก็จับ idea คร่าวๆได้ว่าภาวะอุตสาหกรรมของ gc นี่มันก็แปรไปตามสภาพเศรษฐกิจพอสมควร แต่ในแง่ของตัวบริษัทนั้นผมเชื่อว่า gc มีความได้เปรียบในแง่ของการบริหารที่เป็น Professional พอตัว ทำให้การขยาย supplier นั้นทำได้ดีมาโดยตลอด สรุปคร่าวๆผมว่า gc จะสามารถเติบโตมากกว่าอุตสาหกรรมโดยเฉลี่ยได้นิดหน่อย แต่คงคาดหวังหุ้นตัวนี้จะมี Growth มากๆคงจะยากหน่อย

concern อีกเรื่องคือหนี้สินที่เยอะ กับปันผลที่เยอะเช่นกัน เนื่องจากการขายต้องใช้เงินสดหมุนเวียนค่อนข้างเยอะ การปันผลออกมาเยอะจะเป็นกรอบบีบให้บริษัทนี้ไม่สามารถเติบโตได้มากครับ

PM นี่ no idea เลยครับ เห็นตอนเข้ามาปั่นๆกันใหญ่ เลยไม่เคยคิดจะดูเลย

[yoyo]

เรื่องอสังหานี่ผมเขียนอยู่หลายรอบแล้วล่ะครับ จะเขียนอีกทีก็เหมือนเหล้าเก่าให้ขวดใหม่... ขออนุญาตเอาขวดเก่า มา post เลยล่ะกันครับ


อันแรกนี่เขียนไว้ตั้งแต่ช่วงต้นปี

หุ้นอสังหา
จากกระใน thaivi.com มีคนถามเรื่องหุ้นอสังหาเอาไว้ พอดีผมตอบซะยาวเลยเอามาลงไว้ในนี้ด้วยดีกว่า

http://www.thaivi.com/webboard/viewtopi ... 433#467433


Amadeus wrote:
กำลังจะเริ่มศึกษากลุ่มนี้ เห็นกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเป็นหนี้มากแถมเป็นหนี้ระยะยาวไม่น้อยทีเดียว (เอาเฉพาะพวกที่ขายบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้า คอนโด นะครับ) แล้วของเก่าก็ยังขายไม่หมด ก็ต้องขึ้นโครงการใหม่ตลอด คอนโดทำเลทองมักจะขายหมด แต่พวกบ้านเดี่ยวมักจะเหลือเป็นสต็อกไว้ หลายบริษัทโตขึ้นเพราะว่าสินค้าคงคลังมากขึ้นและหนี้ก็เพิ่มด้วย แต่กำไรก็โตบ้างตกบ้าง รายรับที่รับรู้เข้ามาในงบเข้ามาตั้งแต่ตอนโอน หรือตอนจองครับ แล้วถ้าเป็นกรณีเช่าซื้อเค้าบันทึกรายได้เหมือนกับโอนแล้วเลยหรือป่าวครับ ขอคำแนะนำเวลาจะศึกษาหุ้นกลุ่มนี้หน่อยครับ

Yoyo ตอบ

... หุ้นที่อยู่ในอุตสาหกรรมที่ดูจะไม่ค่อยดี การมีหนี้เยอะๆนี่เสี่ยงมากครับ อย่างที่พี่ Amadeus บอกว่าอสังหาหลายๆตัวมีหนี้เยอะ ทำให้ทั้งกลุ่มดูอันตรายและควรห่างๆไว้ แต่ในวิกฤตผมก็มองว่ามักจะมีโอกาสอยู่เสมอ ..

ในช่วงที่อุตสาหกรรมกำลังแย่ ก็จะมีบริษัทที่ล้มหายตายจากไป แต่ในขณะเดียวกันก็จะมีบริษัทบางแห่งที่ยังเอาตัวรอดอยู่ได้ บ้างเจ็บหนัก บ้างเจ็บนิดหน่อย

เมื่ออุตสาหกรรมกลับมาอยู่ในภาวะปกติ คู่แข่งในตลาดจะแบ่งได้ตามลักษณะดังนี้
1. เจ็บหนักถอนตัวออกไป ... พวกนี้ก็ไม่ใช่คู่แข่งอีกต่อไป
2. เจ็บหนัก แต่ยังสู้ไหวอยู่ ... ก็จะทำโครงการออกมาแข่งกัน แต่เนื่องจากเจ็บหนัก ทำให้กลุ่มนี้ต้องใช้เวลาอีกนานพอสมควรถึงจะกลับมาได้ เพราะในช่วงอสังหาแย่ๆ สภาพคล่องจะของกลุ่มนี้จะเหือดหายไปพอสมควร จะกลับมาทำโครงการใหม่ก็คงทำได้แต่โครงการเล็กๆพอเลี้ยงตัวไปก่อน
3. เจ็บนิดหน่อย ... กลุ่มนี้แหละครับที่ผมว่าหลังจากผ่านวิกฤตกันไปได้ จะกลับมายิ่งใหญ่กันอีกครั้ง อาจจะใหญ่กว่าก่อนวิกฤตด้วยซ้ำ เพราะคู่แข่งหายไปหมดทำให้คนแย่งเค้กลดลง ในขณะที่เค้กเองก็อาจจะใหญ่ขึ้นด้วย เพราะในช่วงวิกฤตมีการชะลอ demand ไว้ เมื่อกลับมาภาวะปกติ demand ที่อั้นไว้ก็จะค่อยๆออกมา
4. คู่แข่งใหม่ที่ไม่เคยอยู่ในอุตหสากรรมนี้ .. กลุ่มนี้อาจจะมีสภาพคล่องที่ดี เพราะยังไม่เคยเจ็บตัวมาก่อน มีเงินทำโครงการใหญ่ๆได้ แต่สิ่งที่กลุ่มนี้ขาดไปคือความน่าเชื่อถือในการทำโครงการ พวกเราในฐานะก็เป็นหนึ่งในผู้บริโภคอสังหาก็น่าจะพอมองออกนะครับว่า ความน่าเชื่อถือของผู้ทำโครงการนั้นเป็น Key success factor ที่สำคัญลำดับต้นๆในธุรกิจอสังหา เพราะฉะนั้นกลุ่มนี้ก็จะใช้เวลาอีกพอสมควรถึงจะมีโอกาสมาเทียบกับพวกที่อยู่ในอุตสาหกรรมมาก่อนได้

สรุปว่า กลุ่มอสังหาโดยรวมผมว่าก็ไม่ค่อยน่าสนใจเท่าไหร่ ... แต่ถ้าเราสามารถหาหุ้นที่เป็นกลุ่มที่ 3 คือพวกที่จะเจ็บนิดหน่อยเมื่อเกิดวิกฤต และพร้อมที่จะกลับมายิ่งใหญ่เมื่อวิกฤตผ่านไป กลุ่มนี้ผมว่าเป็นหุ้นที่น่าสนใจมากครับ ยิ่งถ้าเราสามารถซื้อได้ในราคา discount เยอะๆ

ผมซื้อหุ้นอสังหาไม่ได้หวังว่าจะกำไรในปีนี้ปีหน้าครับเพราะอุตสาหกรรมคงแย่ลงจริงๆ อย่างที่หลายๆคนก็คงรู้กัน แต่ผมหวังกำไรหลายๆเด้งในอีกหลายๆปีข้างหน้า.. ในขณะที่ระหว่างรอก็กินปันผลรอไปเรื่อยๆก่อน

คุณสมบัติที่สนใจในกลุ่มนี้คือ
- หนี้น้อยๆ
- มี Backlog ช่วยค้ำไว้ระดับนึง
- มีความแข็งแกร่งในตลาดนั้นๆ
- มีปันผลสูงๆ yield ดีๆ เอาไว้รอวิกฤตผ่านไป



อีกบทความที่เขียนไว้ไม่นานนี้

Friday, September 04, 2009
คำถามเรื่องการศึกษากลุ่มอสังหา
มีคำถามมาจากหลังไมค์ครับ

ทราบมาว่าพี่โยฯ ถนัดด้านอสังหาฯ ไม่ทราบว่า ตอนเริ่มแรกๆ พี่โยฯ ตั้งเป้าเลยหรือเปล่าครับว่าจะเลือก อุตสาหกรรมเดียว เอาให้เก่งไปเลย ส่วนอุตฯ อื่นๆ พี่โยฯ ได้ติดตามศึกษา weight ลงมาใช่หรือไม่ครับ ( จริงๆพี่โยฯ น่าจะโอเคทุกอุตฯ แหละ พี่แต่ด้านอสังหาฯน่าจะแม่นสุด )

ฟังเส้นทางแล้วอาจจะตกใจ ประวัติผมกับหุ้นอสังหานี่แย่เอามากๆครับ เล่นทีไรเป็นเจ๊งทุกที ทั้งๆที่ผมเองก็จบมาทางสายโยธา ดูเหมือนน่าจะถนัดกลุ่มนี้เป็นพิเศษ พอเล่นทีไรก็ขาดทุนทุกทีบ่อยๆ เข้า ก็เลยรู้สึกว่าตัวเองคงจะไม่ถนัดกับหุ้นกลุ่มนี้จริงๆ จนมีอยู่ช่วงหนึ่งผมตั้งเป้าไว้ในใจเลยว่าจะไม่ยุ่งกับหุ้นกลุ่มนี้เลย เวลาอ่านข่าว อ่านหนังสือพิมพ์เจออะไรเกี่ยวกับอสังหาผมก็อ่านข้ามไปเลย ตอนนั้นก็คิดไว้ครับว่าอะไรที่เราไม่ถนัดก็ไม่ยุ่งดีกว่า


ก็ไม่ยุ่งกับมันมาตลอดจนมาปีนี้แหละครับ


จุดเริ่มต้นของอสังหาคือ หลังจากที่ผมขาดทุนกับหุ้นในปีที่แล้วหนัก บวกกับสภาพเศษรฐกิจในช่วงต้นปีดูไม่ดีเอาซะเลย ผมเลยปรับกลยุทธ์มาจากปกติเล่นหุ้น Growth มาเป็นเน้นหุ้นที่น่าจะปันผลได้สูง และกำไรไม่ลดลง ... ค้นหาหุ้นประเภทนี้ไปเรื่อยๆก็มาลงที่หุ้น LPN เพราะว่ามี Backlog จำนวนมาก และเป้าหมายรายได้ที่จะรับรู้ในปีนี้คงไม่ผิดคาดเท่าไหร่ กำไรก็น่าจะพอๆกับปีก่อน แล้วตอนนั้นราคาหุ้นมัน 2 บาท ปันผลน่าจะได้ประมาณ 0.4 บาท คิดเป็น Yield ถึง 20% แล้วหุ้น lpn ผมก็ได้ยินมาตลอดว่าเป็นหุ้นอสังหาชั้นยอดตัวหนึ่งเหมือนกัน ก็เลยซื้อเอาไว้


หลังจากถือหุ้น LPN แล้วก็เลยทำให้ไปศึกษาหุ้นอสังหาในกลุ่มตัวอื่นๆเพิ่มเติม ก็มาเจอ PS ที่ราคาก็ถูกไม่แพ้กัน ในขณะที่ทั้งรายได้และกำไรน่าจะโตพอสมควร ผมก็ชอบอีก.. ก็เลยได้ซื้อ ps เข้ามาอีก


ตอนผมถือหุ้นอสังหาอยู่ 2 ตัวความคิดผมก็เริ่มตกผลึกแล้วล่ะครับ ว่าทำไมหุ้นอสังหาถึงได้เป็นกลุ่มที่น่าสนใจขึ้นมาอย่างเห็นได้ชัดในปีนี้.. เพราะว่าสถานการณ์ของกลุ่มมันดูแย่ ในขณะที่ยอดขายของบริษัทอสังหาหลายรายยังคงสูงขึ้นเรื่อยๆ... เห็นปุ๊บผมก็เลยนึกถึงคำที่ ปีเตอร์ลิ้ช เลยบอกเอาไว้ว่า "ให้ลงทุนใน บริษัทยอดเยี่ยมในอุตสาหกรรมยอดแย่" ผมก็ปิ๊งเลยครับ กลุ่มอสังหา Key สำคัญอย่างนึงในการดำเนินธุรกิจคือเรื่องสภาพคล่อง เพราะต้องลงเงินทุนเยอะ บริษัทที่อยู่ได้คือบริษัทที่มีสภาพคล่องดี ซึ่งบริษัทอสังหาส่วนใหญ่ในตลาดก็มีสภาพคล่องดีกันหลายราย ... การซื้ออสังหาในภาวะแย่ๆ คนมักจะกลัวไม่ได้บ้าน ไม่ได้คอนโด เพราะฉะนั้นบริษัทที่ชื่อเสียงจะได้เปรียบมาก ...


จากภาวะอุตสาหกรรมแย่ๆ มันทำให้บริษํทที่มีสภาพคล่องดี ชื่อเสียงดี สามารถทำธุรกิจต่อได้ ในขณะที่บริษัทเล็กๆที่ขาดทั้ง 2 ข้อ หรือข้อในข้อ 1 ไปทำธุรกิจยากขึ้น... บริษัทที่ใหญ่อยู่แล้วก็จะยิ่งใหญ่ขึ้นไปอีก แกร่งอยู่แล้วก็ยิ่งแกร่งขึ้นอีก .. เลยเป็นที่มาของการศึกษาหุ้นกล่มนี้อย่างลึกขึ้น สิ่งที่ผมคิดไว้ก็ยิ่งชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ Pre-sale ของบริษัทใหญ่ๆในตลาดนี่เรียกได้ว่าอยู่ในระดับที่ดีพอสมควรเลยครับ


สุดท้ายผมก็ดูมันเกือบทั้งกลุ่มแหละครับ เอา Ratio มาเทียบกับดูย้อนหลังไปหลายๆปี ก็เริ่มเห็นว่าใครเด่นกว่าใครด้านไหน ข้อมูลบางส่วนยังไม่รู้ก็อาศัยอ่านเอา อาศัยถามเอา ก็เลยได้ลงทุนอสังหาเพิ่มขึ้นๆ นอกจาก lpn ps ก็มี spali siri เพราะหุ้นมีราคาถูกเอามากๆ ทั้งๆที่ผลกำไรเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ratio ต่างๆที่แสดงถึงคุณภาพในการบริหารงานก็จัดได้ว่าไม่แพ้บริษัทอื่นๆในกลุ่ม แต่มี pe ต่ำกว่ากันร่วมๆครึ่ง
ต่อไปจะเป็นยังไงก็ต้องติดตามครับ หุ้นอสังหาบางตัวที่ผมซื้อมาผมก็ขายไปแล้ว บางตัวก็ถืออยู่เพราะยังเห็นว่าผลงานยังดีและมีราคาถูก

ผมย้อนกลับมามองอดีตที่ผมขาดทุนหุ้นอสังหา อาจจะเป็นเพราะว่าวันนั้นผมยังศึกษาหุ้นกลุ่มนี้น้อยไปหน่อย ไม่ค่อยได้เอาแต่ละบริษัทมาเทียบกับ และจังหวะการลงทุนมันผิดกันเยอะครับ ในอดีตที่ผมเล่นหุ้นมาตลอด ยังไม่เคยมีช่วงไหนที่หุ้นอสังหาน่าสนใจเท่าตอนนี้ ราคาถูกเท่าตอนนี้ ทั้งๆที่คุณภาพในการทำธุรกิจมันไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปมาก แต่ถ้าจะเล่นกลุ่มนี้ก็ต้องศึกษาดีๆนะครับ ตัวถูกยังมีตัวแพงก็มี ตาดีได้ตาร้ายเสีย แฮ่ม


ปล. เอาเข้าจริงๆผมก็รู้เรื่องหุ้นกลุ่มนี้ไม่ได้ลึกมากๆนะครับ ทำเลไหนดี คอนโดไหนน่าจะขายดีขายไม่ได้ ผมไม่รู้เรื่องเลยจริงๆ คนที่แม่นๆกว่าผมนั้นมีอีกเยอะแยะ ผมเน้นมองเป็นภาพใหญ่มากกว่า ว่าบริษัทไหนเก่งด้านไหน เด่นด้านไหน ทำผลงานเป็นอย่างไร และราคาถูกหรือแพง แค่นั้นเองครับ

[yoyo]

คุณ yoyo ช่วยสอนวิธีการดู property fund หน่อยครับ
ว่าดูอย่างไรว่าตัวไหนน่าจะดีกว่ากันเพราะว่าแต่ละตัวก็เก็บค่าเช่า
เหมือนกัน ก็ไม่น่ามีตัวไหนโดดเด่นกว่ากัน
และเรื่องการบันทึกบัญชีของ prop fund จะนำค่าเสื่อมราคา
ไปนับเป็นรายได้จริงหรือครับ

prop fund แต่ละตัวเก็บค่าเช่าเหมือนกัน.. แต่มันไม่เหมือนกันหรอกครับ..
Bigc Hmpro Cpall ค้าปลีกเหมือนกันมันยังไม่เหมือนกันเลย มีอีกหลายปัจจัยที่ทำให้หุ้นในกลุ่มเดียวกันแตกต่างกันไป เพราะเวลาเราวิเคราะห์หุ้น เราไม่ได้ดูแต่ปัจจัยอุตสาหกรรมเท่านั้น เราต้องวิเคราะห์ลึกไปถึงตัวธุรกิจ ความแข็งแกร่ง แนวโน้ม position ของแต่ละบริษัทด้วย นี่แหละครับเสน่ห์ของการลงทุน ไม่มีหุ้นตัวไหนในโลกเหมือนกันได้ 100% หรอกครับ

prop fund เป็นกลุ่มหนึ่งที่ผมชอบเอาไว้เป็นที่พักเงิน เพราะส่วนตัวไม่นิยมถือเงินสดเท่าไหร่ มีเงินเท่าไหร่ก็ซื้อหุ้น ถ้าหาหุ้นซื้อไม่ได้ก็เอามาซื้อ prop fund เพราะผมมองมันมีคล้ายๆการฝากเงินที่ให้ดอกเบี้ยสูง เพราะถ้าวิเคราะห์เลือกให้ถูกตัวผมว่าความเสียงของ prop fund นี่หลายๆตัวค่อนข้างต่ำ แต่ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าความเสี่ยงพอควร

ปัจจัยหลักที่ผมวิเคราะห์ prop fund คือสภาพคล่องครับ เพราะผมตั้งโจทย์ไว้แต่แรกแล้วว่าเอาไว้เป็นที่พักเงิน เพราะฉะนั้นสภาพคล่องควรจะสูง ผมกรองออกมาจากทั้งหมด เหลือน่าสนใจอยู่แค่ 3 ตัวเท่านั้นคือ CPNRF SPF TFUND  จริงๆก็ดีเหมือนกันครับ จะได้ไม่ต้องคิดวิเคราะห์กันเยอะ มีให้ 3 ตัวเท่านั้นแหละ

cpnrf ข้อเด่น คือ ความมั่นคงในการเก็บรายได้ผมว่าทำได้สูงที่สุด แนวโน้มการเติบโตก็มั่นคงที่สุด ปันผลต่อปีที่สูงที่สุด ข้อเสียคือเป็นกอง Lease hold คือเมื่อหมดอายุสัญญาเช่ามูลค่าก็จะเป็นศูนย์

spf ข้อเด่นคือ ราคามัน discount กว่าคนอื่นเค้าเยอะในขณะที่จ่ายปันผลได้ในระดับสูสีกับอีก 2 ตัวที่เหลือ เด่นอีกด้านคือมี การันตีค่าเช่าจากบางกอกแอร์เวย์ประมาณ 0.60 บาทต่อหน่วย หักค่าใช้จ่ายนิดหน่อยก็น่าจะได้ประมาณ 0.55 ต่อหน่วยได้ ข้อเสียเหมือน cpnrf ครับ เป็น lease hold และก็กำไรอาจจะผันผวนตามธุรกิจท่องเที่ยว แต่จะไม่ถึงกับแกว่งมากๆ เพราะมีรายได้ส่วนที่เป็น Fix อยู่พอสมควร

tfund ข้อเด่นคือ เป็น Free hold ก็ให้เช่ามันไปได้เรื่อยจนโรงงานหมดสภาพกันไปข้างล่ะครับ แต่จุดด้อยของ tfund ก็คือ ความสามารถในการขึ้นค่าเช่าผมว่าไม่สูงเท่าไหร่ และก็ผันผวนตามเศรษฐกิจมากกว่าตัวอื่นหน่อย ณ ราคา 9.55 นี่ ก็แพงกว่าเค้าเพื่อน

แต่ละตัวมีข้อดีข้อเสียแตกต่างกันไป เลือกเอาตามความชอบครับ... บางทีผมคิดอะไรไม่ออก ก็ซัดมันทั้ง 3 ตัวเลย เวลาซื้อขายจะได้ยิ่งง่าย

ส่วนที่ถามเรื่องค่าเสื่อมเอาไปคิดเป็นรายได้... ผมว่าไม่ใช่มั๊งครับ
งบกองทุนอสังหานี่ดูง่ายๆเลยครับ... เก็บค่าเช่าได้เท่าไหร่ เป็นรายได้ จ่ายค่าบำรุงรักษาเท่าไหร่เป็นต้นทุน ส่วนที่เหลือคือกำไร แค่นี้เองครับไม่ต้องคิดมาก

[yoyo]

snc สะดุดไปยาวครับ ผมเองไม่ได้ตามตัวนี้ละเอียดเท่าไหร่แล้ว
จริงๆหลังจากธุรกิจเค้ามีปัญหาในการปรับ model ใหม่อยู่เค้าก็พัฒนาปรับปรุงให้ดีขึ้นจากจุดต่ำสุดมาพอสมควรแล้ว เพียงแต่การเพิ่มทุนครั้งนั้นจำนวนมากทำให้จำนวนหุ้นมันเพิ่มขึ้นพอสมควร กำไรเพิ่มขึ้นแต่ก็โดยหุ้น dilute ไปทำให้ eps ยังดูห่างกับก่อนที่จะเพิ่มทุน ก่อนที่จะปรับ model ใหม่ ราคาแถวๆนี้ก็คิดเป็น p/e นี่ไม่น้อยเหมือนกัน เลยยังไม่ได้สนใจติดตามละเอียดเท่าไหร่ครับ

ปล. วันนี้วิ่งกระจายเลยครับ สงสัยเพราะบทวิเคราะห์ Hit&Run ของ BLS ออกมาวันนี้มั๊ง

[i_sarut]

พี่ yoyo เวลาประเมินมูลค่าหุ้น ส่วนมากใช้วิธีไหนเป็นหลักครับ  :?:

[naris]

ดีครับโย เอาความรู้ที่ล้นในหัวมาแบ่งปันทางTHAIVIนี้อีกทาง(นอกจากจะมีให้ในsettradeแล้ว)
โยเป็นหนึ่งในสองคนของเวปเราที่พี่รู้จักและเห็นว่าสัญชาติญาณนักล่าแรงจริงๆ และมีใจเป็นนักสู้ ไม่ยอมแพ้อะไรง่ายๆ ซึ่งพี่ว่าเป็นข้อดีมากๆสำหรับคนที่จะประสบความสำเร็จในชีวิตการลงทุนแนวVI ที่ต้องเชื่อมั่นในตนเอง

แวะมาคารวะเซียนตัวจริง

[uncleBE]

ขอบคุณคุณโยสำหรับบทความและคำแนะนำเกี่ยวกับหุ้นอสังหาฯ
คงต้องไปต่อยอดหาความรู้เพิ่มอีกเยอะๆ ครับ

[tummeng]

รบกวนขอถามเกี่ยวกับ property fund หน่อยครับ สงสัยมาพักใหญ่แล้วครับ  

เคยคิดไว้เป็นที่พักเงิน เวลามีเงินสดในมือเหลืออยู่เหมือนกัน แต่ยังสงสัยอยู่ว่าถ้าหากเราซื้อ property fund ไปและขายก่อนปันผล XD (ซึ่งปีหนึ่งมี 4 หน) แล้วเราก็นำเงินกลับไปซื้อหุ้นใหม่  เราก็จะไม่ได้รับประโยชน์อะไรจากการลงทุนในช่วงเวลาที่เราซื้อ property fund  เลยใช่หรือเปล่าน่ะครับ (ถ้าโชคดีอาจจะได้ capital gain นิดหน่อย) หรือว่าผมเข้าใจอะไรผิดไปหรือเปล่าน่ะครบ

ขอบคุณครับ

[kewin]

ขอบคุณ คุณ yoyo มากครับสำหรับคำอธิบายเรื่อง prop fund
ผมขอถามเกี่ยวกับการอ่าน research หน่อยสิครับ
ว่าคุณ yoyo อ่าน research เยอะขนาดไหนครับ
ประมาณว่าอ่านเรื่องภาพรวมเศรษฐกิจไหมหรือดูเฉพาะรายตัว
ที่ตัวเองมองอยู่

2.อ่าน research แล้วรู้สึกไหมครับว่าโบรกเกอร์ชอบกดกำไรของ
บริษัทต่ำกว่าที่เป็นจริงแล้วมาทยอยปรับประมาณการ
มีข้อแนะนำหรือประสบการณ์พอแชร์ให้ฟังได้ไหมครับ

[kewin]

1.ถ้าเราซื้อ prop fund ที่ราคาต่ำกว่า nav จะถือว่ามี mos ไหม บางคนอาจจะบอกว่าไม่ได้มีกฎอะไรที่ราคา prop fund จะต้อง trade สูงกว่า nav ดังนั้นจริงๆแล้ว nav บอกอะไรกับเราได้บ้างครับ



2.ระยะยาว nav ของ prop fund ประเภท lease hold จะต้องลดลงใช่หรือไม่เพราะว่าน้อยลงตามสิทธิ์ในการเช่า



3.สมมุติว่าผมถือ t-fund เอาไว้แล้ว t-fund เพิ่มทุนโดยการซื้อคลังสินค่ามาเพิ่มจาก ticon ผมจะโดน dilute อย่างไรบ้างครับ เพราะว่าผมได้พื้นที่ให้เช่ามากขึ้นแต่ว่าก็มีคนมาถือ t-fund มากขึ้นเหมือนกัน



4.กรณี ticon ขายสินทรัพย์เข้า t-fund ต้องถือย่างต่ำ 33% ถ้า ticon อยากถือมากกว่านั้นจะถือได้ไม่เกินกี่% ครับ



5.วิธีการคำนวณเงินปันผลของpropfund สมมุติว่าผมรู้ว่ามีพื้นที่เช่ากี่ตรม แล้วอัตราการเช่า และ % กับค่าใช้จ่าย ผมก็คำนวณเงินปันผลได้แล้วใช่ไหมครับเช่น มีพื้นที่เช่า 100000 ตรม เช่าตรมละ 200 บาทต่อเดือน

อัตราการเช่าร้อยละ 95% ผมเอา 1แสนคุณ 200 บาท *.95*12(เดือน)= 228 ล้านบาทถ้าค่าใช้จ่าย 15% ของรายได้ ก็ 228-34.5=193.8 ถ้าปันผลร้อยละ 90% เท่ากับว่าจะปันผล 174.42 ล้านบาท

วิธีคำนวณของผมถูกต้องไหมครับแล้วเวลาคำนวณจริงคุณ yoyo มีข้อแนะนำอะไรไหมครับ

[yoyo]

[quote="i_sarut"]พี่ yoyo เวลาประเมินมูลค่าหุ้น ส่วนมากใช้วิธีไหนเป็นหลักครับ

[yoyo]

ขอบคุณ คุณ yoyo มากครับสำหรับคำอธิบายเรื่อง prop fund
ผมขอถามเกี่ยวกับการอ่าน research หน่อยสิครับ
ว่าคุณ yoyo อ่าน research เยอะขนาดไหนครับ
ประมาณว่าอ่านเรื่องภาพรวมเศรษฐกิจไหมหรือดูเฉพาะรายตัว
ที่ตัวเองมองอยู่

2.อ่าน research แล้วรู้สึกไหมครับว่าโบรกเกอร์ชอบกดกำไรของ
บริษัทต่ำกว่าที่เป็นจริงแล้วมาทยอยปรับประมาณการ
มีข้อแนะนำหรือประสบการณ์พอแชร์ให้ฟังได้ไหมครับ

1. แรกๆผมอ่าน research เยอะครับ ก็มีอะไรก็อ่านไปเรื่อยๆ
แต่ทุกวันนี้ต่างไปเยอะแล้วครับ ผมก็มักจะอ่านเฉพาะหุ้นที่ถือ หุ้นที่สนใจ
ส่วนที่วิเคราะห์ภาพรวมนี่ก็นานๆอ่านดี หรือไม่ก็เปิดผ่านๆ เพื่อให้ได้ข้อมูลคร่าวๆที่ผมอาจจะตกหล่นไป ... ภาพรวมนี่ผมดูไม่ละเอียดเพราะว่าผมรู้สึกว่ามันเกี่ยวข้องกับหุ้นที่ผมสนใจหรือถืออยู่ไม่เยอะนัก ก็จะอาศัยดูเอาว่าหุ้นที่เราถือนั้นมีปัจจัยอะไรเกี่ยวข้องบ้าง แล้วถ้าเปิดๆเจอก็ค่อยอ่าน

2. เห็นด้วยอย่างยิ่งครับ เพราะงานนักวิเคราะห์นี่มันก็ทำยากเหมือนกันนะครับถ้าจะวิเคราะห์ตัวเลขอย่างที่ตัวเองคิดได้ตลอด โดยเฉพาะเมื่อนักวิเคราะห์คนอื่นๆวิเคราะห์เอาไว้ต่ำๆ เราจะใส่กำไรออกมาสูงโดดจากคนอื่นมันก็เสี่ยวๆครับ ถ้าวิเคราะห์ถูกมันก็ดีไป วิเคราะห์ผิดก็ซวย สู้วิเคราะห์พอๆกับคนอื่นยังง่ายกว่า แม้ว่าจะวิเคราะห์ต่ำไป เดี๋ยวก็ค่อยเพิ่มที่หลังได้ นี่เลยเป็นสาเหตุหนิ่งที่เวลาผมอ่านบทวิเคราะห์ผมจะพยายามมอ่านเอาเฉพาะข้อมูลที่เป็น Fact หรือข้อมูลที่มาจากผู้บริหาร มากกว่าใช้ข้อมูลที่ต้องผ่านการใช้วิจารณาณของนักวิเคราะห์ เช่น รายได้ กำไร ราคาเป้าหมาย ฯลฯ

[yoyo]

1.ถ้าเราซื้อ prop fund ที่ราคาต่ำกว่า nav จะถือว่ามี mos ไหม บางคนอาจจะบอกว่าไม่ได้มีกฎอะไรที่ราคา prop fund จะต้อง trade สูงกว่า nav ดังนั้นจริงๆแล้ว nav บอกอะไรกับเราได้บ้างครับ

1.  nav สูงกว่าราคาไม่ได้หมายความมี mos สูงเสมอไป แต่ก็พอจะบอกเราคร่าวๆได้เหมือนกันครับ สรุปว่า nav นี่ถ้าจะใช้ก็ใช้ได้ เพียงแต่ต้องใช้เป็นตัวกรองขั้นต้นๆเท่านั้น ว่ากองไหนน่าสนใจรึเปล่า แต่พอเรากรองตัวที่สนใจออกมาได้จำนวนนึงแล้ว ก็มีความจำเป็นอยู่ดีที่จะต้องศึกษาลงไปใช้ลึกขึ้นว่าแต่ละตัวควรจะมีมูลค่าเท่าไหร่ จะใช้แค่ nav ไม่พอ

"บางคนอาจจะบอกว่าไม่ได้มีกฎอะไรที่ราคา prop fund จะต้อง trade สูงกว่า nav" อยากจะออกความเห็นต่อประโยคนี้หน่อยครับ เพราะตั้งแต่ผมอ่านกระทุ้ในเวปนี้มาเยอะพอสมควร เจอความเห็นแนวนี้ออกมาอยู่เรื่อยๆ

บางคนใช้เหตุผลนี้ในการตัดสินใจขายหุ้นบางตัวออกไป เพราะบอกว่าไม่มีอะไรยืนยันว่าจะดี หรือไม่มีกฏที่บอกว่าจะดี ... จริงๆแล้วในตลาดหุ้นมันไม่มีความแน่นอน 100% อยู่หรอกครับ ไม่ว่าจะลงทุนแบบไหน ลงทุนหุ้นอะไรก็ตาม มันมาคู่กับความไม่แน่นอนเสมอ ถ้าเราจะมองหาความแน่นอนแบบว่ายืนยันได้ว่าดีแน่ๆกำไรแน่ๆ อย่ามองหาในตลาดหุ้นครับ เพราะมันไม่มี มันมีแต่ประเภท ความเสี่ยงเทียบกับผลตอบแทนแล้วมันคุ้มค่าหรือไม่

2.ระยะยาว nav ของ prop fund ประเภท lease hold จะต้องลดลงใช่หรือไม่เพราะว่าน้อยลงตามสิทธิ์ในการเช่า

ทั้ง Freehold และ Leasehold นี่ระยะยาว NAV จะลดลงทั้งคู่ครับ แต่ leasehold จะลดลงเร็วกว่าเพราะเมื่อหมดอายุ nav ก็กลายเป็นศูนย์ ในขณะที่ freehold สินทรัพย์มันไม่ได้มีอายุการใช้งานแบบ Infinity เพราะฉะนั้นเมื่อเวลาผ่านไปสินทรัพย์มันก็เสื่อมสภาพได้เหมือนกัน

3.สมมุติว่าผมถือ t-fund เอาไว้แล้ว t-fund เพิ่มทุนโดยการซื้อคลังสินค่ามาเพิ่มจาก ticon ผมจะโดน dilute อย่างไรบ้างครับ เพราะว่าผมได้พื้นที่ให้เช่ามากขึ้นแต่ว่าก็มีคนมาถือ t-fund มากขึ้นเหมือนกัน

การเพิ่มทุนของกองทุนอสังหาต่างกับหุ้นตรงที่ หุ้นเมื่อเพิ่มทุนไปบริษัทต้องใช้เวลาพอสมควรที่จะเอาเงินเพิ่มทุนนั้นไปลงทุนให้เกิดกำไรงอกเงยเพื่อทดแทนกับจำนวนหุ้นที่เพิ่มขึ้นจึงเกิด dilution ทันทีที่เพิ่มทุน ในขณะที่กองทุนอสังหานั้นเมื่อเพิ่มทุนปุ๊บ มันก็เอาไปซื้อสินทรัพย์ทันทีและสร้างกำไรได้ทันที เพราะฉะนั้นเวลาผมซื้อกองทุนอสังหาการเพิ่มทุนไม่นับว่าเกิด Dilute ครับ ก่อนเพิ่มทุนหลังเพิ่มทุน มูลค่ากองทุนมันจะไม่เปลี่ยนแปลงมากนักจนต้อง Concern

4.กรณี ticon ขายสินทรัพย์เข้า t-fund ต้องถือย่างต่ำ 33% ถ้า ticon อยากถือมากกว่านั้นจะถือได้ไม่เกินกี่% ครับ

อันนี้ไม่แน่ใจครับ

5.วิธีการคำนวณเงินปันผลของpropfund สมมุติว่าผมรู้ว่ามีพื้นที่เช่ากี่ตรม แล้วอัตราการเช่า และ % กับค่าใช้จ่าย ผมก็คำนวณเงินปันผลได้แล้วใช่ไหมครับเช่น มีพื้นที่เช่า 100000 ตรม เช่าตรมละ 200 บาทต่อเดือน

อัตราการเช่าร้อยละ 95% ผมเอา 1แสนคุณ 200 บาท *.95*12(เดือน)= 228 ล้านบาทถ้าค่าใช้จ่าย 15% ของรายได้ ก็ 228-34.5=193.8 ถ้าปันผลร้อยละ 90% เท่ากับว่าจะปันผล 174.42 ล้านบาท

วิธีคำนวณของผมถูกต้องไหมครับแล้วเวลาคำนวณจริงคุณ yoyo มีข้อแนะนำอะไรไหมครับ

พอจะคำนวณข้อมูลปันผลในระยะสั้นได้ครับ แต่ปันผลในระยะยาวก็ต้องดูแนวโน้มของสินทรัพย์นั้นๆด้วย ว่าจะสร้างรายได้กำไรได้เพิ่มหรือลดลงมากแค่ไหนในอนาคต

เวลาผมประเมินผมไม่ถึงกับประเมินออกมาละเอียดขนาดนี้หรอกครับว่าจะมีรายได้เท่าไหร่ ค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ ผมอาศัยตัวเลขย้อนหลังว่ากำไรมีความสม่ำเสมอแค่ไหน มีแนวโน้มโตขึ้นอย่างไร อย่าง cpnrf นี่ผมก็ดูว่าเค้าก็จ่ายปันผลได้ประมาณ 0.90 บาท ในขณะที่ย้อนหลังไปกำไรและปันผลก็เพิ่มขึ้นทุกปี ปีละนิดหน่อย และเมื่อไปดูรายละเอียดกองทุนที่บอกว่าค่าเช่ามีสัญญาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 5% ผมก็ประเมินคร่าวๆไปเลยว่าปีนี้น่าจะจ่ายปันผลประมาณ 0.90 และเติบโตปีละ 2-3% (บริษัทให้ว่า 5% แต่ผมก็เน้นเอาปลอดภัยไว้ก่อนลดเหลือซัก 2-3 ก็พอ)

[hongvalue]

กระทู้นี้มันดีครับ พี่โยตอบละเอียดดี

ถามเยอะๆเลยคร๊าบ ผมรอเก็บตกวิชาเซียนอยู่ :lol: