อสังหา 2 ตัวนี้น่าสนใจหรือเปล่าครับ ใครติดตามบ้าง

[ลูกอิสาน]

PF และ MJD

ที่ว่าดีคือราคาถูกเมื่อเปรียบเทียบกับกำไร  งบการเงินค่อนข้างดี ปันผลดี เป็นผู้เล่นในตลาดที่พอจะมีจุดเด่น  รายได้ที่จะรับรู้ภายใน 2 ปี มีความแน่นอนสูง

P/E ประมาณ 4.5-6 เท่า
D/E ประมาณ 1.2-1.6
ปันผลประมาณ 6-7%

มีใครมองๆบ้างครับ มีความเสี่ยงอะไรที่ต้องติดตามหรือเปล่า

[mprandy]

เคยดู MJD ตอน IPO แต่หลังจากนั้นก็ไม่ได้ตามอีกเลยครับ เห็นว่าทำคอนโดเป็นหลัก (ไม่รู้ตอนนี้ขาลงหรือยัง) ส่วน PF เข้าใจว่าแกซื้อที่แถวบางใหญ่ รัตนาธิเบศร์ แถว ๆ นั้นไว้เยอะมาก ๆ ถ้ามีรถไฟฟ้าผ่าน น่าจะได้ประโยชน์เยอะ

ขอไปทำการบ้านก่อนครับ  :8)

[Eka]

ที่มา ริมถนนนักลงทุน วันศุกร์ที่ 28 มีนาคม พ.ศ. 2551
๐ "ฟันธง" รถไฟฟ้า "3 สายแรก" มีโอกาสแจ้งเกิดมากที่สุด คือ สายสีม่วง, แดง, เขียว งานนี้ "ชายนิด โง้วศิริมณี" อมยิ้ม "แก้มตุ่ย" แบไต๋ว่า "พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค" ดอดเข้าไปซื้อที่ดิน "แนวรถไฟฟ้า" (3 สาย) ตุนไว้แล้ว 2,000 ไร่ ตั้งแต่เมื่อ 5 ปีที่แล้ว เลยเตรียมงัด "แลนด์แบงก์" ออกมาพัฒนา พร้อม "เร่งสปีด" เพิ่มสัดส่วน "คอนโดมิเนียม" จาก 20% เป็น 30% ของพอร์ต ภายใน 3 ปี รับจังหวะรถไฟฟ้าที่จะสร้างเสร็จ..ใคร "เสือปืนไว" รีบไป "เก็บ" หุ้น PF เอาไว้แต่เนิ่นๆ "มีลุ้น"
=====================================
ที่มา ข่าวหุ้น วันที่ 25 มี.ค. 2551
"ฉาย"ชักติดลมไล่ต้อนPFอีกตัว:ผู้บริหารเห็นดีด้วย เชื่อภาพรวมบริษัทดีขึ้น
"ฉาย บุญนาค"เตรียมเก็บหุ้นพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค(PF) อีกตัวต่อจาก STAR หลังเห็นอนาคตผลประกอบการดีจ่ายปันผลสม่ำเสมอ แถมราคายังถูก "ธีระชน"เห็นดีด้วยเชื่อเป็นสัญญาณดีต่อภาพรวมบริษัท แต่ไม่อยากให้เป็นแค่เล่นเพื่อเก็งกำไรเชียร์ให้ถือยาว

นายฉาย บุยนาค นักลงทุนรายใหญ่ เปิดเผยกับ "ข่าวหุ้นธุรกิจ"ว่า ส่วนตัวแล้วชอบหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์  โดยเฉพาะหุ้นบริษัทพร็อพเพอร์ตี้  เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ  PF  เนื่องจากมองว่าราคาหุ้นยังต่ำ จ่ายปันผลสม่ำเสมอ ผลประกอบการดีต่อเนื่อง โครงการต่างๆ ก็ขยายตัวได้ดี

"จริงๆ  แล้วผมชอบหุ้น property นะ เพราะผมมองว่าโอกาสในการเติบโตมีสูงเมื่อดูจากปัจจัยหลายๆ  อย่าง  ถ้าจะให้เลือกตอนนี้กำลังมองพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค อยู่ เนื่องจากราคาถูก จ่ายปันผลดี เป็นหุ้นที่น่าสนใจมาก" นายฉายกล่าว

ส่วนจะเป็นการซื้อขายเพื่อเก็งกำไรหรือไม่นั้น  ไม่สามารถตอบได้แต่คงต้องรอดูว่าราคาหุ้นมีเปอร์เซ็นที่เข้าข่ายในการขายทำกำไรได้หรือไม่ ถ้าเป็นไปได้อาจมีการถือในระยะยาวก็ได้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของราคาหุ้นบนกระดานมากกว่า

ดร.ธีระชน     มโนมัยพิบูลย์    ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการ    บริษัท พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF กล่าวว่า จากกรณีที่มีข่าวว่าจะมีนักลงทุนรายใหญ่อย่างนายฉาย บุญนาคเข้ามาซื้อหุ้นของบริษัทนั้นถือว่าเป็นสัญญาณที่ดี ที่จะทำให้นักลงทุนรายอื่นให้คววามสนใจใน  PFมากขึ้น หรืออาจส่งผลให้ราคาหุ้นปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่าจะเป็นหุ้นที่มีการซื้อขายเพื่อเก็งกำไร

"ส่วนตัวแล้วยินดีอย่างยิ่งที่นักลงทุนให้ความสนใจหุ้นของบริษัท ไม่จำเป็นต้องเป็นนักลงทุนรายใหญ่ จะเป็นใครก็แล้วแต่ มันสะท้อนให้เห็นว่ามีการติดตามความเคลื่อนไหวของบริษัทอยู่ตลอดเวลา แต่อยากขอให้ซื้อแล้วถือระยะยาวมากกว่า" ดร.ธีระชน กล่าว นอกจากนี้จะเห็นได้ว่านักลงทุนให้ความสนใจในรายละเอียด ทิศทางในการดำเนินงานรวมถึงติดตามผลการดำเนินงานที่ผ่านมาเป็นอย่างดี ซึ่งตรงจุดนี้เป็นอีกจุดหนึ่งที่จะทำให้ในอนาคตหุ้นของบริษัทจะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีขึ้น

ทั้งนี้ราคาหุ้นของ PF ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ต่ำมาก อยู่ที่ประมาณ 3-4 บาท ถ้าคิดจากเงินปันผลที่ 0.24 บาท ขณะเดียวกันบริษัทยังมีการรับรู้รายได้อย่างสม่ำเสมอ จึงทำให้หุ้นยังมีความน่าสนใจอย่างต่อเนื่อง  

อย่างไรก็ตามในฐานะผู้บริหารคงไม่สามารถเข้าไปยุ่งเกี่ยวกับหุ้นมากนัก แต่เชื่อว่าถ้าทำผลการดำเนินงานให้ดีขึ้นอย่างสม่ำเสมอ   จะสามารถทำให้นักลงทุนเชื่อมั่นในความสามารถของบริษัทได้มากขึ้น  

สำหรับผลประกอบการปี   2551  บริษัทเชื่อว่าจะมีการเติบโตอย่างสม่ำเสมอและต่อเนื่อง โดยคาดว่ารายได้แต่ละไตรมาสของปีนี้จะมีการเติบโตไม่น้อยกว่าไตรมาส 3 และ 4 ของปีก่อน ที่ไตรมาส 3/50 มีรายได้อยู่ที่ 1,800 ล้านบาท และไตรมาส 4/50 มีรายได้อยู่ที่ 1,900 ล้านบาท

โดยยอดขายและรายได้ที่ขยายตัวเพิ่มขึ้น     มาจากการที่บริษัทจะมีการเร่งพัฒนา และโอนโครงการแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ให้เร็วขึ้น เพื่อให้ทันกับมาตรการลดภาษีธุรกิจเฉพาะที่เหลือเพียง 0.1% จากเดิม 3.3% เป็นเวลา 1 ปี ส่วนโครงการใหม่ที่เปิดในปีนี้จะมีประมาณ 6 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 1.6 หมื่นล้านบาท เป็นโครงการคอนโดมิเนียม 2 โครงการ บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ 4 โครงการ

===================================
ปล. ไม่มีหุ้นนะคับ  ถ้าเห็นว่าไม่เหมาะสม ก็ลบได้เลยคับ

[คนขายของ]

ขนาดท่านลูกอีสานอยู่หาดใหญ่ ยังสนใจ Super Luxury Condo

สายตากว้างไกลจริงๆครับ

ในความเห็นผมผมว่า

1）การขยายเข้าไปทำโรงแรมอาจทำให้เงินจมเพราะระยะคืนทุนนานกว่า

2) เป็นธุรกิจที่ทางบริษัทยังไม่เคยทำมาก่อน จะรู้ทันพวกเชนที่รับบริหารไหม

3）กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ถือมากกว่า 70% ถ้าดีจะดีมาก ถ้าในทางกลับกันก็...

4) ผู้บริการยังหนุ่มยังแน่น ยังไม่คุ้นเคย ยังไม่รู้ซึ้งถึงฝีมือดีเท่าไหร่

แต่อย่างไรก็ตามผมว่าข้อดีเขาก็มีมาก ขอแนะนำให้เข้าเยี่ยมชมห้องตัวอย่าง

ในโครงการทีเขาขายอยู่เพื่อพิสูจน์ว่า "หากไม่ใช่ Cost Leadership ก็ต้อง  Differentiate" นั้นเนอย่างไร

ถ้าท่านลูกอีสานมากรุงเทพ ผมขออาสาพาทัวร์โครงการเองครับ

[ROGER]

ผมเล็ง MJD อยู่ ทำเลคอนโดของเขาน่าสนใจตรงแถวหัวหินและพัทยา ซึ่งตอนนี้กำลังบูมสุดๆๆ   หนี้น้อยดี แต่ระวังหน่อยครับ ตระกูลพูลวรลักษณ์นี่ลากดินทุกคน

[raruen]

[quote="ROGER"]ผมเล็ง MJD อยู่ ทำเลคอนโดของเขาน่าสนใจตรงแถวหัวหินและพัทยา ซึ่งตอนนี้กำลังบูมสุดๆๆ

[artvr4]

คุณ ลูกอีสาน ไม่ ดู MK อีกตัวครบ

ปันผลดี   p/e ต่ำ  หนี้ ไม่สูง

แต่รายได้เค้าทรงๆมาตลอดเลย ไม่รู้มาตรการภาษีอสังหา จะช่วยเค้าได้หรือเปล่า

[ลูกอิสาน]

ขอบคุณข้อมูลทุกท่านครับ

ตัว MJD เท่าที่ศึกษามาบ้างแบบไม่ได้เน้นลงลึก ตัวนี้จะเน้นตลาดบนจริงๆ สังเกตุได้ว่าลูกค้าเป็นต่างชาติถึงประมาณ 50% ทำให้มาร์จินน่าจะรักษาระดับได้ดีเกิน 10% บางครั้งคนมีเงินซื้อของก็ไม่ได้คิดมากมาย ขอให้สินค้าถูกใจ ทำเลดี แพงหน่อยก็จ่ายได้สำหรับคนรายเป็นเงินเล็กๆน้อยๆเท่านั้นเอง และสำหรับต่างชาติราคาก็ยังไม่แพงมาก แม้เงินบาทจะแข็งขึ้นมาก และที่สำคัญโครงการทั้งหมดได้รับ EIA แล้ว ดังนั้นจะไม่มีปัญหาแบบ prin ครับ

MJD รับรู้รายได้ตามเปอร์เซนต์ของงานที่ทำเสร็จ ดังนั้นรายได้จะผันผวนไม่มาก 3 เดือนแรกของปีนี้ทำยอดขายได้แล้วประมาณ 57% ของทั้งปีที่ผ่านมา ผมดูจากประมาณการของโบรคเกอร์ปีนี้น่าจะมียอดรับรู้รายได้ประมาณ 4000 ล้าน ผมมองมาร์จินสุทธิ 12% น่าจะทำกำไร 480 ล้าน หรือราคาตลาดปัจจุบัน 4.24  หักปันผล PE ประมาณ 6 เท่า  ตัวเลขข้างต้นเป็นแบบ conservative หน่อยนะครับ จริงๆอาจจะได้มากกว่านี้  ส่วนในปี 52 ยอดขายและรับรู้รายได้น่าจะสูงกว่าปี 51 เพราะยอดขายปีนี้น่าจะดี และมีโครงการใหม่ๆเปิดขาย รวมถึงที่ร่วมทุนกับ AIG ด้วย

ถ้าดูงบการเงิน DE อาจจะสูงไปนิด แม้จะเพิ่งขายหุ้น IPO คือเท่ากับ 1.6 เท่า แต่คาดว่าน่าจะรักษาอยู่ที่ระดับนี้ได้เพราะได้รับเงินมัดจำจากลูกค้า และมาร์จินก็ค่อนข้างดี ทำให้ทุนจะสูงขึ้นทันกับหนี้ และคงน่าเกลียดถ้าจะระดมทุนอีกเพราะเพิ่งขาย IPO ไป

ประเด็นที่ยังคาใจ คือเรื่องเงิน IPO 900 ล้าน นำไปซื้อที่หัวหิน 16 ไร่ หรือตกไร่ละ 56 ล้าน  ซึ่งผมไม่ค่อยมีความรู้เรื่องราคาที่ดิน แต่คิดเอาเองว่าแพงมาก โครงการนี้นำมาทำโครงการ 3000 ล้าน คาดมาร์จินสุทธิแค่ 14% เท่านั้นเอง  ผมไม่แน่ใจว่าใช้ที่ดินทั้งหมดเลยหรือเปล่า หรือยังมีที่เหลือพัฒนาต่อไป ถ้า 16 ไร่ ใช้ที่ไปทั้งหมด ผมว่าค่อนข้างแพง ท่านอื่นคิดว่าไงครับ ผมยังไหม่กับวงการอสังหาอาจจะไม่รู้เรื่องกับเขาก็ได้


ส่วนเรื่องผู้ถือหุ้นใหญ่ ตระกลูพูลวรลักษ์ ที่บอกว่าใส่รองเท้าแตะลากดิน ผมก็พอจะทราบข่าวเหมือนกัน แต่ก็ไม่แน่ใจเพราะตระกูลนี้ก็มีหลายสาแหรก ไม่รู้จะเหมือนกันหรือเปล่า และเท่าที่สังเกตุหุ้นในกลุ่มนี้ PE ลอยทุกตัวเช่น major traf sf

[Saran]

ประเด็นที่ยังคาใจ คือเรื่องเงิน IPO 900 ล้าน นำไปซื้อที่หัวหิน 16 ไร่ หรือตกไร่ละ 56 ล้าน  ซึ่งผมไม่ค่อยมีความรู้เรื่องราคาที่ดิน แต่คิดเอาเองว่าแพงมาก โครงการนี้นำมาทำโครงการ 3000 ล้าน คาดมาร์จินสุทธิแค่ 14% เท่านั้นเอง  ผมไม่แน่ใจว่าใช้ที่ดินทั้งหมดเลยหรือเปล่า หรือยังมีที่เหลือพัฒนาต่อไป ถ้า 16 ไร่ ใช้ที่ไปทั้งหมด ผมว่าค่อนข้างแพง ท่านอื่นคิดว่าไงครับ ผมยังไหม่กับวงการอสังหาอาจจะไม่รู้เรื่องกับเขาก็ได้

ข้อมูลในเวปของตลาดรายงานว่าไปทำโครงการอาคารชุดพักอาศัย พื้นที่ขายประมาณ 25000 ตร.ม. (มูลค่าโครงการ 3000 ล้าน เฉลี่ยแล้วโครงการนี้ขาย ตร.ม. ละ 120000 บาท  :shock:)
แต่ซื้อที่ดินไร่ละ 56 ล้าน โดยส่วนตัวเห็นว่าแพงมากๆ ที่ผมรู้ตอนนี้ที่ดินติดทะเลตกอยู่ประมาณไร่ละ 15-20 ล้านบาท ก็ซื้อได้แล้ว
มีใครพอจะรู้ไหมครับ ว่าบริษัทไปซื้อที่ดินตรงส่วนไหน ว่างๆ จะไปเช็คราคาให้

[คนขายของ]

ที่ตรงนี้ผมว่าสุดยอดนะครับ

ดูโครงการกับทำเลได้ที่นี่ โครงการนี้มีโรงแรม 5-6 ดาวด้วยครับ

www.marrakesh-huahin.com

[คนเรือ VI]

ROGER wrote:
ผมเล็ง MJD อยู่ ทำเลคอนโดของเขาน่าสนใจตรงแถวหัวหินและพัทยา ซึ่งตอนนี้กำลังบูมสุดๆๆ   หนี้น้อยดี แต่ระวังหน่อยครับ ตระกูลพูลวรลักษณ์นี่ลากดินทุกคน


เห็นด้วยเรื่องลากดินครับ

ผมไม่เห็นด้วยนะครับเรื่องหล่อลากดิน

แต่สมบัติในตระกูลจะเอามาแบ่งทำไม

ตลาดหุ้นเป็นทั้งเครื่องมือและโอกาสครับ ดูดีๆครับ

[ลูกอิสาน]

ที่ตรงนี้ผมว่าสุดยอดนะครับ
ดูโครงการกับทำเลได้ที่นี่ โครงการนี้มีโรงแรม 5-6 ดาวด้วยครับ
www.marrakesh-huahin.com

ขอบคุณสำหรับข้อมูลครับ คุณคนขายของ
เห็นทำเลแล้ว ก็พอจะเข้าใจแล้วครับว่าทำไมที่ดินราคาแพง
โครงการนี้น่าจะเริ่มรับรู้รายได้ในปี 52 หรือเปล่าครับเหมือนเพิ่งเริ่มก่อสร้าง
และยินดีครับที่สนใจหุ้นตัวเดียวกันอีกครั้ง หลังจากผมขาย hmpro ที่ 3 บาทก่อนเพิ่มทุนเมื่อ 2-3 ก่อน ไม่ทราบว่ายังถืออยู่หรือเปล่าครับ รวมถึง erawan ด้วยครับ ผมไม่ค่อยมีความรู้ด้านนี้เลยไม่ได้ถือตามครับ

[ลูกอิสาน]

[quote="artvr4"]คุณ ลูกอีสาน ไม่ ดู MK อีกตัวครบ

ปันผลดี

[artvr4]

[quote="ลูกอิสาน"][quote="artvr4"]คุณ ลูกอีสาน ไม่ ดู MK อีกตัวครบ

ปันผลดี

[Belffet]

MJD เล่นแต่ลูกค้าระดับบนมากๆ ติดยอดดอยครับ

ไม่ลงมาทำตลาดกะคนอื่นเลย

ผมว่าตัวนี้น่าสนนะ ในแง่ธุรกิจนะครับ แต่ในแง่ราคาหุ้น ไม่แน่ๆ

[คนขายของ]

สวัสดีครับท่านลูกอีสาน ท่านลูกอีสานขาย โฮมโปรไป แต่กำไรตัวอื่นมากมายมหาศาล กระผมต้องขอเรียนรู้จากคุณลูกอีสานอีกมากครับ

โฮมโปร นี่ผมเวียนไปเวียนมาหลายรอบครับ ส่วนเอราวัณตอนนี้ไม่มีแล้วครับ แต่อาจกลับมามีอีกที กำลังดูอยู่ครับ ผมเองเข้าใจกิจการอยู่ไม่กี่ประเภท ก็วนเวียนอยู่กับกลุ่มอุตสาหกรรมที่คุ้นเคยครับ คงต้องสร้าง Circle of Competence ให้ใหญ่ขึ้น

โครงการ Marrakesh ที่หัวหินคงจะลงมือสร้างในปีนี้ครับ ประมาณสามปีคงเสร็จ เนื่องจาก MJD รับรู้รายได้แบบตามความคืบหน้าของงาน กว่าจะเริ่มรับรู้ได้บ้างน่าจะปลายปี 52 เมื่อเร็วๆนี้ทางบริษัทลูกที่ JV กับ AIG ชื่อ MJAI ได้เปิดโครงการ ROYCE RESIDENCES ที่ซอยสวัสดี สุขุมวิท 31 ได้รับการตอบรับดีมากครับ มูลค่าโครงการประมาณ 3000 ล้านเหมือนกัน

อย่างไรก็ตามคงมีหลายท่านเป็นห่วงเรื่อง

1) ESCOW ซึ่งไม่สามารถนำเงินดาว์นมาหมุนได้
2) การที่บริษัทมีผลิตภัณฑ์ไม่หลากหลาย
3) การรับรู้รายได้แบบตามความคืบหน้าของงาน ไม่ใช่เมื่อโอน

ในขณะเดียวกันก็มีข้อดีเหมือนกัน

1) ออกผลิตภัณฑ์ได้ตรงใจลูกค้า
2) มีโครงการใหญ่รอโอนอยู่ในปีนี้ มูลค่าโครงการประมาณ 6000 ล้านขาย
ไปได้ประมาณ 75% แล้ว กระแสเงินสด และ หนี้คงลดลง
3) ขยายกิจการไปทำโรงแรม และ มีแผนที่จะทำ Serviced Apartment เพื่อทำกำไรที่ยั่งยืนมากขึ้น
4) ผมว่า MJD ใช้จ่ายงบโฆษณาไม่พร่ำเพรื่อดีครับ โดยมากใช้ direct mail หรือให้ Sales โทรแจ้งลูกค้าเก่า ซึ่งตรงกับกลุ่มเป้าหมายมากกว่า อย่างโครงการ ROYCE แทบไม่ได้โฆษณาเลยตอนนี้จองไปประมาณมากกว่า 50% แล้วครับ

ความเห็นผมอาจมีความลำเอียง ถ้าผิดพลาดประการใดขออภัยด้วยครับ

[newbie_12]

กระทู้คุณภาพคับแก้วเลยครับ

แวะเข้ามาเก็บความรู้ครับผม

[Wang yun fat]

อืมแล้ว  ci ล่ะครับ เน้นลูกค้า ไฮเอนด์เหมือนกัน
อ่าน thaicoon เล่มล่าสุด เรืองกฤตยาก็ไม่ธรรมดา

[คนขายของ]

ขออนุญาติแก้คำผิดหน่อยครับ

ที่ถูกต้องเป็น ESCROW ไม่ใช่ ESCOW


"มีโครงการใหญ่รอโอนอยู่ในปีนี้ มูลค่าโครงการประมาณ 6000 ล้านขาย
ไปได้ประมาณ 75% แล้ว กระแสเงินสด และ หนี้คงลดลง "



แก้เป็น กระแสเงินสดคงดีขึ้น และ หนี้คงลดลง

[Saran]

เมื่อตอนเย็นไปดูทำเลมาเรียบร้อยแล้วครับ ทำเลดีมากจริงๆ

[lixiang]

ขออนุญาติแก้คำผิดหน่อยครับ

ที่ถูกต้องเป็น ESCROW ไม่ใช่ ESCOW


"มีโครงการใหญ่รอโอนอยู่ในปีนี้ มูลค่าโครงการประมาณ 6000 ล้านขาย
ไปได้ประมาณ 75% แล้ว กระแสเงินสด และ หนี้คงลดลง "



แก้เป็น กระแสเงินสดคงดีขึ้น และ หนี้คงลดลง

พอดี กำลังดูตัวนี้ เหมือนกันน่ะค่ะ  ขอแชรความรุ้ด้วยค่ะ  
เห็น 56-1 ปีนี้ นโยบายการับรุ้รายได้ของ mjd ไม่ได้อยู่ ที่ยอดขายไปแล้วอย่างเดียว ขึ้นอยู่กับ
1 มีการทำสัญญาซื้อขายไม่น้อยกว่า 40% ของพื้นที่ที่เปิดขาย
2 และจะต้องได้รับเงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์ไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของราคาตามสัญญา
3 และพัฒนาเสร้นเรียบร้อยไม่น่อยกว่าร้อยละ 10% ของงานพัฒนาโครงการ

อันนี้ ก็อปมาจาก 56-1  ฐานะการเงินและ ผลดำเนินงาน

ในส่วนของนโยบายการรับรู้รายได้นั้น บริษัทฯ จะรับรู้รายได้ เมื่อได้มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายในจำนวนไม่น้อยกว่าร้อยละ 40 ของพื้นที่ที่เปิดขายและได้รับเงินชำระขั้นต้นไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของราคาขายตามสัญญาและงานพัฒนาเสร็จเรียบร้อยแล้ว ไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของงานพัฒนาโครงการตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ (Percentage of completion method) โดยอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จคำนวณโดยการเปรียบเทียบต้นทุนงานก่อสร้างที่เกิดขึ้นแล้วจนถึงวันสิ้นงวดกับต้นทุนงานพัฒนาทั้งหมดที่คาดว่าจะเกิดขึ้นโดยไม่รวมต้นทุนที่ดิน ทั้งนี้บริษัทฯ จะหยุดรับรู้รายได้สำหรับสัญญาจะซื้อจะขายที่ผิดนัดชำระเกินกว่า 3 งวดติดต่อกัน และอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จสูงกว่าเงินค่างวดที่รับชำระ

เพราะฉะนั้น การรับรุ้รายได้ในปีนี้ อาจจะไม่ถึง 6000 ล้านหรือ เปล่าค่ะ เพราะต้องเข้าข่ายสามข้อ  ผิดถูกยังงัย ช่วยกันแชรความคิดเห็นหน่อยค่ะ

[race_maddog]

ขอเสริมครับ

การรับรู้รายได้ของ MJD ที่ท่านข้างบนกล่าวมา
เป็นไปตามมาตรฐานการบัญชีของธุรกิจรับเหมาก่อสร้างครับ

[ลูกอิสาน]

ไม่ทราบผมเข้าใจถูกหรือเปล่า เรื่องกฎ escow ที่ไม่ไห้นำเงินดาวน์ไปหมุนคือเป็นการนำเงินที่ลูกค้าดาวไปฝากไว้กับสถาบันคนกลาง และจะคืนเงินส่วนนี้ให้กับผู้ประกอบการเมื่อได้โอนสินทรัพย์ให้ลูกค้าใช่ไหมครับ เพื่อป้องการลูกค้าจ่ายดาวน์ไปแล้วแต่โครงการไม่เสร็จ โอนไม่ได้


ส่วนประเด็นการรับรู้รายได้ของกลุ่มอสังหาเท่าที่พอทราบมีหลายแบบเช่น

-รับรู้ตามความสำเร็จของงาน เช่นสร้างตึกเสร็จ 20% ก็รับรู้รายได้ 20%
-รับรู้งวดเดียวเมื่อโอน วิธีนี้ทำให้รายได้ค่อนข้างผันผวน
-รับรู้เมื่อขายได้มากกว่า 40% และลูกค้าจ่ายดาวน์มากกว่า 20%

ไม่ทราบว่ามีแบบอื่นๆอีกหรือเปล่าครับ


กรณี mjd น่าจะรับรู้รายได้ตามความสำเร็จของงานนะครับ

[ลูกอิสาน]

กิมเอ็งวันนี้ครับ http://kelive.kimeng.co.th/kelive/userv ... ontId=5647

ยอดจองแข็งแกร่ง แนวโน้มกำไรปีนี้เติบโตสูง

ยอดจองจองไตรมาส 1/51 สุดแข็งแกร่ง

ยอดขาย presales ไตรมาส 1/51 ของ MJD ดีขึ้นจากปีที่แล้วมาก โดยทำได้สูงกว่า 1.50 พันล้านบาท ซึ่งมากกว่า 50% ของยอดจองปีที่แล้วทั้งปีที่ 2.81 พันล้านบาท ยอดขายที่แข็งแกร่งเพราะได้แรงหนุนจากโครงการเปิดใหม่ 2 โครงการซึ่งทำยอดขายได้ดีมาก ได้แก่ โครงการ Reflection Jomtien Beach มูลค่า 3.3 พันล้านบาท ขายได้แล้วกว่า 30% และ Royce Private Residences มูลค่า 3.0 พันล้านบาท ขายได้แล้ว 42% สำหรับโครงการวอเตอร์มาร์คและวินด์ ซึ่งเดิมเราเคยกังวลเรื่องการขายช้า ทำยอดจองได้ดีขึ้นมากในไตรมาส 1/51 เราคาดว่ายอดขาย presales ของ MJD ปีนี้จะโต 30% เป็น 3.65 พันล้านบาท

มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จะช่วยให้ระบายสต๊อกคอนโดสร้างเสร็จได้ดีขึ้น

เราคาดว่าโครงการที่จะสร้างเสร็จในปีนี้จนถึงไตรมาส 1 ปีหน้าของ MJD ได้แก่ วอเตอร์มาร์ค, แมนฮัทตัน และวินด์ สุขุมวิท จะทำยอดขายได้ดีขึ้น เนื่องจากประโยชน์จากมาตรการภาษีกระตุ้นอสังหาฯ ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อประหยัดค่าโอนและค่าจดจำนอง ณ สิ้นปี 2550 MJD มีโครงการเปิดขาย 8 โครงการ โดยมีมูลค่าเหลือขายรวม 5.7 พันล้านบาท และมียอดขายที่ยังไม่รับรู้เป็นรายได้จำนวน 3.74 พันล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 96% ของประมาณการรายได้ปี 2551 ของเรา

คาดกำไรปีนี้โตเท่าตัว

เราคาดว่าผลประกอบการปี 2551 จะโต 107% เป็น 580 ล้านบาทหรือ 0.83 บาทต่อหุ้น เนื่องจากมียอด backlog ยกมารับรู้เป็นรายได้ปีนี้จำนวนมาก และจะได้ประโยชน์จากภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าโอนที่ลดลง เราคาดว่ากำไรจะโตอีก 3% ในปีหน้าเป็น 597 ล้านบาท จากยอดจองที่แข็งแกร่งในปีนี้ ทั้งนี้ประมาณการกำไรของเรายังอิงมาตรฐานบัญชีฉบับเดิม เนื่องจากยังไม่มีข้อสรุปที่แน่ชัดในการเปลี่ยนมาใช้มาตรฐานบัญชีฉบับใหม่ที่ระบุว่าต้องรับรู้รายได้เมื่อโอนเท่านั้น

[ลูกอิสาน]

อีกตัวคือ PF ราคาเริ่มขยับขึ้นเกือบทุกวันเลยครับ
ผมประมาณกำไรปีนี้ 740 ล้าน จากยอดรับรู้รายได้ 8000 ล้าน และมาร์จินประมาณ 9.25% หรือราคาตลาด 4.64 บ/หุ้นได้ PE ประมาณ 4.7 เท่า


ตัวเลขข้างต้นมากจากผู้บริหารให้สัมภาษณ์ว่าจะรับรู้รายได้ 9000 ล้าน ยอดขาย 10000 ล้าน แต่ผม discount ลงมาหน่อย


หากดูความเป็นไปได้ว่าจะทำกำไรตามคาดหรือเปล่า ณสิ้นปีบริษัทมี backlog ยกมาก 3200 ล้าน รวมกับโครงการที่คาดว่าสามารถขายและรับรู้รายได้ปีนี้อีกเท่าตัว(สมมุติฐานเหมือนปี 50) เป็น 6400 ล้าน บวกกับออกกองทุนอสังหาอีก 500 ล้าน เป็น 7000 ล้าน  บวกกับการเปิดโครงการใหม่ๆ และการลดภาษีของรัฐบาล น่าจะทำให้ยอดรับรู้เพิ่มอีก 1000 ล้าน ดังนั้นยอดขาย 8000 ล้าน ผมเดาว่าน่าจะเป็นไปได้ ส่วนมาร์จิน วัสดุก่อสร้างอาจจะเพิ่มแต่การลดภาษีจะชดเชย บวกกับยอดขายที่เพิ่มน่าจะลดค่าใช้จ่ายคงได้ บริษัทมี DE แค่ 1.2 เท่า ซึ่งค่อนข้างต่ำและรับเงินดาวน์จากลูกค้าค่อนข้างน้อย ดังนั้นไม่น่าจะมีการเพิ่มทุนหรือกระทบจากกฎ escow


จุดแข็งของ PE เท่าที่ทราบมาบ้างคือค่อนข้างให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตของลูกค้า มีการลงทุนค่อนข้างมากเพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่ดี โดยได้รับรางวัล EIA monitoring ติดต่อกัน 3 ปีซ้อนด้วยครับ  เหล่านี้ผมคิดว่าลูกค้าโครงการน่าจะชอบและมี brand royalty หน่อยๆครับ ซึ่งเป็นผลดีในระยะยาว


เคยจำได้เลาๆว่า PF เคยเคลมว่าเค้าเป็นบริษัทอสังหาที่มีพนักงานปริญญาเอก โท มากที่สุดในไทย ประมาณ 60 คน ทำนองนี้ละครับ ซึ่งน่าจะเป็นผลดีต่อองกรณ์ในระยะยาวครับ

[kongkang]

 :shock:  :shock: โอ้ว....มายก้อด ดูPF วันนี้แล้ว  :ep:  แต่ว่าเนื่องจากไม่มีตัวนี้เลย

[leksmile]

pf ถ้าจำไม่ผิด q1 หรือ q2 จะมีช่วงที่ไม่ได้ metro park รับรู้กำไร อาจจะทำให้กำไรสดุดไป 1q ได้ แต่ถ้ามองทั้งปีก็น่าจะ ok

[beammy]

ไล่ราคากันสุดยอดมาก PF  :8)  ...

[คนขายของ]

คุณ lixing เข้าใจถูกต้องแล้วครับ MJD คงไม่ได้บันทึกกำไรเท่ากับมูลค่าของ

โครงการ WATERMARKประมาณ 6000 ล้านที่จะเสร็จในปีนี่เนื่องจากการเริ่มบันทึกกำไรได้ทยอยทำมาตั้งแต่โครงการ เข้าข่ายสามข้อที่ว่ามา ซึ่งยังไม่มากเท่าไหร่  น่าจะเหลือประมาณ 50-60% ได้ครับ

แต่ทั้งนี่ กระแสเงินสดจะดูดีขึ้นมาก เพราะที่ผ่านมาต้องนำเงินทุนหมุนเวียนบวกกับวงเงินกู้จากธนาคารสำรองจ่ายไปก่อน เมื่อได้เงินโอนเข้ามาประมาณ 70%  ของมูลค่าโครงการ ก็สามารถลดภาระเงินกู้ได้ เอาไปขยายงานต่อก่องานใหม่ นอกจากนี้ยอดขายเพิ่งฟื้นตัวเมื่อมีรัฐบาลจากการเลือกตั้ง และ ยกเลิก 30%

ปีที่แล้ว MJD บันทึกกำไรของสี่โครงการคือ Fullerton, Watermark A, Watermark B and Manhattan แต่ปีนี้จะมีการบันทึกกำไรจากเจ็ดโครงการคือ Fullerton, Manhattan, Watermark A, Watermark B, Wind Sukhumvit, Mykronos Hua-Hin and Wind Ratchayothin ครับ ผมว่ายอดขายปีนี้น่าจะประมาณ 3800-4000 ล้านได้ครับตามมาตรฐานบัญชีเก่า

อย่างไรก็ตามบริษัทที่ทำธุรกิจแบบอสังหาแบบ MJD ก็มีความเสี่ยงนะครับ เพราะว่า ถ้ามีการเปลี่ยนเป็นรับรู้รายได้เมื่อโอน กำไรก็คง swing น่าดู และการทำธุรกิจแบบวัวเนื้อ ความสำเร็จในอดีตไม่สามารถช่วยโครงการในอนาคตได้มากเท่าไหร่

[ROGER]

PF ต้องระวังหุ้นที่อยู่ในมือเจ้าหนี้ครับว่ายังเหลืออยู่อีกเท่าไหร่  หุ้นขึ้นหนักๆๆเมื่อไหร่  เจ้าหนี้ก็เทขายโครม  ทำให้ไปไหนไม่ได้ไกล  ทำจำไม่ผิด BBL ถืออยู่พอประมาณ เจ้า PF-W2 นี่แหละ