กองทุนอสังหา

[angore]

คิดว่ากองไหนดีที่สุดครับ ส่วนตัวผมชอบ       กองทุนสนามบินสมุยครับ เพราะคิดว่ามีที่เดียว และมีนัท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นทุกปี และปีนี้ได้ปันผล 0.3124

[GrahamDodd]

ไม่ทราบว่า มีใครรู้เกี่ยวกับกองทุนอสังหาสมุย หรืออีกหลาย ๆ กองทุน ในเรื่องต่อไปนี้ไหมครับ

1. ผลตอบแทนที่อยู่ประมาณ 9-10% นั้น เป็นผลตอบแทนแบบ compound rate หรือไม่
2. สิทธิการเช่าจะหมดไปใน 30 ปี ไม่ทราบว่า ผลตอบแทนที่ได้ตลอดช่วงอายุ 30 ปี มีการหักส่วนเงินต้นที่ต้องหายไปหรือยัง เพราะท้ายที่สุด อสังหาชิ้นนั้น ๆ ก็ต้องคืนเจ้าของไป
3. กองทุนแบบนี้ ราคาในตลาดควรลดลงทุกปี โดยนำเงินต้นลบออกด้วยค่าเสื่อมแบบตัดเส้นตรงและเงินปันผลหรือไม่
4. มีใครเคยลองประเมินมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดที่จะได้รับตลอดช่วงอายุหรือไม่ครับ

ตอนนี้สงสัยมากเลยครับ รบกวนผู้รู้ช่วยบอกด้วย

[mf]

ไม่ทราบว่า มีใครรู้เกี่ยวกับกองทุนอสังหาสมุย หรืออีกหลาย ๆ กองทุน ในเรื่องต่อไปนี้ไหมครับ

1. ผลตอบแทนที่อยู่ประมาณ 9-10% นั้น เป็นผลตอบแทนแบบ compound rate หรือไม่
2. สิทธิการเช่าจะหมดไปใน 30 ปี ไม่ทราบว่า ผลตอบแทนที่ได้ตลอดช่วงอายุ 30 ปี มีการหักส่วนเงินต้นที่ต้องหายไปหรือยัง เพราะท้ายที่สุด อสังหาชิ้นนั้น ๆ ก็ต้องคืนเจ้าของไป
3. กองทุนแบบนี้ ราคาในตลาดควรลดลงทุกปี โดยนำเงินต้นลบออกด้วยค่าเสื่อมแบบตัดเส้นตรงและเงินปันผลหรือไม่
4. มีใครเคยลองประเมินมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดที่จะได้รับตลอดช่วงอายุหรือไม่ครับ

ตอนนี้สงสัยมากเลยครับ รบกวนผู้รู้ช่วยบอกด้วย

กองทุนอสังหามีอยู่ 2 แบบหลักๆ คือซื้อขาดและเช่าสิทธิ อย่างกองทุนเกาะสมุยก็เป็นเช่าสิทธิ 30 ปีครับ เงินที่ทยอยคืนจะรวมเงินต้นไปแล้วเพราะครบ 30 ปี ค่าของกองทุนจะหมดเป็น 0 ตามสิทธิที่หมดไป

ดังนั้นเงินปันผลแต่ละปีที่คืนมาจึงเสมือนคืนเงินต้นออกมาด้วย คิดง่ายๆ แบบไม่ต้อง time value คือ 30 ปี ก็คืนปีละ 30 สตางค์ ปีนึงจ่าย 2 ครั้งก็เหมือนมีเงินต้นแฝงอยู่ 15 สตางค์เสมอ

ทีนี้ปัญหาอยู่ตรงที่ เงินปันผลมันเสียภาษีด้วยนี่สิ ถ้าหัก ณ ที่จ่ายก็ 10% ดังนั้นเวลาคิดผลตอบแทนต้องดูดีๆนะครับ กองกลุ่มนี้

และเวลาเค้าบอก return มันจะบอกเป็น IRR แต่เวลาเราเอาปันผลไปลงทุนมันได้เท่า IRR ง่ายๆ ที่ไหน ผมใช้วิธีถาม Modifield IRR มากกว่าครับว่าถ้าดอกเบี้ยเงินฝาก/ตราสารหนี้แบบนี้ สุดท้าย Modifield IRR เหลือเท่าไหร่

[mf]

เพิ่มเติม ประเด็นเงินปันผลรวมเงินต้นสำหรับกองทุนที่เป็นสิทธิการเช่า ประเด็นนี้คนในธุรกิจก็เล็งเห็นปัญหาครับ

เห็นว่ากำลังคุยกับ ก.ล.ต. อยู่เพื่อให้ปรับปรุงส่วนเงินต้นทยอยคืนให้แยกจากปันผล เพื่อให้เหมาะสมและเป็นธรรมมากกว่าปัจจุบัน ต้องรอดูครับ

[GrahamDodd]

ขอบคุณครับ
มันเหมือนเอาเงินปันผลที่ดูสูงมาหลอกคนทั่วไปให้ซื้อเลยนะครับ
ปัญหานี้ จริง ๆ แล้วกลต น่าจะบังคับให้มีการเปิดเผยที่ชัดเจนก่อนที่จะส่งเสริมเรื่องกองทุนอสังหานะครับ เพราะเท่าที่เคยคำนวณดู คนที่ได้ผลประโยชน์คือเจ้าของอสังหา ที่นำเงินสิทธิทั้งก้อนซึ่งมีขนาดใหญ่ไปใช้โดยมีต้นทุนต่ำมาก ๆ เลยนะครับ

ดังนั้น ถ้าผลตอบแทน 10% ต่อปี จากเงินต้น 10 บาท ก็หมายความว่า เราควรจะได้รับเงิน 1 บาททุกปีเป็นเวลา 30 ปี ดังนั้นกำไรของเราจึงเท่ากับ 30-10 = 20 บาท
และดังนั้น จึงมองเสมือนว่า ใน 30 ปีที่ผ่านไป เงินต้นเราโตแค่สองเท่า เท่านั้นเอง!!!! (เหมือนซื้อพันธบัตรดอกเบี้ย 5% สามสิบปี แต่ความเสี่ยงสูงกว่า)

ผมเข้าใจอย่างนี้ถูกไหมครับ

[mf]

ขอบคุณครับ
มันเหมือนเอาเงินปันผลที่ดูสูงมาหลอกคนทั่วไปให้ซื้อเลยนะครับ
ปัญหานี้ จริง ๆ แล้วกลต น่าจะบังคับให้มีการเปิดเผยที่ชัดเจนก่อนที่จะส่งเสริมเรื่องกองทุนอสังหานะครับ เพราะเท่าที่เคยคำนวณดู คนที่ได้ผลประโยชน์คือเจ้าของอสังหา ที่นำเงินสิทธิทั้งก้อนซึ่งมีขนาดใหญ่ไปใช้โดยมีต้นทุนต่ำมาก ๆ เลยนะครับ

ดังนั้น ถ้าผลตอบแทน 10% ต่อปี จากเงินต้น 10 บาท ก็หมายความว่า เราควรจะได้รับเงิน 1 บาททุกปีเป็นเวลา 30 ปี ดังนั้นกำไรของเราจึงเท่ากับ 30-10 = 20 บาท
และดังนั้น จึงมองเสมือนว่า ใน 30 ปีที่ผ่านไป เงินต้นเราโตแค่สองเท่า เท่านั้นเอง!!!! (เหมือนซื้อพันธบัตรดอกเบี้ย 5% สามสิบปี แต่ความเสี่ยงสูงกว่า)

ผมเข้าใจอย่างนี้ถูกไหมครับ

ประเด็นเรื่องการเปิดเผยข้อมูล เดิมก็บอกกันอยู่แล้วครับว่าเป็นการลงทุนในสิทธิการเช่า แต่อย่างว่า ไม่ได้มีการแปลความหมายให้ผู้ลงทุนเข้าใจ หลายคนลงทุนโดยไม่รู้เงื่อนไขนี้เลย ล่าสุดเห็นว่า ก.ล.ต. ให้มีการอธิบายเพิ่มแล้ว ส่วนหนึ่งก็เป็นหน้าที่ของนักลงทุนเองด้วยครับที่จะศึกษาข้อมูลก่อนลงทุน อย่างฟังแต่คนขาย

เข้าใจว่าผลตอบแทน 10%ต่อปีที่คุณ GrahamDodd หมายถึงรวมเงินต้นไปด้วย ถ้ามองอย่างนั้นก็ได้ครับ

[GrahamDodd]

ขอบคุณครับ

10% ที่ว่า คือเวลาที่ได้เงินปันผลจากกองทุน 1 บาท จากเงินเริ่มต้นของเรา 10 บาทที่นำไปซื้อหน่วยลงทุนครับ

ผมสังเกตเห็นเวลาที่คนอื่น ๆ คุยกัน ใช้ตัวเลขผลตอบแทนแบบนี้ และสงสัยมาตลอดว่ามันรวมเงินต้นหรือไม่ และคนอื่น ๆ ที่คิดว่าผลตอบแทนดีเหลือเกิน เขารู้หรือไม่ ก็เลยเอาขึ้นมาพูดอีกทีครับ

คุณ mf ช่วยเข้ามาตอบทำให้เคลียร์ขึ้นมาก ขอบคุณน่ะครับ

[mf]

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ของเรา เวลาขายจะพยายามบอกว่าให้ผลตอบแทนได้ปีละเท่าไหร่ แล้วก็มีโอกาสได้ผลตอบแทนมากขึ้นจากการบริหารทรัพย์สิน การขึ้นค่าเช่า การเติบโตของธุรกิจ (เช่นกอง CPNRF สนามบินเกาะสมุย อาคารสำนักงานต่างๆ ฟิวเจอร์ส)

เรื่องผลตอบแทนที่มากขึ้น ตรงนี้อยากให้มองแย่ไว้หน่อยครับ อย่าหวังมากนัก ตัวเลขผลตอบแทนที่บอกมาน่าจะรวมส่วนนี้ไปแล้วพอสมควร

เพราะจะได้จริงหรือไม่ และถ้าได้ผลตอบแทนตรงนั้นจะตกมาอยู่กับผู้ถือหน่วยรายย่อยสักเท่าไร เพราะผู้บริหารทรัพย์สินทั้งหมดทุกกองก็คือเจ้าของทรัพย์สินเดิมที่ขาย เขาย่อมคิดค่าบริหารจัดการเพิ่มแน่นอนเมื่อทรัพย์สินสร้างรายได้เพิ่ม ซึ่งดีลทีทำไว้กับกองทุนก็จะมีเรื่องพวกนี้อยู่แล้ว

แต่ก็มีกองทุนที่ออกมาในช่วงที่ อ.ดบ.ต่ำ ประมาณการผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยได้ระดับหนึ่ง ต่อมารายได้ดีขึ้นก็จ่ายปันผลออกมามากขึ้นเช่นกัน

[long]

ผมมีความคิดเช่นนี้  ไม่ทราบว่าถูกผิดประการใดครับ

กองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่า  ถ้ามี NAV สูงขึ้นทุกปีจะช่วยเรื่อง ต้นทุนในสิทธิการเช่าที่น้อยลงไปทุกปีได้     ถ้าไม่เอารายได้ทั้งหมดมาปันผล หักเข้ากองบ้าง
      เช่นสิทธิ การเช่า 20 ปี    และมูลค่าหน่วยละ 10 บาท  
      ถ้า NAV เพิ่มขึ้น ต่อหน่วยปีละ 0.50  บาท  
      20ปี ก็จะทำให้ NAV เพิ่มขึ้น 10บาทต่อหน่วย พอดี หรือ 100%  
       ครบ 20 ปี  สิทธิการเช่าหมดไป คือต้นทุน 10บาท หมดไปกับสิทธิเช่า
       แตNAV ก็เพิ่มขึ้น10บาทเช่นกัน ทำให้ต้นทนที่ลงทุนไปยังอยู่เช่นเดิม เมื่อครบ 20ปี
      คือถ้ากองใดหน่วยละ 10บาท  มี NAV ครบสัญญาเช่าเพิ่มขึ้น 100% ถือว่ากองนั้นน่าสนใจ    ดั้งนั้นผมต้องติดตาม NAV ของกองนั้นถ้าเข้าข่าย ก็ถือว่ากองนั้นน่าสนใจ ใช้ไหมครับ  
     
ถ้าผมเข้าใจเช่นนี้ ถูกผิดประการใดช่วยแนะนำด้วยครับ  ขอบคุณครับ

[mf]

[quote="long"]ผมมีความคิดเช่นนี้

[Proxity]

ไม่ทราบว่าใครพอจะ List สรุปแยกประเภทของตัว Property Fund ว่า กองไหนเป็น Freehold / leasehold บ้างไหมครับ

ตรงนี้น่าจะช่วยให้เราวัดผลเปรียบเทียบได้ชัดเจนขึ้น

ผมเห็นผ่านๆ ตาใน BizWeek สองสามสัปดาห์ก่อน แต่ซื้อไม่ทัน

[mf]

ไม่ทราบว่าใครพอจะ List สรุปแยกประเภทของตัว Property Fund ว่า กองไหนเป็น Freehold / leasehold บ้างไหมครับ

ตรงนี้น่าจะช่วยให้เราวัดผลเปรียบเทียบได้ชัดเจนขึ้น

ผมเห็นผ่านๆ ตาใน BizWeek สองสามสัปดาห์ก่อน แต่ซื้อไม่ทัน

ขอติดไว้ก่อนตอนนี้ไฟลนก้นทำงานบ่ทัน อิอิ

[bigshow]

นิตยสารผู้จัดการ มีนาคม 2550

Property Fund การลงทุนที่คุ้มเสี่ยง?
โดย สุจินดา มหสุภาชัย  

 

 
     

 

Charts & Figures


ผลตอบแทนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์



   
search resources


Real Estate
Funds

 





นักลงทุนรายย่อยที่เคยคาดหวังจะใช้ property fund เป็นช่องทางการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาวนั้น อาจต้องลองคิดใหม่ เพราะหลักการการลงทุนของกองทุนที่มีในไทยนั้น ยังมีปัญหาในแง่เป้าหมายการลงทุน ซึ่งก็ยังไม่แน่ว่าผลตอบแทนที่ได้จะคุ้มเสียหรือเปล่า

เป็นปัญหามานานในเรื่องความไม่ชัดเจนของหลักการการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ property fund ที่ปัจจุบันมักนิยมจ่ายเงินลงทุนซื้อหาความหวังในอนาคตที่จะมาพร้อมกับกระแสรายได้รูปค่าเช่าพื้นที่ระยะยาว 20-30 ปี โดยการจัดตั้งกองทุนแบบ Leasehold

แถมยังมีให้ได้ยินอยู่บ่อยครั้งทั้งในเวทีการแถลงข่าวเปิดตัวกองทุน หรือบนเวทีโรดโชว์เพื่อเสนอขายหน่วยลงทุนนั้น ที่วิธีการ นำเสนอบางอย่างอาจทำให้นักลงทุนที่ไม่ค่อย จะสันทัดกับหลักการในกองทุนประเภท leasehold นี้ เกิดความไขว้เขวได้ว่า พวกเขา กำลังจะมีโอกาสได้เป็นเจ้าของโครงการพัฒนาอสังหาฯ กันแล้ว (อ่าน : Property Fund คืออะไร?)

จู่ๆ เพิ่งจะเมื่อเดือนที่ผ่านมานี้ หน่วยลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ที่เคยเน้นจุดขายเรื่องผลตอบแทนที่ดี เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ชอบการลงทุนระยะยาวนั้น กำลังจะกลายเป็นของที่ต้องเพิ่มระดับความถี่ในการซื้อขาย เปลี่ยนมือ เพราะเวลานี้บรรดาโบรกเกอร์และ ผู้บริหารจัดการกองทุนจากค่ายต่างๆ กำลังคิดหาทุกวิธีที่จะช่วยเสริมสภาพคล่องให้แก่ผู้ซื้อขายหน่วยลงทุนบนกระดานหุ้น ด้วยหวังว่าเมื่อสร้างความถี่ในการเปลี่ยนมือได้แล้ว ก็น่าจะดึงดูดให้ราคาของหน่วยลงทุนนี้พลิกฟื้นขึ้นมาได้ หลังจากที่ก่อนหน้านี้ได้ร่วงลงโดยไม่มีทีท่าว่าจะฟื้นตัวขึ้นได้ในเร็ววันนี้

ในสายตาของผู้ที่มีประสบการณ์ทั้งในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และภาคการเงิน อย่างสมภพ บุรินทราธิกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสแห่งค่าย บลจ.เอ็มเอฟซี นั้น ได้มองท่าทีความพยายามแบบนี้ด้วยความห่วงใย

โดยเขาเริ่มต้นอธิบายลักษณะการลงทุนของหน่วยลงทุนกองทุนอสังหาฯ ว่า แม้ลักษณะบางอย่างอาจดูคล้ายคลึงกับหุ้น หรือ equity เหตุเพราะหน่วยลงทุนแบบนี้สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือกันได้จากที่มีสภาพ คล่องอยู่ในระดับหนึ่ง และในความหมายทางฝั่งอเมริกานั้น สภาพคล่องการซื้อขายหน่วยลงทุนในกลุ่ม lease นี้จะมีได้ภายในระยะเวลา 2-3 ปี

แต่กระนั้นก็ตาม หน่วยลงทุนนี้ยังมีอีก สิ่งหนึ่งที่สำคัญนั่นก็คือ การให้ผลตอบแทนในรูปปันผลรายปีที่ดียิ่ง และมีความแน่นอนมากกว่าเงินปันผลที่ลงทุนในหุ้น เพราะรายได้ ปันผลของกองทุนฯ เกิดจากการเจรจากันล่วงหน้า ราคาหน่วยลงทุนจึงมักจะไม่พุ่งขึ้นอย่างหวือหวาเหมือนเช่นราคาหุ้นที่ซื้อขายใน ตลาดโดยทั่วๆ ไป เมื่อธรรมชาติเป็นเช่นนี้แล้ว เขาก็ยังสงสัยว่าจะทำให้หน่วยลงทุนนี้เป็นเหมือนหุ้นได้อย่างไร

"หลักการ property fund บ้านเรานี่เพี้ยนไปหมด คนก็ยังเข้าใจผิดกันมากว่าการ ลงทุนใน property fund นั้นคืออะไร แถมตอนนี้ก็ยังมีความพยายามที่จะทำให้หน่วยลงทุนนี้เป็นเหมือนหุ้นกันอีกแล้ว" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสจากเอ็มเอฟซีให้ความเห็นกับ "ผู้จัดการ"

เมื่อถามถึงพฤติกรรมการลงทุนของต่างชาติในกองทุนกลุ่ม leasehold สมภพ ไม่ปฏิเสธว่าส่วนใหญ่ไม่ค่อยนิยมถือนานเกิน กว่า 2-3 ปี เมื่อใดก็ตามที่หน่วยลงทุนในตลาดเริ่มปรับตัวขึ้น กองทุนจากต่างชาติก็มักจะทยอยตัดขายหน่วยลงทุนที่ถือครองไว้ออกมา

เพราะเป็นอันรู้กันดีว่า การลงทุนในกองทุนประเภทนี้ยิ่งถือยาวก็ยิ่งเสี่ยงว่าราคา หน่วยลงทุนจะลดลงเรื่อยๆ ตามระยะเวลาสิทธิการให้เช่าพื้นที่ที่ลดลงนั่นเอง

อาจเป็นเรื่องที่ต้องยอมรับความจริงกันอยู่อย่างว่าในคอนเซ็ปต์การจัดตั้งกองทุนอสังหาฯ และเป้าหมายการลงทุนของกองทุนฯ ที่ตั้งกันในเมืองไทยนั้น ยังอาจมีหลายประเด็น ที่แตกต่างจากกองทุนอสังหาฯ ในต่างประเทศ

โดยสิ่งแรกที่เห็นได้อย่างชัดเจนคือความนิยมของรูปแบบการจัดตั้งกองทุน ตัวอย่างแห่งความแตกต่างนี้ อาจดูได้จากภาพรวมกองทุนที่มีในพอร์ตของ Morley ค่ายผู้ให้บริการบริหารจัดการกองทุนอสังหาฯ หมายเลข 1 แห่งอังกฤษ ซึ่งมีมูลค่าพอร์ตการลงทุนรวมกันกว่า 2.07 แสนล้านบาทหรือ 44 พันล้านยูโร ที่แม้จะมีการจัดตั้งกองทุนหลากหลายรูปแบบเพื่อให้บริการทั้งนักลงทุนรายใหญ่และรายย่อย แต่โดยหลักๆ แล้วส่วนใหญ่ก็มักจะมุ่งเน้นที่การลงทุนตามสไตล์กองทุนในแบบ freehold

โดยเป้าหมายใหญ่ของกองทุน free-hold นี้ จะมุ่งไปสู่การเลือกซื้อตัวอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เพียงแต่จะต้องมีรายได้จากค่าเช่าพื้นที่ติดตัวมา แต่ยังต้องเป็นได้ทั้งคุณภาพ และมีขีดความสามารถในการขยาย ดอกขยายผลเพิ่มเติมให้แก่มูลค่าเงินต้นของนักลงทุนได้อีกในอนาคต

เช่นเดียวกับ The Charities ค่ายผู้ให้ บริการรายเดียวของอังกฤษที่ทำหน้าที่บริหาร จัดการกองทุนอสังหาฯ ให้แก่มูลนิธิหรือองค์กรการกุศลทั่วทั้งสหราชอาณาจักร ซึ่งภาพรวมรายได้ค่าเช่าและขนาดของอสังหาฯ ในแต่ละกองทุนที่มีนั้น อาจไม่ได้ใหญ่โตโอ่อ่าหรือมหึมาอย่างในค่าย Morley แต่สิ่งที่มีไม่ต่างคือรูปแบบกองทุนที่กำลังขยายตัวมากกว่า 42 กองของค่าย The Charities นั้น จะเน้นการจัดตั้งกองทุนแบบ freehold เป็นหลัก ส่วน leasehold อาจพอจะมีให้เห็นอยู่บ้าง แต่ก็ถือว่าน้อยมากคือแค่ไม่เกิน 3 กอง

ภาพนี้ดูจะสอดคล้องได้ดีกับความเห็น ของสมภพที่บอกว่า กองทุนอสังหาฯ ในไทยที่มีอยู่ปัจจุบัน ไม่อาจถือได้ว่าเป็นกองทุนฯ ที่ จัดตั้งขึ้นเพื่อการซื้ออสังหาฯ อันเป็นหลักการ ใหญ่ในการลงทุน แต่เป็นแค่การจัดตั้งกองทุนฯ ที่ระดมทุนซื้อสิทธิการเช่าพื้นที่ในอสังหาฯ มาจากเจ้าของอสังหาฯ และกองทุน แบบนี้ก็ไม่อาจพูดได้ว่าพวกเราเป็นเจ้าของอสังหาฯ ด้านราคาซื้อขายสินทรัพย์ให้กองทุนฯ สมภพบอกว่ามีราคาแพงอย่างยิ่ง

"หากตอนนี้คุณถามผมว่าควรซื้อหุ้นตัวบริษัท หรือซื้อหน่วยลงทุน Property Fund ของบริษัทนั้นดี ผมแนะนำให้คุณซื้อหุ้นไปเลย ดีกว่า ที่ทำกันตอนนี้มันไม่ใช่การซื้อตัวอสังหาฯ เพราะเจ้าของเดิมเขาก็ไม่ยอมขายให้ แล้วจะไปบอกว่า คุณเป็นเจ้าของอสังหาฯ นั้นได้ยังไง"

"ราคาขายสิทธิการเช่า เจ้าของเดิมก็ขายแพงมาก ถ้าอยากรู้ว่ามันมายังไง ก็มีวิธีที่เขาใช้กัน มันก็ง่ายๆ ว่า ถ้ามูลค่าโครงการ 1,000 ล้าน เจ้าของเคยได้ค่าเช่า 18% ก็หมายความว่ารายได้มีปีละ 180 ล้านบาท แต่พอถึงเวลาขาย เขาก็ดูว่าดอกเบี้ยในตลาด พันธบัตรรัฐบาลตอนนี้ให้กันเท่าไรแล้วก็บวกส่วนต่างขึ้นไปให้อีก

หากกองทุนคิดว่าควรได้ 8% เขาก็เอา รายได้ที่เคยมีปีละ 180 ล้านมาหาร 8% ราคา ขายก็จะออกมา 2,500 ล้านบาท หักต้นทุนโครงการแล้วยังมีกำไรอีก 1,500 ล้านบาท ก็โอนกลับไปบริษัทแม่ แถมยังได้เข้ามาถือหน่วยอีก 1 ใน 3 ตามที่ ก.ล.ต.กำหนด โดย แต่ละปีกองทุนก็ยังต้องจ่ายเงินให้เขาบริหารโครงการกันอีก รายได้ตรงนี้ก็โอนกลับไปที่ตัวบริษัทแม่เขาอีก ผมถึงให้คุณไปซื้อหุ้นดีกว่าหน่วยลงทุนไง" สมภพแนะนำไว้แบบนี้ (อ่าน : ลักษณะกองทุนรวมอสังหาฯ ตามเกณฑ์ ก.ล.ต.)

ในประเด็นการคำนวณผลตอบแทนต่อความเสี่ยงในการลงทุนนั้น ก็ยังถือเป็นอีก ปัญหาหนึ่งที่มี เพราะสมภพบอกว่าที่ต่างประเทศเขาไม่ทำกันแบบนี้ แต่จะใช้วิธีคำนวณ ที่อิงกับหลักการที่เกี่ยวกับความเสี่ยงโดยธรรมชาติในการทำธุรกิจของอสังหาฯ แต่ละประเภท ที่อาจเกิดขึ้นได้จากระดับความเสี่ยง ของความเปลี่ยนแปลงทางด้านปัจจัยต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนแปลงในวัฏจักรวงการ การทำธุรกิจของตัว หรือเกิดจากความอ่อนไหวจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ หรือแนวโน้มความเปลี่ยนแปลงในเชิงกายภาพต่างๆ เช่น การเกิดขึ้นของเมืองใหม่ๆ

โดยแนวโน้มการเกิดขึ้นของเมืองใหม่ๆ นี้มักจะเป็นอีกปัจจัยอันสำคัญที่ก่อปัญหาความเสี่ยงของความโดดเด่นในการหารายได้ค่าเช่าอสังหาฯ ซึ่งไม่ว่าที่ใดในโลกนั้น มักจะทำผลงานได้ดีต่อเนื่องแค่ภายในช่วงเวลาระหว่าง 10-15 ปีแรก มาตรฐานเรื่องระยะเวลาการลงทุนของกองทุนอสังหาฯ ที่ยาวสุดนั้น จึงมักกำหนดกันไม่เกินไปจากนี้

"ถ้าคุณถามผมว่าหลักการมันผิดตรงไหน ผมก็บอกได้ว่ามันผิดมาตั้งแต่วันแรกที่ไปคิดว่านักลงทุนต้องการผลตอบแทนแค่ 8% คุณจะไปรู้ได้ยังไงว่าจริงๆ นักลงทุนต้องการเท่าไรที่เขาจะคิดว่ามันจะ cover ความเสี่ยง ได้จริงๆ เพราะพวกนักลงทุนเองเองก็ไม่รู้ ไม่เข้าใจหรอกว่า quality ของ underwrite asset ที่แต่ละกองทุนจะไปซื้อมามันคืออะไร ขณะที่แต่ละกองก็ลงใน asset ที่ไม่เหมือนกัน ความเสี่ยงมันย่อมมีไม่เท่ากันด้วย

อย่างกองที่ 1 ลงใน industrial leasing กอง 2 ลงใน residential กอง 3 ลงในสนามบิน แล้วบอกว่าให้ spread 2.5 หรือ 3 เท่ากันหมดนี่ผมว่าหลักการมันผิดแล้วนะ เพราะ underwrite asset แต่ละกองมันต่างกัน คุณภาพหรือความเสี่ยงของ underwrite asset มันก็จะเป็นคนละเรื่องกันด้วย อย่างคุณลงใน industrial leasing นี่ความเสี่ยงสูงสุดเลยนะ คนในวงการอสังหาฯ รู้กันดีแล้วคุณจะให้นักลงทุนรับเท่ากันทุกกองเลยหรือข้อเท็จจริงมันเป็นแบบนี้

พวกฝรั่งยังมาถามผมว่า industrial ลงกันเข้าไปได้ยังไง 8% ถ้าให้เขาลงอย่างน้อย ต้องได้ 13-14% เพราะคนที่ลงในกอง lease แบบนี้อยากได้ผลตอบแทนเร็ว หากคุณคิดว่าอยากลงทุน 8 ปี ตามผลตอบแทน 8% คุณก็ยังต้องใช้เวลาตั้ง 9.5 ปีจึงจะได้คืนเงินต้นอย่างเดียว

มันมีเหตุผลว่าระยะเวลาการเช่ามันสั้น ยิ่งอยู่นานมูลค่าสิทธิการเช่ามันจะลดลง จะหาใครมาซื้อต่อก็หายาก เพราะคนซื้อต่อก็ว่าไม่คุ้ม จะปิดกองทุนก็ทำไม่ได้อีก นักลงทุน จะไปไหนก็ไม่ได้

แล้วผมบอกให้นะว่าหากยังขืนลงกันแบบนี้ ไม่มีโอกาสเลยว่านักลงทุนจะได้เงินต้นคืน เพราะเงินต้นของกองทุน lease มันไม่อยู่ที่ตัวอสังหาฯ เหมือน freehold แต่มันจะไปจมอยู่ในสิทธิการเช่าที่จะขายใครก็ไม่ได้ ปัญหาของเราคือคนในภาคอสังหาฯ ไม่ได้เป็นคนมาจับกองทุนอสังหาฯ แต่เราใช้คนจาก ภาค finance หลักการมันถึงได้เพี้ยนไปขนาดนี้" กรรมการผู้จัดการอาวุโสจากค่ายเอ็มเอฟซี ให้ภาพทิ้งท้ายไว้แบบนี้

ทั้งนี้ประเทศไทยมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แล้ว ทั้งสิ้น 13 กอง โดยมีมูลค่าตลาดรวมกัน ราว 41,100 ล้านบาท แต่ยังอีก 2-3 กองทุนที่คาดว่าจะเปิดตัวตามมาภายในปีนี้ โดยแต่ละ กองทุนจะมีมูลค่าสินทรัพย์ราว 2,000-3,000 ล้านบาท แต่ยังมีดีลไซส์ใหญ่มูลค่าอีกกว่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งอยู่ระหว่างการเจรจา อย่างไรก็ตาม ยังมีการคาดหมายกันด้วยว่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้านี้ ขนาดของกองทุนอสังหาฯ ในประเทศไทยจะขยายตัวใหญ่ได้ถึงราว 3 แสนล้านบาท

[Alastor]

เท่าที่ตรวจดูมี Property Fund แค่ 4 กองเท่านั้นที่เป็น Freehold

BKKCP
TIF1
TFUND
MIPF

ผมว่า MIPF น่าสนเพราะปันผลรอบครึ่งปี 0.5 Baht ราคา Quote 11 Baht แต่ไม่มีใคร offer เลย  :shock:

[...]

Freehold กับ Leasehold ต่างกันยังไงครับ  :oops:  :oops:  :oops:

[Alastor]

Freehold = ซื้อสินทรัพย์มาเป็นเจ้าของแล้วบริหาร
Leasehold = เช่าสินทรัพย์มาปล่อยเช่าต่อ อีก 20-30 ปีก็ต้องคืนเจ้าของไป

[...]

Freehold = ซื้อสินทรัพย์มาเป็นเจ้าของแล้วบริหาร
Leasehold = เช่าสินทรัพย์มาปล่อยเช่าต่อ อีก 20-30 ปีก็ต้องคืนเจ้าของไป

ขอบคุณคร้าาบบ

[mf]

[quote="Alastor"]เท่าที่ตรวจดูมี Property Fund แค่ 4 กองเท่านั้นที่เป็น Freehold

BKKCP
TIF1
TFUND
MIPF

ผมว่า MIPF น่าสนเพราะปันผลรอบครึ่งปี 0.5 Baht ราคา Quote 11 Baht แต่ไม่มีใคร offer เลย

[Alastor]

อ้อ ใช่ใคร check ดูอีกที ยืนยันว่า MNIT เป็น Freehold (แต่กำไรต่อหน่วยน้อยจัง )

[Proxity]

ขอบคุณครับที่มาแบ่งปัน

ขอไปดูตัว GOLDPF ดูอีกหน่อย เพราะอยากได้ property Fund ที่เป็นโรงแรมเหมือนกัน

[chku]

รู้สึกว่า siripf ก็เป็น Freehold เหมือนกันครับ

[adi]

ไม่ทราบว่าใครพอจะ List สรุปแยกประเภทของตัว Property Fund ว่า กองไหนเป็น Freehold / leasehold บ้างไหมครับ

ตรงนี้น่าจะช่วยให้เราวัดผลเปรียบเทียบได้ชัดเจนขึ้น

ผมเห็นผ่านๆ ตาใน BizWeek สองสามสัปดาห์ก่อน แต่ซื้อไม่ทัน

www.sec.or.th/asset/prop1_compare.xls

8)