เรื่องน่ารู้ของธุรกิจอสังหาฯ

[ek_tt]

ผมมีที่ดินเปล่าอยู่ ถ้าจะปลูกบ้านเอง ราคาค่าก่อสร้างควรจะตก ตร.ม. ละเท่าไรครับ จะได้เอาไปพิจารณาเปรียบเทียบกับที่ผู้รับเหมาเสนอมา (ราคางานโครงสร้าง / เดินน้ำไฟ )

[น้ำครึ่งแก้ว]

ขอบคุณคุณ  titiwach  ครับ  

ดีใจ ที่มีผู้รู้ มาคอยให้รายละเอียด เรื่องอสังหาครับ

[apichai214]

Mock Up Room คืออะไรครับ พี่ titiwach  :?:

[woody]

[quote="apichai214"]Mock Up Room คืออะไรครับ พี่ titiwach

[Muffin]

ถูกต้องครับ Woody

[titiwach]

ผมมีที่ดินเปล่าอยู่ ถ้าจะปลูกบ้านเอง ราคาค่าก่อสร้างควรจะตก ตร.ม. ละเท่าไรครับ จะได้เอาไปพิจารณาเปรียบเทียบกับที่ผู้รับเหมาเสนอมา (ราคางานโครงสร้าง / เดินน้ำไฟ )

เป็นคำถามที่ตอบยากมากครับ เพราะขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยครับ หลักๆ ก็วัสดุ กับแบบบ้าน ครับ

ถ้าให้ผมแนะนำ ควรจะเน้นว่าผรม.เป็นผรม.ที่ดี มีผลงานที่น่าเชื่อถือไว้ก่อนดีกว่าครับ อย่าเน้นแต่จะเอาราคาถูก เพราะถ้าผรม. หมกเม็ดไปตัดนู้นตัดนี่ เราไม่มีทางรู้เลย

วิธีตรวจสอบผรม.
1. ขอดูผลงานที่เคยทำ และลองขอคุยกับบ้านลูกค้าที่เค้าเคยสร้างสัก 2-3 หลัง ว่าผรม.ทำงานเป็นอย่างไรบ้าง (เช็คคุณภาพครับ)
2. ร้านค้าวัสดุที่ผรม.ใช้ ผรม.ที่ดีต้องมีร้านวัสดุคอยให้เครดิต ถ้าเครดิตดีก็อุ่นใจพอได้ครับ ว่าน่าจะสร้างบ้านเราได้เสร็จ (ไม่รับประกันคุณภาพครับ)

ลองดูนะครับ

[titiwach]

[quote="apichai214"]Mock Up Room คืออะไรครับ พี่ titiwach

[titiwach]

หนังสือที่นักลงทุนในอสังหาฯ ที่ผมบอกว่าจะแนะนำครับ หาอ่านกันนะครับ

"Real Estate Riches" ของ Dr. Dolf De Roose ครับ

[ek_tt]

ขอบคุณครับ
งั้นรบกวนถามต่อเลยนะครับ

คือถ้ามีที่อยู่สัก ๖๐ วา นี่พอจะสร้างหอพักไหวไหมครับ
หรือว่าต้องใช้พื้นที่มากกว่านี้ครับ

[titiwach]

ขอบคุณครับ
งั้นรบกวนถามต่อเลยนะครับ

คือถ้ามีที่อยู่สัก ๖๐ วา นี่พอจะสร้างหอพักไหวไหมครับ
หรือว่าต้องใช้พื้นที่มากกว่านี้ครับ

60 ตร.วา น้อยไปครับ แค่ระยะร่นโดยรอบ 2 เมตรก็แทบจะทำอะไรไม่ได้แล้วครับ

[metro]

ขอบคุณพี่ titiwach มากครับ ได้ความรู้เยอะจริงๆครับ

[s3410312]

ขอบคุณ คุณ titiwach ก่อนครับอันดับแรก ได้ความรู้เยอะจริง ๆ

อย่างที่คุณ titiwach ว่า cycle 7-10 ปี จะบูมอีกประมาณ 50 -53

1. cycle จะขึ้นไปซักนานแค่ไหนครับ ถึงจะเริ่มลงอีก
2. ถ้าว่ากันตาม cycle ปี 50 - 53 ก็ไม่น่าจะซื้อบ้านแล้วซิดครับ เพราะน่าจะเจอดอกแพง

จจริง ๆ ผมมีแผนคร่าว ๆ จะซือ้ประมาณอีก 1 -2 ปี ข้างหน้านี่แหละครับ


ขอบคุณมากครับ

[titiwach]

ขอบคุณ คุณ titiwach ก่อนครับอันดับแรก ได้ความรู้เยอะจริง ๆ

อย่างที่คุณ titiwach ว่า cycle 7-10 ปี จะบูมอีกประมาณ 50 -53

1. cycle จะขึ้นไปซักนานแค่ไหนครับ ถึงจะเริ่มลงอีก
2. ถ้าว่ากันตาม cycle ปี 50 - 53 ก็ไม่น่าจะซื้อบ้านแล้วซิดครับ เพราะน่าจะเจอดอกแพง

จจริง ๆ ผมมีแผนคร่าว ๆ จะซือ้ประมาณอีก 1 -2 ปี ข้างหน้านี่แหละครับ


ขอบคุณมากครับ

ขอบคุณครับ

ผมอยากจะเรียนว่าถ้าใครจะซื้อคอนโด หรือบ้าน ไม่จำเป็นต้องคิดมากเรื่องดอกเบี้ยครับ เพราะว่าอย่างไรก็ตามเราก็ต้องผ่อนบ้านแบบดอกเบี้ยลอยตัวในระยะยาวอยู่ดี ถ้าคำนวนในระยะยาวแล้ว ก็ไม่ค่อยต่างกันเท่าไรครับ

ส่วนท่านที่จะซื้อบ้านนะครับ ช่วงปี 2550 - ปีหน้า น่าจะเป็นปีที่ผู้ประกอบการแต่ละรายพยายามระบายของมากกว่าจะทำกำไรสูงสุดครับ ดู LH ซิครับเคยทำ Grand Sale ในคอนเซ็ป "บ้านแลนด์ไม่แพง" สักที่ไหนละครับ

ขอตอบคำถามนะครับ
1. cycle จะขึ้นไปซักนานแค่ไหนครับ ถึงจะเริ่มลงอีก
ตอบ Cycle ขึ้นลงกี่ปีไม่มีใครตอบได้หรอกครับ แต่ถ้าพยายามเอา Business Cycle มาจับโดยแบ่งเป็น 4 ช่วงดังนี้ Initial, Growth, Maturity, and Decline ผมคิดว่า (ความเห็นส่วนตัวนะครับ)
ปี 2542 เป็นปีเริ่ม Initial ครับ -- เพราะเริ่มขายบ้านได้จริง อย่างมีนัย
ปี 2544 เป็นปีเริ่ม Growth ครับ -- เริ่มขายดีมาก อย่าง LPN ช่วงนี้ขายหมดโครงการ เพียง 3 ชม.
ปี 2546 เป็นปีเริ่ม Maturity ครับ -- เริ่มขายฝืดครับ ราคาบ้านระดับกลางถึงระดับล่างเริ่มมากขึ้น บ้านแพงขายยากครับ
ปี 2548 เป็นปีเริ่ม Decline ครับ -- คอนโดระดับกลางล่างมาแล้วชัดเจน บ้านเดี่ยว ทาวเฮ้าส์ ราคาถูกก็ออกมาเยอะ มีลักษณะ Price War แบบอ่อนจะเห็นได้จาก LH ทำโปรโมชั่นเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แถมรายใหญ่เกือบจะทุกรายในตลาดฯ ก็โดดเข้ามาทำคอนโดกันอย่างอุ่นหนาฝาคลั่งครับ

อย่าได้กังวลเกี่ยวกับวิกฤตอสังหาฯ ให้มากครับ เพราะผู้ประกอบการแต่ละราย ยังจำปี 2540 ได้ดีครับ ส่วน Bank และสื่อมวลชนที่คอยประโคมข่าวแง่ลบในอสังหาฯก็ช่วยคุมกำเนิด Supply ได้ดีระดับหนึ่งครับ

2. ถ้าว่ากันตาม cycle ปี 50 - 53 ก็ไม่น่าจะซื้อบ้านแล้วซิดครับ เพราะน่าจะเจอดอกแพง
ตอบ ซื้อได้ครับ ดอกเบี้ยไม่ถึง 2 หลัก ถือว่าถูกแล้วครับ ช่วงยุคชาติชายตอนอสังหาฯบูม ดอกเบี้ยตั้ง 14-18% ยังกู้ซื้อกันได้เลย และอีกอย่างที่ผมกล่าวไปแล้ว การผ่อนบ้านเป็นการผ่อนระยะยาว 10-30 ปี ฉะนั้นต้นทุนดอกเบี้ยลอยตัวโดยเฉี่ลยก็ไม่ค่อยต่างกันครับ

[tg32401]

ขอถามหน่อยครับ แล้วถ้าผมนำบ้านมาริไฟแนนซ์กับทาง ธอส ดอกเบี้ยคงที่ 10 ปี จะดีไหมครับ คือ
                      ปี 49 = 5.25
                      ปี 50 = 6.25
                      ปี 51-58 = 7.25
ขอบคุณครับ

[titiwach]

[quote="tg32401"]ขอถามหน่อยครับ แล้วถ้าผมนำบ้านมาริไฟแนนซ์กับทาง ธอส ดอกเบี้ยคงที่ 10 ปี จะดีไหมครับ คือ

[worapong]

อยากจะขอถามนะครับว่าเราจะรู้ได้อย่างไรว่าเรากำลังอยู่ในช่วงต่ำสุดของวัฏจักรอสังหา ผมไม่ได้หมายถึงว่าต้องเป๊ะๆนะครับ เอาแค่เป็นแนวทางว่า มันควรจะมีสภาพอย่างไรบ้าง เช่น บ้านขายไม่ออก โคดสะนาตามหน้าหนังสือพิมพ์จะมากหรือน้อย บริษัททยอยปิดกัน คนตกงาน หรืออะไรบ้างครับที่จะเป็นสัญญาณบอกว่ามันต่ำมากแล้ว แล้วตอนที่มันเริ่มดีขึ้น เราจะเห็นภาพอะไรบ้างครับ เราจะติดตามได้จากที่ไหน แล้วมีบริษัทอะไรบ้างที่น่าสนใจลงทุนได้ ผมหมายถึงว่าเราใว้ใจผู้บริหารได้นะครับ ไม่ใช่ว่า พอขาขึ้น พวกก็โยนหุ้นให้รายย่อย พอขาลงก็ไซฟ่อน อยากได้บริษัทที่ทำแต่พองาม ทำแต่น้อยนะครับ จะได้มั่นใจได้ว่า ตอนขาขึ้น มันยังเหลือขาให้ขึ้นได้อยู่ครับ ไม่ใช่โดนสูบจนแห้งแล้ว

[WhiskeySierra]

1. ผมชอบอะไรที่เรารู้ว่าเราต้องจ่ายเท่าไรในแต่ละเดือน ไม่ต้องมานั่งลุ้นให้ดอกเบี้ยลดหรือเสียวตอนดอกเบี้ยขึ้นครับ

เป็นคำตอบที่ดีมาก ชอบ topic นี้มากครับ หากชาวไทยคิดวางแผนได้แบบนี้น่าจะลดปัญหาหนี้สินได้มาก

[Muffin]

ที่เล็กๆตอนนี้ทำอะไรได้ยากมากครับเพราะว่า FAR กับ OSR ของผังเมืองใหม่
โดยเฉพาะ OSR ครับ แทบจะไม่ต้องทำอะไรกันเลยหละ

อยากจะขอถามนะครับว่าเราจะรู้ได้อย่างไรว่าเรากำลังอยู่ในช่วงต่ำสุดของวัฏจักรอสังหา ผมไม่ได้หมายถึงว่าต้องเป๊ะๆนะครับ เอาแค่เป็นแนวทางว่า มันควรจะมีสภาพอย่างไรบ้าง เช่น บ้านขายไม่ออก โคดสะนาตามหน้าหนังสือพิมพ์จะมากหรือน้อย บริษัททยอยปิดกัน คนตกงาน หรืออะไรบ้างครับที่จะเป็นสัญญาณบอกว่ามันต่ำมากแล้ว แล้วตอนที่มันเริ่มดีขึ้น เราจะเห็นภาพอะไรบ้างครับ เราจะติดตามได้จากที่ไหน แล้วมีบริษัทอะไรบ้างที่น่าสนใจลงทุนได้ ผมหมายถึงว่าเราใว้ใจผู้บริหารได้นะครับ ไม่ใช่ว่า พอขาขึ้น พวกก็โยนหุ้นให้รายย่อย พอขาลงก็ไซฟ่อน อยากได้บริษัทที่ทำแต่พองาม ทำแต่น้อยนะครับ จะได้มั่นใจได้ว่า ตอนขาขึ้น มันยังเหลือขาให้ขึ้นได้อยู่ครับ ไม่ใช่โดนสูบจนแห้งแล้ว

อยากได้บริษัท conservative ในตลาดเหรอครับ.... MK ละกัน

[titiwach]

อยากจะขอถามนะครับว่าเราจะรู้ได้อย่างไรว่าเรากำลังอยู่ในช่วงต่ำสุดของวัฏจักรอสังหา ผมไม่ได้หมายถึงว่าต้องเป๊ะๆนะครับ เอาแค่เป็นแนวทางว่า มันควรจะมีสภาพอย่างไรบ้าง เช่น บ้านขายไม่ออก โคดสะนาตามหน้าหนังสือพิมพ์จะมากหรือน้อย บริษัททยอยปิดกัน คนตกงาน หรืออะไรบ้างครับที่จะเป็นสัญญาณบอกว่ามันต่ำมากแล้ว แล้วตอนที่มันเริ่มดีขึ้น เราจะเห็นภาพอะไรบ้างครับ เราจะติดตามได้จากที่ไหน แล้วมีบริษัทอะไรบ้างที่น่าสนใจลงทุนได้ ผมหมายถึงว่าเราใว้ใจผู้บริหารได้นะครับ ไม่ใช่ว่า พอขาขึ้น พวกก็โยนหุ้นให้รายย่อย พอขาลงก็ไซฟ่อน อยากได้บริษัทที่ทำแต่พองาม ทำแต่น้อยนะครับ จะได้มั่นใจได้ว่า ตอนขาขึ้น มันยังเหลือขาให้ขึ้นได้อยู่ครับ ไม่ใช่โดนสูบจนแห้งแล้ว

วิกฤตอสังหาฯ มีอย่างอ่อนกับอย่างแก่ ครับ คล้ายๆกับวิกฤตเศรษฐกิจครับ มีรอบที่แรงกับรอบที่เบา ตามความเห็นส่วนตัวนะครับ เราเพิ่มเจอรอบที่แรงมา ฉะนั้นรอบนี้น่าจะเบา ซึ่งผมเคยให้เหตุผลไว้หลายข้อแล้ว (ผู้ที่สนใจกรุณาหาอ่านในกระทู้ครับ)

ส่วนจะรู้ได้อย่างไรว่า ถึงข่วง Decline ที่จะ Buttom สุดๆ พอจะรู้ได้ครับ...

1. วิ่งสำรวจโครงการต่างๆ เอา Zone ไหนก็ได้ครับ แต่ห้ามเขตใจกลางเมืองนะครับ โดยสำรวจสัก 10 โครงการภายในบริเวณใกล้เคียงกันทุก 2 เดือน ถ้ายอดขายไม่กระดิก การก่อสร้างไม่คืบหน้าเลย แถมถ้า Sale บอกว่าไม่ค่อยมีคนมาดูเหมือนก่อน (ประมาณว่าอาชีพหลัก ตบยุง)
2. ก่อนหน้า มีโฆษณาบ้านมากมาย แต่พอมาตอนนี้ โฆษณาบ้านบางตา ขอให้ดูจาก ไทยรัฐ และนิตยสาร Home Buyer's Guide ครับ (โดยส่วนตัวเรียก Home Buyer Index) ตอนช่วงวิกฤต Home Buyer เล่มค่อนข้างบางครับ ไม่เหมือนสมัยนี้ยังหนาอยู่
3. อีกอันก็คือ Billboard Index แปลว่าถ้าคุณเริ่มไม่ค่อยเห็น Billboard หรือ Cut Out ที่โฆษณาบ้าน เพราะ Billboard เป็นสื่อหลักอันดับ 1 ที่ผู้ประกอบการต้องใช้ เนื่องจาก อสังหาฯ แปลว่า สังหาที่เคลื่อนที่ไม่ได้ ฉะนั้นต้องใช้สื่อเฉพาะที่ในการโฆษณา ประมาณว่าพวก Billboard, Cut Out, Signage เป็นต้น
4. มูดส์เศรษฐกิจไม่ค่อยดี เพราะถึงแม้บ้านจะเป็นปัจจัย 4 ที่ทุกคนต้องมีแต่มันไม่เหมือนกับ อาหาร กับ ยารักษาโรค ที่ต้องซื้อทันที โดยลูกค้ามักจะเลื่อนการตัดสินใจซื้อบ้านออกไปจนกว่า เค้าคิดว่ามีอารมณ์มาซื้อ เพราะอสังหาฯเป็นธุรกิจ B to C ซึ่งมักจะขึ้นอยู่กับอารมณ์ของลูกค้าค่อนข้างมาก

ขอบคุณครับ

[takeshi]

ก่อนสิ้นปีนี้ ผมใคร่ขอเชิญชวน เพื่อนๆที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัย ผมคิดว่าปีนี้เป็นปีทองของผู้ซื้อครับ

ปีหน้าเชื่อว่าราคาของบ้านน่าจะมีการขยับขึ้นครับ

ขอบคุณครับ

[Kao]

คุณ takeshi หรือท่านใดพอจะทราบหลักเกณฑ์การรับรู้รายได้ของธุรกิจอสังหาฯแต่ละแบบบ้างครับ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวเฮาส์ คอนโด ฯลฯ

รบกวนช่วยแชร์หน่อยนะครับ

[path2544]

เมื่อใดก็ตามที่กองทุนอสังหาฯ เริ่มมีอัตราผลตอบแทนสูงผิดปกติ และมีการเปิดกองมากขึ้นผิดปกติ

นั้นอาจแสดงให้เหตุสัญญาณบางอย่าง ครับว่า ต้องการหาทุนมารับ

ความเห็นส่วนตัวครับ ถูกผิดไงช่วยๆ กันแสดงความเห็นครับ

[tatandchin]

คุณ takeshi หรือท่านใดพอจะทราบหลักเกณฑ์การรับรู้รายได้ของธุรกิจอสังหาฯแต่ละแบบบ้างครับ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวเฮาส์ คอนโด ฯลฯ

รบกวนช่วยแชร์หน่อยนะครับ

http://www.nukbunchee.com/accounting/ac ... dard26.pdf

ไม่รู้ว่าตรงกับที่คุณ kao ต้องการไหมครับ

[Ent']

อย่างจะถามคุณ takeshi ถึงการ ลงทุนใน อสังหาหน่อยนะครับ คือมีเพื่อนผมทำ แล้วเค้าก็ ทำได้ดีเลย ก็เลยว่าจะทำบ้าง แต่ก็กลัวเรื่องความเสี่ยง คือ อย่างนี้ ครับ

ที่เพื่อนผมทำคือ จะหา condo โดยมากจะเป็นมือสอง ที่มีคนเช่า อยู่แล้ว แล้ว ดูว่า yield ค่าเช่า ได้มากกว่าที่ต้องผ่อนต่อเดือน เค้าก็ซื้อ เช่นที่พึ่งไปซื้อมาเดือนที่แล้ว เป็น คอนโดแถว สุขุมวิท อายุ 7 ปี ราคา 5 ล้าน 90 ตร.ม.  มีคนญี่ปุ่นเช่า ได้ค่าเช่า เดือนละ 4 หมื่น แล้ว เพื่อนผมซื้อเอาไปเข้าแบงค์ ได้เยอะ เค้าผ่อน เดือนละ 3.3 หมื่น เท่ากับ ได้ส่วนต่าง 7 พัน แล้วเพื่อนผมบอกผมว่า เค้าขอให้ทางแบงค์ ประเมินราคาให้เยอะๆ รวมค่าเฟอร์นิเจอร์ด้วย เพื่อนผม เสียเงินสดกับการซื้อ คอนโด นี้ไป แค่ 7 หมื่น เท่านั้นเอง    

เพื่อนผมบอกว่า คอนโดอย่างนี้หายาก ซักหน่อยแต่ก็พอหาได้ ตอนนี้ผมก็เลยว่าจะหาซื้อคอนโด แนวๆ นี้เหมือนกัน แต่โดย มากจะเป็น คอนโด อายุเกิน 5 ปีขึ้นไป ที่จะได้ yield ขนาดนี้  อย่างสอบถามว่า น่าสนใจจะทำไหม แล้วก็มีอะไรที่ต้อง concern บ้างครับ ? เช่นราคา คอนโด จะตกมาก รึเปล่า อะไรอย่างนี้อะครับ

[ลุงทีม]

ไม่ได้เข้ามานาน...
ขอบคุณพี่ titiwach ครับ
ได้ความรู้ดีมากครับ...

[takeshi]

[quote="Ent'"]อย่างจะถามคุณ takeshi ถึงการ ลงทุนใน อสังหาหน่อยนะครับ คือมีเพื่อนผมทำ แล้วเค้าก็ ทำได้ดีเลย ก็เลยว่าจะทำบ้าง แต่ก็กลัวเรื่องความเสี่ยง คือ อย่างนี้ ครับ

ที่เพื่อนผมทำคือ จะหา condo โดยมากจะเป็นมือสอง ที่มีคนเช่า อยู่แล้ว แล้ว ดูว่า yield ค่าเช่า ได้มากกว่าที่ต้องผ่อนต่อเดือน เค้าก็ซื้อ เช่นที่พึ่งไปซื้อมาเดือนที่แล้ว เป็น คอนโดแถว สุขุมวิท อายุ 7 ปี ราคา 5 ล้าน 90 ตร.ม.

[takeshi]

ขอทายเล่นๆนะครับ ต่อเนื่องจากที่เคยเขียนว่า อสังหาฯจะกลับมา Boom อีกประมาณปี 2550-53

 :?:  :?:
Cycle อสังหาฯรอบนี้ (เฉพาะ บ้านเดี่ยวกับทาวน์เฮ้าส์)
2550 ตกต่ำสุด
2551 เริ่มดีขึ้น แต่ Gross Profit Margin อาจจะยังไม่ค่อยดี เริ่มขายได้แต่ขึ้นราคามากไม่ได้
2552 ดีขึ้นชัดเจน เริ่มเข้าช่วง Growth Stage
2553 อยู่ในช่วง Growth Stage
2554 เริ่มเข้าช่วง Maturity Stage
2556 again Decline Stage

ปีที่บอกมานี้เดาล้วนๆนะครับ เพราะจริงๆแล้วอสังหาฯก็มีปัจจัยอื่นๆมากระทบมากมายซึ่งเกินความคาดเดาครับ

ขอบคุณครับ

[Kao]

http://www.nukbunchee.com/accounting/ac ... dard26.pdf

ไม่รู้ว่าตรงกับที่คุณ kao ต้องการไหมครับ

ขอบคุณครับ

[V_accy]

กระทู้นี้ดีจริงๆ

[MindTrick]

มาขอบคุณทุกท่านที่ร่วมกันแชรืข้อมูลครับ  :D