ความคิดผมถูกหรือเพื่อนผมถูก

[hot]

คือประเด็ด ที่ถกกัน  การสร้างตึกอาพาร์ตเมนต์
ในปัจจุบันดีหรือไม่ดี

งบลงทุนสร้างตึก 12ล้านยังไม่รวมที่ดิน
ที่ดินเป็นทีดินเก่า  

ผมคุยกับเพื่อนว่า ไม่ควรสร้าง เพราะเพื่อนมี
เงินสดในมือแค่ 5ล้าน ต้องกู้เงินอีกไม่ตำกว่า7ล้าน แถมถ้ากู้แบงค์ให้กู้ในรูปโอดี  ไม่ไช่กู้
เพื่อทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์  อีก  ผมยิ่งไม่เห็นด้วย
ยิ่งภาวะที่ดอกเบียกำลังเป็นขาขึ้นเป็นตัวแบบนี้


แต่เพื่อนให้ความเห็น  ว่า
1.เงินสดกำลังด้อยค่า
2.ที่ดินเก็บไว้มีแต่ขึ้นแต่ถ้ามีตึกด้วยจะมีได้ราคาขึ้นด้วย
การสร้าง  ตึกขึ้นมา  เก็บค่าเช่าน่าจะไล่ตามทันก่อนดอก
เบี้ยขึ้นจนแพงไป
3.ไม่เสี่ยงตอนนี้ จะรอไปอีก  ถึงตอนดอกเบี้ยขึ้น
วัสดุขึ้นจะไปคิดทำ  คงทำไม่ได้แล้วมั่ง

ผมให้ความเห็นต่อ

จริงอยู่ ที่น้ำมันดอกเบียจะกดดันให้วัสดุก่อสร้างค่าแรง
เพิ่มขึ้น  จนทำให้สิ่งก่อสร้างในตลาดซื้อขายเพิ่มราคา
ด้วยเช่นกัน แต่ไม่ไช่ภาวะที่ถาวร ที่ขึ้นไปเรือ่ย
เพราะถึงจุดจุดหนึ่ง  จะราคาลดลงมา  ตอนนั้น
เตรียมเงินซื้อในตลาดช่วงนั้นไม่ดีกว่าหรือ

เอ  ผมถูกหรือเพื่อนผมถูกหว๋า

[Boring Stock Lover]

ผมคิดว่าถูกทั้งคู่ เพราะเป็นข้อคิดเห็น

ลองทำเป็นเรื่องว่า จะนำที่ที่มีอยู่ทำอพารเมนท์ ให้ประสบความสำเร็จ ต้องทำยังไง น่าจะช่วยได้

เพราะอาจจะเห็นว่า เรื่อง OD น่าจะกู้เป็นรูปเงินกู้ได้
เรื่องดอกเบี้ยอาจทนได้อีก 2% ถ้าเกินนี้เจ็งแน่
เรื่องดีมานด์มีมากน้อย เรื่องได้แน่ๆ ฯลฯ

ไม่งั้นคุยไปก็ได้แค่คุย เพื่อนคุณ Hot อาจทำหรืออาจไม่ทำก็ได้

[hot]

ผมว่า  แนวความคิด ที่คิดสร้าง  เพราะคิดว่า
ต้นทุนเพิ่ม  ของต้องเพิ่มมูลค่า มันเบสิก ใครก็
คิดเหมือนกัน  ผมหมายถึง  คนคิดแบบนี้คง
ไม่ไช่เพื่อนผมคงเดียว   ท้ายสุด คนที่คิดแบบนี้
มักมีสัดส่วน ประมาณ80-90%  ของคนที่มีอำนาจ
เงินในการสร้างหรือไม่สร้าง

หมายถึง เขากำลังเดินทางไปในทางเดียวกันที่
คิดว่าสำเร็จ

ซึ่งคนที่คิดแบบผม  คงประมาณสัก  10%
ที่คอย    ปลายทาง ของคน90%

ที่จะเป็นอย่างไร

แล้ว คนไม่คอย  กับคน คอย

ใครจะถูกละคับ

[Boring Stock Lover]

ถ้าเป็นตัวอย่าง analogy ล่ะก็ผมจะทำแบบคุณ Hot ครับ

[hot]

แต่เพื่อนผม เขาทำอาชีพ อาพาร์ตเมนต์มาเป็น20ปี
เขายืนยันความคิดเขาคุ้มที่จะทำ  

คงต้องลองดูต่อไปอีก
3ปีข้างหน้าจะเป็นไงต่อ

[Boring Stock Lover]

ตกลงมันเป็นตัวอย่าง หรือ ตัวอย่างเชิงเปรียบเทียบเนี่ย งงๆๆๆ  :roll:

[Jeng]

ไม่ต้องเถียงกัน ของแบบนี้แล้วแต่ชอบ แล้วแต่ถนัด แล้วแต่ความฝังใจ ที่อยากทำมานาน

พี hot ก็ถามเค๊าดิ ว่า เงินสด 5 ล้าน คิดว่า อีกกี่ปี เงินกลับมา 5 ล้าน แล้วได้ apartment ฟรี

และถ้ามีทางอื่น เช่นลงทุนในกิจการดีๆ ในตลาดหุ้น แล้วได้ผลตอบแทนดีกว่า จะสนใจหรือไม่

แล้วก็ฟังเค๊าตอบ

[hot]

ผมว่าถ้าสามารถ
สร้างเสร็จใน1ปี
พอสร้างเสร็จเต็มทันที

ก็คุ้มที่จะเสี่ยง

แต่อะไรจะบอกได้ละคับ

ว่าเป็นอย่างนั้น  

นอกจาก  

การคาดเดา จากประสบการ์ณ


แต่ในสถานการ์ณจากนี้ไป  ผมว่า
ใช้เพียงแค่นั้น

ไม่เสี่ยงเกินไปหรือ

รวยขึ้นอีก10ล้าน

กับ

อาจ  หายไป
15ล้าน

[chatchai]

ทำไมถึงต้องกู้แบบ OD ด้วยครับ

อัตราดอกเบี้ย O/D น่าจะแพงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่เป็นเงินกู้ระยะยาวนะครับ

[hot]

เพราะธุระกิจสร้างอาพาร์ตเมนต์แบงค์ไม่ปล่อยกู้
ปกติซิคับ

[chatchai]

มีเหตุผลอะไรไหมครับว่าทำไมถึงไม่ปล่อย

ปล่อยกู้เพื่อนำไปลงทุนสร้างอาคาร  สินทรัพย์ถาวร  ยังไงก็ต้องกู้ระยะยาว

ไม่ใช่นำไปลงทุนเป็นเงินทุนหมุนเวียนนี้ครับ  ถึงได้ให้เงินกู้ยืมเบิกบัญชี

[เพื่อน]

จ้างผู้เชี่ยวชาญทำfesibility studyครับ
หรืออาจจะทำเองก็ได้ ถ้ามีความพร้อม

เพื่อ

ศึกษาตลาดในย่านนั้น
ความต้องการเช่า มากน้อยเพียงใด ทั้งปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคต
อัตราเช่าควรเป็นเท่าไหร่เมื่อเปรียบเทียบคู่แข่ง รวมทั้งรูปแบบ ขนาดห้อง และfacilityเพิ่มเติมที่อาจจะเหนือกว่าคู่แข่ง
เมื่อมีความเป็นไปได้ที่จะทำ ก็นำมาคำนวณหากำไรที่คาดว่าจะได้(จากข้อมูล) นำมาหักลบกับค่าใช้จ่าย ในลักษณะcash flow เพื่อหาจุดคุ้มทุน รายรับ รายจ่ายในแต่ละช่วง

ค่าใช้จ่ายที่นำมาคำนวณ ก็ควรรวมดอกเบี้ย ค่าเสื่อมราคา ค่าบริหาร ค่าพัฒนาที่ รวมถึงงบโฆษณาเข้าไปด้วย

เสร็จแล้วลองเปรียบเทียบกับการทำกิจการอื่นดูว่าแบบไหนคุ้มกว่า เช่นการเปิดร้านอาหาร...การทำตึกแถว คอนโด หรือทาวน์เอ้าส์ขาย...การเก็บที่ดินไว้เฉยๆแล้วขายในอนาคต(ขายง่ายกว่าขายพร้อมอพารท์เม้นต์นะครับ)...หรือทำกิจการอย่างอื่นที่เป็นไปได้ในย่านนั้น

อันไหนกำไรที่สุดก็เลือกอันนั้นครับ...โอกาสถูกหรือผิด +,- 20% โดยประมาณ

[hot]

เหตุผลของแบงค์ส่วนใหญ่คิดว่า  สร้างแล้ว

โอกาสเต็มยากเพราะ มีการเกิดของธุระกิจนี้
มากเกินไป