การคิดค่าเสื่อมคอนโด

[tk]

มีใครพอทราบไหมครับว่าการคิดค่าเสื่อมคอนโดเขาคิดกันอย่างไร เช่นมีค่าซากเท่าไร ค่าเสื่อมปีละเท่าไร ผมสนใจจะลงทุนซื้อให้คนเช่าน่ะครับ

[champ]

ในทางบัญชีของบริษัทผมเห็นเขาคิดกัน 20 % นะครับ
แต่อย่างคุณ tk เป็นบุคคลธรรมดาทำไมต้องคิดค่าเสื่อมด้วยเหรอครับ

[บุคคลทั่วไป]

กำลังสมมติว่าตัวเองตั้งบริษัทขึ้นมา ต้องลงทุนเองส่วนหนึ่ง และกู้แบงค์ส่วนหนึ่ง เมื่อได้ข้อมูลครบจะลองคำนวณ ROA & ROE เหมือนที่พี่ฉัตรชัยเคยให้โจทย์ไว้ จะได้รู้ว่าคุ้มกว่าการลงทุนหุ้นหรือไม่ครับ

ขอบคุณครับ

[Zero]

ผมคิดว่าคุณ Champ คงจะหมายความว่า 20 ปี มากกว่า
20% มักใช้กับของที่ไม่คงทน เช่น โต๊ะ เก้าอี้ครับ

[CK]

คุณ Guest ครับ

การตั้งบริษัทขึ้นมา ซื้อคอนโดแล้วปล่อยให้เช่ามีเรื่องต้องดูแลมากกว่าแค่ ROE ROA นะครับ การจดบริษัทน่ะมันง่าย ปิดน่ะยากนะครับ เจอสอบภาษีย้อนหลังแน่ๆ

ต้องมี Commitment อย่างจริงๆจังๆ นะครับ

ถ้าคิดจะซื้อคอนโดแค่ห้องสองห้องแล้วปล่อยเช่า ทำในนามบุคคลอาจจะคุ้มกว่านะครับ ลองคำนวณสองแบบเทียบกันดูก็ได้ ส่วนต่างเรื่องภาษีมากสุดก็ 37% และ 30% ครับ (อาจจะเหลือ 27% ตามนโยบายใหม่) ทั้งนี้ต้องมีรายรับเกิน 4 ล้านต่อปี

เปิดเป็นบริษัทจะดีคือปล่อยให้บริษัทอื่นเช่าครับ เพราะจะเอาไปเคลม VAT หักเป็น expense ได้ง่าย แต่ถ้าปล่อยให้บุคคลทั่วไปเช่า ผมคิดว่าอาจจะต้องคิด VAT เพิ่ม 7% ในค่าเช่านะครับ

[เด็กใหม่หัดขวิด.]

คุณ ck ผมว่าประโยชน์มันมีมากกว่าที่คิดนะครับ อย่ามองข้ามเรื่องของค่าใช้จ่ายที่ทางบริษัทมีความได้เปรียบบุคคลธรรมดาที่สามารถนำมาหักค่าใช้จ่ายได้ก่อน ส่วนบุคคลธรรมดาเสียภาษีจากฐานรายได้เลย ถ้าเป็นผมคงเลือกที่จะจดเป็นบริษัทดีกว่า

[CK]

ก็เป็นการลงทุนลงเวลานะครับ จุดคุ้มทุนของผมไม่ใช่ตัวเงินอย่างเดียว สิ่งที่แพงกว่าเงินคือเวลาครับ

คุณ ck ผมว่าประโยชน์มันมีมากกว่าที่คิดนะครับ อย่ามองข้ามเรื่องของค่าใช้จ่ายที่ทางบริษัทมีความได้เปรียบบุคคลธรรมดาที่สามารถนำมาหักค่าใช้จ่ายได้ก่อน ส่วนบุคคลธรรมดาเสียภาษีจากฐานรายได้เลย ถ้าเป็นผมคงเลือกที่จะจดเป็นบริษัทดีกว่า

แต่ค่าใช้จ่ายที่หักได้จะต้องเป็นค่าใช้จ่ายที่ "เกี่ยวข้อง" กับธุรกิจโดยตรงเท่านั้นนะครับ เดี๋ยวนี้สรรพากรเคี่ยวมากเรื่องนี้ เช่นถ้าคุณไปซื้อพัดลม เข้าบ้าน คุณสามารถเคลม VAT ได้ ตัดค่าเสื่อมเป็นค่าใช้จ่ายได้ แต่กรมสรรพากรอาจจะสุ่มเช็คว่าคุณเอาพัดลมที่ว่าไว้ในคอนโดฯปล่อยเช่าหรือเปล่า หรือเอาไว้ที่บ้านตัวเอง ซึ่งถ้าเป็นเช่นนั้นคงต้องคืนภาษีหักให้กรมสรรพากรนะครับ

จะทำให้ได้ประโยชน์จริงๆต้องมีธุรกิจต่อเนื่องนะครับ ถ้ายังทำงานประจำอยู่และมีรายได้จากคอนโดห้องสองห้อง อย่าทำดีกว่าครับ ผมเคยคิดมาแล้วรอบหนึ่งตอนปล่อยเช่าคอนโดที่ซื้อไว้ครับ คิดสะระตะออกมาแล้วถ้ามีรายได้ต่อปีเกิน 4 ล้านขึ้นไปถึงจะคุ้ม (เงิน+เวลา) ก็เลยไม่ทำครับ เอาเวลาว่างมาอ่านงบคนอื่น (ในตลาดหุ้น) ดีกว่า

ถ้ารายได้จากการปล่อยเช่าและอื่นๆรวมกันเป็นสิบล้าน และ semi-retireแล้ว ผมเปิดบริษัทแน่นอนครับ ไม่งั้นจะไม่มีเวลาเล่นกับลูกเลย

[tk]

ขอบคุณทุกท่านครับ

ขอยกตัวอย่างนะครับ

ถ้าซื้อคอนโดโดยลงเงินสด 100000 กู้แบงค์800000 ดอกเบี้ย6% / ปี
ได้ค่าเช่า 5000/เดือน จะคำนวณจุดคุ้มทุนและ ROA ROE และค่าเสื่อมอย่างไรครับ

ขอบคุณครับ

[CK]

ผมคิดแบบเด็กๆนะครับ ตัวอย่างที่ว่ามาคงขาดทุนแน่นอนครับ

เพราะดอกเบี้ยจ่ายของ 800,000 บาทก็เข้าไปแล้ว 3,954.20 ในเดือนแรกนะครับ

[เด็กใหม่หัดขวิด.]

ผมว่านะให้ดูเรื่องของกระแสเงินสดก่อนดีกว่า ว่า ถ้ากู้ 800000 แล้วผ่อนเดือนละประมาณ5000 อย่างน้อยก็ควรจะได้ค่าเช่ามากกว่านี้ ถือเป็นกระแสเงินสดเข้า จากนั้นก็ขายทิ้งในเวลาที่มันขึ้น แล้วไปซื้อที่ใหม่ที่ให้กระแสเงินสดมากกว่า