เรื่องการลงทุนในกองทุนอสังหาครับ

[boybbcom]

อยากลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ครับ ด้วยความที่อยากได้ผลตอบแทนเยอะ เลยจะรอกองทุนที่ราคาลดลง เช่น ขายครั้งแรก หน่วยละ 10 บาท ก็จะรอให้ต่ำกว่า 10 บาท เยอะๆหน่อย พอไปดูกองทุนในตลาด ก้เห็นว่าบางกองทุนก็ 8 บาท บางกอง ก็ 9 บาท  พอมาคิดๆดู ตามที่ผมเข้าใจ กองทุนพวกนี้ ปกติราคา nav ของกอง จะไม่ผันผวนมาก คือ ระยะยาวควรจะขึ้นด้วยซ้ำ ผมเลยมาคิดว่าที่ราคามันลงมามันเป็นเพระอะไร ราคาที่ตีไว้ตอนแรกมันสูงเกินไปหรือไม่ หรือว่า สินทรัพย์ของมันไม่ดี ผมคิดได้อย่างนี้เลยยังไม่กล้าเข้าไปลงทุนครับ เพราะไม่แน่ใจ(คือ ราคาหน่วยลงน่ะดี เพราะว่าเราจะได้ผลตอบแทนมากขึ้น แต่เห็นว่าปกติหน่วยพวกนี้ไม่น่าจะผันผวนมาก พอเห็นมันลงก็กลับไม่กล้า ) จริงๆแล้วควรพิจารณายังไงครับ

[Viewtiful Investor]

ผลตอบแทนจะอยู่ในรูปของ Dividend ซะมากกว่าครับ
ถ้าราคาประเมินสูงขึ้น ก็อาจทำให้ราคาตลาดสูงตามอยู่บ้าง แต่ระยะยาวก็สู้ Dividend ไม่ได้
ถ้าดอกเบี้ยเงินฝากขึ้น แต่ Dividend ของ Property Fund ขึ้นตามไม่ทันคนคงจะโอนเงินไปอยู่ที่ให้ผลตอบแทนเทียบกับความเสี่ยงแล้วดีกว่า

ถ้าอยากได้ผลตอนแทนเยอะ ไปซื้อหุ้นดีกว่าครับ แต่โอกาสที่ซื้อกองทุนราคาต่ำกว่า NAV แล้วมันขึ้นมาก็มีนะครับ แต่ต้องดูว่าเค้าขึ้นค่าเช่าได้หรือเปล่า

ผมเคยรอ BKKCP อยู่ 6 เดือน ราคาก็ไม่ขยับเลย แต่ปันผลเทียบกับเงินฝากก็ OK นะครับ แต่ปีนี้ดอกขึ้น กังวลเหมือนกันว่า ราคาจะเป็นไงต่อไป -_-'

[woody]

property ที่เป็น asset ก็มีส่วนครับ หลักๆ ก็คือต้องดูด้วยว่าเป็น freehold หรือ leasehold

[Invisible hand]

nav ที่ลดและที่เพิ่มของ prop fund แต่ละกองมีเหตุผลดังนี้ครับ

สมมุติว่า  prop fund แต่ละกองจะแบ่งมูลค่า asset เป็น 2 ส่วน  คือ

1  ที่ดิน
2  อาคารและส่วนตกแต่งอาคาร

prop fund ที่เป็น leasehold คือ  ไปเช่าที่ดินเค้ามา   ก็มีมูลค่าที่ดินใน nav เช่นกัน  แต่เป็นมูลค่าสิทธิการเช่า  ซึ่งมีการประเมินเป็นมูลค่าเช่นกัน  แต่จะต่ำกว่าราคาที่ดินแปลงนั้นๆ จริงๆ

ยกตัวอย่าง  prop fund ที่เป็น freehold ( เป็นเจ้าของที่ดินเอง )   nav 10 บาท   จะมีมูลค่าที่เป็นที่ดิน 5 และ อาคาร 5 บาท

prop fund ที่เป็น leasehold อาจจะมีมูลค่าสิทธิการเช่า 4 บาท  และอาคาร 6 บาท  หรืออาจจะเป็น 3 กับ 7

เมื่อเวลาผ่านไป  หากมีการประเมิน nav ใหม่    แน่นอนครับ  ในส่วนมูลค่าที่เป็น  " อาคาร " มักจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นหากคิด nav แบบ replacement cost เพราะค่าก่อสร้างเพิ่มตามเงินเฟ้อ  หรือกระทั่ง discounted cash flow เพราะค่าเช่าเพิ่ม  

แต่กรณี prop fund ที่เป็น leasehold  เนื่องจากมีอายุสัญญาเช่าที่แน่นอนเช่น คงเหลือ 25-30 ปี   ดังนั้นการบันทึก nav จะต้องมีการตัดจ่ายมูลค่าที่ลดลงของสิทธิการเช่า  เพราะอายุสัญญาเช่าที่เหลือ 15 ปีย่อมมีมูลค่าน้อยกว่าสัญญาเช่าที่มีอายุ 30 ปี    ตัวอาคารก็เช่นกัน  อาคารที่มีอายุสัญญาเช่าคงเหลือน้อยก็ย่อมมีมูลค่าต่ำกว่าอาคารที่มีอายุสัญญาเช่าคงเหลือมาก  ยิ่งเวลาผ่านไป  อายุคงเหลือของสัญญาเช่าจะลดลงซึ่งก็จะทำให้ มูลค่าของสินทรัพย์ลดลง    ดังนั้นมูลค่า nav ของ prop fund ที่เป็น leasehold จะลดลงเรื่อยๆ  จนกว่าจะมีการต่อสัญญาเช่าที่ดินอีกครั้ง  ซึ่งมีความไม่แน่นอนสูง  เว้นเสียว่าเจ้าของที่ดินกับเจ้าของเดิมของ asset  เดิมที่ขายเข้า prop fund  เป็นรายเดียวกัน  

สำหรับ prop fund ที่เป็น freehold  จะมีมูลค่า nav ที่เพิ่มขึ้นเกือบตลอดหากทำเลที่ตั้งและคุณภาพสินทรัพย์นั้นๆ ยังดีอยู่   เพราะมูลค่าที่ดินและอาคารจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ตามเหตุผลข้างต้น

ดังนั้น yield ของ prop fund ที่เป็น leasehold จะต้องสูงกว่า freehold มากๆ  เพราะ prop fund ที่เป็น leasehold ทางทฤษฎีถือว่าไม่มีมูลค่าซาก หรือ terminal value ครับ    ดังนั้น ปันผลของ prop fund ที่เป็น lease hold จะต้องรวมกันสูงกว่าเงินต้นที่เราลงทุนไปค่อนข้างมากครับ

ในขณะที่เมืองไทย  คนออก prop fund  ได้ปฎิบัติเสมือนว่า leasehold กับ freehold เหมือนกัน  คือให้ yield ใกล้กัน  และมี prop fund ที่เป็น leasehold บางกองฯ ให้ yield ต่ำกว่า freehold เสียอีก

และคนซื้อ prop fund ช่วงแรกๆ ก็ไม่เข้าใจความต่างกันของ leasehold และ freehold มากนักครับ

เรื่อง leasehold กับ freehold  นี่ต่างชาติเค้าสนใจเป็นประเด็นหลักกว่า yield อีกครับ    และเป็นเหตุผลว่าทำไมกองทุนที่เป็น office ของ QH  ที่เป็น leasehold  ขายไม่หมด

ด้วยเหตุผลเรื่อง leasehold ที่ว่าทำให้มี prop fund บางกองที่ได้ออกมาใน 2-3 ปีที่ผ่านมาต้องมีการ adjust NAV ลงอย่างรุนแรง    ซึ่งทำให้ผู้ถือหน่วยต้องผิดหวังครับ   งานนี้ถือว่าเป็น win-loss-loss ครับ   คนที่ loss คือผู้ถือหน่วยที่ขาดทุน   บลจ. ที่ออกกองทุนที่เสียชื่อเพราะไม่ศึกษาเรื่อง prop fund ให้ดีก่อน   คนที่ win คือเจ้าของ asset เดิมที่ขายสินทรัพย์ได้ราคาครับ

นี่เป็นความรู้เรื่อง prop fund บางส่วนที่ไม่มีใครอยากเขียนลงหนังสือพิมพ์ครับ

[drchatri]

สรุปประเด็นได้ดีมากครับ เข้าใจง่าย จริงๆแล้วเวลาเราติดตามข้อมูลเรื่องกองทุน ทางผู้ออกกองทุนมักจะให้ข้อใลแต่ด้านบวกไม่ค่อยบอกเรื่องความเสี่ยงเลย  ผมก็เคยคิอยู่เหมือนกันว่าจะลองซื้อดู แต่มาคิดได้  เรื่องว่ากองทุนอสังหาฯส่วนใหญ่ที่มีอยู่ตอนนี้มักเป็นการลงทุนใน เรื่องของสิทธิการเช่า ซึ่งแน่นอนว่ามูลค่าสุดท้ายคือเป็นศูนย์  ดังนั้นต้องเน้นที่ได้เงินปัญผลกลับมามากๆ  และต้องมากกว่ามูลค่าหน่วยลงทุนทั้งหมดที่เราลงไปด้วย ไม่งั้นไม่คุ้มครับ  ขอบคุณมากครับที่ให้ความกระจ่าง

[sonus]

ผมว่านักลงทุนเริ่มเข้าใจเรื่องกองทุนอสังหาฯ ดีขึ้นแล้ว (ส่วนหนึ่งคงจากคุณ IH ที่อธิบายเรื่องนี้อยู่บ่อยๆ ในกระทิงแวลู) ดังนั้นเราจึงเห็นกองทุน leasehold ที่ออกมาเมื่อเร็วๆ นี้ขายไม่ออก ผู้บริหารกองทุนหน้าแตกไม่เป็นท่า ทั้งที่ทำเล และตัวอาคารเองก็น่าจะมีศักยภาพที่ดีมาก ต่อไปนี้ใครจะเอากองทุนอสังหาฯออกมา คงต้องเรื่อง สินทรัพย์ดีๆ ที่เป็น freehold เป็นหลัก หรือไม่ก็ต้องดูเรื่องผลตอบแทนให้เด่นชัดละครับ

[chansaiw]

อืม ขอบคุณคุณ IH อย่างมาก
เคยสงสัยเหมือนกันครับ
เพราะดูแล้วแต่ละกองได้ yield พอๆกัน ได้ไงทั้งๆที่
เป็นกองที่เช่าที่เค้าอยู่ แล้วเกิดไม่ต่อสัญญาก็ซวยดิ

ถามว่าถ้าเค้าไม่ต่อได้มั้ยก็ได้อะ
กลายเป็นว่าเมืองไทยนี่หมกเม็ดอีก