TNPF

[torpongpak]

ขออนุญาติเปิดห้องใหม่ในร้อยคนร้อยหุ้น(Property fund)นะครับ

ชื่อย่อ TNPF
ชื่อกองทุน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ตรีนิตี้
นโยบายการลงทุน ลงทุนโดยการมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของอาคารโกลว์ ตรีนิตี้ สีลม (เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์) พื้นที่พาณิชยกรรมซึ่งตั้งอยู่บริเวณชั้น 1 ของอาคารโกลว์ ตรีนิตี้ สีลม และห้องชุดของตรีนิตี้ มอลล์ (อาคารศูนย์การค้า)

ประเภท Freehold

โทรศัพท์ 0-2659-8888
http://thaipropertyfund.com/%E0%B8%A3%E ... b=fundinfo

[torpongpak]

รวมหนังสือชี้ชวน
Version 140 หน้า
http://www.one-asset.com/thailandmutual ... PO0006.PDF
Version 90 กว่าหน้า
http://www.one-asset.com/ThailandMutual ... PO0006.pdf

http://www.thaipropertyfund.com/wp-cont ... e/tnpf.pdf

[torpongpak]

พื้นฐาน
TNPFสร้างรายได้จากการให้บริษัท 2 บริษัทเช่าทรัพย์สิน ได้เเก่

1)บริษัทtrinity asset เช่า3ปีเพื่อไปทำservice Apartment, โรงเเรม โดยtrinity asset จ้างZINC เจ้าของBrand glow บริหารอีกที

-ค่าเช่าจากบ.trinity asset(รายได้ของกองทุน)ที่ได้รับมาจาก2ส่วนคือค่าเช่าคงที่(37.345MB/Yr)+80%ของค่าเช่าเเปรผัน(กำไรสุทธิจากการดำเนินงานของอาคารGlow trinity silom-ค่าเช่าคงที่)

โดยTrinity asset การันตีว่าจะทำรายได้ขั้นต่ำให้กองทุนรวม 65.7-67.1ล้านบาท/ปี เป็นเวลา4ปี ถ้ารายได้ไม่ถึง บริษัทtrinity assetต้องชดเชยให้ตามเอกสารที่คุณchaitornเเนบมา

2)บริษัทสีลมออลล์เช่า 3 ปีไปทำTrinity shoping arcade ปล่อยพื้นที่ให้คนเช่าขายของโดยส่วนนี้รายได้จะfixed 16 MB/Yrระยะยาว เเสดงว่าตัวกองทุน tnpf ไม่สามารถคาดหวังGrowthของรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากส่วนนี้ได้เลย ถ้าขึ้นค่าเช้าเเผง คนที่ได้ประโยชน์net net คือ บ.สีลมออลล์

[torpongpak]

พื้นฐาน(ต่อ)
บริษัทที่บริหารGlow Trinity Silom ชื่อกลุ่มZinc Hospitalityเป็นกลุ่มบริษัทจากเนปาล มีสายสัมพันธ์อันเเน่นเเฟ้นกับรัฐบาลเนปาล
http://www.zinchospitality.com/TEAM
-Website โรงเเรมครับ
http://www.zinchospitality.com/glowbyzinc/silom

ปัจจัยเสี่ยง(มุมมองของTorpongpak)

ปัจจัยภายใน
1) อาคารพังหรือเสียหายทั้งหมด(หมายถึงเสียหายมากกว่า50%ไม่สามารถทำให้เกิดรายได้ได้) ไม่ว่าจะโดนระเบิด(ภาวนาอย่าให้คนวางระเบิดมาพักมี่โรงเเรม ) เเผ่นดินไหว จะทำให้สัญญาระหว่างtrinity assetกับกองทุนยกเลิกเเละประกันภัยก็จะไม่จ่ายถ้าเสียหายขนาดดังกล่าว

2) เหตุอันทำให้ trinity asset ต้องยกเลิกสัญญากับกองทุน
ถ้ายกเลิกสัญญา กองทุนต้องหาผู้เช่ารายใหม่ ซึ่งค่าเช่าอาจจะถูกกว่าที่ trinity asset เช่า โดยเหตุอันทำให้ต้องยกเลิกสัญญามีหลายข้อตามหนังสือชี้ชวน เเต่ข้อที่เป็นไปได้มากที่สุดคือข้อ 1 ข้างบนเเละกรณีที่trinity asset ล้มละลาย...ผมกลัวล้มละลายเพราะจากตัวเลขกำไรขาดทุนในหน้าสุดท้าย 96-97 พบว่าปี 51-52 บริษัทtrinity asset ขาดทุนมาตลอด จนกระทั่งขายสินทรัพย์ให้ tnpf จึงปลดหนี้เเละขาดทุนสะสมได้ รวมถึงสามารถมีเงินเหลือมาจ่ายค่า guarantee ให้กองทุนอีก 3 ปี
ร่วมกับtrinity asset ถือหุ้นกองทุนอยู่ถึง 30% เเละห้ามขายออกในช่วง 3 ปีนี้ ทำให้ประเด็นเรื่องยกเลิกสัญญาไม่น่าห่วงในช่วง 3 ปีดังกล่าว

ปัจจัยภายนอก
1) สภาพธุรกิจท่องเที่ยวไทยโดยรวมซบเซา
ตอนนี้มีประเด็นกดดันคือระเบิดที่สุขุมวิท 71 เเละการกังวลเรื่องก่อการร้าย...ตรงนี้ผมถามทางโรงเเรมเค้าบอกว่าไม่มีลูกค้า check out หนีกลับประเทศในช่วงที่มีการระเบิดดังกล่าว โรงเเรมได้ค่อยให้informationลูกค้าอยู่เรื่อยๆ

โอกาสเติบโต
-มาจากการปล่อยเช่าพื้นที่เหลือให้มากขึ้นและ
-การเพิ่มค่าเช่า
-ในอนาคตอาจมีการกู้เงินเพื่อลงทุนเพิ่มหรือเพิ่มทุนเพื่อซื้ออสังหาเพิ่มเติมได้ครับ
-ราคาที่ดินสีลมเพิ่มขึ้น

ปัจจัยunlockมูลค่า
ที่อาจทำให้ราคาTnpfในตลาดหุ้นเพิ่มขึ้น
เนื่องจากเป็นfree hold ทำให้ในอนาคตยาวขึ้นก็มีโอกาสได้capital gain จากทรัพย์สินยิ่งยาวก็ยิ่งมีโอกาสปลดปล่อยทรัพย์สินใน2รูปแบบจากการที่มี
1)คนมาขอซื้อทรัพย์สินทั้งหมดจากกองทุน
2)การที่ทรัพย์สินนั้นมีมูลค่าสูงทำให้สามารถขึ้นค่าเช่าให้สอดคล้องกับมูลค่าทรัพย์สินทำให้จ่ายปันผลสูงขึ้นและนายตลาดก็จะตีราคากองทุนให้สูงขึ้นต่อไปเพราะราคาเป็นไปตามผลประกอบการระยะยาว

[torpongpak]

TNPF:Company Visit by Torpongpak

ตอนที่1
ตอนนี้ผมกำลังมาทานอาหารที่ร้านThE fooDie ชั้น1 โรงเเรมGlow trinity silomครับ อาหารอร่อยมาก ไม่เเพง มีลูกค้ามาทานเรื่อยๆ อาหารหลายอย่างได้รับการrecommended จากหลายสถาบันทั้งเชลชวนชิม, นิตยสารทั้งไทยเเละต่างประเทศ...ตัวร้านอาหารจริงกำลังrenovateอยู่ครับ(จะอยู่ด้านหน้าโรงเเรมเลย เลยทำให้ดูรกๆ มีเศษอิฐเเละปูนเพียบ)

ผมจะเริ่มวิจารณ์โครงการเลยนะครับ...
1)Lcationสุดยอดมาก ลงจากสถานีBTSช่องนนทรีย์เเล้วจะเห็นป้ายชัด เดินมาไม่ถึง150m.ก็ถึงตัวโครงการ
2)ตัวTrinity Shoping Arcadeดูเชยมากครับ...เป็นตู้เหล็กกล่องๆ ให้เช่า ผมยังไม่ลองเข้าไปเดิน เเต่ดูข้างนอกเเล้วคนน้อยครับ
3)ส่วนโรงเเรมดูไม่ใหญ่อย่างที่คิดReceptionistเล็กนิดเดียว...เเต่มีฝรั่งเดินเข้าออกตลอด
คราวนี้สำคัญครับ....ผมได้คุยกับGeust relationคือคุณปอ ด้วยครับกำลังจะเดินไปดูตัวห้องกัน รายละเอียดจะโพสให้อ่านอีกทีครับ
ปล.
-ผมดูรายได้จากการเช่าผิด--' รายได้จากการเช่ารวมราว15-16ล้านบาท(เดิมอ่านผิดคิดว่าราว10ล้านบาท)
-เรื่องปรับปรุงภาพลักษณ์ปีที่14,29ผมมองว่าไมเสี่ยงเลย เพราะถ้าทำรายได้อย่างที่ประมาณการไว้จริง กำไรก็สูงกว่ากำไรปีเเรกที่ตั้งกองทุนด้วยซ้ำ, ที่สำคัญตอนนั้นคงกินปันผลไปเรื่อยๆจนเกือบเท่าเงินทุนที่เราได้หุ้นตอนนี้

ตอนที่2
ต่อนะครับ...
-ไปคุยกับยามมา...งงว่าทำไมshopping arcadeปิดหมดเเล้ว คนน้อย เค้าบอกว่าคนจะมากช่วงเช้า เวลาทำงาน
-จากการคุยกับคุณปอ(ผู้ชายนะครับ...อย่าจินตนาการว่าสาวสวย ) เเละขออนุญาติเข้าชมห้อง ปรากฎว่าน้องเค้ารู้เรื่องtnpfด้วยเเฮะ เค้าบอกว่าโรงเเรมก็เป็นของกองทุนรวมดังกล่าว คนเข้าพักเต็มตลอด ส่วนใหญ่เป็นฝรั่ง ค่าที่พักต่ำสุด1,800บาท(ห้องขนาด22ตารางเมตร), คู่เเข่งโรงเเรมใกล้ๆคือthe heritageอยู่ปากซอย, โรงเเรมFurama
อย่างไรก็ตามจากtrip advisorยกให้glow trinityดีกว่าโรงเเรมข้างเคียงทั้งหมด(จากคะเเนน) โดยglow trinity ได้รับการrankingเป็นอันดับ56จากโรงเเรมทั้งหมดกว่า600เเห่งในประเทศไทย อย่างไรก็ตามสมาคมโรงเเรมยังไม่ได้ratingจำนวนดาวให้ว่าเป็นโรงเเรมกี่ดาว

ผมขึ้นลิฟท์ไปดูห้อง Coridorก็ไม่อับ เเต่ใช้สีน่ากลัวครับสีเทาดำทึมๆ ประตูห้องนอนเป็นประตูเหล็ก นึกว่าเดินอยู่ในคุก เเต่ดีอย่างกลิ่นอับของพรมไม่มี พอเปิดประตูห้อง(ใช้คีย์การ์ด)...
ต้องร้องWowww(ในใจ) ห้องสวยมากน่านอน สะอาด ดูModern. ทีวีจอยักษ์ติดที่ผนัง, ห้องน้ำสวยมาก ผมเข้าไปเช็คดู สะอาดครับ ไม่เศษผมหรือคราบที่กระจกหน้าอ่างล้างหน้า...เตียงก็king size
ที่ประทับใจสุด....หมอน...นิ่มจริงๆครับ คุณปอเเกบอกว่าใช้ขนเป็ดทำ สุดยอด
ห้องที่ไปดูขนาด 32 ตารางเมตร ราคาเเค่2,300บาทต่อคืน(ไม่รวมอาหารเช้า ถ้ารวม2,600บาท)

ลืมไปอีกเรื่อง ผมถามคุณปอว่ามีความสุขดีไหมกับการเป็นพนักงานที่นี่ น้องเค้าบอกว่ามีความสุขครับ สวัสดิการดี(ผมก็เชื่อนะครับ...เพราะตลอดเวลาที่น้องเค้าคุยกับผม...ตาเค้า"ยิ้ม"ครับ )
สรุปโดยรวม ผมว่าผ่านครับ

สังเกตได้ว่าราคาห้องเฉลี่ก็upเกือบ100%(ปี52 1,000+บาท-->ปี 53 2,000+บาท)มีอนาคตทีเดียวครับ

[torpongpak]

Feedback โรงแรม
http://www.booking.com/hotel/th/glow-tr ... 6wod4EmNJw

จากข้อมูลประสบการณ์ของลูกค้าที่มาพักนั้น ข้อที่น่าดีใจก็ตือในไตรมาส1ถึงข้อมูลปัจจุบันนั้น คะแนนที่ได้จำนวน19vote ได้คะแนนสูงถึง9.005คะแนน เทียบกับค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 8.7 คะแนน ถือว่าดีขึ้นมาก และหากไปดูรายละเอียดในไตรมาสนี้พบว่ามีการให้คะแนนเต็ม 10 หลายท่านทีเดียว จุดปรับปรุงมีเรื่อง เสียงดังของแอร์บางห้อง กลิ่นในห้องนำ้ Internet แม้ฟรีแต่ความเร็วจะมีปัญหา อาหารอยู่ในจุดพอรับได้ พนักงานต้อนรับดี

อันนี้เป็นreviewของลูกค้า ....7.9/10 Very GooD
http://www.agoda.com/asia/thailand/bang ... #reviewTop http://www.tripadvisor.com/Hotel_Review ... ngkok.html

ขอเพิ่มอีก 1 Story คือ Brand ของGlowน่าจะเด่นขึ้น จากการเปิดShopping mallเเละโรงเเรมที่ประตูน้ำ
http://www.zinchospitality.com/glowbyzinc/pratunam

[torpongpak]

รายละเอียดเกี่ยวกับผู้เช่า
ผู้เช่าชั้นใต้ดินตามนี้
http://www.trinitycorp.com/html/trinity_mall_1_1.html

ผู้เช่าชั้นที่1ตามนี้ ที่มีผู้เช่าน้อยกว่าเพราะไม่รวมผู้เช่าVilla market ส่วนพื้นที่ที่กองทุนไม่ได้เป็นเจ้าของครับ http://www.trinitycorp.com/html/trinity_mall_1_2.html

[torpongpak]

ผลประกอบการ
http://www.set.or.th/set/companyhighlig ... country=TH
ผู้ถือหุ้นรายใหญ่
http://www.set.or.th/set/companyholder. ... country=TH

[torpongpak]

สุดท้ายขอขอบคุณพี่ที่ผมนับถือเป็น "อาจารย์" พี่chaitorn ที่สอนผมให้เป็นนักลงทุนหุ้นคุณค่าอย่างเเท้จริง ผ่านpm...
-สอนให้ลงทุนอย่างเป็น"เจ้าของกิจการ" ซาบซึ้งกับมัน...
-สอนการหาข้อมูล ข้อมูลส่วนใหญ่ที่โพสข้างบนก็ได้พี่chaitornชี้เเนะ
-เเนะนำบทความเเละหนังสือดีๆ ผมชอบสุดคือบทความของพี่วิบูลย์เรื่องการเลี้ยงวัวเนื้อ(ขายหุ้นเอาCapital Gain) กับการเลี้ยงวัวนม(อยู่กับการเติบโตของกิจการเเละรับปันผล)
-สอนพื้นฐานการประเมินมูลค่าหุ้น

ถึงเเม้วันนี้ผมยังคงเป็นมวยวัดสะเปะสะปะเเละทำไม่ได้อย่างที่พี่เเนะนำทั้งหมดเเต่ผมก็ได้"ทัศนคติ"การลงทุนดีๆจากพี่มากมาย เเละได้นำไปพัฒนาตนเอง
ขอบคุณพี่มากๆครับ

[m_mummie]

เข้ามาเก็บข้อมูลค่ะ สนใจตัวนี้เหมือนกัน กำลังศึกษารายละเอียด
แต่ติดตรงที่ nav ที่ลดลง สงสัยว่าเกิดจากอะไร ถ้ามีโอกาสจะไปดูสถานที่จริงซักหน่อย