สงสัยเกี่ยวกับ property fund

[Gouty]

ผมมีข้อสงสัยเกี่ยวกับ กองทุนอสังหาว่า ในกรณีที่ซื้อกองทุนอสังหาที่เป็น lease hold เช่น CPNRF , หรือกองผสมTLGF ที่กำหนดอายุเวลาการถือครองเช่น 25-30 ปี แล้วในระหว่างนี้กองทุนนั้นมามีการขยายกองทุนเช่น 5ปีต่อมามีการขยายกองทุน อายุสัญญาการเช่าของกองทุนใหม่ที่ถูกขายก็จะถูกนับออกไปอีก 25-30 ปีจาก ณ ปีที่ขยายกองทุนใช่หรือไม่ครับ ผมมีข้อสงสัยต่ออีกว่า
1. กลุ่มที่ซื้อไว้ก่อนตอนแรกจะได้รับการยืดอายุสัญญาไปด้วยหรือเปล่าครับเพราะว่าถ้าเป็นไปตามสัญญาที่ถือไว้จะต้องหมดก่อนกลุุ่มหลัง
2. ถ้ากลุ่มแรกที่ซื้อก่อนไม่ได้รับการยืดอายุไปด้วย ถ้าผมจะซื้อกองทุนนี้ในกระดานตลาด จะแยกได้ไงว่าเป็นหุ้นที่ออกไว้ชุดแรกหรือหลังเพราะอายุเวลาสิ้นสุดของหุ้นนั้นไม่พร้อมกัน

[ปรัชญา]

คงต้องดูเจตนา และเหตุผลในการเพิ่มทุน
สุดท้ายจะมีหนังสือ กติกาจากผู้บริหารกองทุนออกมาชี้แจงเพิ่มเติม

คงต้องแล้วแต่กอง แล้วแต่รายละเอียด ในแต่ละครั้ง

[นักดูดาว]

หน่วยทุกหน่วยต้องมีมูลค่าและสิทธิเสมอกัน ไม่สามารถแบ่งแยกเก่าใหม่นะครับ หากมีการขายหน่วยลงทุนเพิ่มทุน ต้องกำหนด NAV (Net Asset Value) ให้ทุกหน่วยมีมูลค่าเท่ากันครับ (ราคาขายอาจจะแตกต่างตามตลาด)

การประเมิน NAV เค้าใช้วิธีประเมินมูลค่าหน่วยจากรายได้ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
แล้วคิดลดมาเป็นมูลค่าในปัจจุบัน ไม่ได้คิดถึงราคาพาร์ หรือราคาจองซื้อ
ยกตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ futurepf ขณะนี้ 11 บาทต่อหน่วย แม้เวลาการเช่าจะหมดไปหลายปีแล้ว แต่ก็ได้ค่าเช่าที่สูงขึ้นทำให้ NAV สูงขึ้นครับ

เหมือนกับหุ้นเพิ่มทุนของบริษัทจดทะเบียน แม้จะเป็นหุ้นประเภท ESOP ที่พนักงานซื้อในราคาถูกๆ เอามาขายทำกำไรในตลาด ผู้ซื้อก็แยกไม่ออกว่าเก่าหรือไม่ ทุกหุ้นก็มีสิทธิเท่ากันครับ

[Gouty]

ผมขอเจาะจงที่ตัวกองทุนเลยนะครับว่า ผมซื้อ cpnrf ตั้งแต่จัดตั้งกองทุน แล้วต่อมาไม่แน่ใจว่ากี่ปีหลังจากนั้นกองทุนมีการขยายกองทุน ผมอยากรู้ว่าผมผู้ลงทุนกลุ่มแรกกับกลุ่มหลัง ถ้าถือจนสิ้นสุดอายุสัญญาการเช่าจะมีจำนวนปีที่ได้รับผลตอบแทนเท่ากันหรือไม่ครับ

[นักดูดาว]

เท่ากันครับ

[ปรัชญา]

ทรัพย์สินที่กองทุนรวมลงทุนก่อนการเพิ่มทุน

บริษัทจัดการได้ทำการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นอาคารศูนย์การค้า จำนวน 2 โครงการ ดังนี้
• โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 ที่กองทุนรวมเช่า
กองทุนรวมได้ลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และสิทธิการเช่า
อาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 บางส่วนพร้อมอาคารจอดรถ (“ศูนย์การค้า เซ็นทรัล พระราม 2”) รวมทั้งงาน
ระบบสาธารณูปโภค ระบบบำบัดน้ำเสียและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับศูนย์การค้า เซ็นทรัล พระราม 2 เป็น
ระยะเวลา 20 ปี (สัญญาสิ้นสุด 15 สิงหาคม พ.ศ. 2568) จากบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2 จำกัด

• โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ที่กองทุนรวมเช่า
กองทุนรวมได้ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 และพื้นที่จอดรถภายในอาคาร
จากบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 3 จำกัด เป็นระยะเวลา 30 ปี (สัญญาสิ้นสุด 15 สิงหาคม พ.ศ. 2578) นับจากวันที่จด
ทะเบียนกองทุนรวม โดยกองทุนรวมมีสิทธิที่จะต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 2 คราวๆ ละ 30 ปี โดยกองทุนรวมได้ชำระค่าเช่าและ
เงินมัดจำตามเงื่อนไขแห่งสัญญาเช่าครั้งเดียวเต็มจำนวน นอกจากนี้กองทุนรวมจะซื้อและ/หรือรับโอนกรรมสิทธิ์ในงานระบบ
สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 จากบริษัทเซ็นทรัล เรียลตี้ เซอร์วิส พระราม 3 จำกัด[/color]

อ่านหนังสือชี้ชวน อีกสักรอบก็จะดีนะครับ

http://www.thaipropertyfund.com/wp-cont ... /cpnrf.pdf

[นักดูดาว]

ขอบคุณครับพี่ปรัชญา

[syj]

ผมขอเจาะจงที่ตัวกองทุนเลยนะครับว่า ผมซื้อ cpnrf ตั้งแต่จัดตั้งกองทุน แล้วต่อมาไม่แน่ใจว่ากี่ปีหลังจากนั้นกองทุนมีการขยายกองทุน ผมอยากรู้ว่าผมผู้ลงทุนกลุ่มแรกกับกลุ่มหลัง ถ้าถือจนสิ้นสุดอายุสัญญาการเช่าจะมีจำนวนปีที่ได้รับผลตอบแทนเท่ากันหรือไม่ครับ

ไม่เท่้ากัน ครับ เมื่อคิดเป็น ผลตอบแทน (ROI หรือ IRR)
เพราะราคาที่ซื้อไม่เท่ากัน ...

คนที่ซื้อ IPO 10.- ที่ไม่เพิ่มทุนเลยสักครั้ง
กับคนที่ซื้อเมื่อ 10.- แล้วเพิ่มทุนตามหน่วย
ที่ได้รับทุึกครั้งที่เพิ่ม (สมมุติ ไม่ซื้อเพิ่มในตลาดเลย)
ก็ยังได้รับผลตอบแทนที่ไม่เท่ากันครับ เพราะการ
เพิ่มทุนแต่ละครั้งไม่ใช่ที่ราคา 10.- เสมอไป
ส่วนคนที่ซื้อตอน Subprime ที่ราคา 7.xx ย่อมได้รับ
ผลตอบแทนสูงกว่าคนที่ซื้อ IPO 10.- ครับผม

ถ้าเป็นตัวอื่นๆ ที่ไม่ CPNRF อาจมีการคืนทุนให้ผู้ถือหน่วย
อย่างเช่น SPF เป็นต้น คนที่ซื้อก่อนการคืนทุนฯ ก็จะมี
ต้นทุนที่ต่ำลงด้วยครับ

[นักดูดาว]

Ok ครับ ถ้าหมายถึงราคาต้นทุนในการซื้อ ก็ไม่เท่ากันจริงๆแหละครับ

ผมบอกว่าเท่ากัน ในความหมายว่าหน่วยลงทุนทุกหน่วย ไม่ว่าจะเก่าหรือไม่มีสิทธิประโยชน์เท่ากันครับ

[นักดูดาว]

แนะนำบทความก็แล้วกันครับ มีอยู่หลายบทความในเว็บนี้
InvestmentTalk – กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เงินปันผลสูง ความผันผวนต่ำกว่าหุ้น
http://fundmanagertalk.com/investment-t ... erty-fund/

รวมทั้งบทความอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
* เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 1: เปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนตลอดโครงการ
* เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 2: การคำนวณมูลค่าพื้นฐาน
* เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 3: การบันทึกด้อยค่าของกองทุนสิทธิการเช่า
* การลดทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์: แนวทางของผู้บริหารกองทุน + ประเด็นทางบัญชีและภาษีเงินได้
SJ

[godcube]

ผมว่าอาจจะง่ายกว่าถ้ามองกองทุนเป็นธุรกิจๆหนึ่งไปเลยนะครับ(ซึ่งจริงๆแล้วมันก็ควรจะเป็นอย่างนั้น)

เราอาจดูว่าเขามีห้างอยู่กี่ห้างและแต่ละที่เหลือสัญญาอีกกี่ปี แล้วลองคิดเอาว่ากำไรทั้งหมดที่จะได้มาในเวลาที่เหลือน่าจะได้ประมาณเท่าไหร่ จากนั้นก็ดูว่ากองทุนมีทั้งหมดกี่หุ้นตอนนี้ราคาหุ้นละเท่าไหร่ ถ้าซื้อแล้วเงินที่เสียไปคุ้มกับเงินที่จะได้กลับมาไหม

ถ้ามีการเพิ่มทุนและเพิ่มจำนวนห้างที่จะอยู่ในกองด้วย ก็แค่คำนวนทุกอย่างใหม่แล้วดูว่าราคาใหม่มันควรจะอยู่ที่เท่าไหร่

แต่โดยส่วนตัวแล้วผมว่ากองทุนแบบ Lease Hold ที่ทำเองขายเองมันมี Conflict Of Interest อยู่มากพอสมควรเลยครั้บ

http://www.stupidstocktrader.com/2011/1 ... -fund.html