เวลาที่ควรซื้ออสังหา

[สุมาอี้]

หลายคนบอกว่าเวลาที่ควรซื้ออสังหาคือเวลาที่ดอกเบี้ยถูก

แต่ถ้าคิดกลับกัน เวลาที่ดอกเบี้ยแพง สภาพคล่องในตลาดฝืดเคือง จะมีความต้องการขายสินทรัพย์เพื่อเอาเงินสดในตลาดมากขึ้น ราคาอสังหาน่าจะต่ำ

ก็เลยไม่รู้ว่า ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ในช่วงที่ดอกเบี้ยถูก กับราคาที่ประหยัดได้ของตัวอสังหาเอง ในช่วงดอกเบี้ยแพง อันไหนจะมากกว่ากัน

คุณคิดว่าไงครับ เราควรซื้ออสังหาตอนดอกเบี้ยถูกหรือดอกเบี้ยแพง  

[Doraemon]

เท่าที่สังเกตราคาอสังหาในช่วงดอกเบี้ยแพงไม่ค่อยจะลดนะคับ
1. ช่วงดอกเบี้ยแพงแปลว่าเศรษฐกิจยังไปได้ค่อนข้างดีอยู่ คนยังมีกำลังซื้อ
2. ดอกเบี้ยแพง เงินเฟ้อสูง ต้นทุนสูง ผู้ประกอบการกัดฟันลดราคาลำบาก
3. ลดราคาบ้าน คนซื้อไปก่อนไม่แฮปปี้ โดนด่าอีก

ถ้าเลือกได้ผมอยากซื้อตอนดอกเบี้ยต่ำๆ เพราะผมว่าราคาบ้านน่าจะต่ำกว่าตอนดอกสูงอีกนะ เพราะคนไม่มีตังค์ซื้อ

[drchatri]

ผมคิดเอาเองแบบคนไม่มีความรู้ทางการเงินและการลงทุนอะไร คิดว่าควรซื้อตอนดอกเบี้ยถูกครับ เพราะ
  1.อสังหาริมทรัพย์มีราคาแพงมาก โดยส่วนใหญ่แล้วหากไม่มีเงินถุงเงินถังมาก่อนยังไง้ ยังไงก็ต้องกู้เงินมาซื้อ ซึ่งหากดอกเบี้ยแพง ก็จะเป็นภาระต่อการผ่อนอย่างแน่นอน
  2.หามองในแง่ซื้อบ้านเพื่อการบริโภค(คือซื้อเพื่อเป็นที่อย่อาศัยจริงๆ ไม่ใช่ซื้อเพื่อการลงทุน ให้ได้ผลตอบแทน) ที่บอกว่าราคาน่าจะตกลงมาเพราะ Over supply แล้วคนจะขายสินทรัพย์เพื่อกำเงินสดมากขึ้น เลยแย่งกันขายจนราคาถูกอาจไม่เป็นอย่างนั้น เพราะ เมื่อดอกเบี้ยสูง หมายถึงต้นทุนการผลิตบ้านสูง เงินเฟ้อมักจะสูง ราคาบ้านสร้างใหม่ก็มักจะสูงตาม ยกเว้นแต่กรณีที่มีคนที่ไปซื้อบ้านเกร็งกำไรไว้ก่อนหน้านี้ หรือเจ้าของโครงการคาดการณ์ผิด จึงมีการสร้างบ้านพร้อมขายเหลือค้างสต๊อคจำนวนมาก เมื่อขายไม่ออก และ ไม่มีเงินมาจ่ายดอกเบี้ยธนาคารที่กู้ยืมมาลงทุน ก็จำต้องขายบ้านราคาถูกเพื่อล้างสต๊อค ผมว่าโอกาสแบบนี้น้อยนะครับ เพราะโครงการที่สร้างบ้านพร้อมขายแบบนี้ยังมีน้อยอยู่ (อย่างน้อยที่ นครสวรรค์ไม่มีซักโครงการเลยครับ ผมจะหาซื้อบ้านสร้างเสร็จแล้ว พร้อมหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลยไม่มี มีแต่โครงการที่สร้างเป็นบ้านตัวอย่างไว้ให้ลูกค้าดูต่างหน้า และขึ้นเสาบ้านไว้ไม่กี่ต้น พอผมวางเงินดาวน์ และผ่อนงวดอยู่ยังต้องลุ้นตัวโก่งว่าจะเสร็จเมื่อไหร่ และจะได้บ้านที่มีคุณภาพจริงตามที่โฆษณาไว้หรือไม่) แต่อาจจะจริงอย่างน้องสุมาอี้ว่า ที่อาจมีบ้านถูกยึด หรือเจ้าของบ้านซื้อบ้านแล้วผ่อนไม่ไหวเพราคาดการณ์ซื้อบ้านเกินกำลัง เลยต้องรีบขายเอาเงินมาใช้หนี้ราคาบ้านอาจถูกกว่าปกติ
   3.หากซื้ออสังหาฯ เพื่อการลงทุน เช่นซื้อคอนโด ซื้อบ้าน ซื้ออพาตเมนต์ให้เช่า ผมว่าก็ไม่ง่ายเลยที่จะได้ค่าเช่าครบ และมากพอที่จะสร้างกระแสเงินสดชนะดอกเบี้ยเงินฝาก หรือการลงทุนพวก Fix income asset อย่างอื่น ยกตัวอย่าง ซื้อบ้านมาราคา 1ล้าน ถ้าเอาเงินฝากธนาคารกินดอกได้ 5% เท่ากับฝากเงินครบ 1ปี ได้เงิน 5หมื่น หรือ 4พันกว่าบาทต่อเดือน โดยไร้ความเสี่ยง กับเอาเงินไปซื้อบ้าน แล้วให้เช่า ก็ต้องเก็บค่าเช่าให้มากกว่า เดือนละ 4พันบาทจึงจะคุ้ม ยังไม่รวมถึงปลีกย่อย เช่น จะหาคนเช่าครบทั้งปีได้หรือไม่ จะโดนชักดาบ ต้องซ่อมแซมดูแลบ้าน ค่าใช้จ่ายอีกสารพัด รวมทั้งภาษี
  ก็ลอง exercise เล็กๆน้อยๆนะครับ ผิดถูกอย่างไร น้องสุมาอี้ช่วยกรุณาแนะนำด้วยครับ ผมยังอ่อนประสบการณ์ด้านนี้มากๆๆๆๆ..
  ปล.ผมซื้อหนังสือเล่มล่าสุดของน้องมาแล้วจากร้านซีเอด แต่ยังไม่ได้อ่านเลย ขอบคุณมากๆ ที่มีน้ำใจแบ่งปัน  

[สุมาอี้]

ผมไม่มีคำตอบในใจเหมือนกัน ลองวิเคราะห์กันดู

[quote="drchatri"]

[poppo]

อยากถามท่านผู้รู้หน่อยครับว่า เงินค่าซือบ้านสามารถลดหย่อนภาษีได้เพียงหนึ่งหลังต่อคนต่อชีวิตใช่ไหมครับ หรือว่าสามารถลดหย่อนภาษีได้อีกเมื่อซื้อหลังที่ 2,3,4 ขอบคุณครับ

[BHT]

ทุกเวลามีของถูกและของแพงอยู่ในตลาด แต่ว่าราคานั้นเหมาะสมคุ้มค่ากับคุณภาพหรือไม่

ถ้าใครสนใจซื้ออสังหาฯ ทั้งเพื่อลงทุนและอยู่อาศัย ก็บอกผมได้นะครับ

[jaychou]

สนใจครับ มีอะไรน่าลงทุนเหรอ

[CK]

ผมว่า เวลาที่เหมาะที่สุดในการซื้ออสังหา
คือหลังจากฟองสบู่อสังหาแตกได้สักพักครับ

[BHT]

สนใจครับ มีอะไรน่าลงทุนเหรอ

หากอยากมีรายได้ในรูปค่าเช่า ก็ซื้อบ้านที่ทำเลดีๆ ปล่อยเช่า แต่ก็ต้องดูว่าราคาเท่าไหร่ โอกาสมีของถูกเกินคาดหลุดมาคงยาก แต่ก็ไม่แน่ และก็ดูว่าค่าเช่าคุ้มกับการลงทุนหรือไม่

หรืออาจเลือกซื้อหอพัก อพาร์ตเมนต์ ก็ได้ อยู่ที่งบประมาณ

ในแง่การซื้อถูกขายแพง ช่วงนี้ไม่ค่อยแนะนำให้ทำ เพราะเริ่มเจอกระแสโดยปฏิเสธสินเชื่อกันเยอะขึ้นทีเดียว

[MarginofSafety]

อยากถามท่านผู้รู้หน่อยครับว่า เงินค่าซือบ้านสามารถลดหย่อนภาษีได้เพียงหนึ่งหลังต่อคนต่อชีวิตใช่ไหมครับ หรือว่าสามารถลดหย่อนภาษีได้อีกเมื่อซื้อหลังที่ 2,3,4 ขอบคุณครับ

ได้ครับแต่มีเงื่อนไขว่ารวมกันแล้วไม่เกิน 50,000 บาท

2. ผ่อนปรนเงื่อนไข ให้ผู้มีเงินได้ที่มีการจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ยืมในการซื้ออาคารที่อยู่อาศัยในหลังใดก็ได้ ไม่ว่าจะมีอาคารที่อยู่อาศัยเดิมแล้วหรือไม่ก็ตาม สามารถนำเงินดอกเบี้ยที่จ่ายไปมาหักเป็นค่าลดหย่อนในการคำนวณภาษีได้เท่าที่จ่ายจริง แต่เมื่อรวมทุกหลังแล้วจะต้องไม่เกิน 50,000 บาท

http://www.rd.go.th/publish/1819.0.html

[MarginofSafety]

ก่อนที่คุณจะซื้อหุ้นของอะไรสักตัวหนึ่ง มีประเด็นส่วนตัวที่ควรจะต้องพิจารณา
1) ผมมีบ้านไหม
2) ผมจำเป็นต้องใช้เงินก้อนนั้นไหม
3) ผมมีคุณสมบัติส่วนตัวที่จะทำให้ประสบความสำเร็จในการลงทุนในหุ้นหรือเปล่า

อ้างอิงจากหนังสือ ONE UP ON WALL STREET

Peter Lynch ให้ความเห็นในแง่ที่ว่าบ้านเป็นสิ่งที่น่าลงทุนเป็นอย่างมาก
ถึงกับแนะนำให้นักลงทุนถามตัวเองก่อนว่าตัวเองมีบ้านหรือเปล่า ก่อนที่จะคิดลงทุนในหุ้น

เพราะการกู้ได้มหาศาล ถ้าคุณซื้อบ้าน 100,000 เหรียญ ด้วยเงินดาวน์ 20%
และมูลค่าของบ้านเพิ่มขึ้น 5% ต่อปี คุณก็ได้กำไรปีละ 25% จากเงินดาวน์
และดอกเบี้ยจากการผ่อนนั้นเอาไปหักภาษีได้ ถ้าคุณทำได้ดีอย่างนั้นในหุ้น
ในที่สุดแล้วคุณก็จะรวยยิ่งกว่านาย บูน พิคเคนส์ -- หน้า 82

ไม่น่าแปลกที่คนทำเงินในอสังหาริมทรัพย์และขาดทุนในตลาดหุ้น
พวกเขาใช้เวลาเป็นเดือนๆ เลือกบ้าน และเป็นนาทีในการเลือกหุ้น
ว่าที่จริงพวกเขาใช้เวลาช็อปปิ้งซื้อเตาไมโครเวฟดีๆ มากกว่าซื้อหุ้นลงทุนดีๆ เสียอีก -- หน้า 84

ในมุมมองผม หากเป็นบ้านหลังแรก ให้ซื้อเมื่อมีความจำเป็นและพร้อม
การผ่อนบ้านใช้เวลาถึง 20 - 30 ปี คงต้องผ่าน economic cycle
ที่มีทั้งดอกเบี้ยต่ำและดอกเบี้ยสูง ไม่รู้ตั้งกี่รอบ ...

แต่การซื้อเมื่อ Supply สูงหรือปริมาณบ้านล้นตลาด นั่นก็คือหลังจากช่วงฟองสบู่อสังหาแตก
อย่างที่พี่ CK แนะนำ เรามักจะได้ราคาถูก และช่วงนั้นดอกเบี้ยมักจะต่ำเพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจครับ
รวมทั้งอาจจะมีนโยบายของรัฐออกมากระตุ้น เช่นไม่เสียค่าธรรมเนียมการโอนเป็นต้นครับ