Thai VI

เงินดาว์นที่บ้านไป เมื่อถึงครบกำหนดแล้ว
เงินที่เหลือก็ผ่อน แต่ไม่ไช่ทุกรายที่จะผ่านเกณท์ของแบงค์
ผมมานั่งนึก ถ้าบริษัทสามารถรับผ่อนบ้านแทนแบงค์เพราะ
ฐานเงินบริษัทแน่น น่าจะทำได้ โดยคิดอัตราที่ถูกกว่าแบงค์
เช่นการผ่อนบ้านกับแบงค์ ส่วนใหญ่จะอยู่แถว3.5-6 %
ถ้าบริษัทสามารถ รับผ่อนกับลูกค้าแถว
ดอกเบี้ย 3% แต่ระยะสั้นกว่า
น่าจะมีผลดีนะ

นั่นคือเหตุผลว่าทำไม แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ถึงซื้อ บริษัท BC เพื่อจะขอเป็นแบงก์

ถ้าต้นทุนขาย อยู่ที่ 3 ล้าน แล้วเราขายบ้านที่ราคา 5 ล้าน ขายเสร็จกำไรทันที 2 ล้าน แต่เมื่อไปเก็บเงินดาวน์ สมมุติ 20 % ที่ 1 ล้าน แล้วอีก 4 ล้านเราให้ผ่อน
อะไรจะเกิดขึ้น
ข้อแรก คือบริษัทจะขาดเงินสดหมุนเวียน เพราะต้นทุนอยู่ที่ 3 ล้าน แล้วมาเก็บดาว 1 ล้าน เงินจมไป 2 ล้าน
ข้อสอง เมื่อลูกค้ามีปัญหาไม่ผ่อน พอไปยึดลูกค้า ก็จะทำให้เสียภาพพจน์บริษัทเหมือนกัน

ถ้า LH มีโครงการอยู่ในมือ 5 หมื่นล้าน แล้วเปิดโอกาสให้มีการผ่อนกับ LH ผลคือ LH จะต้องขาดเงินสดมหาศาล อย่างตัวอย่างข้างต้น 1 หลัง เงินจม 2 ล้าน 10000 หลัง เงินก็จมไป 20000 ล้าน เป็นต้น

ผมคิดเล่นๆแบบนี้นะครับ

ใช่ครับเพราะ อสังหาไม่ได้รับฝากเงินเหมือน Bank

ถ้าเป็นเรื่องต้นทุนทางการเงิน บ.อสังหาคงจะหาวิธีลดต้นทุนทางการเงิน
ครับ ถ้าอยากเข้ามาทำแบงก์

แต่ทำทันทีเลยก็ไม่ได้ เพราะไม่มีไลเซ้นซ์ ผิดดกฎหมาย

LH ได้เปรียบบ.อสังหาอื่นมากในเรื่องต้นทุนทางการเงิน เนื่องจากได้
เครดิตเรทติ้งดี การออกหุ้นกู้สามารถทำได้ง่าย ดอกเบี้ยต่ำ และแม้
แต่การระดมเพิ่มทุนในตลท.ก็ง่าย (กว่าบ.อสังหาอื่น) หรือ property
fund ก็ทำได้ง่ายกว่าเช่นกัน หรือจะออกเป็น LH-W3 มาคนก็ซื้อกัน
ตรึม แถมเวลาแปลงสภาพคนก็แปลงหมด เพราะราคาในตลาดมัก
จะสูงกว่าราคาแปลง (ยกเว้นคนซื้อ warrant ตอนราคาสูงๆ)

หรือแม้แต่การเรียกลูกค้าให้มาฝากเงินโดยมีสิทธิพิเศษต่างๆ เกี่ยว
กับเรื่องบ้าน เช่น ลูกค้า LH เมื่อมาฝากเงินที LHB จะได้ดอกเบี้ยสูงกว่า
ปกติ ฯลฯ

ถ้า LH ทำแบงก์เองจริงๆ แก๊ประหว่างคู่แข่งจะยิ่งห่างขึ้นไปอีก แต่
คงจะทำให้ gross profit margin ลดลง

ตอนนี้ LH รุกเข้ามาในตลาดคอนโดแล้ว ด้วยคอนเซปท์เดิมคือสร้าง
เสร็จก่อนขาย (almost) fully furnished อยากรู้เหมือนกันว่าเจ้าตลาด
คอนโดระดับบนจะแก้เกมกันอย่างไร