Thai VI

เมื่อเสาร์ที่ผ่านมา ผมได้มีโอกาส ได้ร่วมประมูลบ้านและที่ดิน ของธนาคารแห่งหนึ่งครับ ก็เลยมีคำถามครับ มีหลักทรัพย์หลายรายการครับ ที่ธนาคารซื้อไปในราคาที่สูงกว่า ราคาประเมินของ เจ้าพนักงานบังคับคดี ทั้ง ๆ ที่ ไม่มีผู้อื่นสู้ราคา เช่น มีอาคารพาณิชย์ ราคาประเมิน 750,000 บาท ไม่มีผู้ใดเสนอราคา แต่แบงค์ เสนอราคาที่ 990,000 บาท ทั้ง ๆ ที่แบงค์สามารถ ซื้อได้ที่ 750,000 บาท อยู่แล้ว ทำไมต้องซื้อที่ 990,000 ด้วยครับ มีเหตุผลทางบัญชีหรือเปล่าครับ ขอบคุณครับ

ตอบคำถามนี้ ด้วยสมมุติฐานและเหตุผล ดังนี้นะครับ

เป็นไปได้ครับที่ ฝ่ายบริหารหนี้สินของธนาคาร(ผู้มีอำนาจตกลงเงื่อนไข)
และลูกหนี้ธนาคาร สามารถตกลงเงื่อนไขกันภายนอก(ใช้คำว่าสินน้ำใจแล้วกันครับ)
เงื่อนไขนี้ ทำไม่ได้กับทุกคนที่มีหนี้สิน เพราะคนส่วนใหญ่
รู้จักแต่ ระดับพนักงาน ไม่ใช่ผู้มีอำนาจตัดสินใจ

โดยให้ธนาคาร ตั้งราคาซื้ออาคารพานิชย์หลังนี้ ไปจากธนาคารตั้งแต่ต้น
ในราคาที่สูงและเหมาะสม โดยคิดจากราคาประเมินบ้านเป็นเกณฑ์
ในการตั้งราคาซื้อกลับของธนาคาร ซึ่งผมคาดว่าราคาที่ธนาคารให้ไว้เป็น
ราคาสูงกว่าราคาประมูลและต่ำกว่าประเมินไม่มาก เพราะผู้ร่วมประมูล
ส่วนมากไม่ต้องการซื้อในราคาแพงกว่าราคาประมูลมากๆ

เพื่อประโยชน์ดังนี้

1. ผู้ประมูลทุกคนที่ร่วมการประมูล จะได้ไม่สู้ราคาครับ เพราะเห็นว่ามีราคา
สูงเกินไปไม่คุ้มต่อการซื้อ ธนาคารจะได้ซื้อกลับเองสะดวก

2. การที่ธนาคารสามารถ ซื้อเองได้สะดวก ทำให้ลูกหนี้ สามารถตัดหนี้
กับทางธนาคารได้มาก ลูกหนี้อาจไม่ต้องเพิ่มเงินให้กับธนาคารอีก
เพราะหนี้สินกับราคาที่ทางธนาคารซื้อไป หักลบกันหมดแล้วหรือเหลือ
ก็ชำระหนี้ เพิ่มเติมก็ไม่มาก

เอาคร่าวๆ แค่นี้ แล้วกันครับ รายละเอียดปลีกย่อยไม่ขอกล่าวถึง

อันนี้จากประสพการณ์ของตัวเองครับ ของจริงอาจแตกต่าง

คอนโด ราคาประเมิน 1 ล้าน ประมูลครั้งที่ 2 ราคาเริ่มต้น 5 แสน
แบงค์จะเข้าสู้ราคา ที่ ประมาณ 7-8 แสน ถ้ามีคนเสนอมากกว่าก็ปล่อยไป
ถ้าไม่มีก็เอามาขายต่อ ลองดูหน้าทรัพย์สินพร้อมขายของธนาคารดูครับ
คอนโดที่แบงค์ซื้อมาก็จ่ายค่าส่วนกลาง ประมาณ 1-2 พัน ถ้ามีคนอยู่ก็ฟ้องขับไล่เสร็จแล้วก็เอามาขายต่อ กำไรเห็นๆ

ถ้าหากแบงค์ไม่สูราคาที่ 7-8 แสน
1. มีคนซื้อไปที่ 6 แสน เงินที่แบงค์จะได้รับจะลดลงมากกว่า 1 แสน
เพราะลูกหนี้ได้เงินแค่ 6 แสนไม่ใช่ 7-8 แสน
2. ไม่มีคนซื้อ ค่าส่วนกลางจะเพิ่มขึ้นและคอนโดจะถูกตัดน้ำตัดไฟ

ส่วนกรณี ประมูลขายแล้ว 6 -7 ครั้งไม่มีคนซื้อ แบงค์ก็ไม่ซื้อ
กรุณาตรวจสอบอย่างละเอียด อาจมีอะไรดีๆ เช่น ผีดุ น้ำท่วม ฯลฯ