Thai VI

การลงทุนในที่ดิน บ้าน อสังหา ฯลฯ มีแต่ราคาสูงขึ้น จริงหรือครับ เกือบทุกคนที่ผมรู้จักมักจะแนะนำให้ซื้อบ้านไว้ก่อน เพราะมันจะราคาแพงขึ้นเรื่อย ๆ ไม่มีลด

ผมสงสัยจริง ๆ ว่าราคาที่ดิน บ้าน คอนโด ไม่มีวัฏจักรขาลงหรือ ?

ไม่จริงครับ

ปีก่อน บ้านหลังติดบ้านผมซึ่งอยู่ในหมู่บ้านเดียวกัน เนื้อที่ใกล้เคียงกัน ประมูลขายได้ในราคาต่ำกว่าตอนผมซื้อเกือบครึ่งหนึ่ง

ก็มีขาลงเหมือนกันครับ เช่นวิกฤติเศรษฐกิจ ทำให้มีบ้านถูกยึดเป็นจำนวนมาก คนที่ยึดก็เอามาขายเป็นบ้านมือสองที่มีราคาถูกลง พอเศรษฐกิจไม่ดีคนที่ดาวน์คอนโดไว้ก็ทิ้งเงินดาวน์ เพราะคอนโดโครงการใหม่ๆมีราคาถูกลง พอคอนโดมีคนทิ้งดาวน์มากๆเจ้าของโครงการก็อาจพิจารณาเลิกสร้างกลางคัน กลายเป็นตึกร้าง ทำให้คอนโดติดๆกันราคาตกตาม เช่นคอนโดเมืองทองสมัยก่อน

ราคาที่ดินก็เช่นกัน ราคามักขึ้นอยู่กับทำเลเป็นหลัก บางครั้งราคาก็ลดลงได้ถ้าทำเลเปลี่ยนไปในทางที่ไม่ดี เช่นจากเดิมเป้นที่ดินติดกับตลาดท้องถิ่น พอตลาดย้ายไปคนก็หายกันหมด ทำเลเปลี่ยน แบบนี้ราคาก็ตกได้

บ้านและที่ดิน
หากอยู่ในทำเลที่ดีมีแต่จะขึ้นครับไม่เคยลง

ที่แพงขึ้นเพราะค่าแรงและอื่นๆ

หากที่ดินทำเลไม่ดี ไม่ขอออกความเห้นครับ

สำหรับผมการลงทุนในที่ดิน คือ vi ต้นตำรับขนานแท้
ต้องถือกันยาวสุดๆ จริง ถึงจะสะท้อนมูลค่าที่แท้จริง
ถามว่าราคาขึ้นเป็น 10 เด้ง 100 เด้งมีมั้ย ผมตอบเลยว่ามีและเยอะมากด้วย
แต่อาจกินเวลาถึง 1 ชั่วอายุคน คนเป็นเจ้าของที่ ตายก่อน ไม่ทันได้เห็นมูลค่าที่แท้จริง
ที่ต้องถือยาวมาก เพราะสภาพคล่องไม่มี แล้วแต่โชคชะตา ใครจะมาเห็นคุณค่าที่ดินของเรา
เล่นที่ดินต้องใจใหญ่ กล้าได้กล้าเสียครับ ต้องกล้าทุ่มเม็ดเงิน ต้องกล้าซื้อของแพงที่มี demand ชัดเจน
Landmark ของอาเซียนและของโลกที่ราคายังได้อีกหลาย 10 เด้ง ผมกล้าฟันธงว่าคือ
เส้นที่ BTS ยึดพื้นที่อยู่ขณะนี้ ตั้งแต่ บางนา พารากอน จตุจักร
นี่คือ ศูนย์กลางการ shopping ของ AEC และของโลก
ราคายังขึ้นได้อีกมหาศาลในระยะยาว ตารางวาละ 10 ล้าน ผมว่าเห็นแน่
หรืออาจเปลี่ยนหน่วยขายเป็น ตร นิ้ว ตร ฟุต แบบเวียดนาม โตเกียว ของเรายังถูกกว่าหลายเท่า
อาคารพาณิชย์เก่าๆกังๆ เส้นสุขุมวิททั้งเส้น จะถูกแบรนด์หรู มาทุบเปิด shop ใหม่กันทั้งเส้นนี้
อ่าวฝันยาว จินตนาการมากไปหน่อย ขออนุญาติตื่นก่อนนะครับ

ผมว่าการลงทุนในบ้านและที่ดินก็คล้ายๆกับหุ้นครับ

จะได้ผลตอบแทนมากๆ ก็ต้องลงทุนตอนที่ยังไม่มีอนาคต ไม่มีโครงการถนนตัดผ่าน ไม่มีโครงการรถไฟฟ้าผ่าน

ถ้ามีข่าวจะมีโครงการตัดถนนผ่าน มีรถไฟฟ้าจะมาสร้าง ราคาที่ดินและบ้านก็พุ่งขึ้นรองรับข่าวแล้วละครับ

และยิ่งถ้าถนนตัดเสร็จแล้ว ราคาก็แทบจะเต็มมูลค่า

บ้านจะต่างจากหุ้น เพราะเมื่อเราซื้อไปแล้ว เราซื้อในราคาบ้านใหม่ แต่เมื่อเราอยู่อาศัยไปแล้วอยากจะขาย ก็ขายในราคาบ้านมือสองครับ

ราคาบ้านใหม่ กับ บ้านมือสองต่างกันมาก

ถนนราชพฤกษ์เป็นทำเลที่มีอนาคตสดใส บ้านโครงการที่ขายช่วงเปิดถนนใหม่ๆ เมื่อเกือบสิบปีที่แล้ว ตอนนี้มีขายมือสองมากมาย ราคาลดจากราคาเปิดโครงการแน่นอน

แต่ถ้าเทียบบ้านใหม่ด้วยกัน ราคาก็แพงขึ้นแต่ไม่มากนัก

ถ้าหากที่ดินไม่ปั่นกันฟองสบู่ก็ไม่มีราคาลดลง
ดังเช่นตัวอย่างล่าสุดที่เกิดขึ้นที่ ไอซ์แลนด์ ,สเปน ,อิตาลี ,สหรัฐอเมริกา
ในรอบปี 2008 เป็นต้นมา เนี่ยคือ คำตอบว่า ที่ดินลดลงหรือไม่

ผมว่าขาลงก็มีนะ น่าจะเห็นได้ในบางเมืองในอนาคต
เพราะกระแสurbanization คนมุ่งสู่ความเจริญมากขึ้นๆ
ทำให้บางเมืองมีประชากรลดลง
ความต้องการที่ดินในเมืองนั้นๆก็จะลดลงตามจำนวนประชากร
ทำให้ราคาที่ดินลดลง

หากเรามีปันผลในระดับที่ใช้ชีวิตอยู่ได้อย่างปลอดภัยแล้ว เช่น ใช้ไม่เกิน 10-20%ของปันผล การลงทุนในที่ดินในที่ที่มีอนาคตก็สามารถให้ผลตอบแทนในอัตราทบต้นที่ดีไม่น้อยไปกว่าหุ้นอยู่เหมือนกัน

ดูกระแสเงินสดเป็นหลัก ถ้าบ้านสามารถปล่อยให้เช่าได้กำไร 10% ต่อปี ราคาบ้านหลังนั้นก็มีแต่จะสูงขึ้น