Thai VI

พอดีผมสนใจกองทุนอสังหาฯ และเลือกไว้ 4กอง อยากถามพี่ๆ 4กอง ที่ผมเลือกไว้ กองไหนน่าลงทุนระยะยาวที่สุดครับ ขอเหตูผลด้วยนะครับ
1. QHPF
2. FUTUREPF
3. TTLPF
4. SPF

sert เขียน:พอดีผมสนใจกองทุนอสังหาฯ และเลือกไว้ 4กอง อยากถามพี่ๆ 4กอง ที่ผมเลือกไว้ กองไหนน่าลงทุนระยะยาวที่สุดครับ ขอเหตูผลด้วยนะครับ
1. QHPF
2. FUTUREPF
3. TTLPF
4. SPF

ดูผลตอบแทนปันผล
ดูอายุกองทุนเหลือกี่ปี
ดูการเติบโต

ควรไปเดินดูสัมผัส ค้นคว้าดูงบดุลบ้างประกอบการตัดสินใจครับ


ผมถือฟิวเจอร์ปาร์ค ผลตอบแทนพอได้ อายุเหลืออีก29ปี

ถ้ากระจายได้กระจายครับ ไม่มีข้อห้ามอันใดที่จะถือหลายๆ ตัว

Prop.Fund ที่ไม่ควรถือเด็ดขาดคือ พวก Apartment หอพัก อะไรพวกนี้ครับ
อันต่อมาที่ไม่ค่อยน่าถือคือพวก Office Building ครับ หลีกได้ให้หลีก

อันที่ควรพิจารณาอันดับต้นๆ คือ พวกศูนย์การค้า พวกตลาด พวกนี้มันขึ้น
ค่าเช่าได้ไม่น้อยกว่าอัตราเงินเฟ้อครับ

ส่วนเรื่องอื่นๆ คุณปรัชญาได้ตอบไว้แล้วข้างบนครับ ส่วนเรื่อง มูลค่า
สินทรัพย์ที่ประเมิน ไม่ต้องไปดูครับ อย่างบอกว่า ตัวเลขมั่วมาทั้งนั้น
แถมไม่มีมาตรฐานในการตั้ง Discount Rate อีกต่างหาก

ให้ไปดูงบกำไรขาดทุนครับ โดยตัด กำไรขาดทุน จากการประเมินราคา
สินทรัพย์ทิ้งไป (ไม่รู้จะเสียตังค์ค่าประเมินไปทำไม) และดูงบกระแสเงินสด
ครับ ว่ากำไรจริงๆ ที่ได้มาเป็นเท่าไรกันแน่ และปันผลได้จริงๆ เท่าไร
ค่อยมานั่งหา IRR หรือ NPV เทียบกับราคาในตลาด ว่าถูกหรือแพงอย่างไร

** บางอัน มีการประกันรายได้ 3, 4 หรือ 5 ปีแรก มาหลอกด้วย พอหมด
ประกันรายได้ เงินปันผลหายวูบ พร้อมๆ กับราคาในตลาดที่ตกต่ำลง

เรียนพี่ SYJ เหตุใด Office Building จึงไม่น่าลงทุนครับพี่ รบกวนขอความรู้นะครับ กรณีฟิวเจอร์ปาร์ค ได้ยินว่าจะมีห้างขนาดใหญ่ไปเปิดแข่งขัน ฟิวเจอร์ปาร์คจะกระทบไหม ส่วนกรณีตลาดไทย ได้ข่าวว่าจะขยายการลงทุน ซึ่งจะใช้เงินอีกเป็นพันล้าน(เอาเงินลงทุนมาจากไหน) ปันผลจะกระทบไหม แล้วเราจะได้ประโยชน์อย่างไรครับ

ผมคิดว่า Office Building มี Replacement ได้ไม่ยากนัก
ถ้าขึ้นราคามากๆ ตึกเก่าลง มีตึกใหม่ใกล้ ราคาพอๆ กัน
บริษัทฯ ก็ย้ายออกได้

ส่วน FUTUREPF ผมคิดว่าน่าจะถามคุณปรัชญานะครับ
ผมเองยังไม่เคยไปเดินเลยครับ เคยแต่ผ่านๆ

ตลาดไท ต้องแยกระหว่างที่เซ้งออกมาให้กองทุน TTLPF
แล้วกับที่ยังไม่ได้เซ้งให้กองทุนฯ ครับ คิดว่าถ้าหากเจ้าของ
ต้องการเงินมาลงทุนเพิ่ม ก็เซ้งที่เพิ่มเติมให้กับกองทุนฯ ก็ได้ครับ
แต่ว่าไม่แน่ใจว่า จะทำได้อีกไหม หรือว่าต้องออกเป็นกอง REIT แทน
(ส่วนที่เป็นข่าวลงทุนเพิ่มไม่เกี่ยวกับ TTLPF แต่อย่างไร)

หลักการผมคล้ายๆกับพี่ปรัชญากับพี่syjครับ โดยส่วนตัวผมชอบกองทุนที่ผลตอบแทนค่อนข้างแน่นอน กองไหนที่ผลตอบแทนแน่นอน มีโอกาสเติบโต ผมมักจะชอบกองนั้น แล้วคิดมูลค่า(เช่นปันผล)ตั้งแต่วันที่ซื้อจนถึงวันสุดท้ายของกองทุนกลับมาเป็นมูลค่าของปัจจุบัน ลองปรับเลขอัตราคิดลดดูหลายๆแบบ จนกว่าจะได้ค่าที่ตัวเองพอใจครับ แล้วค่อยตัดสินใจซื้อหรือไม่ซื้อ พอถึงตรงนี้เราจะประเมินภาพได้ระดับหนึ่งว่าความเสี่ยงมากหรือน้อย คุ้มกับผลตอบแทนหรือเปล่า อนาคตถ้ามีการเปลี่ยนแปลงเราก็มาปรับสมมุติฐานเอาใหม่ได้

อะไรที่มีราคาพรีเมียมสูงหรือปันผลต่ำ โดยส่วนตัวอยากให้หาจังหวะรอซื้อตอนที่ตลาดไม่ดี หรือ มี panic ครับ สำหรับหลักเกณฑ์การเลือกเบื้องต้น และการนำมาจัดพอร์ต หากอยากหาความรู้เพิ่มศึกษาได้จาก a-acadamy ตอนต่างๆเหล่านี้ได้ครับ

1. http://www.a-academy.net/finance/person ... /22-pfund/
2. http://www.a-academy.net/finance/person ... -of-pfund/
3. http://www.a-academy.net/finance/person ... come-port/

ผมไปเดินฟิวเจอร์ปาร์ครังสิตค่อนข้างบ่อยครับ บอกได้เลย คนเยอะมากๆ ชนิดที่ว่าเสาร์ อาทิตย์ ถ้าไม่มีธุระ จะไม่แวะไปเด็ดขาด ทั้งที่จอดรถ ร้านอาหาร คนเดินในห้าง มันวุ่นวายไปหมด แถบนั้น คนอยู่อาศัยเยอะจริงๆครับ ไหนจะพวกที่มาจากทางอยุธยาอีก พวกนิคมต่างๆ เสาร์ อาทิตย์ ก็เข้ามาผ่อนคลายที่ฟิว

เห็นว่าเซนทรัลจะมาเปิด ต้องรอดูว่า เค้าจะวาง position ตัวเองยังไง เพราะ target หลักแถวนั้น คือมาจากโรงงาน+นิคม ชนชั้นกลางค่อนไปทางข้างล่าง ที่ไม่ได้มีกำลังซื้อมากนัก ห้างหรูไป อาจจะไม่น่าเดินก็ได้ ผมเห็นฟิวอยู่มานาน ค่อนข้างเจนจัด target กลุ่มนี้ เห็นจากการวางร้านค้าต่างๆ การแบ่ง zoning ถึงจะดูเหมือนตลาดนัดไปบ้าง แต่คนชอบเดินครับ

ส่วน mega+ikea เนี่ย ผมคิดว่าคนละกลุ่มครับ

ตอนนี้ฟิวมีโครงการเยอะนะครับ รอบๆพท.เดิม ผมไม่ทราบว่ารวมเข้าในกองทุนมั้ย ลองศึกษาดูแล้วกัน

ผมขอนำเสนอ 1 ตัว คือ URBNPF
1. กองทุนได้ผู้เช่ารายใหม่ที่มีการแก้สัญญา ทำให้มีเงินปันผลค่อนข้างคงที่ ประมาณอย่างน้อย 0.1/ไตรมาส หรือ 0.4/ปี ตลอดช่วงเวลา 5 ปี (ปี 58-62)
2. หลังปี 62 ถ้าไม่แก้สัญญาเพิ่ม จะเป็นไปตามสัญญาตัวเก่าที่ทำมาตั้งแต่ตั้งกองทุน
3. เหลืออายุการเซ้ง อีก 20 ปีพอดี (หมดปี 77)
4. เงินปันผลไม่ต้องเสียภาษี เพราะเป็นการปันผลแบบ ลดทุน
5. ทรัพย์สินเป็น เซอร์วิสอาพาร์ตเม้นท์ แบบรายวัน รายเดือน อยู่ในซอยหลังสวน

ผมลองคำนวณ IRR แล้ว เห็นว่าน่าสนใจ เลยลองนำเสนอ

โลตัส มั๊ยฮะ กำลังมีปัญหาที่แดนไกล

วิเคราะห์ราคา และ รายละเอียด TLGF

ประเภทกองทุน : Freehold และ Leasehold

นโยบายการลงทุน : ลงทุนในศูนย์การค้าของบริษัท เอก-ชัย ดีสทริบิวชั่น ซิสเทม จำกัด ("เทสโก้ โลตัส") จำนวน 17 แห่ง โดยอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุนครั้งแรกแบ่งได้ดังนี้
(ก) ทรัพย์สินที่กองทุนรวมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร จำนวน 10 แห่ง ได้แก่ โครงการศรีนครินทร์ กระบี่ ประชาชื่น รังสิต คลอง 7 ทุ่งสง สิงห์บุรี ปราณบุรี มหาชัย แม่สาย และระนอง
(ข) ทรัพย์สินที่กองทุนรวมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินบางส่วนและอาคาร และมีสิทธิการเช่าในที่ดินอีกบางส่วน จำนวน 2 แห่ง ได้แก่ โครงการสมุย และพิษณุโลก
(ค) ทรัพย์สินที่กองทุนรวมมีสิทธิการเช่าในที่ดินและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารจำนวน 4 แห่ง ได้แก่ โครงการอมตะนคร เพชรบูรณ์ ลำลูกกา คลอง 6 และเสนา และ
(ง) ทรัพย์สินที่กองทุนรวมมีสิทธิการเช่าในที่ดินและอาคาร จำนวน 1 แห่ง ได้แก่ โครงการพระราม 1

---|--- เพิ่มทุนครั้งที่ 1 มีทรัพย์สินเพิ่ม
(ก) ทรัพย์สินที่กองทุนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร ได้แก่ โครงการภูเก็ต ศาลายา และ นครศรีธรรมราช ,
(ข) ทรัพย์สินที่กองทุนมีสิทธิการเช่าในที่ดินและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคาร ได้แก่ โครงการรังสิต-นครนายก และบางปู

--|-- ลงทุนเพิ่มครั้งที่ 3 สาขานวนคร(Freehold)

ผมเก็บTIF1 มาตลอดเลยครับช่วงนี้ เก็บยันราคา6.85เลยครับ
ดูงบกระแสเงินสดแล้วทนไม่ไหวครับ หุหุ เก็บไปร่วมสองล้านกว่าล่ะครับ ดูจากข้อมูลผู้ถือหุ้นใหญ่แล้ว ไปรับจากรายใหญ่ขายมาครับ
ปล. ผมดูงบไม่ค่อยเก่งนะครับ เป็นแค่ความคิดเห็นส่วนตัวนะครับไม่เห็นด้วยก็ได้ครับ ใครมีคำชี้แนะบอกด้วยนะครับ

TIF1 ค่อนข้างเสี่ยงนะครับ
1. หลังจากน้ำท่วมแล้วนี่ ผู้เช่าก็หายไปพอควร ตัดหนี้เสียกันไป การหาผู้เช่าใหม่ก็ยังทำได้ไม่เต็มที่
2. อุตสหกรรมส่วนใหญ่ในนิคมเหล่านี้ เป็นอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์-ฮาร์ดดิสก์ ซึ่งกำลังอยู่ในช่วงขาลงอยู่
แต่ก็เริ่มปรับเปลี่ยนมาผลิตเพื่อตอบสนองตลาดด้านคลาวด์มากขึ้นตามความต้องการใช้งานการเก็บข้อมูลมากขึ้น

สถานการณ์ไม่ต่างจาก TFUND แต่ TFUND ก็ได้ซื้อโรงงานทางภาคตะวันออกเหมือนกัน
แต่ก็มีการกระจุกตัวในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์-รถยนต์ ซึ่งก็ชะลอตัวเช่นกัน

ถ้าสนใจกองทุนแนวนี้ WHAPF ดูจะความเสี่ยงน้อยกว่านะครับ

แอบเห็นรายชื่อผู้ถือหุ้นใหญ่ของ TIF1 แล้วตกใจครับ แบบนี้แปลว่าเจ้าของโครงการคนแรก ขายเข้ากองทุนแล้ว ทิ้งกองทุนหนีออกมาไม่เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่เลยหรือครับ น่าคิดครับน่าคิด

IMPACT น่าสนใจมั๊ยครับ เป็น freehold ด้วย ราคาก็ discount ลงมานิดหน่อย

IMPACT น่าสนใจมั๊ยครับ เป็น freehold ด้วย ราคาก็ discount ลงมานิดหน่อย

ขงเบ้ง เขียน:ผมเก็บTIF1 มาตลอดเลยครับช่วงนี้ เก็บยันราคา6.85เลยครับ
ดูงบกระแสเงินสดแล้วทนไม่ไหวครับ หุหุ เก็บไปร่วมสองล้านกว่าล่ะครับ ดูจากข้อมูลผู้ถือหุ้นใหญ่แล้ว ไปรับจากรายใหญ่ขายมาครับ
ปล. ผมดูงบไม่ค่อยเก่งนะครับ เป็นแค่ความคิดเห็นส่วนตัวนะครับไม่เห็นด้วยก็ได้ครับ ใครมีคำชี้แนะบอกด้วยนะครับ

สะใจนิดๆครับ ในที่สุดรายใหญ่ก็ขายหมู55 ผมเก็บไปเต็มที่เลยครับ เรียกเมียพ่อแม่พี่น้องเพื่อนสนิทมาเก็บด้วยครับ ได้ราคาต่ำ ปันผลเพิ่มขึ้นด้วยละ อิอิ
ฟลุ้กน่ะครับ

LHSC น่าสนมัยครับ เทอร์มินอล รึเปล่า