Thai VI

ชวนลงทุนโรงแรมเกาะพีพี วรรณชูยิลด์เฉลี่ย 7-8% ต่อปี
4 พฤศจิกายน 2557 08:25 น.

บลจ.วรรณเตรียมขายกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ไทยแลนด์ โฮสพีทาลิตี้ หรือ TLHPF ชูสินทรัพย์เป็นฟรีโฮลด์ ลงทุนโรงแรมฮอลิเดย์ อิน รีสอร์ท บนเกาะพีพี โรลโอเวอร์ทุก 3 ปี และเพิ่มค่าเช่าครั้งละ 6 ล้านบาท คาดผลตอบแทนเฉลี่ย 7-8% ต่อปี เล็งขายไอพีโอเร็วๆ นี้

นายวิน อุดมรัชตวนิชย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) วรรณ จำกัด กล่าวว่า เร็วๆ นี้ บลจ.มีแผนจะเปิดขายหน่วยลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ไทยแลนด์ โฮสพีทาลิตี้ (TLHPF) ซึ่งจะลงทุนในสินทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของ (Freehold) ของโรงแรมฮอลิเดย์ อิน รีสอร์ท เกาะพีพี บนพื้นที่กว่า 31 ไร่ รวมถึงอาคาร และสิ่งปลูกสร้าง โดยมีมูลค่ากองทุนอยู่ที่ 1,720 ล้านบาท และคาดว่าจะสามารถเปิดขายไอพีโอในเร็วๆ นี้

สำหรับโรงแรมนั้นบริหารจัดการโดยโรงแรมฮอลิเดย์ อินน์ ภายในเครือของ Intercontinental กรุ๊ป ซึ่งเป็นบริษัทที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ก

ทั้งนี้ หลังจากสินทรัพย์ได้ขายให้กับกองทุนแล้ว กลุ่ม IHG จะทำการเช่าสินทรัพย์ของกองทุนฯ เป็นระยะเวลา 15 ปี โดย 1-3 ปีแรกค่าเช่าจะอยู่ที่ 136 ล้านบาท ปีที่ 4-6 ค่าเช่าจะอยู่ที่ 142 ล้านบาท ปีที่ 7-9 อยู่ที่ 148 ล้านบาท ปีที่ 10-12 อยู่ที่ 154 ล้านบาท และปี 13-15 อยู่ที่ 160 ล้านบาท โดยจะโรลโอเวอร์ทุก 3 ปี และจะมีการขึ้นค่าเช่าประมาณ 6 ล้านบาท หรือ 4% ทุกๆ 3 ปี

นายวินกล่าวต่อว่า ในส่วนของผลตอบแทนที่ บลจ.ได้ประเมินไว้คร่าวๆ โดยคาดว่า 3 ปีแรกผลตอบแทนเฉลี่ยจะอยู่ที่ 7.4% ขณะที่ 3 ปีขึ้นไปผลตอบแทนเฉลี่ยจะอยู่ที่ 7.7% ช่วงปีที่ 7-9 คาดว่าผลตอบแทนเฉลี่ยจะอยู่ที่ 8% และช่วงปีที่ 13-15 ผลตอบแทนเฉลี่ยจะอยู่ที่ 8.7% โดยเราคาดว่าจะสามารถจ่ายเงินปันผลเฉลี่ยตลอดระยะเวลาเช่า 15 ปีให้แก่ลูกค้าได้ประมาณ 7.63% ต่อปี

สำหรับอัตราการเข้าพักของโรงแรมฮอลิเดย์ อิน รีสอร์ท เกาะพีพี นั้นจะแบ่งเป็นสองช่วง คือ ช่วงไฮซีซัน ระหว่างเดือนตุลาคม-มีนาคม อัตราการเข้าพักเต็ม 100% ส่วนช่วงกรีนซีซันจะมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 70-80%

“จุดเด่นของหาดแหลมตง เกาะพีพีนั้นมีพื้นที่ค่อนข้างจำกัด ในขณะที่คู่แข่งก็มีจำกัดด้วยเช่นกัน สำหรับความเสี่ยงในเรื่องของภัยพิบัติ หรือความเสี่ยงในด้านอื่นๆ นั้นกองทุนได้มีการทำประกันเอาไว้ล่วงหน้า ขณะเดียวกันบริษัท พี พี ฮอลิเดย์ จำกัด ในฐานะผู้เช่าทรัพย์สินจากกองทุนยังมอบหลักประกันการชำระค่าเช่าคงที่ให้แก่กองทุนทั้งในส่วนของเงินประกันการเช่าเป็นเงินสด จำนวน 70,000,000 บาท ตลอดระยะเวลาการเช่า 15 ปี และหนังสือค้ำประกันออกโดยธนาคารพาณิชย์เพื่อเป็นหลักประกันการชำระค่าเช่าคงที่สำหรับทรัพย์ที่เช่าเป็นรายปีตลอดระยะเวลา 6 ปีแรกของค่าเช่า ซึ่งเป็นการลดทอนความเสี่ยงของผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับอีกด้วย” นายวินกล่าว

วรรณตั้งกองอสังหาลุยโรงแรมเกาะพีพี
Source - เว็บไซต์กรุงเทพธุรกิจ (Th)

Tuesday, November 04, 2014 05:45


คาดผลตอบแทน เฉลี่ย 7.63% เปิดไอพีโอ 17-23 พ.ย.นี้
"บลจ.วรรณ"เตรียมตั้ง"กองอสังหาฯ "ไทยแลนด์โฮสพีทาลิตี้" ลุยลงทุนกรรมสิทธิ์รร. 4 ดาวบนเกาะพีพี "ฮอลิเดย์ อินน์" มูลค่า 1,720 ล้านบาท คาดผลตอบแทนเฉลี่ยช่วง 15 ปี อยู่ที่ 7.63% เล็งไอพีโอ 17-27 พ.ย. นี้ พร้อมยื่นขอใบอนุญาต เป็นผู้บริหารกองรีทเพิ่ม รับสนใจแปลงกอง TLHPF เป็นกองรีทในอนาคตถ้ามีโอกาสลงทุนที่ดี
นายวิน อุดมรัชตวนิชย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน(บลจ.) วรรณ จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทเตรียมเสนอขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยแลนด์ โฮสพีทาลิตี้ (TLHPF) มูลค่าโครงการ 1,720 ล้านบาทโดยจะเข้า ลงทุนในกรรมสิทธิ์ของรร.ฮอลิเดย์ อินน์เกาะพีพี ซึ่งเป็นโรงแรมระดับ 4 ดาวบนแหลมตงเกาะพีพี มีที่พัก 128 ห้อง บนที่ดินประมาณ 31 ไร่
โดยทางบจ.พีพี ฮอลิเดย์อินน์ซึ่งเป็นเจ้าของจะเช่าเหมาคืนเป็นระยะเวลา 3 ปี และต่อสัญญาเช่าทุก 3 ปี ไปจนครบอายุ 15 ปี โดยมีกลุ่มโรงแรมคอนติเนลตัล (IGH) ภายใต้แบรนด์ "ฮอลิเดย์ อินน์ รีสอร์ท" เป็นผู้บริหารโรงแรมแห่งนี้ซึ่งมีสัญญาว่าจ้างในการบริหารเป็นระยะเวลา 10 ปี ซึ่งเพิ่งเซ็นต์สัญญาไปอีกครั้งเมื่อปลายเดือนมิ.ย.2557 ที่ผ่านมา
"สำหรับผลตอบแทนของกองทุนที่ คาดว่าจะจ่ายให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนเฉลี่ย อยู่ประมาณ 7.63-8.03% ที่อัตราการจ่าย เงินปันผล 95-100% ของกำไรของกองทุน ซึ่งบริษัทคาดว่าจะจ่ายได้ในระดับ 95% จึงถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับ ผู้ที่ต้องการแหล่งรายได้ที่สม่ำเสมอ โดยในเบื้องต้นคาดว่าจะเสนอขายไอพีโอ ได้ในช่วง 17 - 27 พ.ย.นี้ แต่คงต้องดูภาวะตลาดด้วยหากสภาพตลาดไม่เอื้ออำนวยอาจจะเลื่อนไปขายในช่วงต้นปี 2558 แทน ซึ่งกองทุน TLHPF ถือเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) กองสุดท้ายของอุตสาหกรรมด้วย โดยในเบื้องต้น ทางเจ้าของทรัพย์สินจะถือหน่วยลงทุนด้วยไม่ต่ำกว่า 25% ที่เหลือจะเป็นนักลงทุนสถาบันประมาณ 50% และนักลงทุนรายย่อยอีก 25%"
นายวิน ยังกล่าวอีกว่า ผู้ประเมินราคาอิสระ 2 ราย ประเมินราคาทรัพย์สินไว้ 1,743 ล้านบาทกับ 1,57 ล้านบาท ซึ่งกองทุนจะเข้าไปซื้อทรัพย์สินในราคา 1,718 ล้านบาท ถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างดี และยังมีการรับประกันค่าเช่าขั้นต่ำตลอดช่วง 15 ปี โดยค่าเช่าจะมีการปรับขึ้น 4% ในทุก 3 ปี โดยเริ่มจาก 136 ล้านบาท ใน 3 ปี แรกไปจบที่ 160 ล้านบาท ในช่วง 3 ปี สุดท้าย
โดยทางกองทุน TLHPF จะมีหลักประกันจาก 2 ส่วน คือ 1) ส่วนที่เป็นหลักประกันเงินฝาก 70 ล้านบาท ตลอดช่วงอายุการเช่า 15 ปี และ 2) หนังสือค้ำประกันออกโดยธนาคารพาณิชย์เพื่อเป็นหลักประกันการชำระค่าเช่าคงที่สำหรับทรัพย์ที่เช่าเป็นรายปีตลอดระยะเวลา 6 ปีแรกของ ค่าเช่า โดยปีที่ 1 - 3 อยู่ที่ปีละ 136 ล้านบาท และ ปีที่ 4 - 6 อยู่ที่ 142 ล้านบาท ซึ่งทำให้เป็นการลดทอน ความเสี่ยงของผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับ
สำหรับรร.ฮอลิเดย์ อินน์เกาะพีพีนี้มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยในช่วง 5 ปี ย้อนหลัง มากกว่า 80% และมีอัตราการปรับขึ้นค่าเช่าเฉลี่ย 5% ในทุกปี โดยในปี2556 เฉลี่ยอยู่ที่ 86% ทางโรงแรมมีโครงสร้างรายได้มาจากค่าเช่า 60% ค่าอาหารและเครื่องดื่ม 30% และอื่นๆ อีก 10% กลุ่ม นักท่องเที่ยวจะเป็นชวายุโรปในช่วงฤดูท่องเที่ยว และเป็นนักท่องเที่ยวเอเชียในช่วงปกติ
"ในอนาคตกองทุน TLHPF อาจจะมีการพิจารณาแปลงเป็นกองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ต่อไป เพื่อเข้าลงทุนในทรัพย์สสินอื่นๆ ของทางเจ้าของทรัพย์สินต่อไปในอนาคตก็ได้หากมีโอกาส โดยเงินที่ได้จากการระดมทุนในครั้งนี้ทางทางบจ.พีพี ฮอลิเดย์อินจะนำไปลงทุนต่อในโครงการคอนติเนนตัลเกาะพีพีต่อ ซึ่งจะเป็นรร.ระดับบนที่คาดว่าจะเปิดได้ในช่วงปลายปี2558"--จบ--

ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ