Thai VI

โค้ด: เลือกทั้งหมด

    ผมศึกษาหรือติดตามคอนโดมิเนียม(คอนโด) ตั้งแต่ปีพ.ศ. 2546 ใกล้เคียงกับการเริ่มต้นลงทุนในหุ้นของผม แต่ในเวลานั้นผมไม่ได้สนใจคอนโดในแง่การลงทุน เพียงเพราะว่าแฟนอยู่ต่างจังหวัดแต่ต้องมาทำงานกรุงเทพฯ จึงจำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัย แทนที่จะเช่าอยู่ไปเรื่อย ๆ โครงการที่ผมไปดูจึงนับเป็นร้อย แต่เลือกมาไม่กี่แห่ง และยังคงติดตามอยู่โดยตลอด ส่วนหนึ่งอาจจะเพราะมันกำลังเป็นไลฟ์สไตล์อย่างหนึ่ง คล้าย ๆ กับการดูนาฬิกา ดูรถ หรือการดูกระเป๋าของสุภาพสตรี อีกส่วนหนึ่งก็เกี่ยวข้องกับการลงทุนในกิจการในตลาดหุ้น

    สิบปีที่แล้วคอนโดราคาต่ำมาก เรียกได้ว่า 60,000 บาทต่อตรม. ก็ได้ห้องใจกลางเมืองติดรถไฟฟ้า เหตุผลอาจเป็นเพราะคนยังเข็ดกับช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งที่มีตึกสร้างไม่เสร็จจำนวนมาก และยังยอมรับได้ยากที่จะอยู่อาศัยในห้องเล็ก ๆ ที่มีราคาหลายล้านบาท ช่วงนั้น Supply ใหม่จึงค่อนข้างมีน้อย แต่ขณะเดียวกัน Demand การเช่ากลับมีเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จากกลุ่มคนต่างชาติที่มาทำงานในเมืองไทย (Expat) ซึ่งก็คุ้นชินกับการอยู่ในคอนโดในเมืองอยู่แล้ว ดังนั้นค่าเช่าในยุคนั้นจึงอยู่ในระดับสูงเกือบ 10% ต่อปี  แม้คนยังกังขาอยู่บ้างว่าถ้าคอนโดเก่าไปแล้วจะขายได้หรือไม่ แต่ด้วยผลตอบแทนที่ดีก็เริ่มดึงดูดนักลงทุนคอนโดเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ

    ในขณะเดียวกันวิถีชีวิตคนกรุงเทพฯ ก็เริ่มคุ้นชินกับการ “ขึ้นรถไฟฟ้า” หรือระบบขนส่งมวลชนมาทำงาน แทนที่จะต้องขับรถ และชีวิตหลังเลิกงานก็อยู่นอกบ้านมากขึ้น เช่น กินข้าวนอกบ้าน พักผ่อนเดินห้าง ดังนั้นคอนโดลักษณะ “บ้านหลังที่สองที่ติดรถไฟฟ้า” จึงได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นตลอดในช่วงสิบปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ราคาที่ดินที่นำมาสร้างคอนโดได้สูงขึ้นพร้อม ๆ กับค่าก่อสร้าง ราคาคอนโดต่อตรม.เพิ่มขึ้นจาก 60,000 บาท จนเป็นมากกว่า 200,000 บาทในทำเลใจกลางเมือง และคอนโดตามขอบเมืองที่ไม่มีใครคิดว่าจะมีคนซื้อ ก็ผุดขึ้นมากมายตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย

    เมื่อราคาคอนโดเริ่มเกินกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ จึงเกิดมหกรรมลดขนาดห้องลงเรื่อย ๆ เมื่อสิบปีก่อนห้อง 40 ตรม.คือห้อง Studio แต่ปัจจุบันห้อง 22 ตรม. กลับมากั้นเป็น 1 ห้องนอนได้อย่างนั้น ทำให้จำนวนห้องต่อโครงการเพิ่มขึ้นเป็นเงาตามตัว ที่จอดรถต่อจำนวนยูนิตก็จะน้อยลง (อนาคตอาจจะเป็นเหมือนตึกในต่างประเทศซึ่งต้องเช่าที่จอดรถ) แต่ผู้พัฒนาก็พยายามใส่ลูกเล่นเข้าไป “ชดเชย” ขนาดห้องที่เล็ก ด้วยส่วนกลาง ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ที่น่าดึงดูด และด้วยห้องขนาดเล็กลงจึงทำให้ราคาต่อห้องดูเหมือนยังจ่ายไหว

    ผมกลับไปทบทวนดูคอนโดทั้งหมดที่ถูกสร้างขึ้นในช่วงสิบปีที่ผ่านมา ดูเหมือนกับว่าการลงทุนคอนโดไม่ใช่สิ่งที่น่าดึงดูดขนาดนั้น เพราะคอนโดที่เป็น “Super Condo” คือเป็นการลงทุนชั้นดี มีแค่หลักสิบโครงการ จากจำนวนนับร้อยที่ผ่านตา ความหมายของคอนโดมิเนียมที่ดีของผมคือ ราคาต่อตรม.ยังคงปรับสูงขึ้นได้ ค่าเช่าปรับสูงขึ้นได้ต่อเนื่อง และเป็นการลงทุนที่ยังคงดูคุ้มค่าต่อไปในระยะสิบปีข้างหน้า ซึ่งผมคิดว่ามีปัจจัยต่อไปนี้

    1. คอนโดจำนวนมากที่เป็นการลงทุนที่ธรรมดา เหตุผลส่วนใหญ่คือ “ไม่ติดรถไฟฟ้า” และนี่เป็นปัจจัยอันดับต้น ๆ ในการซื้อคอนโดในปัจจุบัน คอนโดที่ไม่ติดรถไฟฟ้าราคาขยับขึ้นน้อยมาก สาเหตุคงเป็นเพราะ “ความสะดวกสบายกว่า” และ “ความขาดแคลนของที่ดิน” เป็นหลัก เพราะที่ดินสร้างคอนโดในระยะติดรถไฟฟ้ามีน้อยมาก ดังนั้นคอนโดไม่ติดรถไฟฟ้าเมื่อสิบปีที่แล้ว มีมูลค่าไม่ดีนัก และดูเหมือนราคาแทบจะไม่ไปไหนเลยเมื่อหักเงินเฟ้อออกแล้ว

    2. ด้วยเหตุผลเรื่องติดรถไฟฟ้า ความติดรถไฟฟ้าก็เป็นปัจจัยที่ขายได้ “ง่าย” โดยตลอด ซึ่งผมก็คิดว่าแค่ความติดรถไฟฟ้าไม่เพียงพอที่จะทำให้คอนโดเป็นการลงทุนที่ดีได้ในอนาคต เนื่องจาก “ความขาดแคลน” ด้านการติดรถไฟฟ้าจะน้อยลงเรื่อย ๆ จากการมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ดังนั้นเหตุผลที่สองที่สำคัญขึ้นเรื่อย ๆ คือ “สภาพแวดล้อมในโครงการ” ที่รวมไปถึงการบริหารจัดการส่วนกลาง และการวางผังโครงการรวมถึงงานระบบตั้งแต่แรก ผมเห็นคอนโดเก่าจำนวนมากใจกลางเมือง ใจกลางสุขุมวิทหรือสาทร ซื้อขายกันที่ตรม.ละ 30,000 – 50,000 บาท เหตุผลคือส่วนกลางเก่ามาก ทำให้คุณค่าของโครงการลดลง และเหตุผลที่ทำให้ส่วนกลางเก่า คือการบริหารจัดการที่ไม่ดี หรือการออกแบบวางงานระบบที่ไม่ดีตั้งแต่ต้น คอนโดที่มีส่วนกลางคุณภาพชั้นเยี่ยม จะมากับการออกแบบที่ดี การคุมงานที่ดี และผู้รับเหมาที่ดีครับ

    3. อนาคตกรุงเทพฯ จะคล้ายเมืองใหญ่ทั่วโลก คือเป็น Cluster/District หรือเป็นเมืองย่อยในเมืองใหญ่ ดังนั้นการเลือก Cluster ที่ถูกต้องจึงเป็นสิ่งที่สำคัญทั้งในแง่การใช้ชีวิตอยู่ และในแง่การลงทุน หากใครไปญี่ปุ่นบ่อย ๆ ก็จะเห็นว่า “อารมณ์เมือง” ของเขตแต่ละเขตแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง เช่นย่านอาซาคูซะ ย่านชิบูย่า ย่านกินซ่า ย่านชินจูกุ แน่นอนว่า การจับกลุ่มของเมืองย่อยหรือ Cluster จะเป็นไปตาม “สถานีรถไฟฟ้า” แทนที่จะเป็นตามเขตปกครองหรือตามถนนเหมือนในอดีต และพัฒนาการของ Cluster ก็เป็นปัจจัยสำคัญ ถ้าเราซื้อก่อนที่ Cluster จะเติบโตเป็น Mature area หรือที่อยู่อาศัยที่มีสิ่งอำนวนสะดวกครบ เราก็จะได้ผลตอบแทน “เด้งแรก” และถ้าบริเวณนั้นยังคงสามารถเติบโตไปได้เรื่อย ๆ โดยไม่ Mature ไปก่อน นี่คืออีกหนึ่ง “เด้งใหญ่ ๆ” และสามเหตุผลนี้ คือเหตุผลที่ต้องเลือกให้ดี เพราะถ้าเลือกผิดการลงทุนคอนโดนั้น ๆ ก็จะเป็นการลงทุนที่แย่ติดตัวไปตลอดชีวิตของคุณครับ