Thai VI

โค้ด: เลือกทั้งหมด

โลกในมุมมองของ Value Investor     1 มิถุนายน 2557
ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร
ลงทุนอสังหา ฯ แบบบัฟเฟตต์

	สำหรับ Value Investor ที่เน้นการลงทุนในหุ้นแล้ว  การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่เป็นที่ดินเป็นสิ่งที่ไม่ใคร่พึงประสงค์นัก  ประสบการณ์ส่วนตัวผมเองเกี่ยวกับการลงทุนในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ก็แย่มาก  เงินลงทุนย้อนหลังไปกว่า 10 ปีจนถึงวันนี้ก็ยังติดลบและว่าที่จริงไม่สามารถที่จะ “Cut Loss”  หรือขายตัดขาดทุนได้เพราะที่ดินนั้น  “หาคนซื้อไม่ได้”   ดังนั้น  เป็นเวลาเกือบ 20 ปีมาแล้วที่ผมไม่เคยซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกเลย  และก็คิดว่าถ้าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ผมก็จะซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น  จะไม่ซื้อเพื่อการลงทุน  เพราะการลงทุนในอสังหา ฯ นั้น  ผมไม่มีความชำนาญและผมก็รู้สึกว่าส่วนใหญ่แล้วมันเป็นการลงทุนที่ไม่คุ้มค่าเมื่อเทียบกับการลงทุนในหุ้น   และจากการศึกษาชีวิตของนักลงทุนเอกทั้งหลายของโลกอย่างเช่น วอเร็น บัฟเฟตต์ เองนั้น  ผมก็แทบไม่เคยได้ยินเลยว่าเขาลงทุนในอสังหา ฯ ยกเว้นการซื้อไร่ที่บ้านเกิดในช่วงวัยรุ่น  บัฟเฟตต์เองนั้นคงไม่สนใจที่จะเอาเงินไปจมในสิ่งปลูกสร้างมากมายนัก  ดังนั้น  แม้แต่บ้านของเขาที่อาศัยอยู่นั้นก็เป็นบ้านแบบชนชั้นกลางที่เขาซื้อและอาศัยอยู่มาหลายสิบปี  เงินส่วนใหญ่หรือเกือบทั้งหมดถูกนำไปลงทุนในหุ้นที่ให้ผลตอบแทนสูงและทำให้เขากลายเป็นคนที่รวยที่สุดในโลกระดับต้น ๆ  อย่างไรก็ตาม  เมื่อเร็ว ๆ  นี้  บัฟเฟตต์ได้เปิดเผยการลงทุนในอสังหา ฯ ของเขา  มันเป็นการลงทุนเล็ก ๆ  ที่เขานำขึ้นมาพูดเพื่อที่จะเป็นบทเรียนให้กับนักลงทุนในหุ้นแบบ VI
	บัฟเฟตต์พูดในหนังสือรายงานประจำปีของเบิร์กไชร์ว่าเขาได้กลับไปเยี่ยมเยือนฟาร์มขนาด 400 เอเคอร์ (น่าจะประมาณ 1,000ไร่) ที่เมืองเทคามาร์ของตนเอง  ซึ่งนี่เป็นการกลับไปดูเพียงครั้งที่สองหลังจากที่เขาซื้อมาเมื่อปี 1986 หรือเกือบ 30 ปีมาแล้วในราคา 280,000 เหรียญ    เขาเล่าว่าในช่วงปี 1973 ถึง 1981 นั้นราคาพืชผลในย่านมิดเวสต์คือแถวเนบราสกาบ้านเกิดของเขามีราคาพุ่งขึ้นสูงมากเป็น  “ฟองสบู่”  สาเหตุเนื่องจากคนคาดว่าอัตราเงินเฟ้อรุนแรงกำลังจะเกิดขึ้น  ครั้นแล้วฟองสบู่ก็แตกทำให้ราคาที่ดินทำไร่ตกลงมาถึง 50% หรือมากกว่านั้นส่งผลให้ชาวไร่ที่กู้เงินมาซื้อที่และธนาคารท้องถิ่นที่ปล่อยกู้ล้มละลายเป็นจำนวนมากคิดเป็นจำนวนถึง 5 เท่าของการล้มละลายในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจครั้งใหญ่ที่เพิ่งเกิดขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้    ในปี 1986 บัฟเฟตต์ได้เข้าไปซื้อฟาร์มจากสถาบันประกันเงินฝากของรัฐที่ยึดที่ดินจากการล้มละลายมาขายในราคา 280,000 เหรียญ ซึ่งต่ำกว่าราคาที่แบงค์ปล่อยกู้ไปพอสมควรในหลายปีที่ผ่านมา  บัฟเฟตต์บอกว่าเขาไม่มีความรู้เกี่ยวกับการทำไร่เลย  แต่เขามีลูกชายที่รักการทำไร่และรู้ว่าที่แต่ละเอเคอร์จะสามารถปลูกข้าวโพดและถั่วเหลืองได้เท่าไรและต้องใช้ต้นทุนเท่าไรในการดำเนินการ  จากนั้นเขาก็คำนวณได้ว่ากำไรที่ได้จะเป็นประมาณ 10% ต่อปีในช่วงนั้น  นอกจากนั้น  บัฟเฟตต์ยังคาดว่าประสิทธิภาพของการเพาะปลูกในอนาคตจะต้องดีขึ้นและราคาของพืชผลก็น่าจะสูงขึ้นซึ่งก็เป็นเรื่องจริงที่เกิดขึ้นแม้ว่าระหว่างทางอาจจะมีบ้างที่ราคาพืชผลอาจจะผันผวนบ้าง   เวลาผ่านไปจนถึงวันนี้เป็นเวลา 28 ปี  กำไรของการทำฟาร์มเพิ่มขึ้น 3 เท่า และราคาของที่ดินเพิ่มขึ้น 5 เท่าหรือมากกว่านั้น  บัฟเฟตต์เองก็ยังไม่รู้อะไรเกี่ยวกับการทำฟาร์ม
	การลงทุนในอสังหา ฯ เรื่องที่สองของบัฟเฟตต์เกิดขึ้นในปี 1993  ขณะที่บัฟเฟตต์เป็น CEO ของซาโลมอนบราเดอร์ที่เขาเข้าไปแก้ปัญหาของบริษัทที่เมืองนิวยอร์ค   เขาได้รับทราบว่ามีอาคารพาณิชย์ที่อยู่ติดกับมหาวิทยาลัยนิวยอร์คประกาศขายโดยกองทุนแก้ปัญหาหนี้เสียที่ได้ยึดที่จากการล้มละลายเนื่องจาก  “ฟองสบู่แตก”   และนี่ก็เป็นอีกกรณีหนึ่งที่บัฟเฟตต์บอกว่าการวิเคราะห์การลงทุนเป็นเรื่องง่ายเช่นเดียวกับเรื่องของฟาร์มที่เนบราสก้า   นั่นก็คือ  ราคาที่เขาซื้อนั้นจะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 10% ต่อปีจากการปล่อยเช่าอาคารให้กับผู้เช่าที่เป็นร้านค้าขายสินค้าให้กับนักศึกษาของมหาวิทยาลัยเป็นหลัก  ข้อดีอีกข้อหนึ่งก็คือ  ในช่วงที่เขาซื้อนั้น  อาคารถูกบริหารโดยกองทุนซึ่งไม่มีประสิทธิภาพทำให้มีหลายห้องว่างอยู่โดยไม่มีคนเช่า  เขาคิดว่าเมื่อเขาซื้อแล้วก็สามารถนำมาปล่อยเช่าเพิ่มเติมได้   นอกจากนั้น  พื้นที่เช่าประมาณ 20% เป็นการเช่าระยะยาวในราคาตารางฟุตละ 5 เหรียญในขณะที่ราคาเช่าปกติของรายอื่นเท่ากับ 70 เหรียญ  ดังนั้น  ในเวลาอีก 9 ปีที่สัญญาเช่าจะหมดอายุ  เขาก็จะได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นอีกมาก   บัฟเฟตต์ตัดสินใจซื้ออาคารร่วมกับเพื่อนที่เป็นผู้เชี่ยวชาญการบริหารอาคารพาณิชย์
	หลังจากสัญญาเช่าระยะยาวหมดอายุแล้ว  ผลตอบแทนของการลงทุนก็เพิ่มขึ้นเป็น 35% ต่อปีคิดจากเงินลงทุนครั้งแรก  ยิ่งกว่านั้น  ในระหว่างทาง  บัฟเฟตต์ได้ไปกู้เงิน “รีไฟแน้นซ์” หรือกู้หนี้ใหม่มาใช้คืนหนี้เก่าที่เขาไปซื้ออาคารอีก 2 ครั้งในปี 1996 และ 1999 ซึ่งทำให้สุดท้ายแล้วกลายเป็นว่าเขาได้เงินคืนคิดเป็น 150% ของเงินที่เขาจ่ายไปเพื่อซื้ออาคาร  นั่นเท่ากับว่าเขาได้กำไร 50% หลังจากเวลาผ่านไปเพียง 6 ปีแถมได้ตึกมาฟรี ๆ   ประเด็นที่น่าทึ่งก็คือ  วอเร็น บัฟเฟตต์ ยังไม่เคยไปดูอาคารหลังนี้เลย
	บัฟเฟตต์บอกต่อว่ารายได้ทั้งจากฟาร์มและอาคารพาณิชย์ที่มหาวิทยาลัยนิวยอร์คน่าจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ  ต่อไปเป็นสิบ ๆ  ปี    แม้ว่ากำไรอาจจะไม่ได้เพิ่มขึ้นมากมายแต่การลงทุนทั้งสองจะมั่นคงและน่าพอใจสำหรับการลงทุนตลอดชีวิตของเขาและต่อไปถึงลูกและหลาน  เขาเล่าเรื่องนี้เพื่อที่จะบอกถึงพื้นฐานของการลงทุนที่ว่า   คุณไม่จำเป็นที่จะต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญที่จะได้รับผลตอบแทนที่น่าพอใจในการลงทุน   แต่ถ้าคุณไม่ได้เป็นผู้เชี่ยวชาญ  คุณจะต้องตระหนักในข้อจำกัดของคุณและจะต้องปฎิบัติตามแนวทางที่แน่นอนว่าจะใช้ได้ผล   จงทำทุกอย่างให้ง่ายและอย่าพยายามเล็งผลเลิศ  เมื่อถูกเสนอว่าจะได้กำไรแบบง่าย ๆ และรวดเร็วต้องรีบปฎิเสธทันที   เน้นในเรื่องของผลิตภาพในอนาคตของทรัพย์สินที่คุณกำลังดูอยู่  ถ้าคุณไม่มั่นใจกับการประเมินผลตอบแทนเป็นเม็ดเงินของทรัพย์สินในอนาคตก็อย่าไปซื้อ  ไม่มีใครสามารถประเมินการลงทุนได้ทุกตัว  คุณไม่จำเป็นต้องรู้ทุกเรื่องแต่คุณต้องเข้าใจว่าคุณกำลังทำอะไรอยู่
	ถ้าคุณเน้นไปที่การเปลี่ยนแปลงของราคาของอสังหา ฯ ที่คุณกำลังคิดที่จะซื้อ  คุณก็กำลังเก็งกำไร  ไม่มีอะไรผิดหรือไม่เหมาะสม  อย่างไรก็ตามบัฟเฟตต์บอกว่าเขาไม่มีความสามารถที่จะเก็งกำไรและก็ค่อนข้างไม่เชื่อคนที่อ้างว่าสามารถทำได้อย่างต่อเนื่องยั่งยืน  ในกรณีอสังหาฯเล็ก ๆ  สองแห่งของเขา  เขาคิดแต่เพียงว่ามันจะผลิตหรือให้บริการอะไรได้  เขาไม่สนใจความผันผวนของราคารายวัน  เกม ๆ  นี้คนที่จะชนะก็คือคนที่เน้นไปที่  “สนาม”  ไม่ใช่คนที่เน้นไปที่  “กระดานคะแนน”  ความหมายของเขาก็คือ  อย่าไปสนใจราคาอสังหาฯ แต่ให้สนใจว่าตัวอสังหาฯ นั้นทำเงินได้แค่ไหนและอย่างไร  เช่นเดียวกัน  การคิดถึงและพยากรณ์เรื่องภาวะเศรษฐกิจหรือภาพของตลาดก็เป็นเรื่องที่เสียเวลาและอาจจะอันตราย  เพราะว่ามันทำให้เรามองไม่เห็นว่าอะไรคือสิ่งที่สำคัญจริง ๆ  กับการลงทุนของเรา  เขาบอกว่าเมื่อเขาซื้ออสังหาฯ ทั้งสองแห่งแล้ว  อะไรที่เกิดขึ้นในปีต่อมาคือปี 1987 และ 1994 ไม่มีความสำคัญกับความสำเร็จของการลงทุนของเขาเลยและเขาก็จำอะไรไม่ได้  เขารู้แต่เพียงว่า  ข้าวโพดก็ยังคงถูกปลูกและเติบโตขึ้นที่เนบราสก้า  และนักศึกษาก็ยังมาเรียนที่มหาวิทยาลัยนิวยอร์ค
	สิ่งหนึ่งที่แตกต่างกันอย่างชัดเจนสำหรับการลงทุนในอสังหาฯตัวเล็ก ๆ  สองตัวกับการลงทุนในหุ้นของบัฟเฟตต์ก็คือ  หุ้นนั้นมีราคาให้เราเห็นนาทีต่อนาทีในขณะที่อสังหาฯ ไม่มี แต่การวิเคราะห์การลงทุนนั้นก็เหมือนกัน  ก่อนที่จะจบบทความนี้ผมเองก็มีข้อสังเกตก็คือ  การซื้ออสังหาฯ ทั้งสองแห่งของบัฟเฟตต์นั้น  เป็นการซื้อจากการยึดของสถาบันการเงินในทรัพย์สินที่ราคาขึ้นไปเป็นฟองสบู่และตกลงมาอย่างหนักเมื่อฟองสบู่แตก  ซึ่งทำให้ราคาน่าจะต่ำกว่าที่ควรจะเป็นมาก  และนี่ก็เป็นโอกาสของบัฟเฟตต์ที่จะซื้อทรัพย์สินที่มีคุณค่ายอดเยี่ยมในราคาที่ถูกสุดยอด  ซึ่งทำให้บัฟเฟตต์ซึ่งไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ  ก็ยังสามารถได้ผลตอบแทนที่งดงามจากการลงทุนได้โดยใช้หลักการแบบ VI