Thai VI

ตอนนี้ผมกำลังศึกษาการลงทุนในอสังหา ที่ดูไว้คือจะซื้อทาวเฮ้าส์มาแล้วปล่อยเช่าและใช้ค่าเช่าผ่อนงวดหรือต้องมากว่างวดพูดง่ายๆคือการะแสเงินสดต้องเป็นบวก มากน้อยก็ว่ากันไปแต่อย่างน้อยต้องไม่ติดลบ พอสองสามปีได้ราคาที่พอใจก็ขาย ที่ผมคิดจะลงทุนอสังหาอีกทางนอกจากการลงทุนในหุ้นเพราะว่าอสังหาสามารถที่จะทำกำไรเพิ่มทวีคูณจากการ leverage หรือจากการกู้เพื่อมาลงทุนโดยใช้ทุนตัวเองน้อยแล้วพอเทียบผลตอบแทนแล้วน่าจะเป็นที่น่าพอใจ แล้วเพื่อนๆพี่ๆมีความเห็นอย่างไรบ้างครับ และกำลังลงทุนอสังหาอะไรอยู่บ้าง

ผมว่าการลงทุนอสังหา แบบที่อาศัยการกู้ในอัตราส่วนที่สูงนั้น มีความเสี่ยงอยู่มาก ครับ เนื่องจากคุณจะมีต้นทุนที่เพิ่มขึ้นมาทุกเดือนนั่นก็คือดอกเบี้ย ซึ่งคิดเป็นประมาณปีละ 6% ของยอดกู้เลยทีเดียว ซึ่งในการลงทุนอสังหาให้เช่านั้น ค่าเช่าจะเก็บได้ประมาณ 7-10% ต่อปี ของราคาอสังหา ซึ่งเท่ากับคุณเหลือ margin ประมาณ 1-2% เท่านั้นเอง ทั้งนี้ยังไม่รวมกรณีที่มีผู้เช่าไม่เต็มอีก ยิ่งกรณีทาวน์เฮ้าส์ยิ่งเสี่ยงใหญ่ เพราะขึ้นอยู่กับผู้เช่าเพียงแค่รายเดียว

ผมเดาว่าท่านนายช่างนักลงทุนคงได้ไอเดียปิ๊งมาจากหนังสือพ่อรวยสอนลูกมั้งครับ
ซึ่งอ.โรเบิร์ต จะแนะนำว่าข้อได้เปรียบของอสังหา คือยืมเงินมาลงทุนได้
แต่ปัญหาคือ เรายังไม่เจออสังหาที่ผลตอบแทนสูงๆที่ได้สัก10%หรือสักเดือนละ1%ของราคาทุนครับ
(อาจยังไม่พยายามมากพอที่จะออกไปหา) คือค่าเช่าถ้าได้สัก6%(เดือนละ0.5%ยังไม่หักค่าใช้จ่าย) ได้ก็ดีใจแล้ว

ประสบการณ์ของผม ในเมืองใหญ่ต่างจังหวัด
1.อาคารพานิชย์มือ1ซื้อมาสิบกว่าปี ในทำเลค่อนข้างดี(เพิ่งมาเจริญตอนหลัง)
ตอนนี้ให้เช่าได้ผลตอบแทนราว6%ของราคาซื้อตอนโน้น (ราคาซื้อตอนนี้ได้ผลราว2%)
ไม่นับค่าเสียโอกาสที่บางครั้งว่างเป็นปี ไม่นับค่าเสียโอกาสที่ถ้าเอาไปลงทุนหุ้น อาจได้เป็นหลายเท่าแล้ว
(ถ้าขายตึกตอนนี้อาจได้ราคาราว2-3เท่า)
2.อาคารพานิชย์ทำเลนอกเมือง ประมูลจากกรมบังคับคดี ราวเกือบสิบปี
ให้เช่าได้ราว5-6%ราคาซื้อ ถ้าขายตอนนี้น่าจะได้ราว2-3เท่าเหมือนกัน
ไม่นับเรื่องปวดหัวที่มาซ่อมตึก เพื่อนบ้านที่แกล้งเพราะต้องการซื้อต่อถูกๆ
3.อาคารพานิชย์ทำเลรองชานเมืองมือสอง ราว4-5ปี
ให้เช่าได้ราว5-6% ไม่นับเรื่องน่าเบื่อที่คนเช่ามีปัญหาการเงิน
1-2-3 ถ้าหักค่าใช้จ่ายแล้ว น่าจะได้3-4%
4.บ้านเล็กชนบทในฝัน ทิ้งร้างหลังไม่มีผู้เช่ามานาน ค่าเช่าเคยได้2-3%
5.บ้านเล็กในเมือง ราคาต่อตารางเมตรดีกว่าซื้อคอนโด
ให้ผ่อนแบบไม่มีดาวน์ จ่ายก้อนวันโอนแบบบอลลูน ตอนนี้ผ่อนไปก่อน
ผลตอบแทนราว15% ไม่นับเรื่องคนเช่าเดิมไม่ยอมออก โชคดีที่ผู้เช่าซื้อคนใหม่จัดการให้
6.คอนโดที่อ่านและสังเกตุมา ถ้าซื้อให้เช่าต้องมือสองราคาถูก ค่าเช่าไกล้เคียงอพาร์ตเมนท์
อยู่ไกล้แหล่งงานและการศึกษา ดังนั้นถ้าค่าเช่าไม่เกินห้าพัน ควรซื้อไม่เกิน1ล้าน
ผมยังไม่มีคอนโด และไม่คิดซื้อด้วยครับ เว้นแต่ฟองสบู่แตกเที่ยวนี้
อาจลองๆดูบ้างถ้าถูกมาก(mos50%+10%ค่าเช่า)

สรุปว่าประสบการณ์อสังหาให้เช่าในต่างจังหวัด
1. Commercial use ถ้า residential use คู่แข่งเยอะกว่า
แต่ก็ทำเลอาจเปลี่ยนได้จากหลายสาเหตุ และเราอาจไม่ใช่20%ที่โชคดี
2. ผลตอบแทนอาจไกล้เคียงพันธบัตร ได้เปรียบแค่capital gain
ดูไปดูมาน่าจะเรียกการออมในอสังหา มากกว่าการลงทุนในอสังหา
3. ถ้าภาษีทรัพย์สินที่จะมาแทนภาษีโรงเรือนสูงขึ้น กำไรลดลง
หรืออย่างแย่ที่สุดคือ ต้องขายเพราะเสียภาษีไม่ไหว
4. คิดเสียว่า ถ้าไม่มีคนเช่าก็เอาไว้อยู่เองได้ (แต่พอลงทุนหุ้นก็พบว่า เราน่าจะอยู่ตรงไหนก็ได้ในโลกนี้)
หรือเตรียมให้ลูกไว้ค้าขาย (น่าจะยากเพราะเดาไม่ถูกว่ามันจะอาชีพอะไร จะอยู่ที่ไหน เมียกะผัวมันจะคิดยังไง)
หรือถ้าเราตายไป มันจะเอาไปทำยำตำบอนอะไร รึขายกินก็ตามใจมัน (รึอาจเป็นเราที่ต้องเอามาขายกินเอง)
คือมีไว้ให้ทำอะไรได้บ้าง แต่ไม่มากจนไม่ต้องทำอะไรเลย หรือทะเลาะกันจนเป็นปัญหา

รายงานจากคนมีบ้านให้คนอื่นอยู่ แต่ตัวเองเป็นสัมภ..เอ๊ย อนาคาริก

http://retireby40.org/rental-properties-retire-early/
ไอเดียน่าสนใจ ลองดูครับ

การลงทุนในอสังหาจุดที่สำคัญที่สุดคือทำเล ทำเล และ ทำเลครับ เพราะการกู้เงินธนาคารมาซื้อแล้วปล่อยเช่าจะมีต้นทุนเรื่องดอกเบี้ยเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย คุณนายช่างนักลงทุนลองคิดง่ายๆตามนี้นะครับ

ผลตอบแทนของการลงทุน = รายได้ - ต้นทุน

รายได้ = ค่าเช่า + ส่วนเกินมูลค่าของที่ดิน

ต้นทุน = ดอกเบี้ยธนาคาร + ค่าเสื่อมราคาของสินทรัพย์**

ผมว่าในเรื่องการลงทุนอสังหาหลายๆคนลืมคิดเรื่องค่าเสื่อมราคาของตัวบ้านและส่วนต่อเติมไปครับ ซึ่งส่วนนี้ตีเป็นต้นทุนที่ค่อนข้างสูงทีเดียว บางครั้งค่าเช่าที่ดูสูงกว่าเงินผ่อนธนาคารอาจจะมาก แต่พอไปหักค่าเสื่อมราคาก็แทบจะไม่เหลืออะไรเลยในช่วงปีแรกๆ (สรุปคือเจ๊าๆในปีแรกๆของการลงทุน) แต่ในหลายๆปีต่อมารายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น(นิดหน่อย) รวมกับรายได้ที่มองไม่เห็นคือส่วนเกินมูลค่าของที่ดินนี่แหละครับที่จะช่วยให้เรามีกำไร(ปกติที่ดินไม่คิดค่าเสื่อมราคา) แต่ก็มองไม่เห็นอยู่ดี(ยกเว้นจะขาย) ดังนั้นทำเลที่จะทำให้รายได้ในส่วนนี้มีมากจึงเป็นสิ่งที่สำคัญมากๆในการลงทุนอสังหาครับ นี่ขนาดไม่รวมต้นทุนอื่นๆอีกนะครับ (ค่าเสียเวลา + ค่าดำเนินการ + ค่าปรับปรุงตัวบ้าน + ต้นทุนของเงินทุน)

สุดท้ายแล้วก็แล้วแต่ความถนัดของคนครับ บางคนอาจจะหาหุ้นเก่ง บางคนอาจจะหาอสังหาเก่ง แต่ในฐานะที่เราเป็น value investor อย่าลืมดูเรื่องราคาด้วยครับว่าอสังหาที่จะซื้อนั้น"แพง"ไปหรือเปล่า ดังเช่นใน website ที่คุณ dr1 ให้ไว้ครับ เปรียบเทียบคงคล้ายๆซื้อหุ้นดี ราคาแพงเกินไปก็ไม่ดี อสังหาทำเลดีราคาแพงเกินไปก็ไม่ดีเหมือนกันครับ แล้วก็อย่าลืมนะครับว่า"เงินกู้"เราต้องผ่อนทุกงวด แต่"ค่าเช่า"อาจจะไม่ได้มาทุกงวดครับ

ที่ผมคิดจะลงทุนอสังหาอีกทางนอกจากการลงทุนในหุ้นเพราะว่าอสังหาสามารถที่จะทำกำไรเพิ่มทวีคูณจากการ leverage หรือจากการกู้เพื่อมาลงทุนโดยใช้ทุนตัวเองน้อยแล้วพอเทียบผลตอบแทนแล้วน่าจะเป็นที่น่าพอใจ

ใช่แล้วครับ ใช้เงินแบงค์ คืนหนี้ตรงเวลา leverage กันทีโหดมากๆ กำไรทีระดับ 100% นี่ธรรมดามากครับ เค้าว่ากันแบบ ลงเงิน 2 แสน กำไร ห้าแสน ล้านนึง นี่ธรรมดามาก (แต่ไม่ใช่ปีเดียวนะ ทิ้งๆไว้ ซัก 3-5 ปี)

แล้วเพื่อนๆพี่ๆมีความเห็นอย่างไรบ้างครับ และกำลังลงทุนอสังหาอะไรอยู่บ้าง

-ผมคนเงินน้อย เล่นได้แต่คอนโดครับ เพราะรู้อยู่แค่นี้แหละ
-ลงทุนในคอนโดครับ

วิธีที่ลงทุนในคอนโด
หาห้อง 1 - 1.2 ล้าน ราคาประมาณนี้ไม่เป๊ะ
ดาวน์ไปสองแสน แต่งห้อง 1 แสนครับ

ผมมีคอนโดปล่อยเช่า ราคา 1.1 ล้าน ให้เช่าได้ 6000 - 6500 บาทต่อเดือน
ถ้ากู้เต็ม จะต้องผ่อนเดือนละ 6700 บาทต่อเดือน กระแสเงินสดจะติดลบ นิสๆ
แต่ผมไม่ค่อยสนใจครับ แค่เดือนละพันสองพันเองอ่ะ เราลงทุนกันเยอะกว่านั้นอยู่แล้ว
เอาค่าเช่านั่นแหละไปจ่ายดอก กะ ค่าส่วนกลาง เงินต้นอาจจะต้องออกเองเดือนละพัน หรือน้อยกว่านั้นแหละ ไม่ซีเรียสครับ

ทีนี้พอราคามันขึ้น คอนโดราคาก็ขึ้นไป 1.7 - 2.5 ล้าน หลังจากที่ trigger เสร็จ เช่นรถไฟฟ้าสายสีม่วง เปิดให้บริการ ประมาณนี้ เราค่อยปรับค่าเช่าขึ้นครับ หรือขายออกไป
ระหว่างนี้เราก็จะได้กำไรเดือนละราวๆ 3000 บาททุกๆเดือนช่วงที่มีคนเช่า

วิธีแก้ปัญหาคนเช่าไม่เต็มคือตัดราคาครับ ตรงๆเลย คนเช่าเลือกห้องถูกสุดอยู่แล้ว ถ้าทุนเราหนาก็สบายครับ

สรุปห้องนึงผ่านไป 3-5 ปี
ทุนจะประมาณ 300,000 บาท
ที่คนผ่อนให้ ปีละ 36,000 x 5 = 180,000 บาท
กำไรจากการขาย สมมติขายได้ แย่ๆ ก็ 1.8 ล้าน - 1.1 ล้าน = 7 แสน สำหรับคอนโดติดรถไฟฟ้า
ค่าใช้จ่ายการขาย ตีไป 80,000 บาท
กำไรรวม 800,000 บาท จากทุน 300,000 บาทครับ

ถ้าเรามีห้าห้องก็กำไรประมาณ 4 ล้านครับ 3-5 ปี จากเงินที่ทิ้งๆไว้ประมาณ 1.5 ล้าน

แต่ถ้าไม่ขายเลย ก็จะมีทรัพย์สิน ประมาณ 8-12 ล้าน ครับ หนี้จะลดลงเรื่อยๆ ราคาจะค่อยๆขึ้นไป แบบนี้

อสังหาเป็นการลงทุนที่ดีนะครับ ถ้ามีตาดี ผมก็ทำเท่าที่รู้ครับ ที่ไม่รู้ก็บอกไม่ได้เนาะ 55 มีท่าเทพกว่านี้เยอะแยะ น่าจะมีนะครับ แต่ผมยังไม่รู้ตอนนี้

ครับผม

มองทางเจ๊งไว้ด้วยคับ

ถ้าไม่มีคนเช่า สัก หกเดือน ท่านจะประสาทกิน

แต่ถ้าเริ่มจาก ให้เช่าจากที่ท่านเคยอยู่ แล้วย้ายไปอยู่บ้านใหม่ จะเจ็บน้อยกว่า


ปล จากคนเคย fail อสังหา

อันนี้ท่านดำให้มาฮะ

Link สำคัญเกี่ยวกับเรื่องการขายอสังหาฯ ที่ควร Save เก็บไว้ (update 24/2/60)

ค้นราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศ(หน้ารวม)
http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/

ค้นราคาประเมินที่ดิน จากเลขที่โฉนด
http://property.treasury.go.th/pvmwebsi ... _price.asp

ค้นราคาประเมินที่ดิน จากเลขที่ดิน
http://property.treasury.go.th/pvmwebsi ... _price.asp

ค้นราคาประเมิน อาคารชุด/ห้องชุด
http://property.treasury.go.th/pvmwebsi ... _price.asp

ค้นหาราคาประเมินโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง
http://property.treasury.go.th/pvmwebsi ... _price.asp

ตารางเสื่อมราคา
http://property.treasury.go.th/pvmwebsi ... eprice.htm

 
*** ค้นหาระวางที่ดินทั่วประเทศไทย (ตัวนี้ดีมาก)
http://dolwms.dol.go.th/tvwebp 

ผังเมือง ข้อจำกัดของที่ดิน
http://www.land.co.th/land-cityplan-lowertop.asp

โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht06.asp

หนังสือมอบอำนาจ (download ใช้ได้เลย)
http://www.dol.go.th/dol/index.php?opti ... ew&id=1158


วิธีเขียนหนังสือมอบอำนาจ
http://www.dol.go.th/dol/index.php?opti ... view&id=24

 

ข้อมูลดีๆจาก : โค้ชต้อง (สันติธร  ทัศกุล)

Line : coachtong

Facebook : https://www.facebook.com/Coachtongwinnerestate/

ค้นราคาประเมินที่ดิน

http://www.naibann.com/blog/land-price-online-checking/

https://www.youtube.com/watch?v=y8XyavK ... ture=share

ลอนดอนกำลังน่าสนใจจากค่าเงินปอนด์ที่อาจตกต่ำจากbrexitฮะ

สึนามิภาษีอสังหามาแล้วจร้า..
ท่าจะวุ่นวายกันไปใหญ่ โดยเฉพาะคอนโด

อ.คิโยซากิใช้โอกาสแบบนี้ในเมกาช่วงปี70
ซื้ออสังหาที่เจ้าของขายออกเพราะรำคาญ,ไม่อยากเป็นภาระ,รับภาระไม่ไหว
ซื้อมาทำกำไรอู้ฟู่ฮะ

https://youtu.be/EpRrnrHyWQk