โพสต์
ตอนนี้หลายๆบริษัทออกข่าวเรื่องการตั้งกองอสังหาริมทรัพย์
แค่ข่าวนี้ ราคาหลักทรัพย์ที่ดำเนินการก็ออกอาการกระดี้ดระด้า เหมือนปลาได้น้ำใหม่
ทำไมเป็นเช่นนั้น อะไรที่ทำให้บริษัทถึงสร้างพิมพ์นิยมนี้ละ มาตามดูกัน
สิ่งที่บริษัททำคือขายสินทรัพย์ที่ดินแลอาคาร ให้แก่กองทุนอสังริมทรัพย์ โดยที่มีเงื่อนไขว่า เจ้าของสินทรัพย์เป็นผู้ถือลงทุนในกองทุนที่จัดตั้งด้วย สิ่งแรกที่บริษัทได้คือเงินสด ที่เป็นหัวใจในการทำธุรกิจ เข้าในงบกระแสเงิน ในกิจกรรมการลงทุน ต่อมาที่ได้คือ กำไรจากการขายสินทรัพย์ คือที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ เข้าในส่วนของงบกำไรขาดทุนท่อนบน (เข้ากำไรสุทธิ) ประการต่อมาที่ได้คือ ค่าเสื่อมที่บริษัทรับรู้นั้น หายไปจากการขาย ที่ดิน (ไม่มีค่าเสื่อม) อาคารและอุปกรณ์ (มีค่าเสื่อม) ส่วนผมทำให้บริษัทจดทะเบียนแสดงกำไรเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ถือหุ้นต้องการ และ เป็นสิ่งที่บริษัทต้องการ ต่อมาก็เช่าที่ดิน อาคารและสำนักงานมาใช้ดำเนินงาน (อันนี้แหละที่ทำให้ปวดหัว ว่าเจ้าข่าย operation lease หรือเปล่า ถ้าเข้าก็ต้องเห็น แต่อาจจะเถียงผู้ตรวจสอบว่า บริษัทและกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นคนเดียวกัน แต่จริงๆมันเป็นการซ่อน operation lease ตรงๆเลย) สิ่งที่บริษัทเสียคือเงินสดที่เป็นค่าเช่า แถมค่าเช่าไม่ขึ้น 3 ปี (ประมาณ 3 ปีปรับค่าเช่าครั้งหนึ่งจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์) เงินสดที่เสียไปเป็นค่าเช่า ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายของบริษัทนั้น สามารถลดภาษีที่บริษัทจ่ายลง
ส่วนประเด็นการซ่อมอาคาร และอุปกรณ์ เป็นหน้าที่ของผู้เช่า และเป็นสมบัติของกองทุนหรือบริษัทต้องอ่านในเอกสารชี้ชวนของกองทุน
ส่วนนักลงทุนที่ลงทุนในกองทุนอสังหาได้อะไรคืนมา
สิ่งที่ได้คือ เงินปันผล (บางกองจะเอาเงินต้นคืนให้พร้อมปันผล)
รายได้ของนักลงทุนที่ลงทุนกองทุนอสังหาคือปันผลนั้นเสียภาษี ณ ที่จ่าย 10% และ ไม่สามารถขอคืนภาษีได้อีกต่างหาก
รายได้ของกองทุนคือให้เช่าที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ได้เป็นค่าเช่าปรับเพิ่ม ทุก 3-5 ปี
ดังนั้น สิ่งที่บริษัททำคือ เอาสินทรัพย์ออกให้บริษัท เพิ่มรายได้ชั่วคราว มีรายจ่ายคงที่ไป 3 ปี และปรับเพิ่มทุก 3 ปี กำไรเพิ่มขึ้น (ลดภาษี และค่าใช้จ่ายลง) ในระยะยาว แต่ระยะสั้นรับรู้รายได้จากการขาย
นักลงทุนได้แต่เศษจากค่าเช่า แต่เพิ่มความเสี่ยงหาก บริษัทไม่เช่าต่อก็หาผู้เช่าต่อได้ยากพอควร
ดังนั้นกองทุนอสังหา มันเหมือนการแปลงสินทรัพย์ให้เป็นทุน บริษัทจดทะเบียนที่มีที่ดิน อาคารและอุปกรณ์มากๆ ถึงได้ทำกองทุนอสังออกมาขาย
บันทึกไม่สำเร็จ