Thai VI

ห้องที่จะเลือกมีข้อแนะนำอย่างไรบ้างครับ
ชั้นที่จะอยู่
มุมตรงไหนดี
ถ้าจะจองเพื่อการลงทุนต้องเตรียมตัวอย่างไรครับ
ขอบคุณครับ

ปกติห้องชั้นสูงๆจะราคาดีกว่าชั้นล่างๆครับ ส่วนวิว/มุมอันนี้แล้วแต่โครงการ แล้วแต่คนชอบด้วย เช่น ด้านหนึ่งติดถนน วิวเมือง อีกด้านวิวสวน เป็นต้น แต่จุดที่คนทั่วไปกังวลกันก็จะเป็นเรื่องห้องที่ติดลิฟท์หรือติดห้องขยะ
จะจองคอนโด อย่างแรกคิดว่าต้องดูคนสร้าง ว่าเชื่อถือได้แค่ไหน โครงการณที่ผ่านๆมาเป็นไง สร้างมามีปัญหาอะไรรึป่าว ลองดูจากเว็บ prakard หรือ thinkofliving ได้ และก็ลองคิดเผื่อไว้ด้วยว่าถ้าเกิดไม่มีคนเช่าหรือขายไม่ได้ เราจะมีปัญหาเรื่องการผ่อนรึป่าว เพราะตอนนี้ supply side คอนโดออกมาเยอะมาก รถไฟฟ้าก็ขยายไปเรื่อยๆ ฝั่งผู้ซื้อมีตัวเลือกเยอะครับ คอนโดใกล้รถไฟฟ้ามีเต็มไปหมด

ของผมเป็นคอนโดที่หาดใหญ่ครับ
เห็นว่าทำเลดี เลยอยากจองคอนโดเพื่อการลงทุน
แต่ราคาเค้าก็แพงกว่าคอนโดอื่นในหาดใหญ่
ชื่อ the rise อยู่ตรงข้าม ม.สงขลานครินทร์ครับ

เคยอ่านหนังสือ เค้าไม่แนะนำทิศตะวันตกครับ เพราะแดดส่อง จะสะสมความร้อนช่วงบ่าย

ลองตอบเรื่องการลงทุนนะครับ
ผิดๆถูกๆจะได้มีคนมาแก้ไข

ถ้าการลงทุนหมายถึงซื้อไว้ให้เช่า
ผลตอบแทนจะได้ราว4-6%(ตัวเลขเมืองไทย)
ราคาเช่า จะต้องแข่งขันกับอพารต์เมนท์ ซึ่งค่าเช่าราว4-6พันในปัจจุบัน
ดังนั้นราคาซื้อ ควรจะราวๆล้านเศษ

ตัวเลือกในหาดใหญ่
มือหนึ่ง ตรงหลังโลตัส ข้างม.อ. หน้าค่าย เพชรเกษมตั้งแต่คาร์ฟูถึงวัดคอหงส์ อาเชี่ยนเทรด(เปิดท้าย)
มือสอง หลังไดอาน่า ช่องเขา ราษฎยินดี ตรงข้ามญ.ว หาดใหญ่ใน

ยี่ห้อในหาดใหญ่
ในตลาดหลักทรัพย์ เปิดท้าย ภาสว่าง มีข่าวว่าอีกจ้าวจะมาทำแถวเพชรเกษมซอยสิบ
นอกนั้นนอกตลาดหลักทรัพย์

ลองเลือกดูครับ

ส่วนของตัวคอนโดเอง

ถ้าเลือกไว้ให้เช่า ราคาซื้อต่ำ ได้ผลตอบแทนสูง
ก็มักเป็นห้องที่เจ้าของเดิมขายทิ้งเพราะมุมอับ วิวไม่ดี ร้อน
แต่ถ้าเลือกได้ ผมคิดเอาเองว่าเมก้าเทรนด์คือ

ลูกค้าสาวโสด วัยทำงาน ที่มีรายได้สามหมื่นขึ้นไป
น่าจะเป็นห้องสติวดิโอ หรือห้องนอนเดียว
ที่จอดรถต้องมี เพราะน่าจะมีรถ(คันแรก)กันทุกคน
ความปลอดภัยต้องดี เพราะเป็นผู้หญิง
ล้อบบี้ต้องหรู ดูมีรสนิยม
บริการอื่นเช่นซักรีด เสริมสวย ทำความสะอาด มีก็ช่วย
ส่วนสระว่ายน้ำ ห้องยิม ไม่จำเป็นนัก
ทำเลอยู่ในย่านความปลอดภัยดี
ถ้าสะดวกเดินทางรถสาธารณะ ที่ช้อปปิ้งได้ก็เยี่ยม(หาดใหญ่ยังไม่มีปัญหานี้มากนัก)

ห้องแบบอื่นเช่น สองห้องนอน
ผู้เช่ามักเป็นครอบครัวต่างชาติ
(หาดใหญ่มีน้อย และต้องแข่งกับเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์และโรงแรม)
หรือห้องขนาดใหญ่เกิน80ตรม
อาจได้ผลตอบแทนการลงทุนน้อยกว่าครับ

ส่วนทิศและชั้น

ถ้าซินแสไปดูคอนโดที่คุณgoodviเล็งไว้
ก็อาจบอกว่า ทิศตะวันออกเป็นเขา(คอหงส์)
ตะวันตกเป็นน้ำ(คลองสามสิบเมตร เตย อู่ตะเภา)
บลาๆๆ

แต่ถ้าผมเลือก
ถ้าเป็นคอนโดที่ไม่น่าจะมีตึกสูงใหม่มาบัง
และเลือกทิศได้ตามใจชอบ
หาดใหญ่ผมชอบทิศเหนือ ใต้ ตะวันออก และตะวันตก ตามลำดับครับ
แต่ถ้าเป็นโครงการนั้น
ผมอาจเลือกทิศตะวันออก เพราะน่าจะมีระยะถอยร่นจากถนน
ถ้าจะมีตึกสูงสร้างบังด้านทิศตะวันออก ก็ห่างกว่าทิศเหนือ
ความสูง ยิ่งสูงยิ่งดี แต่...
เคยคุยกับคนสร้างคอนโดขาย กะคนที่ออกแบบระบบคอนโด
เขาบอกว่าตัวเขาเองไม่อยู่คอนโด เพราะยังไม่แน่ใจระบบดับเพลิง
ซึ่งรถดับเพลิงฉีดได้แค่ไม่เกินเจ็ดชั้น
ลองประเมินความเสี่ยงดูเองนะครับ

ฝอยต่อในสายตาคนดู

หาดใหญ่เป็นที่ๆที่ดินต่างจังหวัด แพงที่สุดในไทย
ผลตอบแทนการลงทุนไม่น่าจะดีตามต้นทุนที่สูง
ขาแช่งก็บอกว่า รถยังไม่ติด ที่ว่างมีอีกเยอะ
เชนโรงแรมมากี่เชนก็ทำราคาไม่ได้
ทั้งๆที่ตันทุนแพงกว่ากทม.
(บางคนว่าแพงเพราะ"ทำความสะอาดทุน"ด้วยซ้ำ)

คอนโดที่ถือได้ว่าสำเร้จ เจ้าแรกคือ2ตึก7ชั้นที่เปิดท้าย
หลักแสนกลางๆเอง ขายดีมาก
(ของเจ้าใหญ่ในตลท รายแรก รายเดียวในหาดใหญ่)
ถือเป็นต้นแบบไปทำแถวรัชดา ปิดการขายในไม่ถึงสัปดาห์
ส่วนตึกสูงแถวภาสว่างตึกแรกและอีกตึกเดือนหน้าแถวนั้น
กะที่เปิดท้าย ผมถือว่าน่าซื้อ ถ้าต้องการคอนโด

ส่วนเจ้าพ่อคอนโดตัวจริง ไปภูเก็ต พัทยา แต่ไม่มาหาดใหญ่
อาจเป็นเพราะสาเหตุที่ว่ามาครับ

ส่วนคอนโดและตึกสูงที่เคยมี อาจเรียกได้ว่ายังไม่สำเร็จ
โชวรูมรถสวีเดนที่30เมตร ฐานรากเป็นคอนโดสูง
ตึกทรงโรมันข้างแบ๊งค์ชาติ รากเป็นตึกสูง20-30ชั้น
ตึกตรงข้ามญว. ออกแบบมา7ชั้น เดาว่าตั้งใจเป็นคอนโดสำนักงาน
ตึกสูงสุดในภาคใต้ที่30เมตร พร้อมสระว่ายน้ำ
ที่จอดรถเหลือเฟือ(ผมว่าสำคัญมาก)
ยังหาซื้อได้ในราคา ตรม.ละสองสามหมื่นเอง(เท่าเดิม)
นอกนั้น กระจายตัวแถวหลังไดอาน่า ช่องเขา หาดใหญ่ใน ญว.
ราคาน่าจะเท่าเดิม

พี่ผู้ใหญ่อีกคน ที่ทำอสังหามาตั้งแต่ก่อนฟองสบู่ต้มยำกุ้ง
ล้มลงแล้วลุกขึ้นมาใหญ่แนวหน้าในสงขลา
กะอีกคนย้ายมาจาก3จังหวัด ทำจนเป็นตำแน่งใหญ่ในสมาคม
คาดการณ์อาจเห็นลูกค้าทิ้งดาวน์ ใน2-3ปีหน้าครับ
(ตอนนี้อารมณ์ยังกะจองซื้อหุ้นไอพีโอ)
เวลานั้น อาจได้value+margin of saftyมากกว่านี้