Thai VI

จริงหรือไม่ที่หุ้นเติบโตไม่ใช่หุ้นอสังหาริมทรัพย์
พี่ๆ คิดเห็นอย่างไรกันบ้างครับ ผมขอเรียนจากพี่ๆ ด้วยคำถามนี้ครับ

WABISABI เขียน:จริงหรือไม่ที่หุ้นเติบโตไม่ใช่หุ้นอสังหาริมทรัพย์
พี่ๆ คิดเห็นอย่างไรกันบ้างครับ ผมขอเรียนจากพี่ๆ ด้วยคำถามนี้ครับ

อสังหา ขายหมดก้ต้องหาลูกค้าใหม่สร้างใหม่

ถ้าอสังหาเป็นแบบ ต้องกลับมาซื้อ กลับมาใช้ แบบค้าปลีก ก้คงพอลุ้นโตได้ครับ

บ้าน หรือ คอนโดซื้อแล้วนานเลย กว่าจะซื้อใหม่

ดังนั้น ก้ถูกแล้วครับ กับคำที่ข้างบนกล่าว

จะดูว่า มีโอกาศโตไหมก้ ดูก่อนว่าทั้งประเทศ มีพื้นที่เท่าไหร่ คนบริโภคของเราเท่าไหร่

ยังมีโอกาศเปิดสาขาได้อีกไหม

การหาหุ้นเติบโต ต้องเข้าข่าย ดาว star ครับ

ถ้าเข้าข่าย star หุ้นนั้นก้เป็นหุ้นโต pe ก้น่าจะเทรดกัน 20-30เท่า

แต่ถ้าไม่โต แต่ครองmk share ได้มาก ก้จะเป็น cash cows stock

ก้จะเทรดกันไม่เกิน 15 เท่า PER

คงต้องดูความสามารถเป็นบริษัทๆไปมั้งครับ แต่กลุ่มนี้ที่โตต่อเนื่องได้อาจหายากหน่อย ที่เห็นก็ lpn ตั้งแต่ปี 51-54 เติบโตต่อเนื่องทุกปีนะ โตเรื่อยๆไม่หวือหวา แต่ปีนี้ไม่แน่ใจว่าจะสะดุดอะไรไหม ไม่ได้ตามเหมือนกันครับ

untrataro25 เขียน:คงต้องดูความสามารถเป็นบริษัทๆไปมั้งครับ แต่กลุ่มนี้ที่โตต่อเนื่องได้อาจหายากหน่อย ที่เห็นก็ lpn ตั้งแต่ปี 51-54 เติบโตต่อเนื่องทุกปีนะ โตเรื่อยๆไม่หวือหวา แต่ปีนี้ไม่แน่ใจว่าจะสะดุดอะไรไหม ไม่ได้ตามเหมือนกันครับ

ถ้ามองที่ราคาหุ้น spali ก็เป็นอีกตัวอย่างในการบริหารและจัดการ (โตมาตลอดตั้งแต่ซัพไพร์ม -.- จะ10เด้งแล้ว)

WABISABI เขียน:จริงหรือไม่ที่หุ้นเติบโตไม่ใช่หุ้นอสังหาริมทรัพย์
พี่ๆ คิดเห็นอย่างไรกันบ้างครับ ผมขอเรียนจากพี่ๆ ด้วยคำถามนี้ครับ

ผมว่ามันต้องแยกกันครับ ว่าอย่างไรคือรอบของธุรกิจ อย่างไรคือการเติบโต

รอบของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทซื้อมาพัฒนาแล้วขายไปอย่างบ้านจัดสรร ในรอบหนึ่งจะมีการวางแผน สร้างบ้าน การขาย และปิดโครงการ เป็นวัฐจักรของมัน

ส่วนการเติบโตของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ก็เป็นไปได้ ถ้าปีแรกเปิดตัวหนึ่งโครงการ ปีต่อมาอีกเพิ่มสองโครงการ ปีต่อมาเป็นสามโครงการ แบบนี้ไปเรื่อยๆ นี่คือการเติบโตของธุรกิจ ลองคิดภาพของบ้านพฤษาสมัยแรกๆดูครับ ไม่นานก็มีพฤกษา 2, 3, 4, 5 มาเรื่อยๆ ไม่กี่ปีก็กลายเป็นหลายสิบแห่งไปแล้ว จะเห็นว่าธุรกิจประเภทนี้ก็มีการเติบโตได้เหมือนธุรกิจอื่นๆ

แต่การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มักจะเกี่ยวข้องกับรอบของเศรษฐกิจด้วย เช่นถ้าเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว กำลังซื้อก็จะมา เศรษฐกิจเริ่มหดตัวกำลังซื้อก็จะลดลงไป ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เลยค่อยข้างคาดการณ์ยาก หลายๆบริษัทที่โตไวๆก็ล้มมาแล้วเพราะไม่ได้ระวังวัฎจักรเศรษฐกิจขาลง กำลังซื้อหาย แทนที่รายได้จะเติบโตกลับเป็นขาดทุนมหาศาลจากโครงการจำนวนมากที่ขายไม่หมด

สรุปคือ ธุรกิจนี้มีทั้ง
1. รอบธุรกิจในตัวเอง
2. รอบเศรษฐกิจของประเทศ
3. การเติบโตภายใน

ขอบคุณทุกๆคนมากๆ พอจะเข้าใจแล้วครับ

ธุรกิจอสังหา มีความเป็นวัฏจักรตามสภาพเศรษฐกิจด้วย เพราะถ้าไม่มีกำลังซื้อ ที่มีอัตราก่อหนี้มาลงทุนสูง
ผลประกอบการก็อาจจะกลับมาขาดทุนได้อย่างมากมาย
ถ้าเช่นนั้น อาจจะลงทุนในกิจการกลุ่มนี้ในระยะยาว คงต้องหาบริษัทที่ defensive ต่อสภาวะเศรษฐกิจด้วย

ดูข้อมูลย้อนหลัง พบว่ากำไรต่อหุ้น กับราคาหุ้นดูไม่ค่อยสัมพันธ์กัน คือ ราคาหุ้นที่เป็นดูจะสูงเกินกว่าราคาหุ้นที่คิดตามกำไรต่อหุ้นไปมาก
แสดงว่ามีการเก็งกำไรอยู่สูงมากในธุรกิจนี้ (ซึ่งอาจจะต้องพูดด้วยว่า ขณะตลาดเป็นตลาดกระทิง ก็มีการเก็งกำไรในหลายๆ ธุรกิจเช่นกัน)
และแสดงว่าใน 5 ปีที่ผ่านมาเป็นรอบขาขึ้นของธุรกิจอสังหาฯ

ทีนี้ ใครจะลงทุนในหุ้นกลุ่มนี้ ณ ตอนนี้ พี่ๆ มองว่าเสี่ยงไปหรือยังครับ
โดยปกติแล้วเราควรดูที่ P/E เท่าไร D/E เท่าไรครับ ถามเป็นความรู้นะครับ รบกวนชี้แนะด้วยครับผม

คำถามที่ 2 ตอนที่อ่านหนังสือ
ผมตั้งสมมติฐานในใจว่า นักลงทุนแบบ VI เข้มข้น คงจะหลีกเลี่ยงหุ้นกลุ่มอสังหาฯ
ยกเว้นบริษัทที่มี asset play จริงๆ

ความเชื่อนี้ถูกต้องหรือเปล่าครับ เพราะผมคิดว่ามี thai vi ไม่น้อยที่ลงทุนในหุ้นอสังหาฯ
และพวกเขาก็คงได้กำไรหลายเท่าตัวหลังวิกฤติเศรษฐกิจ subprime ?

อสังหาฯอาจจะเทียบได้กับกลุ่มรับเหมาก่อสร้างด้วยซ้ำครับ

ซื้อที่มา ก่อสร้าง ขายหมด จบข่าว

อสังหาฯอาจจะเทียบได้กับกลุ่มรับเหมาก่อสร้างด้วยซ้ำครับ

ซื้อที่มา ก่อสร้าง ขายหมด จบข่าว ผมขอบอกว่ารายละเอียดลักษณะธุระกิจเทียบกันไม่ได้ครับ

ผมขออนุญาตแชร์นะครับ ผมเป็นวิศวกรโยธา เป็นลูกจ้างประจำทำงานให้กับบริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้าง
แห่งหนึ่ง แถวๆสาธร ควบคุมงานทั้งงานรัฐ และเอกชน

ธุระกิจรับเหมาก่อสร้างนั้นเป็นแค่องค์ประกอบหนึ่งของธุระกิจอสังหาฯครับ
ลองหาข้อมูลได้เลย ยกตัวอย่างเช่น LPN SIRI พวกนี้ตั้งบริษัทลูกเพื่อมารับเหมาโครงการตัวเองครับ
แต่ก็มีบางบริษัทไม่มีบริษัทลูกตามที่ผมว่า
แล้วต้องแยกด้วยนะครับว่า บริษัทแต่ละที่ ทำบ้านขาย ส่วนมากก็จะคุมงานก่อสร้างเอง
ทำคอนโดขาย บางแห่งก็จะจ้างรับเหมาแบบเบ็ดเสร็จ คือทำจนแล้วเสร็จพร้อมขาย บางแห่งก็ให้บริษัทลูกทำ

สาเหตุที่ต้องสร้างเองครับ มาจาก TIME COST QUALITY
TIME สามารถกำหนดระยะเวลาหรือเร่งระยะเวลาก่อสร้างได้ สร้างเสร็จเร็ว ก็โอนเร็ว
COST สามารถคุมค่าใช้จ่ายได้ เพราะจะทำให้เกิด ECONOMY OF SCALE ถ้าทำหลายโครงการแล้วใช้วัสดุเหมือนกัน
QUALITY สามารถควบคุมคุณภาพได้เองครับ เวลาตรวจรับจะได้แก้ไขน้อย ทำให้โอนได้เร็ว

จากที่ผมสาธยายมานี้เป็นนี้ส่วนงานก่อสร้างนะครับ ยังไม่ได้พูดถึง การซื้อที่ดิน การทำการตลาด การสร้างBRAND และอื่นๆอีกมากคงจะสาธยายในนี้ไม่หมดครับ

WABISABI เขียน:คำถามที่ 2 ตอนที่อ่านหนังสือ
ผมตั้งสมมติฐานในใจว่า นักลงทุนแบบ VI เข้มข้น คงจะหลีกเลี่ยงหุ้นกลุ่มอสังหาฯ
ยกเว้นบริษัทที่มี asset play จริงๆ

ความเชื่อนี้ถูกต้องหรือเปล่าครับ เพราะผมคิดว่ามี thai vi ไม่น้อยที่ลงทุนในหุ้นอสังหาฯ
และพวกเขาก็คงได้กำไรหลายเท่าตัวหลังวิกฤติเศรษฐกิจ subprime ?

หลักการลงทุนแบบ VI
- ศึกษาและทำความเข้าใจธุรกิจโดยวิเคราะห์จากปัจจัยพื้นฐาน
- ซื้อเมื่อประเมินอนาคตแล้วว่า Undervalue

การจะเลือกลงทุนในหุ้นอสังหาฯ หรือไม่นั้น เป็นความถนัดและความชอบของแต่ละบุคคล ไม่เกี่ยวกับหลักการ VI ครับ

หลักการลงทุนแบบ VI
- ศึกษาและทำความเข้าใจธุรกิจโดยวิเคราะห์จากปัจจัยพื้นฐาน
- ซื้อเมื่อประเมินอนาคตแล้วว่า Undervalue

การจะเลือกลงทุนในหุ้นอสังหาฯ หรือไม่นั้น เป็นความถนัดและความชอบของแต่ละบุคคล ไม่เกี่ยวกับหลักการ VI ครับ

ขอบคุณครับ คำตอบนี้พาผมไปที่หลักการและทำให้มองได้รอบด้านยิ่งขึ้นครับ