Thai VI

เรามีวิธีประเมินอย่างไรครับ
ว่ากองทุนอสังหาไหนที่ราคาต่ำกว่ามูลค่า

ROI เลยครับ

ดอกเบี้ยปันผล/ราคาหุ้น = ผลตอบแทน

ถ้าผลตอบแทนได้ 10%+ สำหรับผมถือว่าสอบผ่าน

แล้วอย่าลืมตรวจสอบข้อมูลเชิงคุณภาพของที่อยู่นั้นด้วยครับ เช่น Property Fund นั้นมีลูกค้าเ็ป็นใคร (ลูกค้าอาจจะเช่าสำหรับพักอาศัย หรือว่า ทำธุรกิจ หรือ เขาเช่าไปทำอะไรกันแน่) เพื่อศึกษาความเสี่ยงของธุรกิจและจะได้รู้ว่าสาเหตุอะไรที่จะทำให้ลูกค้าของ property Fund นั้นไม่เช่า ต้องดูว่า โอกาสที่จะเกิดใหม่คู่แข่งขันของ property fund นั้นมีมากแค่ไหน ดูความสามารถในการปรับราคาเช่าว่าสามารถปรับขึ้นได้เรื่อย ๆ หรือเปล่า ดูว่า brand แข็งแกร่งแค่ไหนเมื่อเปรียบเทียบการคู่แข่งอื่นในพื้นที่นั้นในบริเวณข้างเคียง
ถ้าเป็น freehold ราคาที่ดินบริเวณนั้นมีแนวโน้มเป็นอย่างไรในอนาคต เป็นต้นครับ

ผมว่าพอตัวสอบคุณภาพแล้วเราพอใจแล้ว ก็พยายามซื้อให้ได้ราคาต่ำ พอที่จะได้ปั่นผลสัก 6-7% ขึ้นไปก็น่าจะ happy แล้วนะ

ลงทุนอย่างมีสติครับ

วิธีประเมิน การตามหลักการของ การหามูลค่าปัจจุบัน
ของเงินสดสุทธิที่จะได้รับ(หรือจ่าย) ตลอดโครงการ
(กรณี Lease Hold) หา NPV หรือ IRR ก็ได้นะครับ
แล้วนำมาดูว่า เราพอใจหรือไม่

ตัวแปรที่สำคัญๆ เลยคือ 1. อัตราคิดลด (Discount Rate)
ที่เราสมมุติขึ้นจากอัตราที่เราคิดว่าน่าจะเป็นในปัจจุบัน
หรืออัตราที่เราพอใจ 2. Growth Rate ของเงินปันผล

กองทุนอสังหาฯ ที่น่าสนใจคือ พวกที่เป็น "ตลาด" ให้
เช่าพื้นที่ขาย โดยที่มีคนเช่าอยู่มากๆ และมีคนรอเข้าเสียบ
แทนคนออกตลอดเวลา อันนี้จะดีที่สุด ... เพราะมีความ
สามารถในการขึ้นราคาได้ (ลูกค้ามีโอกาสต่อรองราคาได้น้อย)