อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน Investment Property
โพสต์แล้ว: อังคาร มี.ค. 27, 2012 10:17 pm
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน Investment property: IP คือ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนประเภทอื่น ที่บริษัทซื้อมาหรือสร้างขึ้นเพื่อหารายได้โดยตรงจากการให้ผู้อื่นเช่าหรือการขายเพื่อทำกำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้น
เมื่อบริษัทซื้อหรือสร้าง IP ในตอนเริ่มแรก บริษัทต้องบันทึกบัญชี IP เป็นสินทรัพย์ในงบดุลด้วยวิธีราคาทุน (Cost Method) โดยบริษัทจะบันทึกรายจ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นเกี่ยวกับการซื้อหรือสร้าง IP เป็นสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน ตัวอย่างรายจ่ายที่เกิดขึ้นเกี่ยวกับการซื้อหรือสร้าง IP เช่น
• ราคาจ่ายซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือรายจ่ายที่เกี่ยวกับการสร้างอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าวัตถุดิบทางตรง ค่าแรงทางตรง และค่าใช้จ่ายการผลิตต่างๆ เป็นต้น
• ต้นทุนการกู้ยืมที่เกี่ยวข้องกับการสร้างอสังหาริมทรัพย์ เช่น ดอกเบี้ยที่เกิดจากเงินกู้ยืมระยะสั้นและระยะยาวที่เกี่ยวกับเงินที่กู้ยืมมาเพื่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว
• รายจ่ายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่านายหน้า ค่าภาษี ค่าออกแบบ ค่าควบคุมงานก่อสร้าง เป็นต้น
ต่อมาภายหลัง ในทุกวันสิ้นงวด บริษัทจะสามารถเลือกใช้วิธีการวัดมูลค่า IP ได้ 2 วิธีคือ วิธีราคาทุนเดิมหรือวิธีมูลค่ายุติธรรม
ตามวิธีราคาทุนเดิม บริษัทต้องแสดง IP ด้วยราคาทุนเดิม ณ วันเริ่มแรก หัก ค่าเสื่อมราคาสะสมและค่าเผื่อการด้อยค่าของสินทรัพย์ การด้อยค่าของ IP เกิดขึ้นเมื่อราคาตามบัญชีที่แสดงในงบดุลของ IP ต่ำกว่ามูลค่าที่คาดว่าจะได้รับคืน (คือราคาที่ใกล้เคียงกับราคาตลาด) ตัวอย่างเช่น กิจการมีที่ดินเปล่าที่ซื้อเก็บไว้ บังเอิญว่าที่ดินนั้นอยู่ในหมู่บ้านเมืองเอก หลังจากที่น้ำท่วมใหญ่ปี พ.ศ. 2554 กิจการอาจต้องพิจารณาตั้ง “ค่าเผื่อการด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” เป็นรายการหักจาก "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ในงบดุล ขณะที่รับรู้ผล "ขาดทุนจากการด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" เป็นค่าใช้จ่ายในงบกำไรขาดทุนทันทีที่ที่ดินเกิดการด้อยค่า
ต่อมาในภายหลัง หาก IP ที่เคยด้อยค่าไปแล้วเกิดมีมูลค่าเพิ่มขึ้น บริษัทสามารถทำการกลับบัญชีการด้อยนั้น (คือการตัดค่าเผื่อการด้อยค่าทิ้งไป) แต่บริษัทไม่สามารถบันทึกเพิ่มมูลค่า IP ให้เกินกว่าราคาทุนเดิมของที่ดินได้ ตัวอย่างเช่น ที่ดินเคยมีมูลค่า 1 ล้านบาท ต่อมาเกิดเหตุการณ์ที่ทำให้ที่ดินด้อยค่าลง 3 แสนบาท บริษัทต้องบันทึกค่าเผื่อการด้อยค่าของที่ดินจำนวน 3 แสนบาทและบันทึกค่าใช้จ่ายการด้อยค่าในงบกำไรขาดทุนด้วยจำนวนที่เท่ากัน ดังนั้น ณ วันที่ที่ดินเกิดการด้อยค่า บริษัทจะแสดง "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ด้วยจำนวน 7 แสนบาท ต่อมาอีก 2 ปี ที่ดินในบริเวณนั้นกลับเจริญขึ้นและมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาท ในกรณีนี้ บริษัทสามารถกลับบัญชีค่าเผื่อการด้อยค่าของที่ดินให้กลายเป็น -0- และบันทึกค่าใช้จ่ายติดลบจากการกลับบัญชีการด้อยค่าของที่ดินเป็นจำนวน 3 แสนบาท (ค่าใช้จ่ายติดลบให้ผลเช่นเดียวกับการเกิดรายได้ เนื่องจากทำให้กำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 3 แสนบาท) ดังนั้น สองปีถัดมา "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ของบริษัทจะกลับมาแสดงในงบดุลด้วยจำนวน 1 ล้านบาท (แต่ไม่สามารถบันทึกให้เป็น 1.5 ล้านบาทได้)
แต่หากบริษัทเลือกที่จะวัดมูลค่า IP ด้วยวิธีมูลค่ายุติธรรม บริษัทจะปรับมูลค่าของที่ดินให้เป็นมูลค่ายุติธรรม (มูลค่าที่สะท้อนราคาตลาด) ในทุกวันสิ้นงวด และบันทึกส่วนต่างระหว่างราคาตามบัญชีกับมูลค่ายุติธรรมเป็น "กำไรหรือขาดทุนจากการปรับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ในงบกำไรขาดทุนสำหรับงวด ดังนั้น ตามตัวอย่างข้างต้น ในปีแรก ที่ดินที่เคยมีมูลค่า 1 ล้านบาท จะถูกปรับให้ลดลงเหลือ 7 แสนบาท โดยการบันทึกลด "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ในงบดุลและบันทึก "ขาดทุนจากการปรับมูลค่าสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" เป็นค่าใช้จ่ายในงบกำไรขาดทุนจำนวน 3 แสนบาท ต่อมาอีก 2 ปี เมื่อราคาที่ดินปรับขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาท บริษัทต้องบันทึกเพิ่ม "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ในงบดุลจำนวน 8 แสนบาท และบันทึก "กำไรจากการปรับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ในงบกำไรขาดทุนงวดนั้นด้วยจำนวนเดียวกัน ทั้งนี้ เพื่อปรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนให้แสดงในงบดุลด้วยจำนวน 1.5 ล้านบาท ตามมูลค่ายุติธรรมที่ควรจะเป็น
IP มีความสำคัญต่อบริษัท เนื่องจากมาตราฐานการบัญชีกำหนดให้บริษัทบันทึก "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" (ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีไว้เพื่อการลงทุน) แยกออกจาก "ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ Property, Plant, and Equipment: PPE" (ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ใช้ในการดำเนินงาน) วิธีง่ายๆ ที่จะจำแนก IP ออกจาก PPE ก็คือ IP มีไว้เพื่อสร้างรายได้โดยตรงผ่านการให้ผู้อื่นเช่าหรือจากการขายเพื่อทำกำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้น ส่วน PPE มีไว้เพื่อใช้ในการผลิตสินค้าหรือบริการที่จะก่อให้เกิดรายได้จากการขายหรือการให้บริการอีกทอดหนึ่ง หากบริษัทไม่สามารถระบุได้ว่าสินทรัพย์ที่มีอยู่มีไว้ใช้เพื่อการใด ให้ถือว่าสินทรัพย์นั้นเป็น IP ไม่ใช่ PPE
ถ้ายังมีอะไรสงสัย ถามพวกผมเพิ่มเติมได้เลยนะครับ
เมื่อบริษัทซื้อหรือสร้าง IP ในตอนเริ่มแรก บริษัทต้องบันทึกบัญชี IP เป็นสินทรัพย์ในงบดุลด้วยวิธีราคาทุน (Cost Method) โดยบริษัทจะบันทึกรายจ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นเกี่ยวกับการซื้อหรือสร้าง IP เป็นสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน ตัวอย่างรายจ่ายที่เกิดขึ้นเกี่ยวกับการซื้อหรือสร้าง IP เช่น
• ราคาจ่ายซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือรายจ่ายที่เกี่ยวกับการสร้างอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าวัตถุดิบทางตรง ค่าแรงทางตรง และค่าใช้จ่ายการผลิตต่างๆ เป็นต้น
• ต้นทุนการกู้ยืมที่เกี่ยวข้องกับการสร้างอสังหาริมทรัพย์ เช่น ดอกเบี้ยที่เกิดจากเงินกู้ยืมระยะสั้นและระยะยาวที่เกี่ยวกับเงินที่กู้ยืมมาเพื่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว
• รายจ่ายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่านายหน้า ค่าภาษี ค่าออกแบบ ค่าควบคุมงานก่อสร้าง เป็นต้น
ต่อมาภายหลัง ในทุกวันสิ้นงวด บริษัทจะสามารถเลือกใช้วิธีการวัดมูลค่า IP ได้ 2 วิธีคือ วิธีราคาทุนเดิมหรือวิธีมูลค่ายุติธรรม
ตามวิธีราคาทุนเดิม บริษัทต้องแสดง IP ด้วยราคาทุนเดิม ณ วันเริ่มแรก หัก ค่าเสื่อมราคาสะสมและค่าเผื่อการด้อยค่าของสินทรัพย์ การด้อยค่าของ IP เกิดขึ้นเมื่อราคาตามบัญชีที่แสดงในงบดุลของ IP ต่ำกว่ามูลค่าที่คาดว่าจะได้รับคืน (คือราคาที่ใกล้เคียงกับราคาตลาด) ตัวอย่างเช่น กิจการมีที่ดินเปล่าที่ซื้อเก็บไว้ บังเอิญว่าที่ดินนั้นอยู่ในหมู่บ้านเมืองเอก หลังจากที่น้ำท่วมใหญ่ปี พ.ศ. 2554 กิจการอาจต้องพิจารณาตั้ง “ค่าเผื่อการด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” เป็นรายการหักจาก "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ในงบดุล ขณะที่รับรู้ผล "ขาดทุนจากการด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" เป็นค่าใช้จ่ายในงบกำไรขาดทุนทันทีที่ที่ดินเกิดการด้อยค่า
ต่อมาในภายหลัง หาก IP ที่เคยด้อยค่าไปแล้วเกิดมีมูลค่าเพิ่มขึ้น บริษัทสามารถทำการกลับบัญชีการด้อยนั้น (คือการตัดค่าเผื่อการด้อยค่าทิ้งไป) แต่บริษัทไม่สามารถบันทึกเพิ่มมูลค่า IP ให้เกินกว่าราคาทุนเดิมของที่ดินได้ ตัวอย่างเช่น ที่ดินเคยมีมูลค่า 1 ล้านบาท ต่อมาเกิดเหตุการณ์ที่ทำให้ที่ดินด้อยค่าลง 3 แสนบาท บริษัทต้องบันทึกค่าเผื่อการด้อยค่าของที่ดินจำนวน 3 แสนบาทและบันทึกค่าใช้จ่ายการด้อยค่าในงบกำไรขาดทุนด้วยจำนวนที่เท่ากัน ดังนั้น ณ วันที่ที่ดินเกิดการด้อยค่า บริษัทจะแสดง "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ด้วยจำนวน 7 แสนบาท ต่อมาอีก 2 ปี ที่ดินในบริเวณนั้นกลับเจริญขึ้นและมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาท ในกรณีนี้ บริษัทสามารถกลับบัญชีค่าเผื่อการด้อยค่าของที่ดินให้กลายเป็น -0- และบันทึกค่าใช้จ่ายติดลบจากการกลับบัญชีการด้อยค่าของที่ดินเป็นจำนวน 3 แสนบาท (ค่าใช้จ่ายติดลบให้ผลเช่นเดียวกับการเกิดรายได้ เนื่องจากทำให้กำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 3 แสนบาท) ดังนั้น สองปีถัดมา "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ของบริษัทจะกลับมาแสดงในงบดุลด้วยจำนวน 1 ล้านบาท (แต่ไม่สามารถบันทึกให้เป็น 1.5 ล้านบาทได้)
แต่หากบริษัทเลือกที่จะวัดมูลค่า IP ด้วยวิธีมูลค่ายุติธรรม บริษัทจะปรับมูลค่าของที่ดินให้เป็นมูลค่ายุติธรรม (มูลค่าที่สะท้อนราคาตลาด) ในทุกวันสิ้นงวด และบันทึกส่วนต่างระหว่างราคาตามบัญชีกับมูลค่ายุติธรรมเป็น "กำไรหรือขาดทุนจากการปรับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ในงบกำไรขาดทุนสำหรับงวด ดังนั้น ตามตัวอย่างข้างต้น ในปีแรก ที่ดินที่เคยมีมูลค่า 1 ล้านบาท จะถูกปรับให้ลดลงเหลือ 7 แสนบาท โดยการบันทึกลด "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ในงบดุลและบันทึก "ขาดทุนจากการปรับมูลค่าสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" เป็นค่าใช้จ่ายในงบกำไรขาดทุนจำนวน 3 แสนบาท ต่อมาอีก 2 ปี เมื่อราคาที่ดินปรับขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาท บริษัทต้องบันทึกเพิ่ม "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ในงบดุลจำนวน 8 แสนบาท และบันทึก "กำไรจากการปรับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ในงบกำไรขาดทุนงวดนั้นด้วยจำนวนเดียวกัน ทั้งนี้ เพื่อปรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนให้แสดงในงบดุลด้วยจำนวน 1.5 ล้านบาท ตามมูลค่ายุติธรรมที่ควรจะเป็น
IP มีความสำคัญต่อบริษัท เนื่องจากมาตราฐานการบัญชีกำหนดให้บริษัทบันทึก "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" (ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีไว้เพื่อการลงทุน) แยกออกจาก "ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ Property, Plant, and Equipment: PPE" (ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ใช้ในการดำเนินงาน) วิธีง่ายๆ ที่จะจำแนก IP ออกจาก PPE ก็คือ IP มีไว้เพื่อสร้างรายได้โดยตรงผ่านการให้ผู้อื่นเช่าหรือจากการขายเพื่อทำกำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้น ส่วน PPE มีไว้เพื่อใช้ในการผลิตสินค้าหรือบริการที่จะก่อให้เกิดรายได้จากการขายหรือการให้บริการอีกทอดหนึ่ง หากบริษัทไม่สามารถระบุได้ว่าสินทรัพย์ที่มีอยู่มีไว้ใช้เพื่อการใด ให้ถือว่าสินทรัพย์นั้นเป็น IP ไม่ใช่ PPE
ถ้ายังมีอะไรสงสัย ถามพวกผมเพิ่มเติมได้เลยนะครับ
