Thai VI

มีใครเคยซื้อที่ดินแล้วราคาตกไหมครับ..สำหรับผมที่ได้ข้อมูลจากหลายๆคน ที่ดินมูลค่าเพิ่มขึ้นเสมอ..แล้วแต่ทำเล

ด.ร.นิเวศน์ ครับ

ที่ดินที่ซื้อมา ราคาไม่ตก เพราะขายขาดทุนคนถือไม่ค่อยยอมขาย

ถ้าอ้างอิงราคาประเมิน 4ปี ประเมินเพื่อการจัดเก็บภาษีก็มีแต่ปรับขึ้น

แต่ที่ดินทำเลไม่ดี ไม่มีคนมาซื้อเพื่อรับช่วงต่อ
การซื้อที่ดินก็เป็นการลงทุนที่แปลก


เป็นแบบซื้อง่าย
ขายยาก

มีครับ บางช่วงมีลักษณะเป็นฟองสบู่ในเขตที่มีความนิยมสูง

How we can know when the bubble will POP!

ลองซื้อไปแล้ว ไม่นาน เจอน้ำท่วมใหญ่แบบปีก่อน รับรองราคาตกแน่นอนครับ ดูได้แถว บางบัวทอง บางใหญ่ ราชพฤกษ์ ราคาที่ดิน ตกและคนสนใจซื้อลดลงด้วย (อยู่ในพื้นที่ ไม่มีการบริหารจัดการน้ำ แต่ไม่เป็นไร เอาอยู่ครับ)

ความเห็นส่วนตัวนะครับ

ที่ดิน คนที่ซื้อ ส่วนมากจะไม่ยอมขายขาดทุน (เพราะว่าเงินเย็น) ราคาก็เลยไม่ค่อยตก ถ้าจะให้มีราคาตกแบบเห็นๆ ก็คงต้องรอช่วงที่เศรษฐกิจไม่ดีอย่างมาก และมีคนขาดสภาพคล่องกันสุดๆ มากมาย ทำให้ยอมขายทุกราคา (เช่นที่เกิดกับหุ้นในปี 2008)

บางคนซื้อไปแล้วหลายปีผ่านไป ก็ขายออกมาที่ราคาเท่าทุน แบบนี้ก็ถือว่าราคาไม่ตก แต่ว่าเงินก็เฟ้อไปถึงไหนต่อไหนแล้ว

ที่ดิน ยิ่งแพงยิ่งถูก

-- ตัน ภาสกรนที

Belffet เขียน:ที่ดิน ยิ่งแพงยิ่งถูก

-- ตัน ภาสกรนที

หมายความว่าไงครับ

พอดีผมกำลังสนใจการ ซื้ออสัหา บ้านเก่า แล้วนำมา renovate ใหม่ แล้วนำมาขายอยากจะขอคำแนะนำจาก ผู้ที่อยู่ในธุรกิจนี้ครับ ว่าโดยปกติแล้ว % ของกำไรจะอยู่ที่เท่าไหร่ และปัญหาใหญ่ๆที่เราต้องเจอคืออะไรบ้าง

^
ท่าน gno คงบอกกันไม่ถูกว่า กี่% หรอกคับ แล้วแต่การคุมต้นทุน คุมความเสี่ยงเรื่องคนเรื่องช่างรีโนเวท
ตอนหาของ เลือกมากๆ ซื้อให้ยากๆ เข้าไว้คับ

ลองจับทีละ1อันมาทำครับ แล้วจะรู้เอง

sakkaphan เขียน:

Belffet เขียน:ที่ดิน ยิ่งแพงยิ่งถูก

-- ตัน ภาสกรนที

หมายความว่าไงครับ

ผมเคยมีโอกาสไปฟังคุณตันพูดเรื่องนี้ครับ

คุณตันเคยซื้อที่ดินแถวๆเพลินจิตในราคาต่อตารางวาที่แพงที่สุดเป็นประวัติการณ์ของเมืองไทยในเวลานั้น

ถือไว้ 1 ปีก็ขายให้กับ Developer รายหนึ่งในราคาที่แพงที่สุดเป็นสถิติใหม่ ทำลายสถิติที่ตัวเองซื้อไว้

คุณตันสรุปว่า เวลาเขาซื้อที่ดิน เขาใช้หลักการที่ว่า "ยิ่งแพงแปลว่ายิ่งถูก"

ยิ่งราคาสูง แปลว่ามันต้องมีอะไรดีอยู่ภายใน

อย่าซื้อที่ดินเพราะสักแต่ว่ามันถูก

ถ้าที่ดินตรงนั้นเขาคิดว่าเจ๋งจริง แพงแค่ไหนเขาก็ซื้อ

เอวังด้วยประการฉะนี้นี่เอง

ผมว่ามันถูกเพราะที่แพงๆมักจะทำเลดีกว่า
นำไปใช้สร้างมูลค่าเพิ่มได้มากกว่า...

ฟังเขามาอีกทีนึง
บางที่ เช่นแถวสถานีลาดกระบัง
แถบที่โซนนิ่งขาวแถบเขียว(floodway) ราคาประเมินลด
ส่วนโซนที่เป็นการค้า(จำสีไม่ได้)ราคาขึ้น

ส่วนที่รอบสนามบิน ส่วนที่เป็นแนวขึ้นลง เสียงดังมาก
ก็คิดว่าน่ามีโอกาสราคาตก เพราะต้องเปลี่ยนการใช้งาน
จากที่อยู่ ไปเป็นโกดัง หรือเกษตรแทน
มั้งครับ

ที่ดินหาราคาตกยากนะค่ะถ้า Econo ไม่ดีๆ จริงๆราคาแทบจะไม่ตกเลย ในตววจ บางที่ขึ้น 50%

ที่ดินผมว่ามันราคาตกก็เยอะนะครับ แต่ราคาตกเค้าก็ไม่มาบอกกันหลอกครับ แต่ราคาขึ้นนี่สิประกาศรู้กันทั้งซอย ถึงราคาตกก็หลอกตัวเองว่าราคามันไม่ตกไม่ยอมถือรอไปเป็นสิบปีกว่าจะขายได้กำไรหักเงินเฟ้อแล้วแทบจะขาดทุน ตัวอย่างก็คืนที่บ้านผมเองซื้อที่ปทุม เอาไว้10กว่าไร่ นานมาแล้ว ตอนนี้ยังขายไม่ออกเล ที่บ้านก็เอาแต่พูดว่าถือไปอีกอนาคตราคามันจะขึ้นเดียวก็ขายออก

ถ้าอยู่ในแนวรถไฟฟ้า มีแต่ขึ้นครับ

ลองไปถามแถว บางใหญ่ ซิครับ แม้นจะเคยท่วม แต่ตอนนี้กำลังทำรถไฟฟ้า มีแต่คนถามหาซื้อ หาเช่าระยะยาว

แต่ไม่ค่อยมีคนขาย เพราะรอรถไฟฟ้าเสร็จ ราคาจะขึ้นอีกครับ

Belffet เขียน:

sakkaphan เขียน:

Belffet เขียน:ที่ดิน ยิ่งแพงยิ่งถูก

-- ตัน ภาสกรนที

หมายความว่าไงครับ

ผมเคยมีโอกาสไปฟังคุณตันพูดเรื่องนี้ครับ

คุณตันเคยซื้อที่ดินแถวๆเพลินจิตในราคาต่อตารางวาที่แพงที่สุดเป็นประวัติการณ์ของเมืองไทยในเวลานั้น

ถือไว้ 1 ปีก็ขายให้กับ Developer รายหนึ่งในราคาที่แพงที่สุดเป็นสถิติใหม่ ทำลายสถิติที่ตัวเองซื้อไว้

คุณตันสรุปว่า เวลาเขาซื้อที่ดิน เขาใช้หลักการที่ว่า "ยิ่งแพงแปลว่ายิ่งถูก"

ยิ่งราคาสูง แปลว่ามันต้องมีอะไรดีอยู่ภายใน

อย่าซื้อที่ดินเพราะสักแต่ว่ามันถูก

ถ้าที่ดินตรงนั้นเขาคิดว่าเจ๋งจริง แพงแค่ไหนเขาก็ซื้อ

เอวังด้วยประการฉะนี้นี่เอง

นี่คือหลักการลงทุนซื้อที่ดินที่ถูกครับ คือ ซื้อแพงเพื่อขายแพงกว่า หากเราไม่มี inside ประมาณรู้ก่อนว่าจะตัดถนนที่ไหน เพราะที่บางผืนถูกจิง แต่อีกร้อยปีก็ถูกอย่างนั้นแหละครับ ขึ้นตามเงินเฟ้ออย่างมาก บางทีขึ้นน้อยกว่าด้วยซ้ำ

ช่วงนี้กำลังกลับมาคิดเรื่องการ ซื้อบ้านเก่ามาปรับปรุงขายอีกครั้ง แต่มีแนวคิดเปลี่ยนไปเป็นว่าซื้อบ้านเก่ามา ปรับปรุงแล้วทำให้เช่าแทน