Thai VI

บล.ดีบีเอสวิคเคอร์ส : กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ พิษน้ำท่วมส่งผลให้ราคาที่ดินลดฮวบ


ข่าวอสังหาฯวันนี้
พิษน้ำท่วมส่งผลให้ราคาที่ดินลดฮวบ กรมธนารักษ์เดินหน้าประกาศบัญชีราคาประเมินที่ดินให้ทัน 1 ม.ค.ปีหน้า อธิบดีกรมธนารักษ์เปิดเผยว่า ราคาที่โดนน้ำท่วมจะลดลงเนื่องจากประชาชนจะมีการเสนอขายเป็นจำนวนมาก เพื่อย้ายไปอยู่ที่อื่นที่น้ำไม่ท่วม (โพสท์ ทูเดย์)

ความเห็น: เราเห็นว่าเรื่องนี้จะกระทบทางลบต่อผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยที่มีโครงการอยู่ในเขตน้ำท่วมเป็นจำนวนมาก เช่นPS, PF, QH และ LH เป็นต้น ผลลบระยะสั้นคือ การขายและการโอนกรรมสิทธิ์จะทำได้น้อย แนวโน้มผลการดำเนินงาน4Q54 จะมีแนวโน้มไม่สดใส และในระยะยาวต้องหาวิธีมาสร้างความเชื่อมั่นกับผู้ซื้อบ้าน มิฉะนั้นยอดขายสำหรับโครงการที่อยู่ในเขตน้ำท่วมจะเป็นภาระในอนาคตอีก

ถ้ามองว่าที่ดินโซนที่ปกติไม่ท่วมแต่ครั้งนี้ซวยเพราะเป็น "ทางน้ำผ่าน"............................

ถ้าคนเข้าใจ logic นี้ก็ไม่มีอะไรการันตีได้ว่าครั้งหน้าถ้ามีท่วมใหญ่อีกจะไม่ซวยเจอน้ำผ่านพื้นที่อื่นหรือชั้นใน

จากที่ผมได้ยินก็มีพื้นที่ ที่ถูกกระทบปี 38 แต่ปีนี้ไม่โดน

ยกเว้นรัฐจะสร้างระบบป้องกัน.... และระบบป้องกันนั้นปกป้องพื้นที่บางพื้นที่มากกว่าเป็นพิเศษ...

ถ้าให้เลือกระหว่างทำเลท่วมประจำเพราะฝนตก กับทำเลท่วมครั้งนี้เพราะซวยน้ำผ่านโอกาสเกิดขึ้นอิงว่าแรงสุดในรอบ 50 ปี คิดหยาบๆคือ 1/50 (ปี) หรือ 3/2600 (เดือน) ผมคงเลือกทำเลที่โดนเพราะ "ซวย" เพราะ โอกาสน้อยมาก..... (ตัวเลขความเป็นไปได้คงไม่ใช่ตัวเลขนี้ซะทีเดียวเพราะมีการเปลี่ยนแปลงในพื้นฐานของโลกไปในทางที่เสี่ยงขึ้น, world bank ก็ทำนายไว้ว่าไทยโอกาสจะจมน้ำมีเยอะมาขึ้น 4 เท่า ยันถึงปี 2050 ก็ต้องรอดูกันไป แต่ตอนนี้คือเห็นในรอบ 50 ปี)

แต่ท้ายสุดราคาก็คงต้องรอดู demand............ และจะเป็นระยะสั้นหรือยาว....

แต่ผมยังมองว่าไม่ใช่ว่าน้ำมันจะเดินทางเหมือนเดิมซะหน่อย หรือว่ามันเป็นอย่างงั้น ผมงง...... คิดกันยังไงครับ ถ้าคนย้ายไปอยู่ชั้นในแล้วสมมุติถ้าอีก 3 ปีชั้นในท่วมเละ..... คงย้ายเมืองหลวงเลยมั้งครับแบบนี้...

สำหรับนิคมที่โดนน้ำท่วม ผมคิดว่าคงเป็นไปได้ครับ ที่ต้องลดราคาขาย
รวมไปถึงกรณีของค่าเช่าโรงงานหรือโกดังสินค้า ในบริเวณที่ถูกน้ำท่วมนั้นๆ

ส่วนของ BOI อาจจะออกมาตรการมาช่วยเหลือเช่น ปรับจาก Zone 2 เป็น Zone 3 เพื่อเรียกให้คนมาลงทุนมากขึ้น

หลังจากผ่านเหตุการณ์คราวนี้
ราคาอสังหา จะลงหรือไม่ลง ก็ไม่รู้
แต่ที่แน่ๆ อสังหาที่อยู่ในพื้นที่ ที่น้ำไม่ท่วม ราคาน่าจะขยับขึ้นไปอีก
เพราะรับรองได้ว่าน้ำไม่ท่วม แถมยังนำมาโฆษณาได้อีก

untrataro25 เขียน:หลังจากผ่านเหตุการณ์คราวนี้
ราคาอสังหา จะลงหรือไม่ลง ก็ไม่รู้
แต่ที่แน่ๆ อสังหาที่อยู่ในพื้นที่ ที่น้ำไม่ท่วม ราคาน่าจะขยับขึ้นไปอีก
เพราะรับรองได้ว่าน้ำไม่ท่วม แถมยังนำมาโฆษณาได้อีก

รับรองได้ว่าน้ำไม่ท่วม? นั้นคือประเด็นหลักเลยะครับ มันชั่วคราวอยู่ดีป่าวครับไม่น่าจะ definitive.....มันท่วมใหญ่ครั้งเดียวเองในรอบนานมากและมันขึ้นอยู่กับทางเดินน้ำด้วยซึ่งมีความ random อยู่, ถ้าครั้งหน้าเกิดอุทกภัยใหญ่อีกแล้วน้ำท่วมที่ๆครั้งนี้ไม่ท่วม ที่ตรงนั้นก็จะ demand หายราคาลด และกลับกันถ้าที่ๆครั้งนี้ท่วมครั้งหน้าไม่ท่วม demand อาจมา ราคาก็จะขึ้นได้? ..........

เออ ผมคิดแล้ววกไปวนมา 55555 วิธีเดียวคือคงต้องรอดูยอดขายแต่ละบริษัทอีกสักปีว่าเป็นไง

วรันศ์ บัฟเฟต เขียน:

untrataro25 เขียน:หลังจากผ่านเหตุการณ์คราวนี้
ราคาอสังหา จะลงหรือไม่ลง ก็ไม่รู้
แต่ที่แน่ๆ อสังหาที่อยู่ในพื้นที่ ที่น้ำไม่ท่วม ราคาน่าจะขยับขึ้นไปอีก
เพราะรับรองได้ว่าน้ำไม่ท่วม แถมยังนำมาโฆษณาได้อีก

รับรองได้ว่าน้ำไม่ท่วม? นั้นคือประเด็นหลักเลยะครับ มันชั่วคราวอยู่ดีป่าวครับไม่น่าจะ definitive.....มันท่วมใหญ่ครั้งเดียวเองในรอบนานมากและมันขึ้นอยู่กับทางเดินน้ำด้วยซึ่งมีความ random อยู่, ถ้าครั้งหน้าเกิดอุทกภัยใหญ่อีกแล้วน้ำท่วมที่ๆครั้งนี้ไม่ท่วม ที่ตรงนั้นก็จะ demand หายราคาลด และกลับกันถ้าที่ๆครั้งนี้ท่วมครั้งหน้าไม่ท่วม demand อาจมา ราคาก็จะขึ้นได้? ..........

เออ ผมคิดแล้ววกไปวนมา 55555 วิธีเดียวคือคงต้องรอดูยอดขายแต่ละบริษัทอีกสักปีว่าเป็นไง

เเล้วถ้าผมถามกลับว่าที่ที่โดนน้ำผ่านปีนี้เเล้วเราจะรู้ได้อย่างไรว่าครั้งหน้ามันจะไม่ไหลผ่านมาอีกอะครับ ความน่าจะเป็น 1/50 ปีมันมีมาเเล้ว 1 ครั้ง คนที่จะมาซื้อหรือเช่าที่ต่อก็คงนับ1 เหมือนกันหมด ส่วนที่ที่รอดพ้นเพราะคันกั้นน้ำหรือไม่นั้นย่อมดูดีตอนนี้ เเต่อีกหลายปีข้างหน้าคงต้องว่ากันใหม่อยู่ดี ส่วนเรื่องราคาที่ดินตก คงเกินความสามารถผมครับ ไม่รู้ว่าเขาประเมินกันอย่างไร

เตรียมใจไว้เถอะนะครับ

ผมเคยเรียนมาว่าภัยพิบัติต่างๆนั้นมีอัตราเพิ่มขึ้นพร้อมกับปัญหาภาวะโลกร้อน ถ้ายังแก้ปัญหาโลกร้อนไม่ได้นั้นก็เลิกหวังเถอะครับ สังเกตพื้นที่ ที่น้ำไม่ท่วมนั้น หรือท่วมแล้วส่งผลกระทบน้อย เช่น จังหวัดริมฝั่งทะเล แต่ในขณะเดียวกันก็มีความเสี่ยงเรื่อง สึนามิ ผมว่าอยู่ที่ไหนก็พอกันล่ะครับ ยกเว้นว่าจะทำที่ให้สูงขึ้น ซึ่งก็จะมีที่ต่ำเพิ่มมากขึ้นเช่นกัน สสารในโลกคงที่ครับ

ส่วนเรื่องราคาที่ดินนั้น ผมว่ามันเพิ่มอย่างมีนัยสำคัญทุกที่ครับ ไม่ว่าจะด้วยสภาพเงินเฟ้อ การเก็งกำไร เป็นต้น

ผมเชื่อว่ามีผลด้านจิรวิทยาต่อคนซื้อไม่มากก้อน้อยแน่นอนครับ และในความเปนจริงจะบอกว่าน้ำrandomไหลไปก้อคงไม่ใช่ครับเพราะมันชัดเจนอยู่แล้วว่าเค้าพยายามปกป้องกรุงเทพชั้นในมากขนาดไหน(ถึงจะเอาอยู่บ้างไม่อยู่บ้าง) หรือจะดูจากแนวคันกันน้ำก้อได้ครับ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นต้องดูว่ารัฐจะแก้ปัญหานี้อย่างไรในระยะยาวยาวครับ ซึ่งถ้ามีแผนที่ดีจะสร้างหรือซื้อหรือลงทุนอะไรก้อแล้วแต่ ผมคิดว่าคนซื้อคงคลายความกังวลไปได้ครับ

Supply เท่าเดิม Demand หายไป ราคา....?

ผมเชื่อว่า พฤติกรรมของผู้ซื้อ จะเปลี่ยนไปแน่นอน ยิ่งตรงไหนท่วมถึง 1 เมตรขึ้นไปนี้ จบเห่!!

ลองคิดดูว่า คนซื้อบ้านเพื่ออยู่ไปตลอดชีวิตหรือ 10 ปี 20 ปี และเงินลงทุนไม่ใช่น้อยๆ ที่อยากเปลี่ยนก็เปลี่ยน
เพราะฉะนั้นในทางจิตวิทยาแล้ว คิดว่า ทำเลที่โดนท่วมหนักๆ ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อคงหายไปเยอะ

กว่าที่จะเรียกความเชื่อมั่นกลับมาได้คงเป็นเรื่องของเวลา หรือมีเหตุการณ์อุทกภัยครั้งใหม่ แล้วทางภาครัฐฯมีมาตรการ การป้องกัน ทำให้พื้นที่นั้นไม่ท่วมอีก

ถ้าผมจะซื้อบ้าน คงไม่สนใจพื้นที่ได้รับผลกระทบหนักๆ

เพราะไม่คุ้มค่ากับความเสี่ยง

ตอนนี้คนที่บ้านน้ำท่วมสูงหลายคนก็อยากจะขายออก ถึงแม้ว่าราคาไม่ดีก็ตาม ดังนั้นหลังน้ำท่วมจบลงก็จะเห็นบ้านมือสองถูกๆ มากขึ้นๆ เพราะช่วงแรกคนซื้อก็จะยังกลัวที่จะซื้ออยู่แต่เมื่อเวลาผ่านไป ความเจ็บปวดจากน้ำท่วมจะเลือนลางลงพร้อมกับการให้ความมั่นใจจากภาครัฐที่เพิ่มขึ้น จะทำให้ความกล้าในการซื้อบ้านมือสองที่เคยถูกน้ำท่วมเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะการที่คอนโด จะเป็นที่ต้องการเป็นอย่างยิ่ง (condo boom) จนราคาเพิ่มสูงมากขึ้นจน คนที่มีทางเลือกน้อยก็ต้องหันกลับมามองบ้านที่เคยถูกท่วมอีกครั้ง ดูๆไปก็คล้ายกับตลาดหุ้น ตราบใดที่ยังมีตลาดอยู่ หุ้นก็กลับมาเป็นที่น่าสนใจในที่สุด ตราบใดที่เรายังมีกทมเป็นเมืองหลวงอยู่ บ้านก็ย่อมเป็นที่ต้องการอยู่ในที่สุด

ดูเหมือนว่าน่าจะต้องรออีกสักระยะเพื่อดูว่าที่ไหนบ้างจะไม่ท่วม ผมว่าเหลือน้อยนะที่จะไม่ท่วมน่ะ