ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ลดแม้น้ำท่วม
โพสต์แล้ว: เสาร์ ต.ค. 29, 2011 4:26 am
"ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ลดแม้น้ำท่วม" ยันภาวะน้ำท่วมหนักหลายพื้นที่ ไม่กระทบราคาอสังหาฯ ย้อนสถิติน้ำท่วมใหญ่ในอดีต ส่งผลต่อพฤติกรรมการซื้อบ้าน
บริษัท AREA เปิดเผยรายงานเรื่อง "ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ลดแม้น้ำท่วม" ของ ดร.โสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการ และประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยระบุว่า ในขณะนี้เกิดพิบัติภัยน้ำท่วมกันในหลายจังหวัดทั่วประเทศ แต่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ประเมินว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์คงไม่ลดลง ยกเว้นอาคารที่เสียหายเพราะน้ำท่วม
รายงานยังระบุว่า หากย้อนกลับไปดูสถิติน้ำท่วมที่ผ่านมา จะพบว่า ในเขตกรุงเทพมหานคร เคยมีปัญหาน้ำท่วมใหญ่มาในรอบเกือบ 30 ปีที่ผ่านมา โดยใน พ.ศ. 2526 เกิดเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่นานนับเดือน ถนนวิภาวดีกลายเป็นคลอง และหลังเหตุการณ์ดังกล่าวเป็นต้นมา ผู้ซื้อบ้านจึงเริ่มให้ความสนใจถึงปัญหานี้ว่าในชุมชนที่บ้านที่จะซื้อมีปัญหาน้ำท่วมด้วยหรือไม่ ซึ่งหากมีอาจจะไม่ซื้อ ซึ่งยังผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดต่ำลงได้บ้าง แต่ก็แทบจะลืมไปแล้วในช่วงหลังๆ
ต่อมาในพ.ศ. 2537 เกิดปรากฏการณ์ "ฝนพันปี" ทำให้ถนนวิภาวดีรถติดเกือบ 6 ชั่วโมง แต่โดยที่เป็นช่วงสั้น ๆ จึงไม่เกิดปัญหา ปัญหาเกิดในปี พ.ศ. 2538 ซึ่งน้ำท่วมสูงมาก จนหมู่บ้านไวท์เฮาส์ ย่านรังสิต ปทุมธานี น้ำท่วมถึงชั้นสองนานนับเดือน หมู่บ้านหรูย่านรังสิตของบริษัทมหาชนก็ยังถูกน้ำท่วมทั้งหมู่บ้านเพราะตั้งอยู่ติดคลองรังสิต ระดับน้ำในแม่น้ำเจ้าพระยาสูงถึง 2.27 เมตร เท่ากับช่วงน้ำท่วมใหญ่ พ.ศ. 2485 แต่ยังดีที่น้ำไม่ท่วมพื้นที่เศรษฐกิจใจกลางเมืองเพราะมีการป้องกันดี
โดยในปีหลังๆ มา มีการก่อสร้างเขื่อนในเขตกรุงเทพมหานคร ทำให้เขตเมืองชั้นและชั้นกลางบางส่วนไม่ปัญหาน้ำท่วมมาเป็นเวลานาน เชื่อว่าในห้วงเวลาใดก็ตาม พื้นที่เศรษฐกิจสำคัญคงไม่ประสบปัญหาน้ำท่วม แต่ถ้าเกิดขึ้น จะทำให้เศรษฐกิจหยุดชะงัก สร้างความเสียหายแก่ระบบเศรษฐกิจโดยรวมอย่างประเมินค่าไม่ได้ อย่างไรก็ตามในกรณีอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีธรรมชาติที่เปลี่ยนแปลงช้า คงไม่มีผลต่อราคานัก เพราะเศรษฐกิจคงได้รับการเยียวยาก่อนที่จะส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในกรณีต่างประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกานั้น มีการจัดทำแผนที่น้ำท่วมกันมานานแล้ว ราคาบ้านในพื้นที่น้ำท่วม (ซ้ำซาก) อาจมีราคาที่ต่ำกว่าราคาบ้านแบบเดียวกันในพื้นที่ดอน ซึ่งตามความแตกต่างนี้อาจไม่มีนัยสำคัญมากนัก นอกจากนี้ ยังมีการซื้อประกันน้ำท่วมในสหรัฐอเมริกา ซึ่งทำให้เจ้าของบ้านมีเงินเพียงพอในการซ่อมแซมบ้านให้กลับมาอยู่ในสภาพเดิมได้
โดยผลการตรวจสอบการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านในนครนิวออลีนส์ มลรัฐหลุยเซียนา ซึ่งถูกน้ำท่วมใหญ่ในช่วงปี 2548 ที่ผ่านมาพบว่า ราคาเฉลี่ยของบ้านก็ยังเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ยกเว้นบ้านที่เสียหายเพราะปัญหาน้ำท่วม อย่างไรก็ตาม ราคาที่อยู่อาศัยในนครนี้กลับตกต่ำลงในช่วงเกิดวิกฤติการณ์ "แฮมเบอร์" เมื่อปี 2550 การนี้แสดงให้เห็นว่าภัยธรรมชาติ อาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัย "ช็อค" ไปสั้นๆ ระยะหนึ่ง แต่ไม่ถึงขนาดทำให้ราคาที่ดินตก ซึ่งในประเทศไทยก็มีวิกฤติธรรมชาติเป็นระยะ ๆ แต่ก็ยังไม่เคยพบว่าราคาที่ดินตก ได้แก่
- พ.ศ. 2531 ภัยพิบัติกะทูน ซึ่งน้ำป่าจากภูเขาเหนือหมู่บ้านได้ซัดเอาดินโคลน หินและท่อนซุงขนาดใหญ่เข้าถล่มบ้านเรือนโดยมีประชาชนถึง 700 ชีวิตตายไป น้ำท่วมอำเภอหาดใหญ่ ปี2543 ปี2548
- พ.ศ. 2543 น้ำท่วมใหญ่ในอำเภอหาดใหญ่ ทำให้มีผู้เสียชีวิต 35 ราย และทรัพย์สินเสียหายนับหมื่นล้านบาท แต่ก็ไม่ทำให้อสังหาริมทรัพย์หาดใหญ่มีมูลค่าลดลงในระยะยาว ยกเว้นการ "ช็อค" ในระยะสั้น ๆ
- พ.ศ. 2544 น้ำป่าถล่ม อ.วังชิ้น แพร่ มีผู้เสียชีวิต 23 ราย สูญหาย 16 คน บาดเจ็บ 58 คน บ้านเรือนหายไป 45 หลังคาเรือน แต่ปัจจุบันก็คงกลับสู่ภาวะปกติ นอกจากนี้ในปีเดียวกันก็ยังมีกรณี น้ำท่วม-ดินถล่มบ้านน้ำก้อ เพชรบูรณ์ ทำให้มีผู้เสียชีวิตถึง 147 คน
- พ.ศ. 2548 เกิดเหตุน้ำท่วมใหญ่เชียงใหม่ ตลาดวโรรส ตลาดลำไย ตลาดไนท์บาซาร์ระดับน้ำสูงร่วม 70 ซม. พื้นที่บางแห่งระดับน้ำสูงเกือบ 2 เมตร แต่ก็ไม่ส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นที่เกิดปัญหาในระยะหลังเนื่องเพราะปัญหาเศรษฐกิจและการเมืองที่ทำให้นักท่องเที่ยวน้อยลง ส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่ริมน้ำ หรือที่ลุ่มในช่วงนี้ที่ถูกน้ำท่วมหนัก และเป็นที่เกษตรกรรม มีไม้ยืนต้น ราคาที่ดินอาจต่ำลงไปได้มาก เช่น หากเป็นสวนลิ้นจี่ สวนยางพารา หรือสวนผลไม้อื่น และน้ำท่วมนาน ไม้ผลอาจเสียหายได้ ส่วนที่เป็นข้าว ความเสียหายก็คงเป็นปัญหาเศรษฐกิจของเจ้าของที่ดิน ไม่ได้มีผลต่อราคาที่ดินโดยตรง ยกเว้นเจ้าของที่ดินจำเป็นต้องขายที่ดินในราคาถูกเพื่อการใช้หนี้
ฝนตกและน้ำท่วมเป็นปรากฏการณ์ธรรมชาติ และเป็นฤดูกาล ปกติในหน้าน้ำ ฝนตกอาจทำให้การซื้อขายที่ดินสามารถต่อรองราคาได้บ้าง ส่วนในหน้าแล้งหรือไม่มีฝนตก ราคาที่ดินก็อาจสูงกว่าปกติได้บ้าง ดังนั้นในการซื้อที่ดินชานเมืองหรือที่ดินชนบท จึงควรพิจารณาซื้อในช่วงน้ำท่วม เพื่อจะได้ทราบสภาพปัญหาน้ำท่วมในพื้นที่
โดยสรุปแล้ว ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จึงควรมีความรอบรู้ในการซื้อขาย อย่าให้ตกอยู่กับปริวิตกในห้วงเวลาเฉพาะหน้า และควรมีการวางแผนป้องกันน้ำท่วมเองโดยเฉพาะในกรณีที่ดินเกษตกรรมนอกเมือง หรือชุมชนบ้านจัดสรรขนาดใหญ่นอกเมือง เป็นต้น
บริษัท AREA เปิดเผยรายงานเรื่อง "ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ลดแม้น้ำท่วม" ของ ดร.โสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการ และประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยระบุว่า ในขณะนี้เกิดพิบัติภัยน้ำท่วมกันในหลายจังหวัดทั่วประเทศ แต่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ประเมินว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์คงไม่ลดลง ยกเว้นอาคารที่เสียหายเพราะน้ำท่วม
รายงานยังระบุว่า หากย้อนกลับไปดูสถิติน้ำท่วมที่ผ่านมา จะพบว่า ในเขตกรุงเทพมหานคร เคยมีปัญหาน้ำท่วมใหญ่มาในรอบเกือบ 30 ปีที่ผ่านมา โดยใน พ.ศ. 2526 เกิดเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่นานนับเดือน ถนนวิภาวดีกลายเป็นคลอง และหลังเหตุการณ์ดังกล่าวเป็นต้นมา ผู้ซื้อบ้านจึงเริ่มให้ความสนใจถึงปัญหานี้ว่าในชุมชนที่บ้านที่จะซื้อมีปัญหาน้ำท่วมด้วยหรือไม่ ซึ่งหากมีอาจจะไม่ซื้อ ซึ่งยังผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดต่ำลงได้บ้าง แต่ก็แทบจะลืมไปแล้วในช่วงหลังๆ
ต่อมาในพ.ศ. 2537 เกิดปรากฏการณ์ "ฝนพันปี" ทำให้ถนนวิภาวดีรถติดเกือบ 6 ชั่วโมง แต่โดยที่เป็นช่วงสั้น ๆ จึงไม่เกิดปัญหา ปัญหาเกิดในปี พ.ศ. 2538 ซึ่งน้ำท่วมสูงมาก จนหมู่บ้านไวท์เฮาส์ ย่านรังสิต ปทุมธานี น้ำท่วมถึงชั้นสองนานนับเดือน หมู่บ้านหรูย่านรังสิตของบริษัทมหาชนก็ยังถูกน้ำท่วมทั้งหมู่บ้านเพราะตั้งอยู่ติดคลองรังสิต ระดับน้ำในแม่น้ำเจ้าพระยาสูงถึง 2.27 เมตร เท่ากับช่วงน้ำท่วมใหญ่ พ.ศ. 2485 แต่ยังดีที่น้ำไม่ท่วมพื้นที่เศรษฐกิจใจกลางเมืองเพราะมีการป้องกันดี
โดยในปีหลังๆ มา มีการก่อสร้างเขื่อนในเขตกรุงเทพมหานคร ทำให้เขตเมืองชั้นและชั้นกลางบางส่วนไม่ปัญหาน้ำท่วมมาเป็นเวลานาน เชื่อว่าในห้วงเวลาใดก็ตาม พื้นที่เศรษฐกิจสำคัญคงไม่ประสบปัญหาน้ำท่วม แต่ถ้าเกิดขึ้น จะทำให้เศรษฐกิจหยุดชะงัก สร้างความเสียหายแก่ระบบเศรษฐกิจโดยรวมอย่างประเมินค่าไม่ได้ อย่างไรก็ตามในกรณีอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีธรรมชาติที่เปลี่ยนแปลงช้า คงไม่มีผลต่อราคานัก เพราะเศรษฐกิจคงได้รับการเยียวยาก่อนที่จะส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในกรณีต่างประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกานั้น มีการจัดทำแผนที่น้ำท่วมกันมานานแล้ว ราคาบ้านในพื้นที่น้ำท่วม (ซ้ำซาก) อาจมีราคาที่ต่ำกว่าราคาบ้านแบบเดียวกันในพื้นที่ดอน ซึ่งตามความแตกต่างนี้อาจไม่มีนัยสำคัญมากนัก นอกจากนี้ ยังมีการซื้อประกันน้ำท่วมในสหรัฐอเมริกา ซึ่งทำให้เจ้าของบ้านมีเงินเพียงพอในการซ่อมแซมบ้านให้กลับมาอยู่ในสภาพเดิมได้
โดยผลการตรวจสอบการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านในนครนิวออลีนส์ มลรัฐหลุยเซียนา ซึ่งถูกน้ำท่วมใหญ่ในช่วงปี 2548 ที่ผ่านมาพบว่า ราคาเฉลี่ยของบ้านก็ยังเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ยกเว้นบ้านที่เสียหายเพราะปัญหาน้ำท่วม อย่างไรก็ตาม ราคาที่อยู่อาศัยในนครนี้กลับตกต่ำลงในช่วงเกิดวิกฤติการณ์ "แฮมเบอร์" เมื่อปี 2550 การนี้แสดงให้เห็นว่าภัยธรรมชาติ อาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัย "ช็อค" ไปสั้นๆ ระยะหนึ่ง แต่ไม่ถึงขนาดทำให้ราคาที่ดินตก ซึ่งในประเทศไทยก็มีวิกฤติธรรมชาติเป็นระยะ ๆ แต่ก็ยังไม่เคยพบว่าราคาที่ดินตก ได้แก่
- พ.ศ. 2531 ภัยพิบัติกะทูน ซึ่งน้ำป่าจากภูเขาเหนือหมู่บ้านได้ซัดเอาดินโคลน หินและท่อนซุงขนาดใหญ่เข้าถล่มบ้านเรือนโดยมีประชาชนถึง 700 ชีวิตตายไป น้ำท่วมอำเภอหาดใหญ่ ปี2543 ปี2548
- พ.ศ. 2543 น้ำท่วมใหญ่ในอำเภอหาดใหญ่ ทำให้มีผู้เสียชีวิต 35 ราย และทรัพย์สินเสียหายนับหมื่นล้านบาท แต่ก็ไม่ทำให้อสังหาริมทรัพย์หาดใหญ่มีมูลค่าลดลงในระยะยาว ยกเว้นการ "ช็อค" ในระยะสั้น ๆ
- พ.ศ. 2544 น้ำป่าถล่ม อ.วังชิ้น แพร่ มีผู้เสียชีวิต 23 ราย สูญหาย 16 คน บาดเจ็บ 58 คน บ้านเรือนหายไป 45 หลังคาเรือน แต่ปัจจุบันก็คงกลับสู่ภาวะปกติ นอกจากนี้ในปีเดียวกันก็ยังมีกรณี น้ำท่วม-ดินถล่มบ้านน้ำก้อ เพชรบูรณ์ ทำให้มีผู้เสียชีวิตถึง 147 คน
- พ.ศ. 2548 เกิดเหตุน้ำท่วมใหญ่เชียงใหม่ ตลาดวโรรส ตลาดลำไย ตลาดไนท์บาซาร์ระดับน้ำสูงร่วม 70 ซม. พื้นที่บางแห่งระดับน้ำสูงเกือบ 2 เมตร แต่ก็ไม่ส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นที่เกิดปัญหาในระยะหลังเนื่องเพราะปัญหาเศรษฐกิจและการเมืองที่ทำให้นักท่องเที่ยวน้อยลง ส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่ริมน้ำ หรือที่ลุ่มในช่วงนี้ที่ถูกน้ำท่วมหนัก และเป็นที่เกษตรกรรม มีไม้ยืนต้น ราคาที่ดินอาจต่ำลงไปได้มาก เช่น หากเป็นสวนลิ้นจี่ สวนยางพารา หรือสวนผลไม้อื่น และน้ำท่วมนาน ไม้ผลอาจเสียหายได้ ส่วนที่เป็นข้าว ความเสียหายก็คงเป็นปัญหาเศรษฐกิจของเจ้าของที่ดิน ไม่ได้มีผลต่อราคาที่ดินโดยตรง ยกเว้นเจ้าของที่ดินจำเป็นต้องขายที่ดินในราคาถูกเพื่อการใช้หนี้
ฝนตกและน้ำท่วมเป็นปรากฏการณ์ธรรมชาติ และเป็นฤดูกาล ปกติในหน้าน้ำ ฝนตกอาจทำให้การซื้อขายที่ดินสามารถต่อรองราคาได้บ้าง ส่วนในหน้าแล้งหรือไม่มีฝนตก ราคาที่ดินก็อาจสูงกว่าปกติได้บ้าง ดังนั้นในการซื้อที่ดินชานเมืองหรือที่ดินชนบท จึงควรพิจารณาซื้อในช่วงน้ำท่วม เพื่อจะได้ทราบสภาพปัญหาน้ำท่วมในพื้นที่
โดยสรุปแล้ว ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จึงควรมีความรอบรู้ในการซื้อขาย อย่าให้ตกอยู่กับปริวิตกในห้วงเวลาเฉพาะหน้า และควรมีการวางแผนป้องกันน้ำท่วมเองโดยเฉพาะในกรณีที่ดินเกษตกรรมนอกเมือง หรือชุมชนบ้านจัดสรรขนาดใหญ่นอกเมือง เป็นต้น
)