Thai VI

อย่างกระทู้ข้างข้างทำให้ผมตกใจมาก กองทุน uobapf เนี่ยจาก par 9.75 ตอนนี้เหลือไม่ถึง 4 เข้าใจว่าในเวลาไม่กี่ปี ถึงจะเป็น lease hold ก็เหอะ แต่มันลงขนาดนั้นเลยหรอ ผมจึงอยากรบกวนอุทาหรณ์เกี่ยวกับกองทุนอสังหา story ของแต่ละตัว ว่าทำไมมันลงได้ขนาดนั้น ความเสี่ยงที่พวกเรามองข้ามกัน เพราะว่าที่พวกเราหลายคนแบ่งกองจากหุ้นมาลงกองทุนอสังหา ก็เพราะต้องการปันผลที่ดีในความเสี่ยงที่ไม่ผันผวนมาก

กองทุนอสังหา หอพักของธรรมศาสตร์ ตัวนี้เมื่อก่อนเคยเกิดปัญหาบริหารงานผิดพลาดจากผู้ออกกองทุนแย่มากๆเคยโดนสอบด้วย ปัจจุบันเข้าใจว่าแก้ไขดีขึ้นเช็คดัวยก่อนซื้อ

เห็นมี sspf อีกอันนะ ขายกองทุนออกมายังหาคนเช่าตึกไม่ค่อยได้เลย จนป่านนี้ ผถห ยังไม่ได้ปันผลกันสักบาท

ขอบคุณมากคับ นึกว่าจะไม่มีคนตอบซะแล้ว แหะแหะ ที่ถามแบบนี้เพราะว่าคิดว่า หลายคนที่เพิ่งลงทุนไม่กี่ปีรวมถึงผมด้วย จะเข้าใจว่ากองทุนอสังหาความเสี่ยงต่ำ ผลตอบแทน 7-8% ราคาไม่ผันผวน ซึ่งถ้าเป็นความเข้าใจที่ผิดหล่ะก็....อันตรายทีเดียว ช่วงนี้ก็มีกองทุนออกมาเรื่อยๆซะด้วย

ผมขออนุญาตเปลี่ยนชื่อหัวข้อเป็น ที่น่าผิดหวังนะครับ

กลัวคนอยากจะช่วยตอบ จะไม่กล้าเข้ามาตอบก็เพราะ ชื่อหัวข้อเดิม น่ะครับ



ส่วนตัวก็คิดว่า กองทุน TU Dome ก็น่าผิดหวังนะครับ

ไม่เป็นไปตามหนังสือชี้ชวนซักเท่าไหร่ การดำเนินการสร้างก็ล่าช้า

อ๋อ ขอบคุณมากคับ แบบนี้จะเหมาะสมกว่า

ไม่ทราบพอจะหารายละเอียดของ Tu Dome ได้จากไหนครับ
เพราะตอนนี้ใต้ตึกของ tu dome ก็เริ่มจะมีการก่อสร้างแบบศูนย์การค้า
เหมือนจะพยายามสร้างเป็น mall เล็กๆข้างใต้
ถ้าเกิดทำได้จริง คงจะขายดีไม่น้อยครับ

จากมุมมองผม ส่วนใหญ่กองทุนอสังหาที่น่าผิดหวังเป็นเพราะว่า
ในช่วงเปิดกองทุนจะมีสัญญาในการประกันรายได้ เช่น SSPF และ URBNPF
ซึ่งตัวกองทุนเองไม่สามารถรายได้เองได้ พอระยะเวลาการประกันหมด
รายได้ส่วนนี้ก็หายไป ทำให้มูลค่าหุ้นลดลงอย่างมาก

นอกจากนี้กองทุนอสังหาที่เป็นโรงแรมก็ค่อนข้างมีความเสี่ยงสูง
เนื่องจากรายได้จะค่อนข้างผันผวน

แต่ในกรณีกองทุนที่มาการดำเนินธุรกิจ และมีลูกค้าค่อนข้างแน่นอน
เช่น FUTUREPF, TFUND, CPNRF ผมว่าค่อนข้างปลอดภัย
(ส่วนตัวแล้วผมชอบห้าง เพราะเราสามารถเข้าไปดูจริงได้ง่าย ว่าห้างที่
เราลงทุนมีคนเดินเยอะมั้ย นอกจากนี้ร้านค้าต่างๆก็มักทำสัญญาระยะยาว)

โดยส่วนตัวแล้วผมก็ชอบลงทุนกองทุนอสังหา เช่นกัน เนื่องจากคิดว่าคาด
ผลตอบแทนได้ประมาณ 10% (ขึ้นอยู่กับราคาที่เราซื้อนะครับ)

กองอสังหา ตาดีได้ ตาร้ายเสีย

กองอสังหาบางกอง ตั้งขึ้นมาเพื่อนำทรัพย์สินมูลค่าต่ำ มาหลอกขายแก่นักลงทุน เพื่อหวังเพียงกำไรก้อนโตจากนักลงทุน โดยที่ไม่สนใจที่จะบริหารทรัพย์สินให้มีรายได้เพื่อจ่ายปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยเลย

กองทุนสิทธิการเช่าบางกอง มีนายทุนเจ้าของอพาร์ทเมนท์ นำทรัพย์สินของตน มาปั่นมูลค่าเกินจริง และร่วมมือกับ บลจ. ระดมทุนจากนักลงทุนในรูปแบบกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และฟันกำไรไปหลายร้อยล้าน โดยสร้างภาพผลตอบแทนในรูปค่าเช่า สูงเกินกว่าความเป็นจริงมาก แต่รับประกันรายได้แค่ 3 ปี หลังจากนั้นก็ชิ่ง และปล่อยผู้ถือหน่วยรับกรรมแต่เพียงฝ่ายเดียว ต่อไปอีก 25 ปี

นายทุนเจ้าของอพาร์ทเมนท์ กล่าวกับคนใกล้ชิด ถึงสูตรการหาเงินก้อนโต
โดยมีวิธีการคือ ต้องตกแต่งตัวเลขค่าเช่าให้ดูสวยงามโดยใช้เวลา 2-3 ปี หลังจากนั้น ก็ติดต่อกับ บลจ. ออกกองทุนสิทธิการเช่าเพื่อระดมทุนจากแมงเม่า และเพิ่มความน่าเชื่อถือโดยการรับประกันรายได้ 3 ปี แค่นี้ก็คว้าเงินก้อนโตไปได้สบาย

ผมขอให้ กลต. ต้องตรวจสอบให้รัดกุมถึงที่มาที่ไป และโอกาสความเป็นไปได้ของทรัพย์สินที่จะนำมาระดมทุน อย่าให้เกิดการกระทำอันฉ้อฉล เอาเปรียบนักลงทุนเลย

ข้อมูลจากหนังสือชี้ชวนไม่ช่วยอะไรนักลงทุนได้หรอก เพราะคนตั้งใจโกงก็ต้องทำอย่างแนบเนียนและเป็นกระบวนการอยู่แล้ว

โชคดีครับ

LUXF ก็ดราม่าใช้ได้เลยนะครับ