Thai VI

สวัสดีครับสนใจจะลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์แบบ freehold สนใจจะซื้อลงทุนกินปันผลระยะยาว...รบกวนแนะนำได้ไหมครับ ว่ามีกองไหนที่ยังพอลงทุนได้บ้าง....นอกจาก tfund ที่ราคาขึ้นมาเยอะ
.....เพิ่มเติมครับว่า กองทุนอสังหาแบบ freehold นี่จำเป้นไหมครับที่เราจะต้องซื้อในราคาส่วนลดมากๆๆ เพราะรู้สึกตอนนี้ราคาตลาดสูงพอสมควร เลยทำให้ลังเลครับ

ผมรอ tfund ลงอยู่เหมือนกันครับ โดยส่วนตัวคิดว่าตอนนี้ราคาค่อนข้างสูง คิดว่าจะรอซื้อแถวๆ 10 บาทครับ

หากสนใจจะลงอสังหา อยากให้เลี่ยงกองทุนอสังหา ดีกว่าครับ

ลองลงทุนโดยตรงเอง ขยันศึกษาเอง

หรือหาุ้หุ้น defensiveแบบกินปันผล หรือหุ้น asset play จะดีกว่าครับ

เงินก้อนเดียวกัน มีที่ลงทุน ดีกว่าให้เลือกครับ

ขออนุญาตเรียนถามคุณ MindTrick เรื่องสาเหตุที่ให้หลีกเลี่ยงกองทุนอสังหา ครับ

pop007 เขียน:ขออนุญาตเรียนถามคุณ MindTrick เรื่องสาเหตุที่ให้หลีกเลี่ยงกองทุนอสังหา ครับ

สาเหตุแรก
http://www.thaivi.com/2010/02/450/
http://www.thaivi.com/webboard/viewtopi ... ht=#690737

สาเหตุสอง

ผมเชื่อว่า การลงทุนเอง โดยตรง คือ ซื้อบ้าน คอนโด ที่ดิน ซื้อตรงๆเองเลย แน่นอนกว่า ทำกำไรดีกว่า สำคัญคือ เราลงทุนเวลาเรียนรู้มัน ให้รอบคอบก่อนนะครับ(ลงกองทุน ก็ต้องใช้เวลาศึกษาเหมือนกันนี่หน่า)

ถ้าไปถูกทางกินยาวๆสบายๆ
แถมถ้าชอบใช้ leverage ก็ยิ่งกำไรสบายๆเลย

กองทุนอสังหาฯ หาดีๆ ยากครับ ส่วนใหญ่จะ OVERPRICE ตั้งแต่ตอนคิดราคาขายแล้ว
เพราะใ้ช้วิธี Income Approach นั่งเทียน ปั้นตัวเลขได้ ...

แต่ที่พอลงทุนได้ แนะนำ พวกที่เป็นศูนยการค้าหรือตลาด เพราะพวกนี้สามารถ
ขึ้นราคาค่าเช่าได้ถ้าลูกค้ามาเดินมากๆ ติดลมแล้ว ทำให้มีรายได้มากขึ้นได้
จะเป็น Free หรือ Lease ผมว่า ไม่สำคัญเท่ากับ ผลตอบแทนสุทธิที่จะต้อง
คิดมากกว่า (คิด IRR หรือ NPV ก็ได้)

ส่วน SPF เป็นกองที่ค่อนข้างคุณภาพดี เพราะมีการค้ำประกันรายได้ให้ 0.60 ต่อปี
ต่อหน่วย ตลอดระยะเวลา 30 ปี Fair มากๆ ครับ โดยเอาหุ้น BGH มาค้ำประกัน ...
ความเสี่ยงก็คือ เกาะสมุยมันจมน้ำทะเลไป และความไม่สงบของบ้านเมือง รวมถึง
ผลกระทบอื่นๆ ที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยว เช่นโรคติดต่อ ภาวะเศรษฐกิจ เป็นต้น

ส่วนพวกโรงงาน/โกดัง ที่เป็น FreeHold ดูเหมือนจะดี แต่อาจจะไม่ดีก็ได้ เพราะเกี่ยว
ข้องกับสภาวะเศรษฐกิจมากกว่า อีกอย่างผู้เช่าน้อยรายกว่าพวกศูนย์การค้ามาก ทำให้
เกิดความเสี่ยงในการสูญเสียลูกค้า โดยเฉพาะรายใหญ่ๆ สักรายสองรายนี่แย่เลยนะครัีบ

ปัญหาคือ ซื้อบ้านและคอนโดเองเนี่ย ราคาแพงชิบเป๋งเลยอ่ะคับ เช่นคอนโดเดี๋ยวนี้ราคา 2 ล้านบาท up แต่จะหาคนเช่าได้ในราคาเดือนละ 20,000 บาท ก็เป็นเรื่องยากส์ แถมต้องเสียค่าส่วนกลางอีก ภาษีโรงเรือนก็โหดปีละ 12.5 % ถ้าคนเช่าไม่ดี ห้องก็เสื่อมสภาพเร็ว