Thai VI

สวัสดีครับ

สืบเนื่องจากปีที่แล้วผมได้ตัดสินใจซื้ออาคารชุดครับ หลังจากวางแผนเก็บเงินมานาน เพราะว่าจะกลับมาอยู่เมืองไทยแบบถาวร  

พอซื้อเสร็จก็มีปัญหาต่างๆนานา สุดท้ายจบลงด้วยว่าแทบจะรื้อทั้งห้องแล้วให้ผู้รับเหมาของผมมาทำเองใหม่หมดเลยหลังโอนเสร็จครับ พอทีนี้อยู่ไปอยู่มาก็โอเคดี ปัญหาประปรายก็มีบ้าง ปัญหาระบบทีวี สายโทรศัพท์ ลิฟท์ แต่หลักๆเลยคือนิติไม่ค่อยทำงานครับ เช่น ปล่อยปละละเลยให้ลูกบ้านบางคนเอาหมามาฉี่ตามที่ต่างๆของส่วนกลาง (ซึ่งจริงๆแล้วคอนโดนี้ห้ามเลี้ยงหมาเลยครับ)

สาธยายมาซะยาว ที่ผมบอกว่าลงทุนพลาดนี่ไม่ใช่แค่โครงการออกมาไม่ค่อยดีอย่างเดียวครับ แต่กลายเป็นว่าเวลาประเมินดูแล้ว มันแพงเกินไปครับ จริงๆผมไม่จำเป็นต้องอยู่คอนโด size ขนาดนั้น หรือโลเคชั่นนี้ก็ได้ เพราะสังเกตตัวเองว่าส่วนใหญ่จะใช้ชิวิตอยู่ใน living room มากกว่า ห้องนอนนี่แทบไม่ได้แตะเลย นอนก็ชอบนอนบนโซฟา ดูทีวีแล้วหลับไป เลยมาคิดว่าน่าจะขายเพื่อไปซื้อคอนโดขนาดเล็กลง โลเคชั่นอาจจะด้อยกว่านิด อาจเป็นโครงการเก่า แต่ก็อยู่ได้ แล้วเอาเงินที่เหลือไปลงทุนทำอะไรให้งอกเงย จะได้ไม่จมอยู่กับบ้าน  ประกอบกับนิติไม่ค่อยดี และการก่อสร้างที่ไม่ค่อยน่าประทับใจอาจจะทำให้ราคาขายในอนาคตตกลงมาได้ครับ อีกทั้งตลาดคอนโดตอนนี้ก็ดูเหมือนจะล้นแล้ว

ทีนี้ถ้าจะขาย คงขาดทุนแน่นอนครับ ขาดทุนเพราะภาษีธุรกิจจำเพาะ และค่าตกแต่งที่ทำไปหลายอยู่เหมือนกัน ทีนี้การ cut loss นี่ผมโอเคกับมันนะ เพราะพลาดแล้วหนิ แต่มีหลายคนรวมทั้งพ่อแม่ผมด้วยบอกว่าผมลงแรงมาเยอะ อยากได้บ้านเป็นของตัวเองมานานมาก เก็บๆไปเถอะ เพราะตอนนี้ก็ไม่ได้ขัดสนอะไร ซื้อตัวคอนโดมาก็ซื้อเงินสด และเรื่องที่มันจะเน่านั้นไม่น่าเป็นห่วงเท่าไหร่ แต่ละคนก็ซื้อมาแพงเหมือนกัน เพราะฉะนั้นก็คงไม่มีใครอยากปล่อยให้ทรัพย์สินเน่าหรอก

คราวนี้เลยไม่รู้จะทำอย่างไรดีครับ ยังไงรบกวนความเห็นจากพี่ๆเพื่อนๆด้วยนะครับ

ขอบคุณล่วงหน้าครับ

เจก

ถ้าซื้อมาแล้วก็คงทำอะไรไม่ได้แล้วครับ คงต้องค่อย ๆ แก้ไขกันไป
ถ้ากลัวปัญหาเรื่องภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็เอาชื่อเจ้าของเข้ามาอยู่ในทะเบียนบ้านให้ครบปีสิครับ
แต่ยังไง ๆ เวลาขายก็คงโดนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อยู่ดี รวม ๆ แล้วก็ประมาณ 5% ของราคาประเมิน หรือราคาขายแล้วแต่อะไรจะแพงกว่านะครับ

ทำได้หลายมุมครับคุณเจก..
> ถ้าต้องการให้เงินงอกเงย. และซื้อคอนโดเงินสด ผมเอาคอนโดไปกู้ครับ เพื่อเอาเงินไปลงทุน แต่อย่ากู้เต็มจำนวน อาจจะกู้เพื่อตกแต่งก็ได้ จะได้ผ่อนไม่เยอะนัก และมีเงินลงทุนพอสมควร

> อยู่ต่อไปซักระยะซัก 3-5 ปี เพื่อตัดค่าเสื่อมราคาบรรดาค่าตกแต่ง เหมือนหลักการทางบัญชี พอครบ 5 ปี เราก็มองว่าค่าตกแต่งที่ลงไป เราได้ใช้คุ้มค่าตามสมควร

> การย้าย Condo เหมือนย้ายงานแหละครับ..ทุกๆ ที่มีปัญหาทั้งนั้น อยู่ที่ว่าเราอยู่แล้วทำให้เรารู้สึกดีก็อยู่ ถ้าไม่ก็ต้องหาวิธีแก้ไข แต่ว่าต้องพิจารณาจากความต้องการของเราจริงๆ ไม่ใช่จากคำชี้นำของเพื่อน หรือคนอื่นครับ

ด้วยความเคารพครับ

ปล่อยเช่าซัก1ปี ถ้าคิดขายจะขายปีหน้า
จะได้ไม่โดนธุรกิจจำเพาะ

เอาคอนโดทำวงเงินOD แล้วเอาODไปลงทุนครับ

ขายครับ
ขาดทุนก็ต้องยอม
เริ่มติดปล้ายขายได้เลย
แล้วหาทำเลที่ชอบ ขนาดพอเหมาะ แล้วเช่าอยู่
ไม่ชอบใจก็ย้ายได้

ถ้าคิดว่าเป็นการลงทุน แล้วลงทุนผิดพลาด ไม่คุ้ม ต้องขายเลยครับ

ถ้าคิดว่าเป็นทีอยู่อาศัย อันนี้ขึ้นอยู่กับว่าอยู่แล้วมีความสุขด้วยรึเปล่า

ขอแบบนี้ถ้าซื้อมาไม่นานมากแล้วจะขายต้องยอมขายขาดทุนครับ ไม่งั้นขายยากถ้าทำเลไม่ดีจริง สภาพคล้องมันน้อย ต้องลดราคาลงหน่อยครับ

ถือว่าซื้อประสบการณ์ครับ

จริงๆแล้วคิดไปคิดมาก็ไม่ได้เป็นการลงทุนที่พลาดเสียทีเดียวครับ เป็น asset allocation ที่พลาดมากกว่า เพราะเป็นการเอาเงินไปลงกับ primary residence เยอะเกินไป ทีนี้จะขายก็คงขายได้ครับ แต่กลัวว่าจะไปหนีเสือปะจระเข้น่ะสิ เพราะแม้ว่าที่ที่ผมอยู่ตอนนี้การก่อสร้างกับนิติไม่ค่อยดี แต่เพื่อนบ้านส่วนใหญ่ดีมากๆเลยครับ ไม่ค่อยมีปัญหากันเท่าไหร่ คอนโดก็เงียบสงบดี ที่จอดรถก็เพียงพอ ซึ่งเห็นมีเพื่อนหลายๆคนที่อยู่คอนโดระดับลงมาหน่อยจะมีปัญหากับเพื่อนบ้านที่ไม่ค่อยเกรงใจ เสียงดัง และที่จอดรถซึ่งโครงการหลายๆที่ที่มีเพียง60% หรือบางที่น้อยกว่าด้วยครับ

เรื่องกู้เงินนี่ผมคงไม่เอาดีกว่าครับ เพราะไม่แน่ใจตัวเองว่าจะทำผลตอบแทนได้มากกว่าดอกเบี้ยจ่ายรึเปล่า

ยังไงก็ขอบคุณทุกความเห็นนะครับ

เจก

เจก เขียน:จริงๆแล้วคิดไปคิดมาก็ไม่ได้เป็นการลงทุนที่พลาดเสียทีเดียวครับ เป็น asset allocation ที่พลาดมากกว่า

ถ้าคิดในแง่ asset allocation เคยลองคิด(ฝัน)คร่าวๆหรือเปล่าครับว่า ถ้าขายคอนโด อีก 5-10 ปีจากตรงนี้ไป จะได้ capital gain เท่าไร ไม่แน่หรอกครับว่าอาจจะเป็น"การลงทุน"ที่ดีก็ได้ ลองคำนวณดูดีๆเอากระดาษมาเขียนค่าใช้จ่ายทั้งหมด(ส่วนกลาง ภาษี?)ของที่ปัจจุบัน แล้วเทียบกับถ้าต้องไปเช่าอยู่ในระดับที่คุณรับได้ แล้วลองคิดอีกทีสิครับ การซื้อที่อยู่อาศัย(ถ้าไม่ใช่แบบแพงเว่อร์)ปกติแล้วเป็นการลงทุนที่ดีครับ

เพราะถ้าหากต้องเช่าอยู่มันเสียเงินทุกเดือนครับ สมมติว่าซื้อมา 2 ล้าน ถ้าต้องไปเช่าอยู่(ลดเกรดหน่อย)เสีย 8,000 ต่อเดือน x 12 = 96,000 ต่อปี เท่ากับลงทุนซื้อคอนโดคุณได้ประโยชน์อย่างน้อย 4.8% ต่อปีแล้วครับ(แบบ risk-free ด้วย เพราะยังไงๆค่าเช่าก็ต้องเสีย) ยังไม่นับ capital gain ที่อาจจะได้ตอนขาย

อาจจะอึดอัดใจหน่อยตรงไม่มีเงินมาลงให้หุ้นหรืออย่างอื่น แต่แน่ใจหรือครับว่าปีนึงทำได้ 4.8% ต่อปีแบบ risk free ?

ในกรณีของคุณเอง ลองคำนวณดูเองคร่าวๆน่าจะได้คำตอบไม่ยากครับ

ถ้าทำใจขาขาดทุนไม่ได ก็ปล่อยเช่าครับ อย่างน้อยก็กำไร อาจไม่มากมายแตก็ดีกว่าขายขาดทุน  สักปีสองปีค่อยขาย จะได้ยกเว้นเรื่องภาษีเฉพาะ

แล้วก็ไปหาที่อยู่ใหม่ที่เหมาะกับเรามากว่า สบายใจกว่านะผมว่า

สบายใจทำให้สมองโปร่งครับ คิดอะไรได้มากมาย

คุณคิดว่าขาดทุน เพราะอะไรครับ
-ไม่เคยลองขาย
-ไม่เคยลองหาคนเช่า
-ก็แต่งไปเยอะ หลายรอบ แพงมาก คิดว่ายังไงก็ขาดทุน
-คิดแล้ว คำนวณแล้ว เลขฟ้องว่าขาดทุนจริงๆ

เดาว่าเป็นห้อง 1bed ชั้นเท่าไหร่ไม่รู้ ..เดาอีกว่า ซื้อมาราคา ราว 90k ต่อ ตรม.
อย่างน้อยลองบอกว่า รถไฟฟ้าสถานีไหน
หากพอจะบอกได้ว่าโครงการไหน  พี่ๆในนี้ คงจะช่วยตอบกันได้ง่ายขึ้นครับ

โห คุณ MindTrick เดาเก่งจังครับ เป็นห้อง 1 bed ครับ ขนาดประมาณ 54 ตรม. อยู่ชั่น 14 ครับ ซื้อมาก็ประมาณราคาที่คุณเดาเลย อยู่แถวๆสถานี BTS อโศก กับใต้ดินสุขุมวิทครับ

เจก

ชื่อมีคำนึงคล้ายห้างป่ะครับ

สมมติเป็นผมนะ แถวนั้นเช่าได้ ราว25K คุณก็หาเซล ให้หาคนเช่า พอได้แล้ว เอาเข้าแบงค์ไป เอาเงินสดออกมาแบ่ง2ส่วน

1.ซื้อห้องที่เล็กพอดีอยู่ เอาให้เหมาะเลย ผมชอบซื้อมือสองครับ ได้เห็นได้จับของจริงเลย เห็นสภาพนิติดูแลดีไม่ดียังไง
ขออายุไม่เกิน10ขวบถือว่าซื้อได้สบายๆ

2.ลงทุนหุ้น

ข้อ1 ลืมบอกว่า เลือกแบบทำเลดีๆ เผื่อขายไว้ด้วยนะครับ
เมื่อมั่นใจฝีอมือว่าคุณลงทุนกำไรเยอะกว่า5%ต่อปี ก็ควรกู้ยาวๆเลยครับ
แล้วก็กู้ไปเต็มแมกซ์เลยนะ จะได้เหลือเงินสดไว้ลงทุนหุ้นเยอะๆ เพราะกู้บ้านต้นทุนราว5%เองครับ

จริงๆ ไอเดียคุณ MindTrick ก็ดีนะครับ แต่ใจจริงไม่อยากกู้อะไรเลย เพราะตัวผมเองค่อนข้าง conservative แล้วพอกู้เงินมาลงทุนจะกลายเป็นว่าผมจะ pressure ตัวเองจนคราวนี้แหละกลัวจะลงทุนในหุ้นพลาด

พอดีเมื่อวันเสาร์ที่ผ่านมามีการประชุมสามัญลูกบ้านมา ปรากฎว่าการประชุมล่มครับ เพราะว่าลูกบ้านไม่ยอมตั้งนิติจนกว่าทาง MJD จะแก้ไขปัญหาทั้งในห้องและส่วนกลางที่ทำไม่เสร็จไม่เรียบร้อยเสียก่อน คือเท่าที่ไปฟังดูแล้วคือทาง MJD นั้นจะหัวหมอ เอาไอ้ตึกที่เป็นอยู่เนี่ย ยัดเยียดให้ลูกบ้านมาซ่อมกันเองโดยใช้เงินส่วนกลาง ไอ้ตอนประชุมเสร็จก็รู้สึกดีนะ ที่ลูกบ้านสามัคคี เข้มแข็งดี แต่พอได้มาพิจารณาภาพรวมของโครงการจากลูกบ้านคนอื่นแล้ว กลับมาที่ห้องแล้วรู้สึกท้อยังไงชอบกล ตอนนี้กลับมาที่ห้องทีไรก็ท้อๆพิกล คราวนี้จะขายก็ไม่รู้จะขายใคร ไม่อยากให้เขาได้ของไม่ดีต่อจากเรา (เป็นคนดีเกินไปป่าวเนี่ย) จะอยู่ก็อยู่แบบเซ็งๆ

ปรากฎว่าตอนนี้คงไม่ใช่เพราะว่าห้องใหญ่เกินไป แต่ค่อนข้างเซ็งๆกับที่ที่อยู่แล้ว คือที่เคยบอกว่าอยู่แล้วโอเคอ่ะ ผมว่าตอนนั้นกำลังปลอบใจตัวเองอยู่มากกว่า

แล้วล่าสุดราวระเบียงเริ่มขึ้นสนิมอีก พอผมเห็นผมอ่ะแทบบ้าเลย ทนดูไม่ได้ ต้องกลับมาอยู่บ้านแม่

ยังไงก็ขอบคุณทุกคนที่ให้คำแนะนำนะครับ ยังไงฝากคนที่จะลงทุนในบริษัทนี้ยังไงก็พิจารณาด้วยนะครับ กำไรเขาอาจจะดีแหละช่วงนี้ แต่เขาทำผมและเพื่อนบ้านหลายๆคนเป็นทุกข์มากเลย

อ้อ พอรู้ละ พี่เจคตาก"ลม"ที่ไหน

เรื่องนิติ ไม่เวิร์ค
ก่อนซื้อ ต้องดูที่ประวัติย้อนหลัง เช่นพวก lpn, sansiri ค่อนข้างน่าเชื่อกัน ในวงการครับ

ถ้าไม่มีข้อมูล ก็เดินไปหาตึกนั้นๆ ถามอายุโครงการ/ตึก แล้วตา มอง สภาพรอบๆ ถ้านานปีแล้วยังดูดีก็ถามว่าบริษัทใด บริหารนิติอยู่

เคยเห็นบางตึกบางนิติ ถ้าบริหารผิด ก็ทำอสังหาชิ้นหนึ่ง ราคาตกฮวบได้ครับ ถ้าเปลี่ยนแล้วดี ก็ราคาขึ้น เหมือนหุ้น cycle เลย

ปล
บางที หากเรื่องบกพร่ิองมันเพียงแค่ความไม่สวย หรือ อะไรเล็กน้อยๆ ก็คิดว่าไม่เป็นไร ของมันเสื่อมกันได้ ...ปล่อยวางปั๊บ ความสุขในบ้านก็จะง่ายขึ้นครับ

ก่อนซื้ออันนี้ก็ศึกษาดูพอสมควร บ.นี้ก็ไม่ได้มีประวัติไม่ดีอะไรร้ายแรง (แต่ผมว่าถ้าเป็นแบบนี้ อาจจะมีประวัติไม่ดีร้ายแรงเร็วๆนี้แล้วแหละครับ) แล้วบ.นิติ CBRE ก็คิดว่าดี แต่จริงๆก็ไม่ได้เรื่อง แต่ตัวนิตินี่ยังไงคงเปลี่ยนได้ทีหลังถ้าไม่ไหวจริงๆ

ไอ้ความบกพร่อง ไม่สวยนี่ ก็มีเป็นเรื่องปกตินะ ผมว่า แต่หลายๆอย่างที่เกิดขึ้นจากความชุ่ยและขี้เกียจของ developer นั้นก็ยอมไม่ได้ครับ

เจก

ผมเคยอยู่คอนโดนึง ที่จ้าง cbre บริหาร ผมอาศัยอยู่ราว3-4ปี ส่วนตัวก็ค่อนข้างพอใจนะครับ เพื่อนบ้านราว 400ยูนิต(กะๆเอานะ)
จุดที่ชอบคือ ทีมซีเคียวหลักสิบคน เยอะดี ประสานกันดี เรื่องนี้ทำให้หลับสบายใจมาก

พอประมาณปีที่ 5 อยู่ดีๆ....เปลี่ยนบริษัทยกแผงเลย ซีเคียวรีตี้ก็เปลี่ยนบริษัทหมด

ผมเองก็ไม่รู้ เค้าไปทำไรพลาด ...แต่คงมีนั่นแหละ  คับคล้ายแค่ได้ยินเรื่อง ของหายในห้อง นิดหน่อย ไม่รู้แม่บ้าน หรือใคร ไม่รู้จับได้หรือยังไง

แต่ที่นี่รู้สึกว่า กรรมการ มีมาตรฐานเข้มดี .... ลูกบ้านส่วนมากเป็น ญี่ปุ่น เค้าไม่ได้สื่อสารไรมาก แต่ก็โชคดี รับผลพลอยได้สบายไป



..."คับที่อยู่ได้ คับใจอยู่ยาก" ยังจริงเสมอ

ช่วงนี้ตลาดหุ้นพุ่งเขียวๆ และชาวบ้านเริ่มเม้ากัน ว่าเศรษฐกิจกลับมาดีแล้ว
....ว่าแล้วก็ลอง แอบวางขายไปพลางๆ ครับ ..พี่เจก

ใจไม่สบาย คงขายแหละครับ แต่ก่อนขายคงทำห้องให้เรียบร้อยก่อน ไม่รู้ว่าจะขายได้รึเปล่า เพราะเวลาขายคงจะบอกคนซื้อว่าการบริหารอาคารมีปญหานิดหน่อยนะ แต่ลูกบ้านคนอื่นน่ารักดี แต่เราไม่ค่อยสุขเลยขาย เพราะตัวผมเองไม่อยากลดตัวไปเหมือนเจ้าของโครงการขายของแล้วให้คนมาตามด่าสาปแช่งผมทีหลังครับ

เจก

เจก เขียน:ใจไม่สบาย คงขายแหละครับ แต่ก่อนขายคงทำห้องให้เรียบร้อยก่อน ไม่รู้ว่าจะขายได้รึเปล่า เพราะเวลาขายคงจะบอกคนซื้อว่าการบริหารอาคารมีปญหานิดหน่อยนะ แต่ลูกบ้านคนอื่นน่ารักดี แต่เราไม่ค่อยสุขเลยขาย เพราะตัวผมเองไม่อยากลดตัวไปเหมือนเจ้าของโครงการขายของแล้วให้คนมาตามด่าสาปแช่งผมทีหลังครับ

เจก

คุณพัชรวุฒิ สถานการณ์เป็นไงบ้างครับ
ดีขึ้นบ้างไหม

ไปๆมาๆเริ่มดีขึ้นนะครับ มีคนมาซ่อมโน้นซ่อมนี่ ท่าทางทาง MJD จะโดนหนัก คงอยู่ๆไปก่อนครับ ไม่งั้นก็อาจไปเรียนต่ออีกสักใบ แล้วปล่อยเช่า กลับมาค่อยขาย เพราะขายตอนนี้จะขาดทุนเอา


จริงๆเรียกผม เจก เฉยๆก็ได้ ไม่ค่อยมีคนเรียกชื่อจริงผมมานานแล้ว ไม่ค่อยชิน แฮ่ๆๆๆ


เจก