Thai VI

ธุรกิจคอนโดกำลังโต?
ไม่ค่อยเข้าใจธุรกิจเลยสงสัยครับ แถวบ้านผม(BTS อ่อนนุช) คอนโดผุดเป็นดอกเห็ด เห็นที่ว่างไม่ได้สร้างคอนโดหมด ตึกแถวเก่าก็ทุบทิ้งมาทำคอนโด  ตลาดสดพระโขนงยังรื้อตลาดส่วนหนึ่งมาทำคอนโด ซ.52ทั้งซอยมีแต่คอนโด แต่ทำไมในซอยคนเงียบยังกะป่าช้า ไฟห้องคอนโดก็ไม่ค่อยเปิด แต่ขายโครงการได้หมดทุกห้องนะ

ผมชอบมองธุรกิจตามความเป็นจริง คอนโดคือที่อยู่อาศัย ดังนั้นสร้างมาสุดท้ายต้องมีคนอยู่จริงไม่ว่าจะเป็นเจ้าของห้องมาอยู่เองหรือซือมาเพื่อปล่อยให้เขาเช่าก็ต้องมีคนมาเช่าจริงๆไม่ใช่ตึกร้าง ถึงแสดงว่ามีความต้องการอยู่อาศัยจริงๆ

ที่ผมสงสัยคือคอนโดสร้างเสร็จแล้วสุดท้ายมีคนมาอยู่จริงหรือเปล่า ผมแบ่งคนเป็น 3 กลุ่มในตลาดคือผู้ขาย ลูกค้าที่ซื้อไปอยู่เอง และลูกค้าที่ซื้อมากะปล่อยเช่าต่อ กล่มแรกผู้ขายลอยตัวไปแล้วลูกค้าจองไปก็ได้เงินไปเรียบร้อยกำไรแต่ละบริษัทพุ่งพรวดอย่างที่เห็น ลูกค้าที่ซื้ออยู่เองถ้าอยากอยู่จริงก็คงมาพักอาศัยและหาเงินมาผ่อนเองไม่น่ามีปัญหา

กลุ่มสุดท้ายที่ซื้อมาเพื่อลงทุนปล่อยเช่า หรือขายใบจองอะไรก็ตามกล่มนี้แหละที่น่าสงสัย มีเยอะด้วย เคยคุยกับ sale ขายคอนโด คนกล่มนี้พี่แกมาจองทีเป็นสิบสิบห้อง บริษัทเปิดโครงการใหม่ก็ยังตามมาจองเป็นสิบห้อง ถ้าขายใบจองแล้วมีคนมาอยู่จริงๆก็ดีไป แต่ที่ปล่อยเช่ามีคนมาเช่าจริง?

มองในแง่การลงทุนคนก็จะลงทุนไปเรื่อยๆจนผลตอบแทนมันน้อยกว่าต้นทุนทางการเงิน(wacc) ก็คือเจ้งนั้นแหละ มองในกล่มลูกค้าที่ซื้อมาลงทุน ปริมาณห้องชุดก็เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ คนซื้อมาลงทุนก็เยอะขื้นเรื่อยๆ การแข่งขั้นในตลาดก็สูงขึ้น ผมว่าต้องมีตัดราคาใบจอง ราคาค่าเช่ากันบ้างแหละ

จุดตายคือพวกนักลงทุนเหล่านี้มันจะเจ้งเมื่อไหร่ ถ้าเจ้งขึ้นมาโครงการใหม่ก็ขายไม่ออก เพราะพวกนี้จะไม่ลงทุนเพิ่ม ห้องที่ไม่มีคนเช่าก็ปล่อย bank ยึดไป ห้องชุดจะล้นตลาด เราจะคาดการสถาณการแบบนี้ได้อย่างไร มีindicator อะไรเป็นตัวชี้วัด และสุดท้ายหาข้อมูลได้จากแหล่งไหนบ้าง

ขอบคุณครับ

ถ้าเป็นอย่างคุณ pat4310 ว่ามา แสดงว่าฟองสบู่อสังหากำลังมารึเปล่าครับ คอนโดแถวบ้านผมก็ขายได้แต่ไม่ค่อยเห็นมีคนอยู่ ผมก็แอบสงสัยเหมือนกัน แต่เห็นทางการว่ามันยังไม่ฟองสบู่นี่หว่า เชื่อใครดีเนี่ย

ทางการไม่เคยจะทันหรอกครับ เพราะระบบราชการมันเช้าชามเย็นชามเป็นทุนเดิม ข้อมูลที่ได้ก็จะมาจากกลุ่มที่ขายคอนโด ธนาคารปล่อยสินเชื่อ แล้วถึงจะเอามาดูอีกที่ แค่ระบบการได้ข้อมูลก็ช้าเกินแกงแล้ว

จะว่าไป  คนที่ซื้อมาอยู่เอง  ก้อาจจะมีปัญหาก็ได้นะครับ  ถ้าโครงการที่ซื้อไม่ค่อยมีคนมาอาศัย

เพราะเมื่อไม่อยู่  สวนใหญ่ก็จะไม่ชำระค่าส่วนกลาง  เมื่อไม่ชำระส่วนกลางหลายราย  นิติบุคคลก็อาจจะประสบปัญหาขาดสภาพคล่อง

การดำเนินดูแลโครงการก็อาจจะทำได้ไม่เต็มที่  นานวันเข้า  โครงการก็จะเก่าเร็ว  ไม่น่าอาศัย

ตอนผมซื้อบ้านหมู่บ้านจัดสรร  ก็ต้องดูว่าโครงการที่จะซื้อมีบ้านร้างเยอะไหม  ซอยที่อาศัยมีบ้านร้างไหม  ถ้ามีเยอะก็น่ากลัวหลายด้าน

ธปท.หวั่นฟองสบู่คอนโดฯซื้อเก็งกำไร

วันพฤหัสบดี ที่ 05 สิงหาคม 2553 เวลา 8:15 น

เนื้อหาข่าว

นางธาริษา วัฒนเกส ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยภายหลังปาฐกถาพิเศษ เรื่อง ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 53 ปรับตัวอย่างไรให้ทันสถานการณ์ จัดโดยสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน ว่า แนวโน้มเศรษฐกิจไทยช่วงครึ่งปีหลังคาดว่าจะขยายตัวได้ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับอานิสงส์การฟื้นตัว โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ที่เริ่มมีปริมาณมากขึ้นสวนทางกับบ้านเดี่ยวที่มีปริมาณน้อยลง ส่งผลให้คนซื้อเพื่อเก็งกำไรมีมากขึ้นตามไปด้วย ซึ่งจากการสำรวจของ ธปท.พบ 25% มีการซื้อแล้วไม่ได้เข้าอยู่ แต่ทั้งนี้แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่เริ่มเข้าสู่ภาวะปกติ โดยหลังจากปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยไประยะหนึ่งจะมีผลต่อตลาดเงิน ซึ่งผลดังกล่าวจะทำให้ผู้ผ่อนดาวน์อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ทิ้งเงินดาวน์
   
แม้ว่าจะยังไม่เห็นภาวะฟองสบู่ในขณะนี้ แต่จากการเร่งตัวของอาคารชุดตั้งแต่ปี 50 สร้างเพิ่มขึ้นมาก แม้ว่าจะไม่เห็นอาการแย่ แต่ก็มีตัวเลขยอดจองราว 25% ในส่วนของอาคารชุดที่ต้องระมัดระวัง หากไม่ใช่   ดีมานด์จริง ถ้าเศรษฐกิจพลิก และดอกเบี้ยสูงขึ้นก็จะกระทบพวกนี้ทันที เพราะที่ผ่านมาอาคารชุดมีปริมาณมากขึ้นอาจจะมีการซื้อเก็งกำไรส่วนหนึ่งหลายฝ่ายที่เกี่ยวข้องก็ควรจะเข้ามาดูแล เพราะเรามีประสบการณ์เมื่อปี 40 เมื่อใช้นโยบายอัตราดอกเบี้ยต่ำนาน ทำให้อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงติดลบ และเกิดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์จนเกิดภาวะฟองสบู่ ซึ่งเป็นเรื่องที่ ธปท.กังวล
   
นางธาริษา กล่าวว่า การที่เศรษฐกิจเร่งตัวมีโอกาสทำให้อัตราเงินเฟ้อแตะขอบบนของเป้าหมายที่ 3% ดังนั้น ธปท.จำเป็นต้องดูแลอัตราเงินเฟ้อ ด้วยการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่เนิ่น ๆ เพราะกว่าจะส่งผลไปถึงดอกเบี้ยในตลาดอย่างเต็มที่อาจจะใช้เวลานานถึง 2 ปี ถ้าทำนโยบายการเงินช้าไปอาจจะต้องใช้ยาหม้อใหญ่ในการมาดูแลเงินเฟ้อก็ได้ ซึ่งจะมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจ
   
โดยรวมแล้วเศรษฐกิจไทยเติบโตได้ แต่ก็ต้องมีเรื่องระมัดระวังบ้าง ที่ผ่านมาก็ได้ขึ้นดอกเบี้ยไปแล้ว แต่ดอกเบี้ยที่ขึ้นยังไม่ได้เป็นการใช้มาตรการเข้มงวด แม้ว่าจะขึ้นไป 0.25% แล้วก็ตาม แต่ที่ผ่านมาปรับเพื่อให้เข้าสู่ปกติ จากนี้ไปเป็นวงจรขาขึ้นดอกเบี้ย แต่จะขึ้นนานแค่ไหนมากเท่าไหร่ขึ้นกับการดูเศรษฐกิจควบคู่กันไป
   
นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะขยายตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯปัจจุบันสัดส่วนลูกค้าที่ซื้อไว้เพื่อเข้าอยู่อาศัยและการลงทุนมีสัดส่วน 90% และซื้อเพื่อเก็งกำไรมี สัดส่วนเพียง 10% สำหรับความกังวลเรื่อง  ฟองสบู่ในตลาดคอนโดฯนั้น ตนมองว่า อาจไม่เห็นในเร็ว ๆ นี้ เนื่องจากราคาคอนโดฯ ต่อ 1 ยูนิต มีราคาไม่สูงมาก ซึ่งแตกต่างจากวิกฤติปี 40 ที่ราคาต่อ 1 ยูนิต หลายล้านบาท แต่ทั้งนี้ก็ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด.

เอามาเสริมข้อมูล

เป็นเหตุผลที่ผมยังยื้อการซื้อคอนโดออกไปอีหหน่อย... เผื่อมีโอกาสได้ของถูกครับ ^^
ไม่งั้นก็คงเหลือแต่ของแพงให้ผมแล้วล่ะ...แต่จะกลัวอะไรล่ะ... มีอีกตั้งหลายเ้จ้าที่เค้าทำขายเรื่อยๆ ...

เรื่องของหมดผมไม่กลัวเท่าเรื่องของเหลือ(ล้น)ครับ  :twisted:  :twisted:

ไปเล่นฟิตเนสที่ Q House สาธรมา

ชั้น 31 มีเพื่อนผมกับอีก 2 ห้อง

นอกนั้นร้าง  :lol: ทั้งๆที่ขายหมดแล้ว

Paul VI เขียน:ธปท.หวั่นฟองสบู่คอนโดฯซื้อเก็งกำไร

งงๆ ว่า ซื้อเพื่อลงทุน ต่างกับซื้อเพื่อเก็งกำไรยังไงอะครับ เค้าแยกด้วยวิธีไหน แต่เข้าใจว่าซื้อเพื่อลงทุนคือ ไม่ได้อยู่เองใช่มั้ยครับ

เช่น ถ้าซื้อเพื่ออยู่แค่ 45% เพื่อลงทุน 45% ดังนั้นรวมแล้วคือ ซื้อแล้วไม่ได้อยู่ประมาณ 45+10 = 55%  :shock:

demand มีจริงครับ
- ส่วนหนึ่งกินตลาดอพาร์ทเมนต์
- ส่วนหนึ่งก็คือบ้านหลังที่สอง (เพื่อให้ใกล้ที่ทำงาน/ที่เรียน)
- ส่วนหนึ่งคือคนรุ่นใหม่ ๆ ที่ต้องการอิสรภาพ (ไม่ใช่ทางการเงินนะคับ เป็นอิสรภาพต่อพ่อแม่)
- และอีกส่วนที่ไม่น้อยคือคนต่างจังหวัดที่ซื้อเก็บไว้ให้ตัวเองและลูก (ในอนาคต)

คนที่เล่น demand แต่ละตัวก็คนละกลุ่มกันครับ LPN อาจจะไปกินตลาดอพาร์ทเมนต์เป็นหลัก หรือคอนโดแนว ๆ หน่อยอาจจะเล่นตลาดวัยรุ่น

supply เยอะจริงครับ แต่..
- จะหายากขึ้นเรื่อย ๆ ที่ติดรถไฟฟ้าจริง ๆ ไม่ค่อยมีแล้ว ส่วนมากจะต้องห่างออกไป หรือเข้าซอย
- ต้องอ้างอิงรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย แต่ในทางปฏิบัติคือถึงจะติดรถไฟฟ้า (ส่วนต่อขยาย) แต่ไกลออกไประดับ 10-15 สถานีขึ้นไป
ก็คงไม่มีใครอยากได้ นอกจากมันจะมีความเจริญด้วยตัวทำเลมันเอง

สถานการณ์ปัจจุบันคือ developer พยายามใส่สิ่งใหม่ ๆ ลงใน product นอกเหนือจากเล่นที่ทำเลอย่างเดียว และผมเห็นว่ามีการเล่นกลยุทธ์ด้านราคากันบ้างแล้ว

ผมว่าคอนโดเหมือนหุ้น ดูแค่ดัชนีรวม ๆ ไม่ได้ ต้องดูเป็นตัว ๆ ไป บางทำเล ราคาไม่มีลง แต่บางทำเล เน่าไปแล้วครับ ฟองสบู่รวม ๆ ผมว่ายังครับ

ลืม demand ส่วนที่สำคัญไปคือ

คนมีเงินเหลือครับ ดอกเบี้ยต่ำติดดิน ลงทุนไม่เป็นเคยแต่ฝากแบงค์ (หรือยังไม่กล้า)

ซื้้อไว้ห้องสองห้อง ไม่มีปัญหา เอาไว้ขำ ๆ หรือพักผ่อน โชว์ชาวบ้าน ฯลฯ

ลูกค้าเงินสดเยอะมาก ถามแบงค์หรือ developer ได้ครับ กู้ปุ๊ป โปะปั๊บ เพียบ...

ถ้าซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองกันเยอะๆ พวกนี้อาจไม่ได้เข้าไปอยู่ตลอดนะครับ ดูตอนกลางคืนก็อาจเห็นปิดไฟอยู่ เดาๆว่าน่าจะไปเที่ยวคอนโดตัวเองวันเสาร์อาทิตย์ หรือวันหยุดพักผ่อน

ฟองสบู่อสังหาของ US ที่เรียกๆกันว่า subprime ก็เริ่มมาประมาณนี้หละครับ คือคนซื้อเก็งกำไรมีมาก (เก็งกำไรโดยไม่ได้ใช้เงินตัวเองด้วยซ้ำ คือกู้มาเก็งกำไร) จุดเริ่มมันอยู่ตรงที่อสังหาเริ่มอิ่มตัวตอนไหน หาคนเช่าไม่ได้เมื่อไร คนที่ไม่มีเงินผ่อนก็จะเริ่มขาดส่งก็เริ่ม default พอ default หลายแห่งราคาขายก็ยิ่งลง ยิ่งราคาอสังหาลดลงค่าเช่ายิ่งถูกลง เจ้าของที่อาศัยค่าเช่ามาส่งธนาคารก็แย่ คนก็อาจจะขาดส่งเพิ่ม ก็ยิ่ง default โดมิโนกันไป ที่อเมริกาเป็นอย่างนี้กันเยอะมากๆ จนธนาคารยึดบ้านมาขายก็ยังไม่ได้เงินที่กู้ไปคืน ขาดทุนกัน 20%-30% ธนาคารเล็กๆถึงได้ล้มกันระเนระนาด

ว่าแต่ว่า คอนโดแถวๆ BTS ตอนนี้ ตรว เกือบแสน ถ้า้ห้องเล็กๆ 35 ตรว สมมติว่าตรวละ 80,000- ก็ 2,800,000 บาทแล้ว คนที่มีฐานะพอที่จะซื้อคอนโดราคาแบบนี้ ยังจะขึ้นรถไฟฟ้าอีกหรือครับ จะว่าไปผมเคยผ่านไปแถวคอนโดหรูแห่งนึงตอนเช้าๆ รถออกจากคอนโดเก็บ 10 คันอย่างกับห้างเลิก มีแต่รถหรูๆ มินิ BMW, Benz อย่างน้อยๆก็คัมรี่ ไม่เห็นจะมีใครออกมาขึ้นรถไฟฟ้าแฮะ

simplelife เขียน:
ว่าแต่ว่า คอนโดแถวๆ BTS ตอนนี้ ตรว เกือบแสน ถ้า้ห้องเล็กๆ 35 ตรว สมมติว่าตรวละ 80,000- ก็ 2,800,000 บาทแล้ว คนที่มีฐานะพอที่จะซื้อคอนโดราคาแบบนี้ ยังจะขึ้นรถไฟฟ้าอีกหรือครับ จะว่าไปผมเคยผ่านไปแถวคอนโดหรูแห่งนึงตอนเช้าๆ รถออกจากคอนโดเก็บ 10 คันอย่างกับห้างเลิก มีแต่รถหรูๆ มินิ BMW, Benz อย่างน้อยๆก็คัมรี่ ไม่เห็นจะมีใครออกมาขึ้นรถไฟฟ้าแฮะ

เป็นผมก็ขึ้นครับ ถ้ามันใกล้ และสะดวก เพราะ มันสามารถกำหนดเวลา ที่จะไปถึงจุดหมาย ได้ง่ายหน่อย

ส่วนตัวผมอยู่ ชานเมือง ยังอยากให้มีรถไฟฟ้า มาถึงแบบสุดๆ เลยครับ

ขออ้าง ดร.สวรรณ วลัยเสถียร นั่นก็ เงินเยอะนะครับ ก็ยังชอบที่จะไปไหนมาไหนด้วย รถไฟฟ้า คงเป็นเพราะบ้านท่าน อยู่ตรงรถไฟฟ้าไปถึงง่ายดีน่ะครับ

แต่คนที่ไม่ชอบขึ้นก็คงมี ต่างจิตต่างใจครับ  :D

ลืมไปอีกประเด็น ยังมีคนแบบผม และก็เพื่อนที่รู้จัก บางคน ก็รอซื้อ คอนโดทำเลดี ในราคาที่ ถูกลงกว่านี้อยู่เหมือนกัน

โดยเฉพาะ ในช่วงระยะที่ ดีมานด์น้อยกว่า ซัพพลาย มากๆ คงเลือกได้สบาย ทั้งทำเล และขนาดห้องที่ชอบ

ผมรอได้  :D

ฟองสบู่ที่จีนแก้ง๊ายง่ายครับ
     หลังแรก ก็ไม่ว่าไร กู้ได้ดอกเบี้ยตามตลาด
     หลังทีสอง ก็ให้กู้แค่ห้าสิบโปเซ็ง
     หลังที่สาม ไม่ให้กู้เลย

[quote="por_jai"] ฟองสบู่ที่จีนแก้ง๊ายง่ายครับ

[quote="Paul VI"]เป็นผมก็ขึ้นครับ ถ้ามันใกล้ และสะดวก เพราะ มันสามารถกำหนดเวลา ที่จะไปถึงจุดหมาย ได้ง่ายหน่อย

ส่วนตัวผมอยู่ ชานเมือง ยังอยากให้มีรถไฟฟ้า มาถึงแบบสุดๆ เลยครับ

ขออ้าง ดร.สวรรณ วลัยเสถียร นั่นก็ เงินเยอะนะครับ ก็ยังชอบที่จะไปไหนมาไหนด้วย รถไฟฟ้า คงเป็นเพราะบ้านท่าน อยู่ตรงรถไฟฟ้าไปถึงง่ายดีน่ะครับ

simplelife เขียน: ผมหมายถึงคนส่วนใหญ่ ที่ชอบซื้อคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าตอนนี้ คอนโดราคาแพงมากจนไม่รู้ว่าจะมีใครขึ้นรถไฟฟ้าจริงๆหรือเปล่า รู้สึกมันขัดกับความคิดที่ซื้อคอนโดแนวรถไฟฟ้าแต่แรกครับ

อันนี้ก็จริงครับ เห็นด้วย

เมื่อไหร่มีการขายใบจองกันแบบ ไม่เคยเห็นของจริง นั่นแหละฟองมันเริ่มเบ่งแล้ว เหมือนสมัยน้าชาติ

เราอาจสังเกตุจากคนรอบตัวเราได้ครับว่าช่วงนี้มีเพื่อนหรือญาติซื้อ ตึก บ้านหรือคอนโดกันบ้างมั้ย อาทิตย์ที่แล้วเพื่อนผมก็ชวนไปดูตึกที่เค้าซื้อแถวนนท์ ซื้อไว้้ก่อนยังไม่คิดจะทำอะไร เมื่อสองวันก่อนคุยกับลูกพี่ลูกน้องก็เห็นว่ากำลังจะซื้อคอนโด สถานการณ์ดอกเบี้ยเงินฝากต่ำี คนที่มีเงินส่วนนึงก็ถูกบีบให้หาทางเลือกครับ ผมว่าที่อสังหาส่วนใหญ่ยังมี backlog กันเพิ่มขึ้นเรื่อยๆก็เพราะ่ยังมีคนที่ซื้อเพราะเป้าหมายอื่นนอกจากการซื้อเพื่ออยู่จริง อย่างที่คุณ Linzhi แยกเป็นข้อๆไว้ครับ อีกข้อนึงยุคคนแก่ก็กำลังมาครับ ประเทศไทยก็เป็นตัวเลือกต้นๆที่ต่างชาติเลือกที่จะมาใช้ชีิวิตหลังเกษียณครับ

ถ้าถามว่าคอนโดจะล้นหรือเปล่า ผมว่าไม่ล้นครับ เพราะDeveloper ต่างๆกู้มาสร้างทั้งนั้น อีกสักพักธนาคารจะปล่อยให้กู้ยากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งทำให้บ.เล็กๆ หรือบ.นอกตลาดหลักทรัพย์ ไม่มีเงินทุนมาสร้างครับ


ส่วนเรื่องทิ้งเงินดาวน์นั้น ผมว่าคงเกิดขึ้นกับบางคอนโด บางทำเลมากกว่า

สำหรับผมแล้ว ผมเลือกซื้อบ. ที่เตรียมการเรื่องนี้มาดี
เท่าที่อ่านในเนต  Noble Red ให้ดาวน์ 30%
SIRI มีโปรแกรม NPV ที่ดาวน์เยอะจะให้ส่วนลดมาก

เรื่องคนซื้อ แต่ไม่เข้าอยู่ผมว่าไม่มีปัญหากับการเก็บค่าส่วนกลางนะครับ นิติของคอนโดมีอำนาจพอควรครับ

อ่านข่าวจากหลายแหล่ง บางแหล่งก็บอกว่า ล้น... บางแหล่งก็บอกว่า ไม่ล้น... อ่านไปอ่านมาชักงง สุดท้ายก็ต้องมาดูเป็นราย บ. มากกว่า

ผมว่าหากฟองสบู่จะแตกจริงๆอาจไม่มีใครรู้ตัวเลยก็ได้เหมือนสมัยต้มยำกุ้ง แม้แต่ผู้ประกอบการเองก็ตาม...  :?

ยิ่งกลัว ยิ่งระมัดระวังกันมาก ... โอกาสแตกจริงยิ่งน้อยลงหรือเปล่าวครับ ...
... เท่าที่ผมเข้าใจคือ วิกฤติมา ไม่ค่อยจะมีสัญญาเตือนให้รู้ตัวหรอกครับ ^^

ตามตำรามีคำแนะนำในการลงทุนซื้อบ้านอยู่ 3 ข้อว่า
1. Location
2. Location
3. Location

สำหรับผมจะดูทำเล แบรนด์และตัวสินค้าเป็นหลักครับ เหตุที่คอนโดติดสถานีรถไฟฟ้ามีราคาแพงขึ้นมาก ก็เนื่องจากที่ดินมีจำกัดครับ ไม่เหมือนกับที่อยู่ในรัศมี 1-2 กม. ซึ่งยังมีที่ดินให้พัฒนาอีกเยอะ จึงทำให้มีการแข่งขันทางด้านราคากันอยู่บ้างครับ (ใหญ่กว่า ถูกกว่า อยู่รอด)

เหตุที่ทำให้ขายดีส่วนนึงก็เนื่องมาจาก ดอกเบี้ยเงินฝาก ที่มันต่ำเตี้ยติดดิน อีกทั้งคนส่วนใหญ่ไม่ชอบเสี่ยงและคิดว่าการเล่นหุ้นเสี่ยง เกิดมาเคยแต่ฝากเงินธนาคาร แต่...อสังหาฯ ซื้อเก็บไว้มีประโยชน์เยอะ เช่น เอาไว้พักผ่อน, ให้เช่า เป็นต้น ที่สำคัญส่วนใหญ่ราคามีแต่ขึ้น คนที่พอมีกะตัง(ซึ่งมีเยอะมาก) ก็เลยซื้อเก็บไว้แต่อาจไม่ได้เข้าไปอยู่ (ลองหาข่าวเก่าๆ อ่านดูจะรู้ว่า พอลล่า มีคอนโดเยอะมากครับ)

ผมว่าถ้าซื้อเก็บไว้แม้ไม่ได้อยู่ แต่ว่าไม่ได้ใช้เงินกู้มาซื้อ ก็ไม่น่ามีปัญหาและไม่น่าเรียกว่าเกิดฟองสบู่รึเปล่าครับ

ตอนนี้ไปไหน ก็้จะได้ยินแต่คนพูดสองเรื่อง
1. ซื้อหุ้น
2. ซื้อคอนโด

ซึ่งตลาดทั้งสองนี่ตอนนี้มีนักเก็งกำไรเข้ามาในตลาดกันอย่างมากมาย
คอนโดผมคาดว่า มีนักเก็งกำไรประมาณ 75 เปอเซ็นเลยทีเดียว
สัญญาณนี้ เป็นการบ่งบอก ว่าถึงช่วงท้าย ๆ ของตลาดกระทิงแล้ว
ส่วนจะลงมาด้วยเหตุผลใด นั้น อย่าไปพยายามคิดให้ปวดหัวเลย
เพราะวิกฤติ มันไม่เคยมาด้วยเหตุผลซ้ำกันเลย กว่าเราจะรู้วิเหคราะห์ได้
ก็ไปไกลแล้ว
สำหรับท่านที่ลงทุนอย่างระมัดระวัง ทั้งปล่อยเช่า หรือไม่ใช้เงินกู้หรืออะไรก็ตาม
แต่สิ่งหนึ่งที่ท่านจะได้รับตอนวิกฤตมานั่นคือ มูลค่าของที่่ท่านถือจะลดลงอย่างมาก ราคาคอนโดก็จะลดลง ปล่อยเช่าก็จะได้ถูกลง หรือจะขายยิ่งขาดทุนไปใหญ่ เก็บไว้ เงินก็จมอีก
ลองพิจารณากันดูดีดี คุ้มนี่จะเสี่ยงหรือไม่

ชอบกระทู้แบบนี้มากครับ หลายคนหลายความคิดเห็น อ่านแล้วได้คิดตาม

นักวิชาการชี้ไม่พบสัญญาณฟองสบู่คอนโดฯ
วันที่ 5 สิงหาคม 2553 14:04
โดย : กรุงเทพธุรกิจออนไลน์  อสังหาริมทรัพย์
ธนวรรธน์ พลวิชัย ผู้อำนวยการศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย
ม.หอการค้าไทยชี้ยังไม่พบสัญญาณฟองสบู่คอนโดฯ อ้างมีการเก็งกำไรไม่มาก แถมที่ผ่านมาราคาก็ยังไม่ได้พุ่งพรวด
นายธนวรรธน์ พลวิชัย ผู้อำนวยการศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย กล่าวว่า ยังไม่ห่วงฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในส่วนคอนโดมิเนียม อย่างที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กังวล เนื่องจากคอนโดมิเนียม ยังไม่มีสัญญาณการซื้อขายเปลี่ยนมือที่รวดเร็ว โดยเฉพาะในแนวรถไฟฟ้าและในย่านที่ต่างชาติอยู่อาศัย และการเก็งกำไรคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นยังไม่มาก จนส่งผลกระทบกับภาวะเศรษฐกิจ เนื่องจากเป็นเพียงการลงทุนเท่านั้น และราคาของคอนโดมิเนียมก็ยังไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วมากนัก
นอกจากนี้ จากการสำรวจผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังยืนยันว่า ขณะนี้ยังไม่พบสัญญาณการเกิดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคงต้องติดตามในช่วงไตรมาส 1/54 ว่า จะเกิดภาวะฟองสบู่หรือไม่
ขณะเดียวกันอัตราดอกเบี้ยที่เป็นช่วงขาขึ้น ก็ไม่น่าจะส่งผลกระทบให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ทิ้งเงินดาวน์ เพราะอัตราดอกเบี้ยแท้จริงยังติดลบ แต่อาจมีการเทขาย เพื่อทำกำไรในปีหน้าได้ หลังจากมีการคาดการณ์ว่า ธปท.จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.75% ในปีนี้
ผอ.ศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย กล่าวอีกว่า  ในวันที่ 25 สิงหาคมนี้ จะมีการปรับประมาณการณ์ตัวเลขเศรษฐกิจใหม่ จากที่คาดว่าจะขยายตัวได้ 5–6% ในปีนี้ เนื่องจากขณะนี้เศรษฐกิจเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว และประชาชนเริ่มเห็นว่า เศรษฐกิจไทยมีทิศทางการฟื้นตัวที่ดีขึ้น

.บิ๊กอสังหาฯลั่นไม่ฟองสบู่!
ยอดซื้อคอนโดดีมานด์จริง

วันศุกร์ที่ 06 สิงหาคม 2010 บิ๊กอสังหาฯประสานเสียงปีนี้ไม่เกิดฟองสบู่แน่นอน เหตุซัพพลาย-ดีมานด์ยังสมดุล ด้าน ประทีป ซีอีโอ SPALI สอนมวยแบงก์ชาติไม่เข้าใจผู้บริโภค คนนิยมซื้อคอนโดมากขึ้น เพราะ เศรษฐกิจ-สังคม-สิ่งแวดล้อม เปลี่ยนไป ราคาน้ำมันแพง ต้องการลดค่าใช้จ่าย ครอบครัวเล็กลง สิ่งแวดล้อมในเมืองดีขึ้น หนุนคนเลือกอยู่คอนโดในเมืองมากขึ้น ขณะที่ LH-SIRI-PS ยันยอดซื้อคอนโดปัจจุบัน 80-90% ซื้อเพื่ออยู่จริง ส่วนซื้อเก็งกำไรหรือลงทุนสัดส่วนน้อยมาก



จากกรณีผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)  ออกมาเตือนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ให้ระมัดระวังและจับตาอย่างใกล้ชิด หลังพบข้อมูลว่ามียอดการซื้อคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้มีการเข้าอยู่จริงสัดส่วนสูงถึง 25% ของปริมาณการซื้อทั้งหมด และมีปริมาณสินค้าประเภทอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ออกมามากขึ้น หากเกิดปัญหาเศรษฐกิจ และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น อาจจะทำให้เกิดปัญหาฟองสบู่เหมือนในปี 2540  

นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร  บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI กล่าวว่า ธปท. ไม่ค่อยเข้าใจผู้บริโภคในปัจจุบันว่า คนนิยมซื้อคอนโดมิเนียมมากขึ้นมาจาก 3 ปัจจัย ได้แก่ เศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อมเปลี่ยนแปลงไป โดยด้านเศรษฐกิจ เกิดจากน้ำมันที่มีราคาแพง ทำให้คนต้องการลดค่าใช้จ่ายในการเดินทาง และประหยัดเวลาในการเดินทาง จึงตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นคอนโดฯในเมืองมากขึ้น  
ด้านสังคม ปัจจุบันคนมีลูกน้อยลง คนใช้หายากขึ้น และในเมืองปลอดภัยกว่าชานเมือง คนจึงนิยมซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นคอนโดฯ ในเมืองมากกว่าบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ตามชานเมือง และด้านสิ่งแวดล้อม ปัจจุบันในเมืองมีความสะดวกขึ้น พื้นที่สีเขียวมากขึ้น  และมลภาวะน้ำเสียและอากาศเสียก็น้อยลง  ทำให้คนเปลี่ยนรูปแบบการอยู่อาศัยจากบ้านเดี่ยวมาเป็นคอนโดฯมากขึ้น ทำให้เชื่อว่าคอนโดฯจะได้รับความนิยมมากขึ้น แต่ถ้าพิจารณาจากตัวเลขยอดการซื้อและซัพพลายคอนโดฯในปัจจุบันยังไม่เห็นสัญญาณการเกิดฟองสบู่ เพราะสัดส่วนคนซื้อคอนโดฯกว่า 80% ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ส่วนคนซื้อคอนโดเพื่อเก็งกำไร หรือปล่อยเช่ามีไม่ถึง 25%ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปัจจุบัน ก็มีความระมัดระวังในการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่ก่อนเปิดขายจะมีการวิเคราะห์ตลาด และสำรวจความต้องการ (ดีมานด์) ของลูกค้าก่อนเสมอ อย่างคอนโดฯศุภาลัยที่เปิดขายจะอยู่ในทำเลที่มีดีมานด์สูง และขายได้จึงทำ  ดังนั้น เชื่อว่าปีนี้จะไม่เห็นภาวะสินค้าล้นตลาด (โอเวอร์ซัพพลาย) ส่วนปีหน้าจะโอเวอร์ซัพพลายหรือไม่ คงต้องรอประเมินอีกครั้ง เพราะปีหน้าอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มขาขึ้น  
ด้านนายอดิศร ธนนันท์นราพูล กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH กล่าวว่า การที่ ธปท. ออกมาเตือนถือเป็นเรื่องที่ดี ผู้ประกอบการจะได้มีความระมัดระวังมากขึ้น เพราะปัจจุบันมีการแข่งกันเปิดโครงการคอนโดฯ ในตลาดจำนวนมาก แต่เชื่อว่าจะยังไม่เห็นภาวะสินค้าล้นตลาดหรือเกิดฟองสบู่ในเร็ววันนี้ คงต้องใช้เวลาอีกสักพัก ถ้าผู้ประกอบการไม่ระมัดระวังก็มีโอกาสที่จะเกิดขึ้นได้ แต่เท่าที่ดูข้อมูลในปัจจุบันยังไม่เห็นสัญญาณการเกิดฟองสบู่
สำหรับคอนโดฯ ของแลนด์ฯ จะเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าที่อยู่จริงเป็นหลัก ซึ่งปัจจุบันมีสัดส่วนกว่า 80% ขณะที่สัดส่วนลูกค้าที่ซื้อเก็งกำไร หรือปล่อยเช่ายังมีสัดส่วนที่น้อยเพียง 20% ซึ่งต่ำกว่าตลาดรวม
ส่วนกรณีที่มีการซื้อคอนโดฯ เพื่อเก็งกำไรหรือปล่อยเช่านั้น มาจากการที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากยังอยู่ในระดับต่ำ และผลตอบแทนจากค่าเช่าเติบโตสูงกว่า ซึ่งปัจจุบันราคาที่ดิน และคอนโดฯก็มีการปรับสูงขึ้น ซึ่งอาจจะทำให้คนนำเงินมาลงทุนซื้อคอนโดฯปล่อยเช่ามากขึ้น แต่ถ้ามีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ก็อาจจะทำให้การเก็งกำไรน้อยลง ส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยกับผลตอบแทนค่าเช่าลดลง
นายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI กล่าวว่า ปัจจุบันยังไม่เห็นสัญญาณเกิดฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาฯ เพราะเท่าที่ดูตัวเลขการจับจองซื้อขาย และการโอนคอนโดฯ ในปัจจุบัน เป็นดีมานด์ซื้อ
เพื่ออยู่จริง และไม่ค่อยมีคนที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรหรือปล่อยเช่า แต่การที่ ธปท. ออกมาเตือนก็เป็นสิ่งที่ดี ทำให้ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้น โดยต้องเอาตัวเลขมาดูกัน  ซึ่งในส่วนของแสนสิริการเปิดโครงการคอนโดฯ มีความระมัดระวัง เปิดทีละโครงการ มากกว่าจะเปิดพร้อมกันหลายๆ โครงการ เพื่อดูดีมานด์ของตลาดด้วย



นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS กล่าวว่า ปัจจุบันยังไม่เห็นสัญญาณการเกิดฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาฯ หรือโอเวอร์ซัพพลายในตลาดคอนโดฯ อย่างพฤกษาฯ เองการเปิดโครงการคอนโดฯ จะเน้นจับกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่จริง (เรียลดีมานด์) โดยเฉพาะคอนโดฯในเมืองที่มีระดับราคา 1-3 ล้านบาท  ปัจจุบันยังมีอยู่จำนวนน้อยมาก เมื่อเทียบกับดีมานด์ที่มีอยู่จริง ทำให้การเปิดคอนโดฯของพฤกษาฯ ประสบความสำเร็จในการขาย  ในทุกทำเลที่พฤกษาฯ เปิด โดยปัจจุบันสัดส่วนคนที่ซื้อเพื่อลงทุนมีอยู่น้อยกว่าอยู่ที่ประมาณต่ำเพียง 5% ของพอร์ตสินค้าทั้งหมดของบริษัททั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯ ขณะที่สัดส่วนคนที่เป็นเรียลดีมานด์สูงถึง 95%

นายโสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท กล่าวว่า ในปีนี้เชื่อว่ายังไม่เห็นสัญญาณการเกิดฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาฯ เพราะปริมาณการจองซื้อยังใกล้เคียงกับดีมานด์ในตลาด ขณะที่ราคาบ้านที่ขายในตลาดก็ยังขยับขึ้น 2-3% และยังไม่เห็นราคาบ้านลดลง โดยในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ มีปริมาณเปิดขายที่อยู่อาศัยที่ 45,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 1แสนล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 50% และคอนโดฯ 50% และถึงสิ้นปีนี้คาดว่าจะมีปริมาณเปิดขายอสังหาฯรวมทั้งหมด 87,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 2.1 แสนล้านบาท  แบ่งเป็นแนวราบ 50% และคอนโดฯ 50%

ส่วนภาวะล้นตลาด อาจจะเกิดขึ้นในช่วง 2 ปีข้างหน้า หากมีการเปิดคอนโดฯราคาถูก หรือคอนโดฯบีโอไอ เกิดขึ้นจำนวนมาก เพราะรัฐบาลให้การส่งเสริมการลงทุนโครงการคอนโดฯ บีโอไอ ซึ่งถ้าปริมาณมีมากกว่าดีมานด์ในตลาด ก็อาจจะเกิดโอเวอร์ซัพพลายได้ ดังนั้นหากจะสกัดก่อนเกิดปัญหา ผู้ประกอบการต้องควบคุมการเปิดคอนโดฯ ให้สมดุลกับดีมานด์ในตลาด ขณะที่ผู้ประกอบการเองก็ต้องเร่งการก่อสร้าง และโอนให้เร็วที่สุด ส่วนรัฐบาลก็น่าจะยกเลิกการส่งเสริมการลงทุนโครงการคอนโดฯบีโอไอ เพราะอาจจะทำให้เกิดซัพพลายคอนโดฯราคาถูกมากเกินไป


ทีนี้จะเชื่อใครดีล่ะครับ ก็ดีเหมือนกันจะได้วัดฝีมือ ceo ของแต่ละ บ. :lol:

ที่มา:http://www.kaohoon.com/daily/index.php? ... Itemid=137

จาก นสพ.ข่าวหุ้นครับ

ฟองสบู่ กับ เด็กเลี้ยงแกะ ( ตกใจหมด นึกว่าพี่ ดลก ไปเกี่ยวไรกะเขา 555+)

วันศุกร์ที่ 06 สิงหาคม 2010

จินตนาการของผู้ว่าการแบงก์ชาติ ธาริษา วัฒนเกส ล่าสุดที่ออกมาให้คำเตือนสติเกี่ยวกับฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มอาคารสูงกลางเมือง ทำให้เกิดคำถามว่า มันเป็นฟองสบู่ของจินตนาการ หรือเป็นจินตนาการที่แท้จริงว่าด้วยฟองสบู่ธุรกิจที่กำลังจะเกิดขึ้นกันแน่

อันที่จริงแล้ว หากเข้าใจจิตวิทยาของคนที่เป็นนายธนาคารกลางทุกแห่ง ย่อมเข้าใจได้ว่า ปกติวิสัยของคนพวกนี้ ย่อมมีอาการพารานอยด์อยู่เสมอ แต่การพูดในที่สาธารณะถึงความกลัวของตนเอง เป็นสิ่งที่ชวนตั้งคำถามถึงความเหมาะสมพอสมควร
ผู้ว่าการแบงก์ชาติยกเอาเรื่องแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่เริ่มเป็นขาขึ้น ว่าอาจจะทำให้ผู้ที่ผ่อนดาวน์โครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมทิ้งดาวน์  โดยเฉพาะคนที่หวังซื้อเพื่อเก็งกำไร ซึ่งเป็นอุปสงค์เทียมที่แฝงมากับกำลังซื้อจริง แม้จะยอมรับว่า โดยภาพรวมแล้ว ยังไม่เห็นข้อมูลการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ที่ผิดปกติอย่างชัดเจน แต่ก็ย้ำอีกว่า ตัวเลขยอดจองอาคารชุดราว 25% ต้องระมัดระวัง หากไม่ต้องการซ้ำรอยฝันร้ายเมื่อปี 2540
คำถามก็คือ เมื่อยังไม่เห็นสัญญาณฟองสบู่ แล้วพูดทำไม ทั้งที่ข้อเท็จจริงจากหลายแหล่งก็ยืนยันตรงกันว่าไม่มี
กลางเดือนกรกฎาคม มีรายงานจากบริษัท บริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (บสก.) ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังปีนี้ ยังสามารถขยายตัวได้อย่างต่อเนื่องเพิ่มขึ้นร้อยละ 5-10 โดยจะไม่สะดุดลงเพราะต้นทุนที่เพิ่มขึ้น
ส่วนสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ก็วิเคราะห์ไล่เลี่ยกันว่า เครื่องชี้การลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดระบุถึงการขยายตัวต่อเนื่อง จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลขยายตัวร้อยละ 54.2 ต่อปี เนื่องจาก ยังมีความต้องการที่แท้จริงจากผู้ซื้อ

ดร.โสภณ พรโชคชัย แห่ง บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ก็บอกว่า จากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย 1,266 โครงการทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ เดือนมิถุนายน 2553 และโครงการทุกประเภท 186 โครงการที่เปิดตัวใหม่ครึ่งแรกของปีนี้  78 ทำเล  พบว่า โครงการที่เปิดใหม่ครึ่งปีแรก มีจำนวน 45,649 หน่วย รวมมูลค่า 109,582 ล้านบาท เกือบทั้งหมดเป็นที่อยู่อาศัย และคาดว่าตลอดปีนี้ จะมีโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดประมาณ 87,574 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 52% จากปีที่แล้ว

เหตุที่มีการเติบโตเพิ่มขึ้น เพราะการส่งเสริมการลงทุนของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ซึ่งอาจจะนำไปสู่ภาวะล้นตลาดในกลุ่มบ้านแนวราบราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท และอาคารชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งมีความต้องการของตลาดต่ำ

สำหรับบ้านที่เหลือขาย (ยังไม่ได้ก่อสร้าง) ในปัจจุบัน มีสัดส่วนเพียง 2.56% ของจำนวนทั้งหมด เทียบกับปี 2540 ที่ขายไม่ออกถึงกว่า 5% สะท้อนว่า ภาวะตลาดขณะนี้ยังไม่มีวิกฤติหรือน่าเป็นห่วง (ยกเว้นบ้าน BOI ในอีก 2 ปีข้างหน้า)

ข้อมูลน่าสนใจ ก็คือ โครงการที่สร้างเสร็จแล้วครึ่งแรกของปี 43,783 หน่วยนั้น เป็นของบริษัทมหาชนและบริษัทลูกถึง 63%  ของทั้งหมด โดย บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดตัวโครงการในครึ่งปีแรกถึง 34% ของทั้งตลาด

ข้อเท็จจริงข้างต้น ยืนยันว่า จินตนาการของผู้ว่าการแบงก์ชาติเข้าข่าย เหนือจริง มากทีเดียว

อาจจะเป็นเพราะปริวิตกกับ ฝันร้ายในอดีต มากเกินขนาด
ยิ่งหากพิจารณาจากองค์ประกอบของนิยามคำว่า ฟองสบู่เศรษฐกิจ ด้วยแล้ว ยิ่งเห็นภาพได้ชัดเจนยิ่งขึ้น

สัญญาณชัดเจนแรกสุดของฟองสบู่ธุรกิจหรือเศรษฐกิจ จะต้องเกิดจากการที่ราคาตลาด(ของสินค้าและบริการ) เพิ่มสูงขึ้นกว่ามูลค่าใช้สอยที่แท้จริงของทรัพย์สินมากเกินระดับที่ยอมรับได้
สาเหตุของฟองสบู่ เกิดจากปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นอุปสงค์เทียมของตลาด ประกอบด้วย 1) สภาพคล่องของเงินในตลาดล้นเกิน เพราะนโยบายการเงินของธนาคารกลางที่ผิดพลาด ทำให้เงินมีค่าน้อยลง คนต้องหันไปถือทรัพย์สินแทน ดันราคาสินค้าและบริการพุ่ง 2) ผู้บริโภคเชื่อว่า ราคาสินค้าจะเพิ่มขึ้นในอนาคต จึงเร่งการซื้อเร็วขึ้น ยิ่งดันราคาพุ่งแรง 3) การคำนวณราคาทรัพย์สินและสินค้าเกินจริงโดยเอาตัวแปรอนาคตที่ไม่สมเหตุผลมาปั้นแต่งตามอำเภอใจ (มักเกิดจากสถาบันการเงินฉ้อโกงในการปล่อยกู้) 4) สัญชาตญาณฝูงแกะของผู้บริโภคจากกระแสข่าวลือพาไป 5) จิตวิทยาสุ่มเสี่ยงของนักเก็งกำไรแบบการพนันที่ล้นเกินบางช่วงเวลา
หากมองย้อนรอยไปดู ฟองสบู่เศรษฐกิจไทยก่อนวิกฤตต้มยำกุ้ง 2540 จะพบว่าปัจจัยหลักคือ 1) การดำเนินนโยบายเศรษฐกิจที่ผิดพลาดของรัฐบาลและแบงก์ชาติ 2) พฤติกรรมฉ้อฉลของธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงิน 3) พฤติกรรมการระดมทุนของธุรกิจ สร้างสัดส่วนหนี้สินต่อทุนสูง 4) การกำกับดูแลระบบการเงินของแบงก์ชาติบกพร่อง หลังจากการเปิดเสรีทางการเงิน  ซึ่งทุกปัจจัยนำไปสู่การเก็งกำไรที่มากเกินจนนำมาสู่วิกฤตเมื่อเกิดภาวะฟองสบู่แตก
คนที่เคยถูกผีหลอก มักขวัญอ่อนกับฝันร้ายในอดีต และเชื่อฝังหัวว่าผีมีจริง เพียงแค่กิ่งไม้ไหวก็ตะโกนเสียงหลงใส่ตีนผีกันแล้ว ควรแก่น่าเชื่อถือได้อย่างไร
ดีไม่ดี อาจจะกลายเป็นเด็กเลี้ยงแกะได้ง่ายๆ


http://www.kaohoon.com/daily/index.php? ... Itemid=137

จะมีทางไหม ที่คนขายน้ำเต้าหู้ จะบอกว่าน้ำเต้าหู้ของตัวเองเริ่มไม่อร่อยแ้ล้ว ^^