Thai VI

มันช่างดีจริงๆ แล้วมีบริษัทในกลุ่มอสังหาฯ ที่ทำพวกนี้บ้างมั้ยครับ

ผมก็เข้าใจว่าพื้นที่ให้เช่าเช่นห้างสรรพสินค้าคือ CPN และ MBK แต่พวกประเภทนอนกิน รอเก็บค่าเช่าอย่างเดียว เหมือนพวกมีบ้าน มีคอนโด หรืออพาร์ทเมนต์ให้เช่า ทำนองนี้อ่ะครับ

n-park ผมว่าก็เข้าข่ายเหมือนกัน เพียงแต่ผมมองไม่ออกว่า
กำไรที่กลับมาในรูปผู้ถือหุ้นจะมาแบบไหนเท่านั้น
ตราบใดที่เขายังไม่สามารถจ่ายปันผลได้

N-Park ตัวที่ผมแพ้สยบราบคาบ หากมองพื้นฐานผมว่ามันดี แต่ทางด้าน Technical มันมีคนคอยทำลายอยุ่เรื่อยๆ ผมมองว่ามันเป็นเรื่องของเกมส์การเงินอย่างนึงนะ ธุรกิจเค้าดีและเชื่อว่ารูปแบบของธุรกิจเค้ามองไกลจริงๆ เหมือนมีคนต้องการซื้อและมีคนจงใจทุบๆๆๆๆ เป็นคนละคนกัน แต่เชื่อว่าไม่นานคงตกลงกันได้มั๊ง 5555 ผมยังคงแอบเล็งๆอยู่นะ รอให้เห็นภาพชัดๆกว่านี้อีกหน่อยครับ

ยินดีต้อนรับครับคุณRock จริงๆแล้วผมแอบเป็นแฟนwebคุณRockอยู่นะครับ ชอบสไตร์การมองตลาดเป็นอีกมุมหนึ่งที่น่าสนใจครับ

N-Park มองๆแล้วเขาอยากจะให้เป็นบริษัทที่เข้าถือหุ้นในกิจการหลายๆอย่าง และอยากจะให้โตด้วยการเข้าซื้อกิจการ ไม่รู้ผมมองถูกไหมนะ กรณี SYNTECเข้าไปถือหุ้นอยู่ พอเปิดโครงการก็ให้งานSYNTEC ดูจากงบแล้วSYNTECไม่มีเงินสดพอจะทำงานได้ขนาดนั้น พี่ใหญ่คงให้เงินมาทำงานเกิดกำไรก็โอนกลับพี่ใหญ่อยู่ดี เป็นการสร้างงบการเงินให้ดูดีครับ ตัวพี่ใหญ่เองเงินสดก็น้อย คงมีสองทางเลือกคือเพิ่มทุน หรือกรรมการให้ยืม ต้องรอดูต่อไปครับ

ใครที่คิดว่าการปล่อยเช่าคอนโดฯ บ้าน ห้องแถวเป็นธุรกิจเสือนอนกิน
ให้ลองไปทำดูครับ แล้วจะรู้ว่า เครียดและเหนื่อยไม่แพ้กิจการอื่น

ผมทำมาแล้ว เครียดครับ สุดท้ายขายบ้านเอาเงินมาเล่นหุ้นดีกว่า

เรื่องที่อยู่อาศัยให้เช่า ก็ดีบ้างไม่ดีบ้างครับ เพิ่งปล่อยคอนโดไป เพราะซื้อมาแพงแถมกู้เขามาอีกตะหาก เทียบกับค่าเช่า ค่าใช้จ่ายในการดูแลแล้ว เสมอตัวครับ ส่วนยูนิตที่ซื้อมาถูกๆ กำไรใช้ได้ครับ คืนทุนไปแล้ว(ก็คล้ายๆ ถือหุ้นปันผลนั่นแหละ จะต่างกันที่มีรายได้เป็นรายเดือน ขายยากกว่าหุ้น...)
ถ้าจะทำต้องวางแผนการเงินไว้ แล้วก็ต้องเลือกทำเลที่ดีด้วย

มีข้อสังเกตอยู่อย่างสำหรับกิจการให้เช่าที่ดำเนินการโดยบริษัทในตลาดหุ้นครับ คือ ที่ดินหรืออาคารส่วนใหญ่ (จริงๆ ผมคิดว่าทั้งหมด) ใช้วิธีเช่าระยะยาวมาดำเนินการครับ คิดว่ามีสาเหตุมาจาก
1. ถ้าชื้อมาดำเนินการจะไม่คุ้ม โดยเฉพาะทำเลดีๆ ส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินของกรมธนารักษ์ การรถไฟ หรือของสนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์
2. เป็นที่ดินของพวกๆ กันเอง เอามาเช่าหากำไร
บริษัทที่พัฒนาที่ดินเพื่อการเช่าก็มีพวก
- cpn mbk sf กลุ่มนี้เป้นพวก retail developer พวกนี้เช่าที่ดินระยะยาวแล้วเอามาพัฒนาให้เช่าต่อทำในลักษณะศูนย์การค้า
- อีกกลุ่มก็เป็นพวกทำขายด้วยทำเช่าด้วย เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ อย่าง n-park qh

ถึงแม้จะไม่ใช่เสือนอนกินเหมือนพวก N-PARK CPN MBK แต่กลุ่มโรงแรม และโรงพยาบาลก็มีอะไรคล้ายๆ กับที่ว่ามานะ หุๆๆๆๆ

"ใครที่คิดว่าการปล่อยเช่าคอนโดฯ บ้าน ห้องแถวเป็นธุรกิจเสือนอนกิน
ให้ลองไปทำดูครับ แล้วจะรู้ว่า เครียดและเหนื่อยไม่แพ้กิจการอื่น "

จริงๆผมก็สนใจอยู่ครับ เรื่องเหนื่อยนี่ไม่ค่อยกลัวเท่าไหร่
ว่าแต่เครียดนี่เป็นเรื่องไหนหรือครับพี่ CK

จะว่าคล้ายก็ใช่ครับคุณนักดูดาว จะต่างกันด้านรายละเอียดในการให้บริการ กับ โครงสร้างรายได้
พวก cpn mbk sf ซึ่ง เป็น "ศูนย์การค้า" จะมีคอนเซ็ปท์คล้ายกันดังนี้
1. มี magnet ที่เรียกกันว่า anchor tenant มักจะเป็นห้างสรรพสินค้า หรือ ซูเปอร์ฯ หรือ โรงหนัง หรือ โฮมโปร หรือ หลายๆอย่าง (อย่าสับสนกับพวก stand alone นะครับ) พวกนี้มักจะได้ดีลที่ดีได้ค่าเช่าถูกกว่ารายย่อย สัญญาระยะยาวอย่างต่ำ 6 ปี
2. มี facilities พวกที่จอดรถ น้ำ ไฟ โทรฯ อืนๆ
3. มี บริวาร ครับ เป็น shop ย่อยๆ Booth ย่อย Kiosk รถเข็น ที่จอดรถ หรือแม้แต่ ป้ายประกาศ ก็เอามาให้เช่า ค่าเช่ามักจะแพง (เอากำไรจากพวกนี้แหละ)

กรณีของ เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ นี่จะคล้ายกับโรงแรมครับ ตอนช่วง ศก.ไม่ดี มีบาง โรงแรมหันมาจับผู้เช่ารายเดือนด้วยซ้ำ แต่โรงแรมค่าใช้จ่ายในการดำเนินการสูงกว่าครับ (เช่น เทศบัญญัติในการสร้างเขี้ยวกว่า แถมยังมี กม.เจ้าสำนักอีก เลยต้องจ่ายประกันกับค่า รปภ. ในวงเงินสูง) ต่อไปอาจมีบริษัท รปภ เข้าตลาดนะครับ
ผมลองดูทะเบียนมีหลายบริษัทที่สูงกว่า 100 ล้าน (มูลค่าตลาดปี 47 เกือบ 22000 ล้านบาท ส่วนที่ญึ่ปุ่น บ. รปภ. มีตลาด 90000 กว่าล้านบาทต่อปีครับ)

นอกเรื่องไปเยอะเอา อีกตัวอย่าง ก็โรงหนังเมเจอร์ไงครับ magnet คือโรงหนัง แต่รายรับที่พยุงโรงหนังอยู่คือค่าเช่า(เคยไปถามเช่ารถเข็นดูเขาเก็บเดือนละ 15000 ต่อคันแน่ะ) กำไรก็เอาจากค่าป๊อบคอร์นไง (อันนี้ผมเดานะ)

เรื่องเหนื่อยก็ตอนต้องคอยซ่อมแอร์ ซ่อมบ้านให้ผู้เช่านะครับ ถ้าได้ผู้เช่า
ดีก็ดีไป ถ้าผู้เช่าไม่ดีก็เหนื่อย บางทีค้างค่าเช่าหลายเดือนต่อๆ กัน ไล่
ออกไปก็ไม่ได้ เพราะกฎหมายไทยคุ้มครองผู้เช่ามากกว่าผู้ให้เช่าครับ
ตราบใดที่ผู้เช่ามี "เจตนา" ที่จะจ่ายค่าเช่า ถ้าผู้ให้เช่าใช้กำลังไล่ออก
จะผิดกฎหมาย โดนฟ้องได้

ส่วนเรื่องเครียดก็เรื่องจ่ายเงินบ้างไม่จ่ายบ้าง และก็ตอนตลาดซึมเซา
หาผู้เช่ายากครับ (ขึ้นกับทำเลด้วย) ถ้ากู้เงินซื้อบ้านแล้วปล่อยเช่ายิ่ง
แย่ใหญ่เลย เพราะทุกๆ เดือนที่ว่างคนเช่า หมายถึงมีแต่ค่าใช้จ่าย ต่อ
ให้ไม่ได้กู้เงินมาเช่า บ้าน/คอนโดก็จะโทรมลง ต้องคอยดูแลเป็นช่วงๆ
ครั้นจะลดค่าเช่าลงมา ก็จะเสียโอกาสได้ เพราะพอต่อสัญญาเช่าจะ
ขึ้นค่าเช่าลำบากอีก

ถ้าเป็นคอนโดบางทีก็เจอเรื่องผู้เช่าไปตปท.แล้วท่อน้ำในห้องน้ำแตก
หรืออะไรแบบนี้ น้ำไหลลงไปห้องอื่นสร้างความเสียหายเป็นแสนๆ บาท
ก็เป็นได้

เทียบกับซื้อมาขายไป ถ้าเลือกทำช่วงเศรษฐกิจขาขึ้นจะสบายใจกว่า
เยอะ ได้เงินเยอะกว่าด้วย (เหมือนเล่นหุ้นแนว VS)

ส่วนการลงทุนซื้อหุ้นรับเงินปันผลไม่เครียด/เหนื่อยเท่าครับ เพราะเจ้า
ของกิจการ/ผู้บริหารเหนื่อยแทน จะเครียดก็เรื่องเดียวคือกลัวผู้บริหาร
โกง เรื่องอื่นๆ ผมว่าแก้ไขได้

กิจการพวกไฟฟ้า ประปา รถไฟฟ้า รถเมล์พวกนี้ผมว่าถ้าเป็นเอกชน หรือกึ่งเอกชน
จริงจริง ผมว่าเป็นกิจการที่มีรายได้แน่นอนคู่แข่งน้อย คนใช้มาก
ปัญหาในกิจการและองค์การน้อยนะ ในต่างประเทศ
แต่สำหรับประเทศ เรา เขาขาดทุน ผมก็งงเหมือนกันทั้งที่
ค่าบริการก็แพงขึ้นมาหลายสิบปีแล้ว งงงมากมาก

ขอลอกความเห็นของคุณพี่ CK เกือบทั้งหมดค่ะ ถ้าคนเช่าดี เหมือนถูกล๊อตเตอรี่เลย

แล้วอย่าลืมเรื่องค่าเสื่อมนะคะ บ้านถึงแม้เสื่อม ยังซ่อมแซมได้ไม่เป็นเรื่องใหญ่มาก แต่คอนโด ถ้าเราเป็นเจ้าของแค่ห้องเดียวหรือไม่กี่ห้อง ถ้าตัวอาคารเสื่อมแล้วนิติบุคคลแย่ๆ คนไม่จ่ายค่าส่วนกลางมากๆ อาคารจะทรุดโทรมมาก มูลค่าอาคารแทบจะหายไปเลย แต่ถ้าเราเป็นเจ้าของทั้งตึก จะซ่อมแซมที ใช้เงินมหาศาลค่ะ

จริงๆเรื่องของการทำธุรกิจให้เช่านี้ ถ้าคิดจะทำกำไรจริงๆ ต้องเริ่มจากทำเลและราคา(ที่ซื้อ) ก่อนเลย หากทำเลดีเรื่องคนเช่าไม่ต้องห่วง ราคาที่ซื้อจะเป็นfactor หนึ่งที่จะกำหนดเปอร์เซ็นต์ของรายได้ (ค่าเช่า) โดยส่วนตัวจะยึดหลักง่ายๆค่ะ คือราคาเช่าต้องได้ประมาณ8-10% ของราคาซื้อ เช่นตึกแถวนั้นราคาให้เช่าอยู่ที่ 8000 บาท ราคาที่เราจะซื้อก็ควรไม่เกิน 8แสน ถึง หนึ่งล้านบาท ถ้ากำหนดไว้ก่อนซื้อแล้วมักไม่พลาด แต่ต้องใจเย็นๆค่ะ ส่วนในเรื่องของการให้เช่า ขึ้นอยู่กับสัญญาที่เราทำ ส่วนใหญ่ที่ทำจะมีการตกลงไว้ก่อน ว่าถ้ายุติการเช่าจะมีการส่งคืนในสภาพเดิม จึงไม่ค่อยเจอปัญหานี้ค่ะ ทั้งนี้น่าจะขึ้นอยู่กับราคาและระดับบุคคลที่เราให้เช่าด้วย

ผมมีคอนโดให้เช่า และบ้านพักตากอากาศที่ระยองให้เช่า สำคัญคือต้องหาที่ที่มีผู้จัดการในการ manage ห้องเช่าให้เรา คอนโดที่ผมซื้่อทางโครงการเค้าตั้งบริษัทให้เช่าโดยเฉพาะเลยค่าเช่า 6500 ้เสียค่าจัดการ 500 ต่อเดือน เค้าจะจัดการเก็บค่าเช่าให้เสร็จมีสัญญาเช่าที่เราทำกับโครงการ แล้วเค้าจะไปทำสัญญาต่างหากกับผู้เช่า ผ่านมา 2 ปีแล้วยังไม่มีปัญหา ผมได้รับเงินโอนเข้ามาทุก 3 เดือน มีบางเดือนไม่ได้เพราะเปลี่ยนผู้เช่า(ไม่บ่อย) ผลตอบแทนประมาณ 10% ของเงินลงทุนหลังหักค่าจัดการและส่วนกลางแล้ว ที่ระยองก็คล้ายๆ กันเพียงแต่เป็นรายวันไม่ใช้รายเดือน

รูปแบบของผมจะเหมือนกับในหนังสือ Rich Dad ครับ ผมจะหาที่ๆ ผมไม่ต้องจัดการเอง แต่ใช้วิธีจ่ายค่าจัดการแทน ซึ่งทำให้ผมมีเวลาไปศึกษาเรื่องหุ้นและทำงานประจำ

PongKrub เขียน:ผมมีคอนโดให้เช่า และบ้านพักตากอากาศที่ระยองให้เช่า สำคัญคือต้องหาที่ที่มีผู้จัดการในการ manage ห้องเช่าให้เรา คอนโดที่ผมซื้่อทางโครงการเค้าตั้งบริษัทให้เช่าโดยเฉพาะเลยค่าเช่า 6500 ้เสียค่าจัดการ 500 ต่อเดือน เค้าจะจัดการเก็บค่าเช่าให้เสร็จมีสัญญาเช่าที่เราทำกับโครงการ แล้วเค้าจะไปทำสัญญาต่างหากกับผู้เช่า ผ่านมา 2 ปีแล้วยังไม่มีปัญหา ผมได้รับเงินโอนเข้ามาทุก 3 เดือน มีบางเดือนไม่ได้เพราะเปลี่ยนผู้เช่า(ไม่บ่อย) ผลตอบแทนประมาณ 10% ของเงินลงทุนหลังหักค่าจัดการและส่วนกลางแล้ว ที่ระยองก็คล้ายๆ กันเพียงแต่เป็นรายวันไม่ใช้รายเดือน

รูปแบบของผมจะเหมือนกับในหนังสือ Rich Dad ครับ ผมจะหาที่ๆ ผมไม่ต้องจัดการเอง แต่ใช้วิธีจ่ายค่าจัดการแทน ซึ่งทำให้ผมมีเวลาไปศึกษาเรื่องหุ้นและทำงานประจำ

มีบริษัทดูแลเรื่องการปล่อยเช่าให้ด้วยดีจังเลย