++ มองหุ้นอสังหาฯ อย่าง VI ++
โพสต์แล้ว: เสาร์ ต.ค. 10, 2009 5:49 pm
หลายบทความได้เขียนถึงหุ้นกลุ่มนี้ว่าเป็นการเก็งกำไรระยะสั้น...แต่ที่จริงแล้วยังมีหลายเรื่องที่หากมองในลักษณะของ "มูลค่า" และ "การเติบโต" แล้วก็ยังพอจะได้ดังนี้ คือ ราคาอสังหาฯ ปกติแล้ว จะขึ้นอยู่กับ จำนวนประชากร รายได้ประชากร และ สาธารณูปโภค ในท้องถิ่นนั้นๆ
สิ่งที่จะเกิดขึ้นในอีก 3-5 ปีจากนี้คือ
1. การลงทุนสาธารณูปโภค...รัฐลงทุนให้ฟรีๆ แต่บ.อสังหาฯรับประโยชน์
ปกติแล้วบ.ต่างๆ จะลงทุนด้วยเงินตนเอง และ รับผลประโยชน์เอง แต่บริษัทเหล่านี้ มีคนลงทุนให้ (รัฐบาล) แต่รับผลประโยชน์จากราคาอสังหาฯ ที่มีมูลค่าสูงขึ้น ตามแนวรถไฟฟ้าที่พาดผ่านไป 3-5 ปีจากนี้
เงิน 8 แสนล้าน 12 เส้นทาง ... เป็นเงินก้อนใหญ่มากๆ และ เมื่อคิดว่าจะส่งผลให้อสังหาฯ ตามแนวนี้มูลค่าสูงขึ้นกว่า 10 เปอร์เซนต์ต่อปีได้สบายๆ
สรุปก็คือ ไม่ต้องลงทุนเอง แต่รับผลประโยชน์เนื้อๆ
2. คนเกษียณต่างชาติที่เพิ่มขึ้น เรื่องนี้เป็น เมกะเทรนด์เลย...
ในภูมิภาคทั่วโลก พบว่า ความนิยมในการเกษียณต่างประเทศ จะนำโด่งมาที่ภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ แข่งกันระหว่าง มาเลเซีย ไทย และ ฟิลิปินส์ เพราะ มีค่าครองชีพต่ำกว่าประเทศพัฒนาแล้วถึง 4 เท่าตัว การแพทย์ดีและต้นทุนต่ำ อาหารอร่อยและหลากหลาย
กลุ่มเป้าหมายมี 200 ล้านคนสำหรับประชากรยุคเบบี้บูม ... ซึ่งจะเกษียณเพิ่มเรื่อยๆ ตั้งแต่ปี 2010 เป็นต้นไป ถ้าคิดว่าแค่ 1 เปอร์เซนต์ เลือกมาเกษียณเมืองไทยก็จะเป็นเรื่องใหญ่แล้ว...งานจะเข้าสุดๆ
เพราะ คนชราถึง 2 ล้านคน...รายได้สูงระดับ 5 หมื่นต่อเดือนขึ้นไป (เงินบำนาญ) ประเทศไทยและกรุงเทพฯ จะหาที่อยู่อาศัยให้พวกเขาได้อย่างไรให้เพียงพอและมีคุณภาพ เดินทางสะดวกปลอดภัย
ตอนนี้เราสร้างคอนโดฯ อยู่แค่ 3 หมื่นยูนิตต่อปี ไม่เพียงพอต่อการรองรับประชากรที่จะเพิ่มมากขนาดนี้ได้หรอก .... ซึ่งดีมานด์ตรงนี้จึงสะท้อนมาที่ราคาคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าที่แรงซื้อไม่มีตกเลย เล่นกันกว่าตรม.ละ 1 แสน ก็ยังถูกกว่าที่สิงคโปร์ถึง 4 เท่าตัว
3. การสนับสนุนด้านภาษีจากภาครัฐ
- การลดเงินค่าโอน และ ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- หักลดหย่อนภาษีส่วนเงินต้นให้ 3 แสนบาท
- หักลดหย่อนดบ.บ้านให้ 1 แสนบาท
- สิทธิประโยชน์ภาษีบ้านบีโอไอ....สำหรับบ้านราคาถูก
4. การเปลี่ยนสภาพจาก "สินค้า" เป็น "สินทรัพย์"
คอนโดฯ ถูกแปรสภาพเป็นอย่างนี้ไป ซื้อเพื่อเป็นสินทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า ได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการฝากธนาคาร และ กองทุนอสังหาฯ ก็เข้าซื้อเพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่าด้วยเช่นกัน
5. เทคโนฯ ด้านการก่อสร้างที่ลดต้นทุน และ เวลาการก่อสร้าง
บริษัทต่างๆ เลือกที่จะใช้เทคฯ เพื่อลดต้นทุน ด้วยผนังสำเร็จรูป และ อื่นๆ ซึ่งจะช่วยเพิ่มอัตรากำไรได้อีกราว 2-3 เปอร์เซนต์ แล้วยังหมุนเงินได้หลายรอบมากขึ้นต่อปีอีกด้วย
6. การโกอินเตอร์
การขยายตลาดออกไปยังประเทศที่เริ่มมีคนชั้นกลางมากขึ้น อย่าง อินเดีย เวียดนาม และ อินโดฯ จะช่วยเพิ่มยอดขายให้กับบ.อสังหาฯ ของไทยได้อย่างเป็นล่ำเป็นสัน.... ตลาดที่ประเทศเหล่านั้นยังโตได้อีกมาก เชื่อว่าอัตราการเติบโตน่าจะมากกว่าเมืองไทยด้วยซ้ำไปครับ
บ.ยักษใหญ่ อย่าง พฤกษา แสนสิริ และ แอลพีเอ็น เห็นเรื่องพวกนี้ชัดมาก...
พวกเขากำลังวางรากฐานเพื่อการเติบโตอย่างรวดเร็วมากในอนาคตอันใกล้
บทความนี้ไม่ได้มีเจตนาเชียร์ซื้อหุ้นนะครับ...
แต่อยากให้เห็นมุมมองใหม่ๆ ของหุ้นอสังหาฯ ดูบ้างครับ
สิ่งที่จะเกิดขึ้นในอีก 3-5 ปีจากนี้คือ
1. การลงทุนสาธารณูปโภค...รัฐลงทุนให้ฟรีๆ แต่บ.อสังหาฯรับประโยชน์
ปกติแล้วบ.ต่างๆ จะลงทุนด้วยเงินตนเอง และ รับผลประโยชน์เอง แต่บริษัทเหล่านี้ มีคนลงทุนให้ (รัฐบาล) แต่รับผลประโยชน์จากราคาอสังหาฯ ที่มีมูลค่าสูงขึ้น ตามแนวรถไฟฟ้าที่พาดผ่านไป 3-5 ปีจากนี้
เงิน 8 แสนล้าน 12 เส้นทาง ... เป็นเงินก้อนใหญ่มากๆ และ เมื่อคิดว่าจะส่งผลให้อสังหาฯ ตามแนวนี้มูลค่าสูงขึ้นกว่า 10 เปอร์เซนต์ต่อปีได้สบายๆ
สรุปก็คือ ไม่ต้องลงทุนเอง แต่รับผลประโยชน์เนื้อๆ
2. คนเกษียณต่างชาติที่เพิ่มขึ้น เรื่องนี้เป็น เมกะเทรนด์เลย...
ในภูมิภาคทั่วโลก พบว่า ความนิยมในการเกษียณต่างประเทศ จะนำโด่งมาที่ภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ แข่งกันระหว่าง มาเลเซีย ไทย และ ฟิลิปินส์ เพราะ มีค่าครองชีพต่ำกว่าประเทศพัฒนาแล้วถึง 4 เท่าตัว การแพทย์ดีและต้นทุนต่ำ อาหารอร่อยและหลากหลาย
กลุ่มเป้าหมายมี 200 ล้านคนสำหรับประชากรยุคเบบี้บูม ... ซึ่งจะเกษียณเพิ่มเรื่อยๆ ตั้งแต่ปี 2010 เป็นต้นไป ถ้าคิดว่าแค่ 1 เปอร์เซนต์ เลือกมาเกษียณเมืองไทยก็จะเป็นเรื่องใหญ่แล้ว...งานจะเข้าสุดๆ
เพราะ คนชราถึง 2 ล้านคน...รายได้สูงระดับ 5 หมื่นต่อเดือนขึ้นไป (เงินบำนาญ) ประเทศไทยและกรุงเทพฯ จะหาที่อยู่อาศัยให้พวกเขาได้อย่างไรให้เพียงพอและมีคุณภาพ เดินทางสะดวกปลอดภัย
ตอนนี้เราสร้างคอนโดฯ อยู่แค่ 3 หมื่นยูนิตต่อปี ไม่เพียงพอต่อการรองรับประชากรที่จะเพิ่มมากขนาดนี้ได้หรอก .... ซึ่งดีมานด์ตรงนี้จึงสะท้อนมาที่ราคาคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าที่แรงซื้อไม่มีตกเลย เล่นกันกว่าตรม.ละ 1 แสน ก็ยังถูกกว่าที่สิงคโปร์ถึง 4 เท่าตัว
3. การสนับสนุนด้านภาษีจากภาครัฐ
- การลดเงินค่าโอน และ ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- หักลดหย่อนภาษีส่วนเงินต้นให้ 3 แสนบาท
- หักลดหย่อนดบ.บ้านให้ 1 แสนบาท
- สิทธิประโยชน์ภาษีบ้านบีโอไอ....สำหรับบ้านราคาถูก
4. การเปลี่ยนสภาพจาก "สินค้า" เป็น "สินทรัพย์"
คอนโดฯ ถูกแปรสภาพเป็นอย่างนี้ไป ซื้อเพื่อเป็นสินทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า ได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการฝากธนาคาร และ กองทุนอสังหาฯ ก็เข้าซื้อเพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่าด้วยเช่นกัน
5. เทคโนฯ ด้านการก่อสร้างที่ลดต้นทุน และ เวลาการก่อสร้าง
บริษัทต่างๆ เลือกที่จะใช้เทคฯ เพื่อลดต้นทุน ด้วยผนังสำเร็จรูป และ อื่นๆ ซึ่งจะช่วยเพิ่มอัตรากำไรได้อีกราว 2-3 เปอร์เซนต์ แล้วยังหมุนเงินได้หลายรอบมากขึ้นต่อปีอีกด้วย
6. การโกอินเตอร์
การขยายตลาดออกไปยังประเทศที่เริ่มมีคนชั้นกลางมากขึ้น อย่าง อินเดีย เวียดนาม และ อินโดฯ จะช่วยเพิ่มยอดขายให้กับบ.อสังหาฯ ของไทยได้อย่างเป็นล่ำเป็นสัน.... ตลาดที่ประเทศเหล่านั้นยังโตได้อีกมาก เชื่อว่าอัตราการเติบโตน่าจะมากกว่าเมืองไทยด้วยซ้ำไปครับ
บ.ยักษใหญ่ อย่าง พฤกษา แสนสิริ และ แอลพีเอ็น เห็นเรื่องพวกนี้ชัดมาก...
พวกเขากำลังวางรากฐานเพื่อการเติบโตอย่างรวดเร็วมากในอนาคตอันใกล้
บทความนี้ไม่ได้มีเจตนาเชียร์ซื้อหุ้นนะครับ...
แต่อยากให้เห็นมุมมองใหม่ๆ ของหุ้นอสังหาฯ ดูบ้างครับ
