Thai VI

ผมสนใจ freehold มากกว่า leasehold มาก เพราะ leasehold ยิ่งถือนานมูลค่ามันยิ่งลด และที่ leasehold ปันผลเยอะเพราะต้องคืนมูลค่าของมันบวกกับค่าเช่าด้วย ผมอยากให้ช่วยกัน discuss กองทุนอสังหา freehold แต่ล่ะกองว่ามีข้อดีและข้อเสียเช่นไร เท่าที่ผมรู้จักแต่ล่ะกองก็มีดังนี้

1.BKKCP             (Office rent)
2.MIPF                (Office rent)
3.MNIT               (Apartment rent)
4.TFUND            (Factory rent)
5.TIF1                (Factory rent)
6.SIRIPF             (House rent)
7.LUXF               (Resort rent)
8.SSPF               (Office rent)

และท่านสนใจกองทุนอสังหา freehold กองไหนมากที่สุด
ถ้ามีผิดอะไรก็ช่วยเสริมน่ะครับ

สงสัยจะยังไม่ครบนะครับ

อย่างน้อยก็ยังมี MNIT2 MNRF MONTRI

ที่เป็น freehold  

ส่วนตัวผมชอบ TFUND มากที่สุด

เพราะ พวกโรงงานให้เช่านี่เสียค่าดูแลรักษาต่ำ

อีกทั้ง TFUND มีสภาพคล่องดี  ผมเคยลงทุน TIF1

พอวิเคราะห์แล้วว่าจะไม่ถือต่อ ตอนขายลำบากมากเลยครับ

แถบไม่มีคนซื้อเลย

ส่วนตัวมีทั้ง Lease & Freehold, ขอคำแนะนำจากผู้รู้ว่า มูลค่าของ Lease hold จะ zero discount  เมื่อถือจนครบ due หรือเปล่า    :roll:

เคยดูอยู่ มีหลายตัวดีครับ แต่สภาพคล่องน้อยมาก

TFUND เลยดูเป็นผู้เป็นคนที่สุด แม้การเป็นโรงงานให้เช่า
จะมีความเสี่ยงสูงกว่าออฟฟิศก็ตาม

[quote="Tiffy"]ส่วนตัวมีทั้ง Lease & Freehold, ขอคำแนะนำจากผู้รู้ว่า มูลค่าของ Lease hold จะ zero discount

จริงหรือครับ ที่ Lease Hold มีมูลค่าเป็น 0 ? เพราะหมดสัญญาเช่า? แล้วสิทธิการเช่านั้นไม่มีมูลค่าหรือครับ ผมประหลาดใจมากเวลาพูดถึงเรื่องนี้กันหลายท่าน เพราะเวลาที่ผมเซ้งตึกแถว (ขายสิทธิการเช่าตึก) ออกไป หักต้นทุนแล้ว ผมได้กำไรพอควร ผมเชื่อว่าสิทธิการเช่าห้างสรรพสินค้านั้นมีมูลค่าไม่น้อยเลยครับ

ประเด็นเรืองมูลค่า ผมว่าการที่สามารถขึ้นค่าเช่าได้ เป็นประเด็นที่น่าสนใจในการลงทุนกับกองทุนอสังหาฯ เพราะมันทำให้มูลค่าสูงขึ้นได้ด้วย ตาม cash flow ที่ทำได้มากขึ้น

ผมขอมองต่างมุม ผมว่าการลงทุนกับ Lease Hold ที่มีสินทรัพย์คุณภาพดีๆนั้นก็น่าสนใจครับ

นักดูดาว เขียน:จริงหรือครับ ที่ Lease Hold มีมูลค่าเป็น 0 ? เพราะหมดสัญญาเช่า? แล้วสิทธิการเช่านั้นไม่มีมูลค่าหรือครับ ผมประหลาดใจมากเวลาพูดถึงเรื่องนี้กันหลายท่าน เพราะเวลาที่ผมเซ้งตึกแถว (ขายสิทธิการเช่าตึก) ออกไป หักต้นทุนแล้ว ผมได้กำไรพอควร ผมเชื่อว่าสิทธิการเช่าห้างสรรพสินค้านั้นมีมูลค่าไม่น้อยเลยครับ

ถ้าเจ้าของสรรพสินค้ายังให้กองทุนเช่าไปเรื่อยๆ ก็ยังมีมูลค่าครับ
แต่เคยคิดกลับไหมว่า เจ้าของทำไมถึงขายสิทธิเช่าให้กองทุนอสังหา
ทั้งที่เป็นสินทรัพย์คุณภาพดีๆ ไม่เก็บค่าเช่าไว้เองล่ะครับ

killyz เขียน: ถ้าเจ้าของสรรพสินค้ายังให้กองทุนเช่าไปเรื่อยๆ ก็ยังมีมูลค่าครับ
แต่เคยคิดกลับไหมว่า เจ้าของทำไมถึงขายสิทธิเช่าให้กองทุนอสังหา
ทั้งที่เป็นสินทรัพย์คุณภาพดีๆ ไม่เก็บค่าเช่าไว้เองล่ะครับ

เพราะเจ้าของห้างต้องการเงินสดครับ ตรงนี้เป็นความเสี่ยงของห้าง ที่ต้องกู้เงินมาลงทุนสร้าง แต่หากต้องเก็บค่าเช่าและจ่ายดอกเบี้ยระยะยาวๆ ก็คงไม่ได้ขยายงาน สู้ขายเข้ากองทุนดีกว่าครับ

การปล่อยให้กองทุนเช่าต่อเมื่อหมดอายุกองทุนหรือไม่ ยากจะคาดเดาครับ
30 ปีในการลงทุนนี่ยาวนานมากนะครับ ลองคิดถึงตลาดหุ้นยุคที่เคาะกระดานจริงๆ ซื้อขายแลกเปลี่ยนใบหุ้นกันในห้องค้า ราคาหุ้นพาร์ 100 บาท มาจนถึงปัจจุบันนี้ครับ

เว็บไซต์ของ TFUND ครับ

http://www.bblam.co.th/tfund/investor_th.html

ข้อมูลอัตราการเช่าเดือน มิ.ย. ที่น่าจะต่ำสุด อยู่แถวๆ 90% แต่เห็นว่าเริ่มดีขึ้น และยังมีกำไรเก็บไว้ที่จัดสรรผลตอบแทนระดับ 80 สต. ได้อยู่

ก็เป็นการลงทุนอีกแบบครับ ที่เก็บกินเงินปันผลได้เรื่อยๆ  ไม่หวือหวา  ถ้าไม่ได้คิดจะเทรดเอา cap. gain ผมว่าโอเคเลยกับการจ่ายผลตแทนระดับนี้ไปทุกๆ ปี  :twisted:

อ้อ ปีนี้เห็นว่าจะไม่เพิ่มทุนนะครับ

นักดูดาว เขียน: เพราะเจ้าของห้างต้องการเงินสดครับ ตรงนี้เป็นความเสี่ยงของห้าง ที่ต้องกู้เงินมาลงทุนสร้าง แต่หากต้องเก็บค่าเช่าและจ่ายดอกเบี้ยระยะยาวๆ ก็คงไม่ได้ขยายงาน สู้ขายเข้ากองทุนดีกว่าครับ

การปล่อยให้กองทุนเช่าต่อเมื่อหมดอายุกองทุนหรือไม่ ยากจะคาดเดาครับ
30 ปีในการลงทุนนี่ยาวนานมากนะครับ ลองคิดถึงตลาดหุ้นยุคที่เคาะกระดานจริงๆ ซื้อขายแลกเปลี่ยนใบหุ้นกันในห้องค้า ราคาหุ้นพาร์ 100 บาท มาจนถึงปัจจุบันนี้ครับ

ผมว่าให้เวลาเป็นคนบอกมูลค่าดีกว่า มัวแต่เอาความคิดเห็นมาเถียงกันไม่จบหรอกครับ ใช้ความจริงดีกว่า เชื่อไม่เชื่อแล้วแต่ท่านครับ

Time will tell us......

ผมเข้าใจว่า สำหรับ leasehold นั้น มันเหมือนกับเราไปเซ้งตึกไว้ 30 ปี พอหมดสัญญา ก็ต้องคืนตึกให้กับเจ้าของ เพราะเราใช้ประโยชน์ไปแล้วครบ 30 ปีตามสัญญา ดังนั้น จึงไม่มีมูลค่าเหลือเมื่อถึงเวลานั้น

ในขณะที่ freehold จะเสมือนกับเราเป็นเจ้าของตึกเองเลย ดังนั้น จึงไม่มีกำหนดว่าจะครบกี่ปี ถ้าราคาตึกขึ้นจนน่าพอใจ ก็ขายออกไปได้

อยากให้ผู้รู้จริงช่วยไขข้อสงสัยด้วยครับ รวมถึงวิธีคิดผลตอบแทนของการลงทุนแต่ละประเภท เพราะเคยศึกษาจากตำราแล้วก็ยังงงอยู่ดี ไม่เข้าใจครับว่าจะหามูลค่าที่เหมาะสมได้อย่างไร

ขอบคุณครับ