Thai VI

รบกวนพี่ๆ ผู้มีประสบการณ์หน่อยครับว่า
ถ้าอยากจะซื้อ property fund เพื่อกินปันผลไปนานนานนี่ (20 ปีอัพ)
ควรซื้อ free hold หรือ lease hold ดีครับ
เท่าที่ผมเล็งไว้ก็มี tfund ที่เป็น free hold  และ cpnrf ที่เป็น lease hold อ่ะครับ
ที่น่าซื้อลงทุนหน่อยและน่าจะปลอดภัย
ผมอ่านหนังสือมา เขาบอกว่าถ้าระยะเวลานานๆ นี่กองทุนแบบ free hold จะดีกว่าเพราะมีทรัพย์สินเป็นของตัวเองมูลค่าของที่ดินจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เท่ากับว่าเราได้กำไรเพิ่ม แต่ถ้าเป็น lease hold ซึ่งส่วนมากจะมีระยะเวลาเช่าประมาณ 20-30 ปี ถ้าหมดสัญญาเช่ามูลค่าของกองทุนจะเป็น 0 ทันทีเลยครับ

Freehold คร้าบ แต่ในบางครั้งกองทุน leasehold ก็ราคาต่ำลงจนคิด IRR ด้วย Discounted Dividend Model แล้วถูกว่า Leasehold นะครับ พอดียังไม่เคยเห็น Freehold ที่ขายสินทรัพย์ได้กำไรมาคืนให้ผู้ถือหน่วยเป็นกอบเป็นกำเลย เคยอ่านแต่ในทฤษฎี เลยคิดว่า leasehold อย่างน้อยก็ได้เงินจริงๆไม่ใช่เงินในอนาคตครับผม

Alastor เขียน:Freehold คร้าบ แต่ในบางครั้งกองทุน leasehold ก็ราคาต่ำลงจนคิด IRR ด้วย Discounted Dividend Model แล้วถูกว่า Leasehold นะครับ พอดียังไม่เคยเห็น Freehold ที่ขายสินทรัพย์ได้กำไรมาคืนให้ผู้ถือหน่วยเป็นกอบเป็นกำเลย เคยอ่านแต่ในทฤษฎี เลยคิดว่า leasehold อย่างน้อยก็ได้เงินจริงๆไม่ใช่เงินในอนาคตครับผม

Oops

Freehold คร้าบ แต่ในบางครั้งกองทุน leasehold ก็ราคาต่ำลงจนคิด IRR ด้วย Discounted Dividend Model แล้วถูกว่า Freeholdนะครับ พอดียังไม่เคยเห็น Freehold ที่ขายสินทรัพย์ได้กำไรมาคืนให้ผู้ถือหน่วยเป็นกอบเป็นกำเลย เคยอ่านแต่ในทฤษฎี เลยคิดว่า leasehold อย่างน้อยก็ได้เงินจริงๆไม่ใช่เงินในอนาคตครับผม

ยากได้ปันผลประมาณ 8-10% มีตัวไหนน่าจะเข้าข่ายไหมครับ

จริงๆตอนนี้ถ้าดูปันผลแล้วซื้อก็น่าจะพอไปรอดนะครับ แต่อีกซัก 20-30 ปีข้างหน้า กองทุน Leasehold บางกองจะมี Div Yield  100% เลย เพราะ Lease contract จะหมดแล้ว ดังนั้นราคาหน่วยก็จะเท่ากับปันผลงวดท้ายๆพอดี :lol:

จริงๆตอนนี้ปันผลระดับ 8-10% ก็มีเต็มไปหมดเลยนะครับ ไม่เข้าใจเหมือนกันว่าทำไมขายกันถูกจัง ตัวที่เพิ่มทุนราคาดันขึ้นซะอีก สงสัยผมต้องโทรไปง้อให้ของผมเพิ่มทุนมั่งดีก่า :lol:

Alastor เขียน:
จริงๆตอนนี้ปันผลระดับ 8-10% ก็มีเต็มไปหมดเลยนะครับ ไม่เข้าใจเหมือนกันว่าทำไมขายกันถูกจัง ตัวที่เพิ่มทุนราคาดันขึ้นซะอีก สงสัยผมต้องโทรไปง้อให้ของผมเพิ่มทุนมั่งดีก่า :lol:

พี่ alastor อยากง้อให้เพิ่มทุน โทรหาพี่กบ sunrise ซิพี่ ไม่มีผิดหวัง

น่าแปลกใจว่าบางตัวเปิดมาไม่กี่ปีเอง ตลาดก็ลดราคาเหลือ 6 บาทกว่า ทั้งๆที่มีการประกันราคาเช่า หมายถึง URBNPF น่ะค่ะ

จริงๆตอนนี้ถ้าดูปันผลแล้วซื้อก็น่าจะพอไปรอดนะครับ แต่อีกซัก 20-30 ปีข้างหน้า กองทุน Leasehold บางกองจะมี Div Yield  100% เลย เพราะ Lease contract จะหมดแล้ว ดังนั้นราคาหน่วยก็จะเท่ากับปันผลงวดท้ายๆพอดี

รบกวน พี่่ Alastor ขยายความหน่อยครับว่าปันผมงวดสุดท้ายจะเท่ากับ 100% ได้ยังไงครับ

จริงๆ ปันผลงวดสุดท้าย ก็น่าจะมาจากรายได้ปีสุดท้าย ซึ่งก็น่าจะประมาณ 8-10 % เองนะครับ

ขอถามอีกหน่อยครับ
สมมติ cpnrf หมดสัญญาเช่าปี 2570 และในปีนั้นบังเอิญมีการเพิ่มทุนเพื่อต่ออายุพอดี ไม่ทราบว่าผู้ถือหุ้นคนเก่ายังจะได้เงินปันผลไหมครับ (ปันผลอาจจะลดลงเพราะจำนวนคนถือหุ้นเพิ่ม แต่รายได้เท่าเดิม)


ขอบคุณมากครับ

yoyo เขียน: พี่ alastor อยากง้อให้เพิ่มทุน โทรหาพี่กบ sunrise ซิพี่ ไม่มีผิดหวัง

:lol:

รบกวน พี่่ Alastor ขยายความหน่อยครับว่าปันผมงวดสุดท้ายจะเท่ากับ 100% ได้ยังไงครับ

จริงๆ ปันผลงวดสุดท้าย ก็น่าจะมาจากรายได้ปีสุดท้าย ซึ่งก็น่าจะประมาณ 8-10 % เองนะครับ

ก็ถ้าตลาดรู้ว่า อีก 3 เดือนข้างหน้า กองทุนจะปันผล x บาทเป็นงวดสุดท้าย ราคาหน่วยก็จะเหลือ x/(1+discount rate) ไม่งั้นใครจะมาซื้อละครับ?

ถามเปนความรู้หน่อยครับ freehold กับ leasehold ต่างกันไง

Freehold คือกองทุนซื้อที่ดินกับตึกมาเลยครับ
ส่วน Leasehold เป็นการเช่าสิทธ์เฉยเฉยครับ
พอครบอายุก็คืน

Leasehold เช่น CPNRF SPF
Freehold ไม่แน่ใจว่ามีตัวไหนบ้างครับ


มีใครดู SSPF มั่งมั้ยครับ
เป็น Freehold อาคารสำนักงาน
ให้เช่าข้างข้างตึกหุ่นยนต์
ทำไมมันตกมาเยอะจัง

       ไม่มีเจ้ามือครับ เเค่ขาย ออกมาไม่ถึง 5% ราคายังปรับตัวลงเร็วมากๆ เเสดงเป็นนัยๆว่าไม่มีใครมาช่วยพยุงราคาเลย


       ระยะยาวผมสนใจตัวนี้เหมือนกัน เเต่ขออยู่ห่างๆดู ราคาว่ามันเริ่มจะนิ่งๆที่ไหนก่อนดีกว่า


ขอหาข้อมุลก่อนว่ามีผู้เช่าตึกกี่% รายได้ที่พอประมาณการได้เป็นอย่างไรบ้าง ตอนนี้รู้เเต่ราคาที่เเสดงในรายระเอียดการขายหุ้น


ถ้าปันผล 7-8% สมำเสเมอ ผมจะขอไปเป็นเจ้าของรวมด้วยคนครับ

ผมก็สนใจครับ
ว่าจะเริ่มเก็บช่วง 5 บาทนี่แหละครับ
ถือว่าได้ซื้อที่ริมถนนสาทร รู้สึกดีนะครับ  :D
ซื้อ Freehold ไม่ค่อยกลัวครับ
ที่ดินกับตึก มันมีมูลค่าในตัวอยู่แล้ว ไม่เหมือนบริษัท
ผู้บริหารโง่โง่ สามารถทำให้บริษัทดีดี เจ๊งได้

ผมว่าทุเรศทุเรศก็ สามบาทอะครับ
ถ้ามันเกิดเด้งกลับก็ขาย เอากำไรสั้นสั้นก็ได้