Thai VI

ผมรู้สึกว่า VI ส่วนใหญ่ จะไม่ค่อยมองหุ้นอสังหาบ้างเลย ทั้ง LPN LH AP และ QH  ...  

เป็นต้น ทำให้มีข้อสงสัยว่าหุ้นกลุ่มนี้ ไม่ใช่หุ้นในแนว VI หรือเปล่าครับ

[quote="Coca-Cola"]ผมรู้สึกว่า VI ส่วนใหญ่ จะไม่ค่อยมองหุ้นอสังหาบ้างเลย ทั้ง LPN LH AP และ QH

ตอนนี้มีหลายตัวที่ต่ำกว่า book value หรือราคาพาร์ด้วยซ้ำครับ

แต่ผมว่าคนในเวปนี้ มี LPN PS กันหลายคนนะ อิอิอิ...

เพียงแต่ไม่โพส บอกกันเท่านั้น ช่วงนี้เค้าเลิกเชียร์หุ้นกันละ

เข็ดจากปีที่แล้ว คนเชียร์ก็เจ็บ คนตามก็เจ็บ แต่คนเชียร์โดนด่าแถมอีก  :lol:

[quote="Luty97"]แต่ผมว่าคนในเวปนี้ มี LPN PS กันหลายคนนะ อิอิอิ...

เพียงแต่ไม่โพส บอกกันเท่านั้น ช่วงนี้เค้าเลิกเชียร์หุ้นกันละ

เข็ดจากปีที่แล้ว คนเชียร์ก็เจ็บ คนตามก็เจ็บ แต่คนเชียร์โดนด่าแถมอีก

แต่ความจริง
ผมว่าอสังหาราคาน่าสนใจหลายตัวนะครับ อาทิ น้อง Q น้อง P น้อง L และ น้อง A ก็ไม่เห็นว่าไม่น่าสนใจอย่างไรนะครับ (สนใจอยู่ครับ แต่ยังไม่ได้ซื้อ)

ซัดไปแล้ว มีทั้งตัวใหญ่ และตัวเล็ก ๆ  :D

สำหรับกลุ่มอสังหา บางตัวหนี้สูง ก็หลีกเลี่ยงกันหน่อยก็ดีนะครับ

ผมก็ถืออยู่นะครับ หุ้น อสังหา


วันก่อน ก้เพิ่งซื้อเพิ่มไปเอง  :D

อมตะกับนวนคร ถือเป็นหุ้นอสังหามั้ยครับ
ดูแล้วสองตัวนี้เป็นยังไงครับ

ถ้านับกองทุนอสังหา กับ นิคมเป็น หุ้นอสังหาด้วย
ผมถืออสังอยู่ประมาณ 65% ของ port แน่ะ ...  :8)

ส่วนตัวผมเอง อยู่ต่างจังหวัดโอกาสตามผลงานที่ผ่านมาและทำเลที่จะสร้างใหม่แทบไม่มี ดูแต่งบอย่างเดียวค่อนข้างอันตรายสำหรับกลุ่มนี้ เลยพยายามหลีกเลี่ยงครับ ถ้าจะมีก็เอาพอสนุกๆด้วยหลายๆสาเหตุ แต่ไม่ใช่ซื้อเกิน5%ของพอร์ตแล้วถ้าถือคงจะถือแบบชั่วคราวครับ

 


    โดยส่วนตัวที่มีประสบการณ์กับงานก่อสร้าง ส่วนใหญ่งบดูลไม่ค่อยสะอาดครับ เเต่ง บ/ช กันเป็นส่วนใหญ่ ลงทุนในกลุ่มนี้บ้างเเต่ไม่มากเท่าไรครับ

ผมคิดว่าอสังหา น่าลงทุน เหตุเพราะเป็นกลุ่มที่ลงหนัก และเป็นลำดับต้นๆ ของการตกลงของตลาดหุ้นไทย ก็น่าจะกลับมาได้ก่อน
เงินเฟ้อ -การบริโภค มีผลต่ออสังหา ปัจจุบันแนวโน้มเป็นเงินฝืด เลยทำให้อสังหาตกลง แต่..หากทุกอย่างไม่ได้ร้ายแรงขนาดนั้น ราคาหุ้นที่ตกลงแรงขณะนี้ (ต่ำ bv ปันผลสูง..มาก..) จะมีแรงดีดกลับที่รุนแรงได้เช่นกัน
อีกทั้งรัฐบาลชุดปัจจุบันก็มองขาดในเรื่องอสังหา ซึ่งจะนำไปสู่การบริโภคอื่นๆที่จะตามมา มีบ้านเป็นจุดเริ่มต้นการดำรงชีวิต ก็จะต้องหาทุกอย่างเข้าบ้าน อีกอย่างที่ดินและบ้านจะชนะเงินเฟ้อได้ในระยะยาว
เมื่อมาดูฐานะการเงินของบริษัทบ้านต่างๆ หลังวิกฤต ปี2540 มีความมั่นคงในแง่ฐานทุน และโครงสร้างหนี้สิน (มีบทเรียนการกู้ยืมเงินนอกแล้วเจ๊ง เป็นอย่างไร) และกลุ่มผู้ที่ให้ยืมปัจจุบันคือธนาคารไทยเป็นส่วนใหญ่ กลุ่มธนาคาร จะเห็นได้ว่าแข็งแกร่งมากจากงบการเงินที่ออกมาปี2551 นี้ ย่อมไม่มีปัญหาเรื่องความพร้อมในการปล่อย แต่จะปล่อยลดลง ก็ตามสภาพเศรษฐกิจอยู่แล้ว แต่..มันเป็นรายได้ของธนาคาร ธนาคารจะไม่ปล่อยสินเชื่อก็ต้องกินแกลบแน่นอน คงยากจะไม่ปล่อย
       ก็แนะนำว่าซื้อหุ้นของบริษัทที่ธนาคารปล่อยได้อย่างสบายใจ คื่อมีชื่อเสียง ฐานะการเงินดี ผลิตภัณฑ์ดี ผู้บริหารเก่งและดี  มี่ที่ดินเผื่อไว้พัฒนาแล้ว  ส่วนตัวหุ้นก็พิจารณาเองนะครับ เพราะทั้งหมดเป็นเพียงความเห็นส่วนตัวของผมเอง

       "สุดท้ายทุกคนย่อมอยากมีบ้านเป็นของตัวเองซักหลัง ใช่ไหมครับ"

[quote="nw108"]

[quote="yoyo"]ถ้านับกองทุนอสังหา กับ นิคมเป็น หุ้นอสังหาด้วย
ผมถืออสังอยู่ประมาณ 65% ของ port แน่ะ ...

ต่ออีกนิดนะครับ

มองปัจจุบัน ศก.แย่ลง แต่โครงการที่เริ่มไปแล้วก็หยุดไม่ได้
ในขณะที่กำลังซื้อหดลงแน่ๆ แต่ไม่เป็นไรเก็บไว้ก่อนไว้ขายตอน ศก.ดี

มองไปข้างหน้า ศก.กลับมาดี คนเริ่มมั่นใจว่าส่งไหวแน่นอน
แต่ไม่ได้หมายความว่าเอาของในสต็อกมาขายอย่างเดียวแล้วรับตังไป
ตอ้งแข่งกันขยายโครงการใหม่ๆอีก ไม่แคล้วตอ้งกู้ ใครเป็นหนี้เยอะ
กู้ไม่ได้ก็เสียเปรียบคู่แข่งไป

ข้อดี น่าจะเป็นราคาหุ้นที่ตกลงมามากจริงๆ ทั้งตัวใหญ่ ตัวเล็ก
อาจได้ปันผลงามๆระหว่างรอ

ใครเห็นต่างอย่างไรโปรดชี้แนะ ถือว่าช่วยกันเปิดหูเปิดตาครับ

ผมทำงานอยู่บริษัทอสังหาแห่งนึง...(ไม่เอ่ยนาม..อิอิ) :lol:   ผมว่าช่วงนี้ค่อนข้างแย่อ่ะครับ....ฝืดเคือง...ลูกค้ากู้ไม่ผ่านเยอะ...โอนยากขึ้น...กระทบมาถึงสภาพคล่องบริษัท.....สรุป...ช่วงนี้ไปหาตัวอื่นกลุ่มอื่นน่าจะดีก่า

[quote="Amadeus"]

กำลังจะเริ่มศึกษากลุ่มนี้ เห็นกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเป็นหนี้มากแถมเป็นหนี้ระยะยาวไม่น้อยทีเดียว
(เอาเฉพาะพวกที่ขายบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้า คอนโด นะครับ)

แล้วของเก่าก็ยังขายไม่หมด ก็ต้องขึ้นโครงการใหม่ตลอด
คอนโดทำเลทองมักจะขายหมด

"คุณสมบัติที่สนใจในกลุ่มนี้คือ
- หนี้น้อยๆ
- มี Backlog ช่วยค้ำไว้ระดับนึง
- มีความแข็งแกร่งในตลาดนั้นๆ
- มีปันผลสูงๆ yield ดีๆ เอาไว้รอวิกฤตผ่านไป" คุณYOYO

หนี้น้อยๆ ว้าวผมเจอบริษัทเดียวเองครับ  :)

แต่ถ้าหนี้น้อยๆ เงินเยอะๆผมเจอหลายเลยครับเช่น คุณYOYOเป็นต้นครับ  :lol:

yoyo เขียน:ผมซื้อหุ้นอสังหาไม่ได้หวังว่าจะกำไรในปีนี้ปีหน้าครับเพราะอุตสาหกรรมคงแย่ลงจริงๆ อย่างที่หลายๆคนก็คงรู้กัน แต่ผมหวังกำไรหลายๆเด้งในอีกหลายๆปีข้างหน้า.. ในขณะที่ระหว่างรอก็กินปันผลรอไปเรื่อยๆก่อน

คุณสมบัติที่สนใจในกลุ่มนี้คือ
- หนี้น้อยๆ
- มี Backlog ช่วยค้ำไว้ระดับนึง
- มีความแข็งแกร่งในตลาดนั้นๆ
- มีปันผลสูงๆ yield ดีๆ เอาไว้รอวิกฤตผ่านไป

ประเด็นอยู่ที่ตัวแดงครับ มีอยู่ตัวเดียวจริงๆ  :8)

beammy เขียน:

ประเด็นอยู่ที่ตัวแดงครับ มีอยู่ตัวเดียวจริงๆ

เห็นเขาคุยกันในเวปนี้ มีความรู้เรื่องอสังหาริมทรัพย์และความเห็นหุ้นในกลุ่มนี้ที่น่าสนใจทีเดียว

เลยขออนุญาตนำมาฝากให้เพื่อน ๆ ลองอ่านความเห็นกันครับ น่าสนใจจริง ๆ ครับ  :lol:

http://www.templeboxing.com/index.php?topic=1487.0

beammy เขียน:

ประเด็นอยู่ที่ตัวแดงครับ มีอยู่ตัวเดียวจริงๆ

ในสภาพเศรษฐกิจตกต่ำ หุ้นอสังหาต่างจากหุ้นยานยนต์ยังไงครับ  :?:


ผมเห็นหลายๆคนพยายาม"รอก่อน"ในหุ้นยานยนต์
แต่"เข้าซื้อเลย"ในหุ้นอสังหา

[quote="atsu"]ในสภาพเศรษฐกิจตกต่ำ หุ้นอสังหาต่างจากหุ้นยานยนต์ยังไงครับ

ขอความรู้ครับ
backlog ที่สูงอาจไม่ได้หมายถึง รายได้ที่จะรับรู้สูงไปด้วยเสมอไป ใช่ไหมครับ ถ้าอัตราการ reject สูง

tatandchin เขียน:ขอความรู้ครับ
backlog ที่สูงอาจไม่ได้หมายถึง รายได้ที่จะรับรู้สูงไปด้วยเสมอไป ใช่ไหมครับ ถ้าอัตราการ reject สูง

ก็จริงอย่างที่พี่ว่าครับ ถ้า backlog มาก แต่ถ้า supply > demand หรือ ต่อให้มี demand มากแต่ rejection rate ที่สูงแน่นอนว่า รายได้ทั้งในส่วนที่รับรู้ใน income statement และส่วนของ cashflow ก็ต้องลดลงไปด้วย

ส่วนตัวผมมองว่า ถ้าจะเทียบกับกลุ่มยานยนตร์แล้ว ถ้าดีของอสังหาก็จะเน้นไปที่ Fixed Cost มากกว่าครับ เพราะดูแล้วต่ำกว่ากันมาก

tatandchin

ขอความรู้ครับ
backlog ที่สูงอาจไม่ได้หมายถึง รายได้ที่จะรับรู้สูงไปด้วยเสมอไป ใช่ไหมครับ ถ้าอัตราการ reject สูง

backlog คือ มูลค่าที่ลูกค้าทำสัญญาแล้วกับโครงการ ซึ่งเป็นจุดเริ่มแรกของเงื่อนไขที่จะสามารถรับรู้รายได้ของโครงการได้ โดยมีเงื่อนไขการรับรู้ตามส่วนงาน หรือ ตามงวด 9 เงื่อนไขดังนี้
   *  มีการขายเกิดขึ้นแล้ว โดยการขายได้ร้อยละ 40 ของจำนวนที่เปิดขาย
    * ผู้ซื้อไม่มีสิทธิเรียกเงินคืน
   * ผู้ซื้อและผู้ขายต้องมีอิสระต่อกัน
   * รวมต้นทุนที่งานพัฒนาและงานก่อสร้างของผู้ขายได้ผ่านขั้นตอนร้อยละ 10 ของงานก่อสร้างตามโครงการที่เสนอขาย (ไม่รวมค่าที่ดิน)
   * เงินวางเริ่มแรกและเงินค่างวดของผู้ซื้อที่ชำระแล้วต้องมีจำนวนไม่น้อยกว่าร้อยละ 20
   *  ผู้ขายมีความสามารถเก็บเงินได้ตามสัญญา
   * ผู้ขายมีความสามารถทางการเงินดี
   * การก่อสร้างได้ก้าวหน้าไปด้วยดี
   * ผู้ขายสามารถประมาณเงินรับจากการขายรวมและต้นทุนทั้งหมดที่ต้องใช้ในการก่อสร้างได้อย่างมีหลักเกณฑ์

โดยสรุปเงื่อนไขเชิงปริมาณที่จะรับรู้รายได้ที่สำคัญก็คือ

1.  มูลค่าของผู้ซื้อในโครงการทังหมดจะต้องไม่น้อยกว่า ร้อยละ 40 ของมูลค่าโครงการที่เปิดขาย เช่น มูลค่าโครงการทั้งหมด 1000 ล้านบาท จะต้องมียอดผู้ซื้อในโครงการไม่น้อยกว่า 400 ล้านบาท (ยอดตามสัญญาซื้อ หรือ backlog ของโครงการ) ดังนั้น จะเห็นได้ว่า หลาย ๆ โครงการจึงนิยมเปิดเป็น เฟส เพื่อให้เข้าได้ตามหลักเกณฑ์ข้อนี้

2. เมื่อมีการทำสัญญาการซื้อขายของผู้ซื้อเกิดขึ้นแล้ว ผู้ซื้อแต่ละรายจะต้องชำระเงินวางเริ่มแรกและเงินค่างวดในจำนวนไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของราคาตามสัญญา

3.  และข้อนี้หละครับที่เป็นข้อที่สำคัญมาก ๆ เพราะจะดูว่าความสามารถของผู้ประกอบการมีฐานะการเงินเพียงพอ และมีสภาพคล่องที่จะชำระค่างวดงานให้กับผู้รับเหมาก่อสร้างเพื่อให้มีความคืบหน้าของงานก่อสร้างเกิดขึ้นได้หรือไม่ นั้นคือ การรับรู้รายได้จะเกิดขึ้นได้ จะต้องมีความสำเร็จของงานการก่อสร้างตามความคืบหน้าของการพัฒนางานในโครงการซึ่งรวมต้นทุนที่งานพัฒนาและงานก่อสร้างของผู้ขาย โดยต้องมีความคืบหน้าผ่านขั้นตอนตั้งแต่ร้อยละ 10 ของงานก่อสร้างตามโครงการที่เสนอขายขึ้นไป (ไม่รวมค่าที่ดินที่ปลูกสร้าง)

วิธีการรับรู้รายได้ตามส่วนงานที่ทำเสร็จเมื่อครบตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้วก็คือ จะรับรู้รายได้
   * ตามอัตราส่วนต้นทุนของงานที่เกิดขึ้นกับต้นทุนทั้งหมดที่ประมาณไว้โดยไม่รวมต้นทุนที่ดิน
   * ความคืบหน้าตามอัตราส่วนต้นทุนของงานที่แล้วเสร็จนั้น ผู้ขายจะต้องจัดให้มีการสำรวจหรือประเมินผลงานที่ทำเสร็จโดยวิศวกรหรือสถาปนิกที่เชื่อถือได้

โดยเงื่อนไขการหยุดรับรู้รายได้จะเกิดขึ้นต่อเมื่อ ในระหว่างการผ่อนชำระค่างวด หากผู้ซื้อไม่ได้ชำระค่างวดตามสัญญาตามเงื่อนไขคือ เมื่อผู้ซื้อผิดนัดชำระเกินกว่า 3 งวดติดต่อกัน  กิจการต้องตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ

สำหรับเรื่องการอัตราการ reject สูง เข้าใจว่า เมื่อผู้ซื้อจ่ายชำระเงินดาวน์ครบตามสัญญาแล้ว แต่ไม่สามารถกู้เงินกับธนาคารได้ เช่น ผ่อนดาวน์ไปแล้วร้อยละ 30 เหลืออีก ร้อยละ 70 ต้องกู้เงินกับธนาคาร

ถ้าหากกู้เงินไม่ผ่าน ตรงนี้ก็จะทำให้มีปัญหาการรับรู้รายได้ที่รับรู้ไปแล้ว อาจต้องตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญได้ หากไม่สามารถหาคนมาแทนผู้ซื้อรายเก่าได้ครับ

ตรงนี้คือความเสี่ยงที่สำคัญในขณะนี้ ที่เราต้องไปดูว่าเงินดาวน์บ้านและผ่อนค่างวดอยู่ในอัตราที่สูงมากน้อยเพียงใด เพราะหากเงินดาวน์ต่ำเกินไป เช่น ใกล้ ๆ ร้อยละ 20 หรือต่ำกว่า อาจเป็นโอกาสให้ผู้ซื้อบ้านยอมทิ้งเงินดาวน์ได้ง่าย ก็จะทำให้โครงการของผู้ขายประสบปัญหาได้โดยง่ายครับ แต่ถ้าดาวน์สูง ผู้ซื้ออาจเสียดาย และต้องพยายามที่จะรักษาสัญญาไว้ต่อไปครับ