อยากให้ช่วยแสดงความคิดเห็นหน่อยครับ จากพี่ Invisible hand
โพสต์แล้ว: อังคาร มี.ค. 23, 2004 7:56 am
จากพี่ Invisible hand ครับ
http://www.bbznet.com/scripts/view.php? ... r=numtopic
ผมเห็นหุ้นอสังหาฯ ช่วงนี้ลงมากันมากจน P/e ต่ำกว่า 10 กันหลายตัว ด้วยความกังวลของนักลงทุนว่ารายได้ในไตรมาส 1 จะไม่ดีเนื่องจากได้รับรู้ในไตรมาส 4 ปีก่อนกันหมดแล้ว รวมถึงปัจจัยด้านราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น การแข่งขันที่มากขึ้น และ margin ที่ลดลงจากการที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีโอน
จริงๆ แล้วผมชอบหุ้นวัสดุก่อสร้างหรือหุ้นอย่าง HMPRO มากกว่าหุ้นอสังหาฯ เนื่องจากกลุ่มวัสดุก่อสร้างตรงที่มี demand เพิ่มขึ้นจากผลของอสังหาริมทรัพย์ที่ฟื้นตัว ในขณะที่จำนวนผู้ประกอบการเท่าเดิมหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ซึ่งหมายความว่าเค้กใหญ่ขึ้นและคนแบ่งเค้กเท่าเดิม ในขณะที่หุ้นอสังหาริมทรัพย์นั้นแม้ว่า demand จะเพิ่มขึ้นแต่จำนวนผู้ประกอบการก็เพิ่มขึ้นตาม ซึ่งก็เหมือนกับเค้กใหญ่ขึ้นก็จริงแต่คนแบ่งก็มากขึ้นด้วย ดังนั้นคนที่จะต้องได้เค้กเพิ่มขึ้นก็จะต้องมีฝีมือจริงๆ แต่ตอนนี้หุ้นกลุ่มวัสดุก่อสร้างหลายตัวที่น่าสนใจคือ VNG DCC Q-CON ก็มี P/e ที่สูงมาก บางตัวที่ P/E ต่ำก็มี capacity constraint คือใช้เต็มกำลังผลิตและต้องใช้เวลา 2 ปีในการขยาย ด้วยเหตุนี้ผมจึงกลับมาคิดว่าหุ้นอสังหาฯ จะกลับมาน่าสนใจรึเปล่า
ผมคิดว่าหุ้นอสังหาฯ ที่น่าสนใจรอบนี้ เราจะต้องใช้ valuation เป็นหลัก คือจะต้องใช้ P/E และต้องเป็น fully dilute P/E คือรวม warrant ทั้งหมดมาคิดด้วย อย่าง LH P/E ปกติก็ไม่แพงนัก แต่พอเป็น fully diluted ก็นับว่าแพงครับ
นอกจากนี้ประเด็นหนึ่งที่ต้องคิดคือ บริษัทนั้นเสีย tax ในปัจจุบันกี่ % หากยังไม่เสียแสดงว่าบริษัทนั้นมีขาดทุนสะสมที่หัก tax ได้หรือทีเรียกว่า tax shield ซึ่งไม่ช้าก็เร็วบริษัทเหล่านี้จะต้องเริ่มจ่าย income tax ซึ่งหลายคนอาจจะตกใจในผลของมันครับ
ยกตัวอย่างหากบริษัท A มีกำไร 100 บาทในปี 2546 และเริ่มเสียภาษี 30% ในปี 2547 หากบริษัท A สามารถมีกำไรก่อนหักภาษี 150 บาทหรือเติบโต 50% บริษัทจะมีกำไรหลังหักภาษี 105 บาทหรือเติบโตเพียง 5% เท่านั้น
ดังนั้น หุ้นที่ยังไม่เริ่มเสียภาษีเลยควรจะมี P/E ที่ตำกว่าหุ้นที่เริ่มเสียภาษีบ้างแล้วหรือเสียเต็มจำนวนครับ
ผมกำลังนึก pro and con ของหุ้นอสังหา ลอง list มาให้ดูกันนะครับ
Pro
- เศรษฐกิจยังน่าจะเป็นขาขึ้น
- ดอกเบี้ยน่าจะอยู่ในระดับต่ำได้อีกสํกพักใหญ่
Con
- การแข่งขันเพิ่มขึ้น
- วัสดุก่อสร้างแพงขึ้น
- margin ลดลงจากการเริ่มเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีโอนรวม 4.3%
ประเด็นของผม ผมคิดว่าทุกคนคงยอมรับแล้วว่า supply ของอสังหาฯ เพิ่มขึ้นจริงๆ จากการเปิดตัวของโครงการใหม่ๆ ผมจึงคิดว่าปัจจัยที่จะเป็นตัวบอกอนาคตคือ demand ครับ ว่าจะเป็นยังไงต่อไป
เท่าที่ฟังการอภิปรายหรืออ่านมา หลายคนมองตลาดบ้านระดับกลางถึงล่างยังดี ในขณะที่ตลาดบนเริ่มชะลอตัว ในขณะที่ตลาดคอนโดฯ ระดับบนเริ่มอิ่มตัวแต่คอนโดฯ ระดับกลางถึงล่างที่เกาะแนวรถไฟฟ้ายังขยายตัว
ผมมีข้อมูลอันนึงเป็นตัวเลขการจดทะเบียนบ้านเฉพาะในส่วนของบ้านที่สร้างโดยผู้ประกอบการในปี 46 ครับ และวงเล็บข้างหลังจะบอกถึงระดับที่สูงสุดในก่อนวิกฤติครับ
บ้านเดียว 17,911 ( 20,793 ปี 2538 )
ทาวเฮาส์และตึกแถว 12,177 ( 59,031 ปี 2538 )
คอนโดมิเนียม 1,908 ( 67,941 ปี 2537 )
จากตัวเลขจะเห็นว่าบ้านเดี่ยวใกล้ถึงระดับที่เคย peak แล้ว ในขณะที่ทาวเฮาส์และตึกแถวยังต่ำกว่า peak มาก เคยมีคนอธิบายให้ผมฟังเรื่องนี้เพราะตอนนั้นผมเอาตัวเลขนี้ไปให้เค้าดูว่าบ้านเดี่ยวใกล้อิ่มตัวรึยัง ผู้ประกอบการรายหนึ่งอธิบายว่าเป็นเพราะอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงทำให้กำลังการผ่อนของผู้บริโภคสูงขึ้นก็เลยทำให้ด้วยเงินเท่าเดิม อาจจะซื้อบ้านเดี่ยวได้แทนที่จะซื้อทาวเฮาส์อย่างเดียว
ส่วน คอนโดฯ จะเห็นได้ว่าห่างจาก peak มาก เนื่องจากคอนโดฯ ที่ขายดีในปี 2003 ยังไม่มีโครงการไหนสร้างเสร็จ แต่หากดูจำนวนหน่วยที่เปิดขายในปี 2003 ทั้งหมดก็ไม่น่าจะเกิน 10,000 หน่วย แต่เราก็ต้องยอมรับว่ามีการเก็งกำไรในตลาดคอนโดฯ หนักมากในช่วงปี 2536-2538 เช่น โครงการปลาทอง กะรัต ซึ่งรวมแล้วน่าจะหลายพันหน่วย
มีอีกปัจจัยหนึ่งคือ สัดส่วนระหว่าง developer built กับ self built ในส่วนของบ้านเดี่ยว สัดส่วนนี้จะไม่มีในทาวเฮาส์กับคอนโดเพราะคงไม่มีใครสร้างทาวเฮาส์อยู่เอง หากสัดส่วน developer built เพิ่มขึ้นซึ่งก็หมายความว่าคนไม่นิยมสร้างบ้านเอง ก็จะทำให้ยอดขายของ developer โตแม้ว่า demand จะไม่โต เหตุการณ์นี้มักเกิดช่วงเศรษฐกิจดีซึ่งผู้ที่ต้องการบ้านใหม่มีความมั่นใจในตัวผู้ประกอบการ
มีคนเคยบอกว่าอสังหาฯ cycle จะเป็น 7+7 คือขึ้น 7 ลง 7 หากมองขาขึ้นเที่ยวก่อนอาจจะเริ่มซัก ปี 31 แล้วจบที่ 37 ขาลงเริ่ม 38 แล้วจบ 44 ขาขึ้นเริ่ม 45 และหากทฤษฎีนี้จริงก็น่าจบปี 51 ครับ
ผมจึงอยากให้เพื่อนๆ ทุกคนช่วยกันให้ความเห็นและวิเคราะห์กันนะครับว่ารู้สึกยังไงก็ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน ซึ่งไม่จำเป็นต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญหรือในวงการก็ให้ความเห็นได้ครับเช่นอาจจะได้มีโอกาสไปดูโครงการใหม่ๆ หรือมีคนใกล้ชิดกำลังซื้อบ้านแล้วฟังเค้าคุยกันก็ได้ครับ เพราะผมมองว่าหากเราคิดว่า demand น่าจะดีถึงปี 49-50 ผมยังคิดว่าหุ้นบางตัวที่ P/E ต่ำกว่า 10 ตอนนี้ก็น่าสนใจเหมือนกันครับ
http://www.bbznet.com/scripts/view.php? ... r=numtopic
ผมเห็นหุ้นอสังหาฯ ช่วงนี้ลงมากันมากจน P/e ต่ำกว่า 10 กันหลายตัว ด้วยความกังวลของนักลงทุนว่ารายได้ในไตรมาส 1 จะไม่ดีเนื่องจากได้รับรู้ในไตรมาส 4 ปีก่อนกันหมดแล้ว รวมถึงปัจจัยด้านราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น การแข่งขันที่มากขึ้น และ margin ที่ลดลงจากการที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีโอน
จริงๆ แล้วผมชอบหุ้นวัสดุก่อสร้างหรือหุ้นอย่าง HMPRO มากกว่าหุ้นอสังหาฯ เนื่องจากกลุ่มวัสดุก่อสร้างตรงที่มี demand เพิ่มขึ้นจากผลของอสังหาริมทรัพย์ที่ฟื้นตัว ในขณะที่จำนวนผู้ประกอบการเท่าเดิมหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ซึ่งหมายความว่าเค้กใหญ่ขึ้นและคนแบ่งเค้กเท่าเดิม ในขณะที่หุ้นอสังหาริมทรัพย์นั้นแม้ว่า demand จะเพิ่มขึ้นแต่จำนวนผู้ประกอบการก็เพิ่มขึ้นตาม ซึ่งก็เหมือนกับเค้กใหญ่ขึ้นก็จริงแต่คนแบ่งก็มากขึ้นด้วย ดังนั้นคนที่จะต้องได้เค้กเพิ่มขึ้นก็จะต้องมีฝีมือจริงๆ แต่ตอนนี้หุ้นกลุ่มวัสดุก่อสร้างหลายตัวที่น่าสนใจคือ VNG DCC Q-CON ก็มี P/e ที่สูงมาก บางตัวที่ P/E ต่ำก็มี capacity constraint คือใช้เต็มกำลังผลิตและต้องใช้เวลา 2 ปีในการขยาย ด้วยเหตุนี้ผมจึงกลับมาคิดว่าหุ้นอสังหาฯ จะกลับมาน่าสนใจรึเปล่า
ผมคิดว่าหุ้นอสังหาฯ ที่น่าสนใจรอบนี้ เราจะต้องใช้ valuation เป็นหลัก คือจะต้องใช้ P/E และต้องเป็น fully dilute P/E คือรวม warrant ทั้งหมดมาคิดด้วย อย่าง LH P/E ปกติก็ไม่แพงนัก แต่พอเป็น fully diluted ก็นับว่าแพงครับ
นอกจากนี้ประเด็นหนึ่งที่ต้องคิดคือ บริษัทนั้นเสีย tax ในปัจจุบันกี่ % หากยังไม่เสียแสดงว่าบริษัทนั้นมีขาดทุนสะสมที่หัก tax ได้หรือทีเรียกว่า tax shield ซึ่งไม่ช้าก็เร็วบริษัทเหล่านี้จะต้องเริ่มจ่าย income tax ซึ่งหลายคนอาจจะตกใจในผลของมันครับ
ยกตัวอย่างหากบริษัท A มีกำไร 100 บาทในปี 2546 และเริ่มเสียภาษี 30% ในปี 2547 หากบริษัท A สามารถมีกำไรก่อนหักภาษี 150 บาทหรือเติบโต 50% บริษัทจะมีกำไรหลังหักภาษี 105 บาทหรือเติบโตเพียง 5% เท่านั้น
ดังนั้น หุ้นที่ยังไม่เริ่มเสียภาษีเลยควรจะมี P/E ที่ตำกว่าหุ้นที่เริ่มเสียภาษีบ้างแล้วหรือเสียเต็มจำนวนครับ
ผมกำลังนึก pro and con ของหุ้นอสังหา ลอง list มาให้ดูกันนะครับ
Pro
- เศรษฐกิจยังน่าจะเป็นขาขึ้น
- ดอกเบี้ยน่าจะอยู่ในระดับต่ำได้อีกสํกพักใหญ่
Con
- การแข่งขันเพิ่มขึ้น
- วัสดุก่อสร้างแพงขึ้น
- margin ลดลงจากการเริ่มเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีโอนรวม 4.3%
ประเด็นของผม ผมคิดว่าทุกคนคงยอมรับแล้วว่า supply ของอสังหาฯ เพิ่มขึ้นจริงๆ จากการเปิดตัวของโครงการใหม่ๆ ผมจึงคิดว่าปัจจัยที่จะเป็นตัวบอกอนาคตคือ demand ครับ ว่าจะเป็นยังไงต่อไป
เท่าที่ฟังการอภิปรายหรืออ่านมา หลายคนมองตลาดบ้านระดับกลางถึงล่างยังดี ในขณะที่ตลาดบนเริ่มชะลอตัว ในขณะที่ตลาดคอนโดฯ ระดับบนเริ่มอิ่มตัวแต่คอนโดฯ ระดับกลางถึงล่างที่เกาะแนวรถไฟฟ้ายังขยายตัว
ผมมีข้อมูลอันนึงเป็นตัวเลขการจดทะเบียนบ้านเฉพาะในส่วนของบ้านที่สร้างโดยผู้ประกอบการในปี 46 ครับ และวงเล็บข้างหลังจะบอกถึงระดับที่สูงสุดในก่อนวิกฤติครับ
บ้านเดียว 17,911 ( 20,793 ปี 2538 )
ทาวเฮาส์และตึกแถว 12,177 ( 59,031 ปี 2538 )
คอนโดมิเนียม 1,908 ( 67,941 ปี 2537 )
จากตัวเลขจะเห็นว่าบ้านเดี่ยวใกล้ถึงระดับที่เคย peak แล้ว ในขณะที่ทาวเฮาส์และตึกแถวยังต่ำกว่า peak มาก เคยมีคนอธิบายให้ผมฟังเรื่องนี้เพราะตอนนั้นผมเอาตัวเลขนี้ไปให้เค้าดูว่าบ้านเดี่ยวใกล้อิ่มตัวรึยัง ผู้ประกอบการรายหนึ่งอธิบายว่าเป็นเพราะอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงทำให้กำลังการผ่อนของผู้บริโภคสูงขึ้นก็เลยทำให้ด้วยเงินเท่าเดิม อาจจะซื้อบ้านเดี่ยวได้แทนที่จะซื้อทาวเฮาส์อย่างเดียว
ส่วน คอนโดฯ จะเห็นได้ว่าห่างจาก peak มาก เนื่องจากคอนโดฯ ที่ขายดีในปี 2003 ยังไม่มีโครงการไหนสร้างเสร็จ แต่หากดูจำนวนหน่วยที่เปิดขายในปี 2003 ทั้งหมดก็ไม่น่าจะเกิน 10,000 หน่วย แต่เราก็ต้องยอมรับว่ามีการเก็งกำไรในตลาดคอนโดฯ หนักมากในช่วงปี 2536-2538 เช่น โครงการปลาทอง กะรัต ซึ่งรวมแล้วน่าจะหลายพันหน่วย
มีอีกปัจจัยหนึ่งคือ สัดส่วนระหว่าง developer built กับ self built ในส่วนของบ้านเดี่ยว สัดส่วนนี้จะไม่มีในทาวเฮาส์กับคอนโดเพราะคงไม่มีใครสร้างทาวเฮาส์อยู่เอง หากสัดส่วน developer built เพิ่มขึ้นซึ่งก็หมายความว่าคนไม่นิยมสร้างบ้านเอง ก็จะทำให้ยอดขายของ developer โตแม้ว่า demand จะไม่โต เหตุการณ์นี้มักเกิดช่วงเศรษฐกิจดีซึ่งผู้ที่ต้องการบ้านใหม่มีความมั่นใจในตัวผู้ประกอบการ
มีคนเคยบอกว่าอสังหาฯ cycle จะเป็น 7+7 คือขึ้น 7 ลง 7 หากมองขาขึ้นเที่ยวก่อนอาจจะเริ่มซัก ปี 31 แล้วจบที่ 37 ขาลงเริ่ม 38 แล้วจบ 44 ขาขึ้นเริ่ม 45 และหากทฤษฎีนี้จริงก็น่าจบปี 51 ครับ
ผมจึงอยากให้เพื่อนๆ ทุกคนช่วยกันให้ความเห็นและวิเคราะห์กันนะครับว่ารู้สึกยังไงก็ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน ซึ่งไม่จำเป็นต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญหรือในวงการก็ให้ความเห็นได้ครับเช่นอาจจะได้มีโอกาสไปดูโครงการใหม่ๆ หรือมีคนใกล้ชิดกำลังซื้อบ้านแล้วฟังเค้าคุยกันก็ได้ครับ เพราะผมมองว่าหากเราคิดว่า demand น่าจะดีถึงปี 49-50 ผมยังคิดว่าหุ้นบางตัวที่ P/E ต่ำกว่า 10 ตอนนี้ก็น่าสนใจเหมือนกันครับ
