อเมริกาผลาญชาวโลก - ราคาที่อยู่อาศัย 1 ปีตกไป 8.7%
โพสต์แล้ว: พฤหัสฯ. ม.ค. 29, 2009 8:33 am
อเมริกาผลาญชาวโลก - ราคาที่อยู่อาศัย 1 ปีตกไป 8.7%
ดร.โสภณ พรโชคชัย*
ในรอบ 1 ปี ซึ่งเป็นข้อมูลล่าสุด ณ พฤศจิกายน 2550-2551 นั้น ราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาตกไป 8.7% ไม่ได้ตกไปมหาศาลดังที่หลายคนคิด และสิ่งที่ควรรู้อีกประการหนึ่งก็คือ วิกฤติในสหรัฐอเมริกาไม่ใช่เรื่องอสังหาริมทรัพย์หรือที่อยู่อาศัย แต่อยู่ที่นวัตกรรมทางการเงินแบบ นรกส่งมาเกิด ที่ ปล้นชิง ทรัพยากรจากทั่วโลกไปต่างหาก
สถานการณ์ราคาที่อยู่อาศัยสหรัฐอเมริกา
จากข้อมูลล่าสุด ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน 2551 ซึ่งเพิ่งเผยแพร่ เมื่อปลายเดือนมกราคม 2552 โดยสำนักงานการเงินเคหการแห่งสหรัฐอเมริกา (Federal Housing Finance Agency) พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยในรอบ 1 เดือน (ตุลาคม-พฤศจิกายน 2551) ตกลงไปประมาณ 1.8%
สำหรับราคาที่อยู่อาศัยที่ตกต่ำในรอบ 1 ปี คือ (พฤศจิกายน 2550-พฤศจิกายน 2551) นั้น ตกไปประมาณ 8.7% แต่หากนับจากห้วงเวลาสูงสุด คือ ณ เดือนเมษายน 2550 นั้น พบว่า ในชวงดังกล่าว (เมษายน 2550 พฤศจิกายน 2551) ราคาตกต่ำไปประมาณ 10.5%
ตัวเลขนี้ไม่ได้มากมายอะไรนัก แต่ที่เราได้ข่าวตามหนังสือพิมพ์ว่าราคาตกต่ำไปถึงครึ่งหนึ่งนั้น คงเป็นราคาเรียกขายที่ลดลง เพราะการเรียกขาย อาจเรียกขายสูงเกินความเป็นจริง จึงต้องปรับตัว ดังนั้น นักลงทุนจึงควรสังเคราะห์ข้อมูลให้ดีก่อนที่จะรับทราบ
พื้นที่อันตราย
อย่างไรก็ตามในมลรัฐบางแห่ง ราคาก็ตกต่ำมากพอสมควรเช่นกัน เช่น มลรัฐทางภาคพื้นแปซิฟิค ราคาบ้านตกไปถึง 22.1% ภาคพื้นนี้ประกอบด้วยมลรัฐฮาวาย อลาสกา วอชิงตัน ออรีกอนและแคลิฟอร์เนีย
รองลงมาได้แก่มลรัฐทางด้านแอตแลนติกใต้ ซึ่งตกต่ำไป 11.5% มลรัฐเหล่านี้ไล่ลงมาตั้งแต่เดลาแวร์ทางทิศเหนือ จรดฟลอริดาและจอร์เจีย รวม 9 รัฐ
หากพิจารณาในรายละเอียดแล้ว จะพบว่า มลรัฐที่มีปัญหาหนักสุดก็คือ แคลิฟอร์เนีย และฟลอริดา ซึ่งเป็นมลรัฐที่มีการเก็งกำไรมากที่สุดนั่นเอง
ในทางตรงกันข้าม ก็ยังมีบางบริเวณของสหรัฐอเมริกาที่แทบจะไม่ได้ลดราคาลงเลย อันได้แก่มลรัฐทางตอนกลางค่อนไปทางตะวันตกเฉียงใต้ อันได้แก่ มลรัฐโอกลาโฮมา อาคันซอส์ เท็กซัส และหลุยเซียนา ซึ่งในรอบ 1 ปีล่าสุด ราคาที่อยู่อาศัยตกต่ำไปเพียง 1.1% เท่านั้น
นอกจากนั้นแถบตอนกลางค่อนไปทางตะวันออกเฉียงใต้ อันได้แก่ มลรัฐเคนตักกี เทนเนสซี มิสซิสซิปปี และอลาบามา ก็ลดไปเพียง 3.4% ในรอบ 1 ปี ซึ่งก็ถือว่าน้อยมาก ทั้งนี้เพราะมลรัฐเหล่านี้ก็ไม่ได้ขึ้นหวือหวาเช่นมลรัฐแคลิฟอร์เนียและฟลอริดา
ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ที่อยู่อาศัย
มักมีผู้เข้าใจผิด หรืออาจพยายามทำให้เกิดความเข้าใจผิด (เพื่อโยนผิดให้ภาคอสังหาริมทรัพย์) ว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวการทำให้เกิดปัญหาเศรษฐกิจในสหรัฐอเมริกา แต่ในความเป็นจริงไม่ใช่โดยสิ้นเชิง
ในสหรัฐอเมริกามีบ้านทั้งหมด 128 ล้านหน่วย <1> แต่ละหน่วยมีราคาเฉลี่ยประมาณ 250,000 เหรียญสหรัฐ <2> ดังนั้นมูลค่าบ้านในสหรัฐอเมริกาจึงเป็นเงินประมาณ 32 ล้านล้านเหรียญสหรัฐอเมริกา หรือ 1,120 ล้านล้านบาท
แต่ตลาดตราสารอนุพันธ์มีมูลค่าสูงถึง 531 ล้านเหรียญสหรัฐ เฉพาะตลาดของสัญญา CDS (Credit Default Swap) อย่างเดียวก็เป็นเงิน 60-70 ล้านบาท ซึ่งใหญ่กว่าตลาดบ้านทั้งระบบถึงสองเท่าตัว และความจริงอีกประการหนึ่งก็คือ ไม่ใช่บ้านทุกหลังถูกจำนองไว้เป็นหลักประกันกับสถาบันการเงิน แสดงว่าขนาดของการเล่นแร่แปรธาตุในวงการเงินนั้นมหาศาล แต่โยนบาปให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์
ประเทศสหรัฐอเมริกาขาดการควบคุมกลไกทางการเงินที่ดี เท่ากับหลอกให้นักลงทุนจากทั่วโลกกลายเป็นแมงเม่าบินเข้ากองไฟ ไปตายในสหรัฐอเมริกาไปมากมาย แต่กลับสร้างผลตอบแทนมหาศาลให้แก่ผู้เกี่ยวข้องในวงการเงินในสหรัฐอเมริกา
หมายเหตุ
<1> https://ask.census.gov/cgi-bin/askcensu ... xt=housing
<2> http://www.census.gov/const/uspriceann.pdf
* ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยและภูมิภาคอาเซียน ขณะนี้เป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.thaiappraisal.org) และยังเป็นกรรมการหอการค้าสาขาจรรยาบรรณ สาขาเศรษฐกิจพอเพียง ที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email: [email protected]
ดร.โสภณ พรโชคชัย*
ในรอบ 1 ปี ซึ่งเป็นข้อมูลล่าสุด ณ พฤศจิกายน 2550-2551 นั้น ราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาตกไป 8.7% ไม่ได้ตกไปมหาศาลดังที่หลายคนคิด และสิ่งที่ควรรู้อีกประการหนึ่งก็คือ วิกฤติในสหรัฐอเมริกาไม่ใช่เรื่องอสังหาริมทรัพย์หรือที่อยู่อาศัย แต่อยู่ที่นวัตกรรมทางการเงินแบบ นรกส่งมาเกิด ที่ ปล้นชิง ทรัพยากรจากทั่วโลกไปต่างหาก
สถานการณ์ราคาที่อยู่อาศัยสหรัฐอเมริกา
จากข้อมูลล่าสุด ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน 2551 ซึ่งเพิ่งเผยแพร่ เมื่อปลายเดือนมกราคม 2552 โดยสำนักงานการเงินเคหการแห่งสหรัฐอเมริกา (Federal Housing Finance Agency) พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยในรอบ 1 เดือน (ตุลาคม-พฤศจิกายน 2551) ตกลงไปประมาณ 1.8%
สำหรับราคาที่อยู่อาศัยที่ตกต่ำในรอบ 1 ปี คือ (พฤศจิกายน 2550-พฤศจิกายน 2551) นั้น ตกไปประมาณ 8.7% แต่หากนับจากห้วงเวลาสูงสุด คือ ณ เดือนเมษายน 2550 นั้น พบว่า ในชวงดังกล่าว (เมษายน 2550 พฤศจิกายน 2551) ราคาตกต่ำไปประมาณ 10.5%
ตัวเลขนี้ไม่ได้มากมายอะไรนัก แต่ที่เราได้ข่าวตามหนังสือพิมพ์ว่าราคาตกต่ำไปถึงครึ่งหนึ่งนั้น คงเป็นราคาเรียกขายที่ลดลง เพราะการเรียกขาย อาจเรียกขายสูงเกินความเป็นจริง จึงต้องปรับตัว ดังนั้น นักลงทุนจึงควรสังเคราะห์ข้อมูลให้ดีก่อนที่จะรับทราบ
พื้นที่อันตราย
อย่างไรก็ตามในมลรัฐบางแห่ง ราคาก็ตกต่ำมากพอสมควรเช่นกัน เช่น มลรัฐทางภาคพื้นแปซิฟิค ราคาบ้านตกไปถึง 22.1% ภาคพื้นนี้ประกอบด้วยมลรัฐฮาวาย อลาสกา วอชิงตัน ออรีกอนและแคลิฟอร์เนีย
รองลงมาได้แก่มลรัฐทางด้านแอตแลนติกใต้ ซึ่งตกต่ำไป 11.5% มลรัฐเหล่านี้ไล่ลงมาตั้งแต่เดลาแวร์ทางทิศเหนือ จรดฟลอริดาและจอร์เจีย รวม 9 รัฐ
หากพิจารณาในรายละเอียดแล้ว จะพบว่า มลรัฐที่มีปัญหาหนักสุดก็คือ แคลิฟอร์เนีย และฟลอริดา ซึ่งเป็นมลรัฐที่มีการเก็งกำไรมากที่สุดนั่นเอง
ในทางตรงกันข้าม ก็ยังมีบางบริเวณของสหรัฐอเมริกาที่แทบจะไม่ได้ลดราคาลงเลย อันได้แก่มลรัฐทางตอนกลางค่อนไปทางตะวันตกเฉียงใต้ อันได้แก่ มลรัฐโอกลาโฮมา อาคันซอส์ เท็กซัส และหลุยเซียนา ซึ่งในรอบ 1 ปีล่าสุด ราคาที่อยู่อาศัยตกต่ำไปเพียง 1.1% เท่านั้น
นอกจากนั้นแถบตอนกลางค่อนไปทางตะวันออกเฉียงใต้ อันได้แก่ มลรัฐเคนตักกี เทนเนสซี มิสซิสซิปปี และอลาบามา ก็ลดไปเพียง 3.4% ในรอบ 1 ปี ซึ่งก็ถือว่าน้อยมาก ทั้งนี้เพราะมลรัฐเหล่านี้ก็ไม่ได้ขึ้นหวือหวาเช่นมลรัฐแคลิฟอร์เนียและฟลอริดา
ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ที่อยู่อาศัย
มักมีผู้เข้าใจผิด หรืออาจพยายามทำให้เกิดความเข้าใจผิด (เพื่อโยนผิดให้ภาคอสังหาริมทรัพย์) ว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวการทำให้เกิดปัญหาเศรษฐกิจในสหรัฐอเมริกา แต่ในความเป็นจริงไม่ใช่โดยสิ้นเชิง
ในสหรัฐอเมริกามีบ้านทั้งหมด 128 ล้านหน่วย <1> แต่ละหน่วยมีราคาเฉลี่ยประมาณ 250,000 เหรียญสหรัฐ <2> ดังนั้นมูลค่าบ้านในสหรัฐอเมริกาจึงเป็นเงินประมาณ 32 ล้านล้านเหรียญสหรัฐอเมริกา หรือ 1,120 ล้านล้านบาท
แต่ตลาดตราสารอนุพันธ์มีมูลค่าสูงถึง 531 ล้านเหรียญสหรัฐ เฉพาะตลาดของสัญญา CDS (Credit Default Swap) อย่างเดียวก็เป็นเงิน 60-70 ล้านบาท ซึ่งใหญ่กว่าตลาดบ้านทั้งระบบถึงสองเท่าตัว และความจริงอีกประการหนึ่งก็คือ ไม่ใช่บ้านทุกหลังถูกจำนองไว้เป็นหลักประกันกับสถาบันการเงิน แสดงว่าขนาดของการเล่นแร่แปรธาตุในวงการเงินนั้นมหาศาล แต่โยนบาปให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์
ประเทศสหรัฐอเมริกาขาดการควบคุมกลไกทางการเงินที่ดี เท่ากับหลอกให้นักลงทุนจากทั่วโลกกลายเป็นแมงเม่าบินเข้ากองไฟ ไปตายในสหรัฐอเมริกาไปมากมาย แต่กลับสร้างผลตอบแทนมหาศาลให้แก่ผู้เกี่ยวข้องในวงการเงินในสหรัฐอเมริกา
หมายเหตุ
<1> https://ask.census.gov/cgi-bin/askcensu ... xt=housing
<2> http://www.census.gov/const/uspriceann.pdf
* ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยและภูมิภาคอาเซียน ขณะนี้เป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.thaiappraisal.org) และยังเป็นกรรมการหอการค้าสาขาจรรยาบรรณ สาขาเศรษฐกิจพอเพียง ที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email: [email protected]