Thai VI

พี่ๆครับ อยากให้พี่ๆช่วยแนะนำแนวความคิดของผมหน่อยครับ ว่าถูกต้องหรือไม่ จากที่ผมได้ลองศึกษากองทุนอสังหาริมทรัพย์หลายๆกองในบ้านเรามานะครับ ผมได้พบเห็นปัญหาอย่างมากกับกองทุนอสังหาของประเทศเรา ทั้งมูลค่าการประเมินหลักทรัพย์ การการันตีผลตอบแทนกับรายได้ที่แท้จริง ซึ่งผมได้พบเห็นว่าไม่มีความสองคล้องกันเลย
ผมจะยกตัวอย่างเป็นข้อๆนะครับ
1. กองทุนที่เป็น Lease Hold มีการจ่ายเงินปันผลแทบจะเท่ากับกองทุนที่เป็น Free Hold (ประมาณ 7-9 %ต่อปี) ซึ่งปัญหาผมคิดว่ามาจากการที่กองทุนทำสัญญาเช่ากับเจ้าของอสังหาด้วยราคาที่แพงมาก ผู้ที่ได้ผลประโยชน์จากกองทุนที่แท้จริงจึงเป็นเจ้าของอสังหานั่นเอง
2. กองทุน Free Hold ที่เป็นบ้านให้เช่า เช่น SIRIPF, PFFUND นั้น เมื่อดูจากมูลค่าที่กองทุนการันตีผลตอบแทนกับมูลค่าที่ได้จากผู้เช่าบ้านที่แท้จริง ปรากฏว่าเมื่อคิดราคาจากผู้เช่าบ้านเต็มทุกหลังเป็นรายได้ต่อปียังไม่หักค่าใช้จ่าย ยังได้ไม่ถึงกับมูลค่าที่การันตีรายได้เลย (SIRIPF เก็บค่าเช่าบ้านเต็มทุกหลังได้ 60 ล้านกว่าๆ จากการันตี 70 ล้าน และ PFFUND อันนี้หนักกว่าเยอะเลยเก็บค่าเช่าเต็มทุกหลัง ยังได้ไม่ถึงครึ่งกับที่การันตีรายได้)
3. กองทุน Lease Hold ที่เป็นสัญญาเช่า เวลาจับทำงบดุลประจำปี ไม่มีการนำมูลค่าของอสังหาที่ลดลงเป็นรายปีมาคิดด้วย ทำให้ NAV ของกองทุนไม่ลดลงอย่างที่ควรเป็น

จากสิ่งที่ผมคิดนี้ ไม่ทราบว่าจะถูกต้องหรือเปล่า ยังไงผมรบกวนพี่ๆที่มีความรู้ช่วยแนะนำ ชี้แนะด้วยครับ