Thai VI

เนื่องจากมีสมาชิกหลายท่าน pm มาถามเกี่ยวกับการทำอพาร์ทเม้นต์ ผมยินดีให้คำตอบในกระทู้นี้ครับเพื่อเป็นประโยชน์กับสมาชิกท่านอื่นด้วย

หลายท่านถามธุรกิจอพาร์ทเม้นต์ผลตอบแทนเท่าไร

ตอบ ที่ผมทำ ผลตอบแทนเฉพาะค่าเช่า 7-8 % ต่อปี ที่ิอัตราคนเช่า 80% แต่มันจะมีรายได้แฝงอย่างอื่น อีกประมาณ 4-5 % ต่อปี เช่นกำไรค่าน้ำไฟ ตู้หยอดเหรียญต่างๆ รายรับค่ามัดจำ อัตราการ ย้ายเข้าออก เฉลี่ยเดือนละ 15% เป็น(เรื่องปกติสำหรับ คนงานในโรงงาน)

จุดแข็งธุรกิจ ธุรกิจอพาร์ทเม้นต์เรื่องที่สำคัญที่สุดคือ ทำเล รายรับค่อนข้างสมำ่เสมอ แม้โรงงานบางแห่งจะเจ้ง แต่ก็จะมีโรงงานอื่นมาเช่าโรงงานผลิตอย่างอื่นแทน ลูกค้าอพาร์ตเม้นก็ไม่กระทบ ราคาที่ดินที่อพาร์ทเม้นต์ขึ้นตลอด แต่ตึกก็เก่าไปตามเวลา

จุดอ่อน เงินจมครับ ผลตอบแทนไม่หวือหวา อาจไม่เหมาะกับคนที่ใจร้อน อาจมีกระทบจากโครงการบ้านเอื้ออาทร แต่ผ่านมาสามปี กระทบน้อยมากเนื่องจาก บ้านเอื้ออาทรขาดการจัดการ สักพักจะกลายสภาพเป็นสลัม บางคนจะกวาดขยะมาทิ้งหน้าห้อง ปล่อยหมามาขับถ่าย การจ้างพนักงานเก็บกวาดลำบากครับเพราะลูกห้องบางห้องไม่ให้ความร่วมมือในการจ่ายค่าส่วนกลาง สักพักวงจรอุบาทก์พวกยาเสพติดค้ายาก็จะเข้ามา ปัญหาขโมยก็จะตามมา สภาพแวดล้อมก็จะไม่น่าอยู่ คนดีก็จะย้ายออก อีกประเด็นคนงาน มักมาทำงานโดยไม่คิดอยู่นาน หลายๆคนมาทำช่วงที่ ไม่ได้ทำนา พอถึงฤดูทำนา ก็จะลาออกจากโรงงานกลับไปทำนา

โอกาสธุรกิจนี้หากไม่คิดขยายเพิ่มห้อง ค่อยข้างอิ่มตัวครับ

ความเสี่ยง ขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจครับข้าวแพงคนงานกลับไปทำนากันเยอะครับ ค่าแรงขั้นต่ำขึ้นน้อยมาก

บริหารอย่างไรให้คนอยู่เยอะ

ตอบ

1 อพาร์ทเม้นต์ต้องสะอาด ปลอดภัย สงบ หากมีคนที่ทำให้เกิดปัญหาทั้งสามข้อ แม้เป็นลูกห้องต้องตัดใจครับ เชิญออก เพื่อมิให้รบกวนส่วนรวม ผมเคยเจอคนมาฉีข้างตึก พบครั้งแรกเตือน ครั้งต่อไปเชิญออกครับ

2 อพาร์ตเม้นต์ต้องร่มรื่นน่าอยู่ ต้นไม้ต่างๆ ช่วยได้เยอะครับ

ปัญหาที่พบ

ตอบ ส่วนใหญ่เป็นปัญหาเรื่องคน ประเภทผัวเมียตีกัน เมา ขโมย ก็เรียกตำรวจครับ แต่ปัญหาที่ผมเคยเจอและ งง ทำอะไรไม่ถูกคือ ลูกห้องบางคนถูกผีเข้าครับ(ฟังเหมือนขำ ผมเคยเจอ วันหนึ่งลูกห้องมาตามผมบอกช่วยด้วยผีเข้าภรรยาเค้า ผมก็งง นึกในใจแล้วจะให้เราทำยังไงวะไปไล่ผีเหรอ แต่ก็ขึ้นไปดูครับ ตลกในใจเหมือนกัน คุยกะผีอยู่พักหนึ่งต้องการอะไร ทำบุญให้ก็หายครับ) บางคนของขึ้น โดดลงมาจากชั้นสอง ขาหัก ก็พาไปส่งโรงพยาบาล บางคนคิดจะฆ่าตัวตายโดยจะกระโดดตึกต้องไปช่วยเจรจา สรุปปัญหาส่วนใหญ่เรื่องคนครับหยุมหยิม หากรับปัญหาพวกนี้ไ่ม่ได้ไม่แนะนำให้ทำธุรกิจประเภทนี้ครับ เพราะเป็นสิ่งที่จะต้องเจอเมื่อลงไปทำ

เรื่อง ภาษี

ตอบ หากวางแผนภาษีดีๆ เสียน้อยมากครับแนะนำตั้งเป็นคณะบุคคล ผมอ่านมาจากหนังสือของอาจารย์ สุวรรณ แล้วมาจัดการ เสียภาษีน้อยกว่า ปันผลหุ้นเยอะครับ หากใช้สิทธิที่กฏหมายอนุญาติ แทบไม่ต้องเสียภาษีรายได้ แต่เสียภาษีโรงเรีอนอีกอย่างครับ อันนี้ตายตัวต้องจ่าย ขึ้นอยู่กับการคุยกับเทศบาล

ปรึกษาหน่อยครับ

ตอนนี้ผมกำลังจะตั้งเป็นคณะบุคคลเหมือนกัน ที่สงสัยคือ เราจะยื่นไปว่าอัตตราการเข้าพักอยู่ที่ประมาณกี่เปอร์เซนต์ดีครับ ทางสรรพากรถึงจะโอเค

อีกอย่างเราต้องเสียภาษีปีละสองครั้งใช่มั้ยครับ

ข้อแรก ลองไปอ่านหนังสือ เสียภาษีก็รวยได้ ของ อ.สุวรรณ วลัยเสถียร เทคนิคเยอะครับมีหัวข้ออพาร์ทเม้นต์เลย แต่สิ่งที่จะแนะนำ อย่าทำสิ่งที่ผิดครับเพราะเราจะไม่สบายใจ ไม่คุ้มกันครับ ผมมีเพื่อนในวงการนี้เล่าให้ฟัง แจ้งจำนวนห้องต่ำ และค่าห้องต่ำกว่าความเป็นจริงมาก อาศัยใต้โต๊ะเอา สุดท้ายโดนขูดรีดไม่หยุด สุดท้ายโดนสัมภากรจังหวัดมาตรวจเสร็จครับโดนไปไม่น้อย ขาวคือขาวครับ ดำคือดำ ่สีเทาไม่มี สบายใจที่สุดครับ

ข้อสอง ถูกต้องครับเสียปีละสองครั้ง

เพื่อนคนไหนทำอพาร์ตเม้นต์ ขอคุยเรื่องมาตรการลดค่าครองชีพประชาชน เรื่องน้ำ ไฟ หน่อยครับ หรือ pm มาปรึกษาหน่อย

เนื้อหาเยี่ยมครับ

เรียนถามครับว่าเศรษฐกิจแย่ แบบนี้ หุ้นล่วงดิ่งอย่างนี้ อพาร์ตเม้นต์กระทบไหมครับ รายได้ยังคงที่ หรือ ลดลงครับ อีกอย่างผมสนใจจะสร้างอพาร์ตเม้นบ้างอยากโทรคุยเป็นการส่วนตัวจะได้ไหมครับ

จากยอดจองห้องพัก ที่ผมตรวจสอบพบว่าเพิ่มขึ้นครับ เหตุผลอาจจะมาจากผมเข้าโครงการน้ำไฟฟรี เลยทำให้ลูกห้องย้ายเข้ามาเพิ่มขึ้นหรือปล่าวไม่แน่ใจ
แต่เท่าที่ถามรายรับ ลูกห้องพบว่าน้อยลงมาก OT แต่ก่อนมีทำทุกวัน ตอนนี้แทบไม่มีเลย โรงงานหลายแห่งปิดไปก็เยอะ แต่ในวิกฤติย่อมมีโอกาส ผมเห็นโรงงาน ใหม่มาเปิดแทนก็มี แต่ปีหน้า คงโดนเต็มๆ แต่ผมมองว่า ยังไงคนก็ต้องการที่อยู่อาศัย เศรษฐกิจไม่ดี คนส่วนหนึ่งก็คงรอสถานการณ์ในการซื้อบ้านใหม่ อยู่ห้องเช่าไปก่อน ชิวิตคนเหมือนวัฎจักรครับ หากไม่ได้เกิดมาบนกองเงินกองทอง เริ่มต้นชีวิตก็ต้องเช่าห้องอยู่ พอเริมมีอันจะกินก็ขยับขยายไปใสส่ิงที่ดีขี้นตามกำลังจ่าย คนรุ่นใหม่ก็เข้ามา หมุนวนไป  สรุปแม้เศรษฐกิจจะไม่ดี แต่ธุรกิจผมก็อยู่ได้ครับ หุ้นตกดีด้วยซ้ำกระสุนผม reload มาทุกเดือนยิงได้เรื่อยๆครับ
ปกติผมจะไม่ซื้อหุ้นเกิน 3% ของ พอร์ต แต่ตอนนี้ซื้อหุ้นอย่างเดียวครับ ซื้อเฉพาะกิจการที่เรารู้จัก อย่างผมทำอพาร์ตเม้นต์ผมจะมีมินิมาร์ท ทุกแห่ง พอรู้จักธุรกิจนี้ ว่ากำไรเป็นยังไง เศรษฐกิจแบบนี้ ยอดซื้อเป็นยังไงในตอนนี้เมื่อ เปรียบเทียบ กันหุ้นที่เราสนใจ ณ ราคาตอนนี้

ยอดขายที่ผมเช็ค บะหมีกึ่งสำเร็จรูปยอดขายขึ้นมากครับ
แต่ที่น่าสงสัยคือ สินค้า อบายมุขยอดยังคงที่ไม่ลดลงเหมือนสินค้าชนิดอื่น
เรื่องโทรมาปรึกษา ยินดีครับ แต่อยากให้คุยในนี้มากกว่าจะได้เป็นประโยชน์กับคนอื่นด้วยไม่มากก็น้อย หรือ ปรึกษาเชิงลึก pm มาคุยก็ได้ต้องออกตัวก่อนผมไม่ได้เก่งอะไรนะครับ ผมชอบทำอะไรที่ง่ายๆ เข้าใจง่ายๆ อาจจะรอยหยักน้อยไปหน่อย

รบกวนถามได้มั้ยครับ ว่า อพาร์ทเมนต์ ของคุณ preeda_mark
นี่สร้างกี่ห้องบนเนื้อที่ดินเท่าไหร่เหรอครับ รู้สึกว่า คุณจะเจาะกลุ่มคนงาน
น่าจะเป็นตึกใหญ่ไม่น้อย

ผมรู้สึกว่า คนที่มีที่ดินเปล่าอยู่แล้ว และกู้แบงค์มา
สร้างหอพักหรืออพาร์ทเมนต์ เมื่อช่วง 5-6 ปีก่อน จะคุ้ม
เพราะตอนนั้น ค่าวัสดุก่อสร้างไม่แพง แต่ถ้าทำตอนนี้มันจะคุ้มเหรอครับ

ผมทำหลายแห่งครับ ไม่ได้เป็นที่เดียวใหญ่ๆ แต่แห่งที่ใหญ่สุด ห้องประมาณ 350 ห้องครับ บนเนื้อที่ 4 ไร่กว่าๆ คุ้มไม่คุ้มมันอยู่ที่เราตั้งราคาห้องด้วยครับ เพราะ ห้องที่สร้างก่อนเราสมมุติ 10 กว่าปีที่แล้ว ต้นทุนเค้าย่อมถูกกว่าเรา ค่าเช่าเค้าตั้งถูกได้ แต่เราสร้าง ณ ต้นทุนที่เท่าไร เราต้องตั้ง BEP ที่เราคาดหวัง จาก 80% ของยอดผู้เข้าพัก เมื่อช่วงน้ำมันแพงผมก็สร้างประมาณ 120 ห้อง ผมก็ต้องตั้งราคาค่าเช่าห้องแพงกว่า ที่สร้าง 3 ปี ที่แล้ว เพื่อให้ได้ ตาม BEP ที่ตั้งไว้ แต่หากจะกู้เงินมาสร้าง ทั้ง 100% ไม่แนะนำครับ ผมเห็นเจ้งและมาขายผมถูกๆ หลายแห่ง หากคิดจะสร้างอพาร์ตเม้นต์ต้องคิดดีๆ นะครับ 4P ของธุรกิจนี้ คือ Place Place Place Place ราคาค่าเช่าเป็น ปัจจัยรอง เมื่อก่อนคนที่แนะนำผมทำอพาร์ตเม้นเคยบอกผมว่า ทำไปทำไป คุณจะสร้างมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะมันสนุก เมื่อก่อนผมคิด สนุกตรงไหนวะ ที่ทำเพราะไม่รู้จะไปทำอะไร เติบโตมากับการเก็บเงินค่าเช่า ก็เลยทำห้องเช่าดู ทำไปเรื่อยๆ อืม อย่างที่เค้าพูด สนุกและสร้างขึ้นเรื่อยๆ

อ่านแล้วก้อหนุกดีครับ โตขึ้นก้ออยากทำครับ  :D

ลองไปเวบ www.richdadthai.com สิคับ
ตามคอนเซปพ่อรวยสอนลูก เน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

เห็นมีคำถามเรื่องภาษีเกี่ยวกับเรื่องห้องเช่า

ขออนุญาตร่วมแชร์ประสบการณ์นะครับ

ผมใช้วิธีจดสิทธิเก็บกินครับ แล้วก็แจ้งเข้าพักแบบเต็มๆไปเลยครับ

ก็สะดวกดี ตรงไปตรงมา ไม่ต้องกลัวถูกปรับภายหลังครับ ภาษีก็น้อยมาก

ต้องให้เครดิตอาจารย์สุวรรณจริงๆ ขอขอบพระคุณครับ

ปล. ถ้าไม่อยากจดคณะบุคคล แล้วอพาร์ทเมนต์เป็นของครอบครัวอยู่แล้ว ไม่มีหุ้นส่วนข้างนอก ผมถึงจะแนะนำให้ใช้วิธีจดสิทธิเก็บกินนะครับ

เห็นด้วยครับ  ถามข้อหนึ่งครับว่า โอนสิทธิเก็บกินไปให้แล้ว สมมุติให้ ภรรยาน้อย (ย้ำนะครับสมมุติจริงๆ) สมมุติผ่านไปสามปี ดึงสิทธิเก็บกินกลับได้ไหม

จดสิทธิเก็บกินมีหลายแบบครับ

แบบปีเดียว 3ปี 5ปี

หรือจะตลอดชีพ

หรือจะแบบเรียกคืนเมื่อไหร่ก็ได้

มีทั้งนั้นแหละครับ

แนะนำว่าถ้าเป็นภรรยาน้อย (ฮ่าๆ) ให้ทำเป็นกำหนดระยะเวลาครับ จะสามปี ห้าปีก็ว่าไป

เพราะถึงแม้จะเป็นแบบเรียกคืนเมื่อไหร่ก็ได้ แต่ผมคิดว่าเวลาจะเรียกคืนก็ต้องเอาลายมือชื่อของภรรยาน้อยมายืนยันด้วย ซึ่งถ้ามีปัญหากันอยู่ เขาอาจไม่ยอมเซ็นให้นะครับ แหะแหะ

ของผมใช้เป็นกำหนดเวลา 5 ปีครับ

ขยายความอีกนิดว่า ถ้าเป็นกำหนดระยะเวลา พอครบกำหนดแล้ว สิทธิเก็บกินก็ถูกยกเลิกไปโดยปริยายครับ

อย่างไรก็ตาม เรื่องสิทธิเก็บกินนี่ค่อนข้างยุ่งเหมือนกันนะครับเวลาคุยกับสรรพากร แต่พอคุยเรียบร้อยทุุกอย่างแล้ว สบายเลยครับ ฉลุยแน่นอนในระยะยาว

แล้วแบบตลอดชีพถ้าจดไปแล้ว เรียกคืนได้ไหมครับ(กรณีเบื่อภรรยาน้อย ฮาๆๆ)
คุณ Buffet หากว่างๆ เราน่าจะมาเยี่ยมชมกิจการพร้อมแลกเปลี่ยน ภรรยาน้อย เฮ้ย ไม่ใช่ หมายถึงแลกเปลี่ยนความรู้ เรื่องอพาร์ตเม้นต์ ตอนนี้ผมปวดหัวเรื่องงานซ่อม กะหาช่างดีๆ หายากไอ้ที่รู้จักก็ลูกทุ่งสุดๆ ชุ่ย หลังคารั่วทุกหน้าฝน ยังแก้ไม่หายเลย ระบบท่อประปาอีก พื้นทรุด ท่อที่วิ่งจากมิเตอร์ขึ้นห้อง แตก ทีละท่อสองท่อ พูดแล้วปวดหัว

ประทานโทษครับเรียกชื่อผิด คุณ Belffet

ผมก็เจอปัญหาคล้ายๆกันครับ

ผมเคยคิดแม้กระทั่งจะทำธุรกิจ รับซ่อมแซมปรับปรุงเพื่อธุรกิจห้องเช่าโดยเแพาะไปเลยด้วยซ้ำไปครับ

ลองฟังดูนะครับ

ไอเดียคือ หาห้องเช่าที่เป็นพันธมิตรซัก 5-6 แห่ง ให้ครอบคลุมจุดที่มีห้องเช่าเยอะๆ จากนั้นก็เตรียมช่างเตรียมคน พอห้องเช่าไหนมีปัญหา เราก็ตามไปซ่อมถึงที่ภายใน 1 ชั่วโมง คิดค่าใช้จ่ายเป็นครั้งๆไป หรือจะเหมาเป็นดือนก็ได้

ผมว่าเข้าท่ามาก เพราะถ้ามีบริการนี้จริง ผมคนแรกเลยที่จะใช้

คุณ Preeda ว่า work มั๊ยครับ

เห็นด้วยครับ ผมก็เรียกใช้บริการพวกนี้แหละ แต่มันไม่ได้อย่างใจ เรียกมาทีโดนไป 500 เช่นหลังคารั่ว มามันก็เอาปูนยาแนวไปปิด ผ่านไป 2 เดือน รั่วอีกแล้ว เรียกมาอีก มันก็ทำแบบเดิม เซ้งคับ เพราะเราก็ทำเองไม่ได้ ช่างเราที่มีก็ทำไม่ได้
อพาร์ตเม้นคุณ Belffet อยู่แถวไหนเหรอครับ ผมอยู่แถว สมุทรสาครส่วนใหญ่เผื่อ join กัน

ผมอยู่ตรงเพชรเกษม 65 ครับ

มีบริการแบบนี้อยู่แล้วเหรอครับเนี่ย ไม่รู้มาก่อนเลย พอมีเบอร์ติดต่อมั๊ยครับ

ใกล้ๆ Big C สิครับ

เป๊ะๆเลยครับ

(I'm sorry that I cannot type in Thai now)

K. Preeda krub

I have a problem which I would like to discuss with you and also other Thaivi members who are reading...

Have you heard about Rich Dad Poor Dad?

Rich Dad's cash flow quadrant mentioned the differences between "S"(self-employed) and "B" (business owner)

The most important difference is the time consuming. In "S" side you have your business but you have to spend time with your business. On the other hand, business owner also has a business but he has somebody work for him instead and the owner living in the background and spend time to think or finding new investment to grow his (or her) wealth.

I definitely am a Self-employed in this sense. Though my family has apartment for rent and business to do by ourselves, we haven't any freetime because we doing all the thing by ourselves also. For example, fixing the apartment, painting color, negotiating with renters when they have any problems and so on.

Just for the apartment for rent business, K.Preeda or anyone has any idea for my family to change from "S" to "B"???

ความเห็นผม ควรจะเลื่อนจาก S ไปเป็น B โดยมุ่งเป้าไปที่ I ด้วย ข้อเสียด้าน S มันเยอะครับคงทราบๆ โดยเฉพาะเวลานี่แหละสำคัญ ผมบริหารแบบ B นะ ทุกด้านจะมี ผู้รับผิดชอบการเงิน minimart ซ่อมบำรุง แม่บ้าน รปภ แต่มันขึ้นกับจำนวนห้องด้วยว่าคุ้มที่จะจ้างหลายคนหรือปล่าว operation cost ไม่ควรเกิน 10 % ในความเห็นผม โดยผมจะเน้นไปที่ระบบตรวจสอบให้ตรวจสอบซึ่งกันและกัน และผมตรวจอีกชั่น แต่ผมจะละเอียดเรื่องการเก็บเงินมากกว่าเรื่องอื่น เงินที่เก็บได้หรือจ่ายออก และต้องลงบันทึก จะต้องออกบิล และเงินแต่ละวันจะหย่อนลงตู้ Safe คล้ายๆ ตู้ไปรษณีย์แล้วเราก็มาเก็บเมื่อว่าง ติดกล้องแล้ว online ดูที่บ้านก็ดีนะครับ ไม่ต้องไปนั่งเฝ้า พนักงานเก็บเงินที่สำคัญอย่าให้อยู่คนเดียว อย่างน้อยต้องสองคน กันพนักงานเม้มเงิน หากอยู่สองคนมันไม่กล้า หากทำผิดต้องเอาจริงครับ มีสัญญาคำ้ประกัน ผิดเอาติดคุกเลย
เวลาทุกคนมีเท่ากันคือ 24 hr/วัน แต่เราสามารถซื้อเวลาคนอื่นให้มาทำงานให้เรา เราก็จะมีเวลาไปทำอย่างอื่นที่เรามีความสุข

ผมพบขุมทรัพย์แล้วครับ

ไว้ผมกลับไปเมืองไทยเมื่อไหร่ รับรองได้เข้าไปขอคำปรึกษาจากพี่แน่ๆครับ

ขอบคุณมากสำหรับคำแนะนำ

ปล. ผมเชื่อว่าพี่มาอยู่ในตลาดหุ้นเพื่อก้าวสู่ I ใช่ไหมครับ

ขุมทรัพย์อะไรเหรอ อย่ามาชวนขุดทองนะผมไม่เอา

ขอบคุณสำหรับพี่ preeda ที่ช่วยมาแชร์ครับ ผมมีอพาร์ทเมนท์เล็กๆอยู่หลังนึง แต่สารภาพว่าไม่ค่อยถูกชะตากับมันเท่าไหร่ เพราะเรี่องบริหาร, B กับ S ในที่ richdad บอกแหละครับ ตอนนี้ก็แค่ให้คนที่รู้จักบริหารไปแบบไม่ค่อยได้กำไรแค่ให้มีคนอยู่ดูกันให้เรียบร้อย อย่าให้ซาเล้งมาช่วยถอนสายไฟก็เท่านั้น

preeda_mark เขียน:คุณ Buffet หากว่างๆ เราน่าจะมาเยี่ยมชมกิจการพร้อมแลกเปลี่ยน ภรรยาน้อย เฮ้ย ไม่ใช่ หมายถึงแลกเปลี่ยนความรู้ เรื่องอพาร์ตเม้นต์

ป.ล. ถ้าเกิดพี่ preeda กับพี่ Bellfect แลกเปลี่ยนความรู้กัน ถ้าไม่รังเกียจขอผมไปด้วยนะครับ

พี่ preedaบอกว่า โดยปกติลงหุ้น ไม่เกิน3% แสดงว่าพี่เห็นว่าธุรกิจอื่นหรือหลักทรัพย์อื่นน่าสนใจกว่าหุ้นใช่ไม๊ครับ อะไรที่น่าสนใจที่สุดในความเห็นของพี่ครับ